在這一場中期業(yè)績公布的十天前，綠景中國發(fā)布了一則有關(guān)盈利警告的公告，早已為業(yè)內(nèi)投資者“打好預(yù)防針”。
8月21日，綠景中國召開2020年中期業(yè)績與投資者線上發(fā)布會，公司執(zhí)行董事兼主席黃敬舒，帶領(lǐng)執(zhí)行董事兼行政總裁唐壽春、財(cái)務(wù)總監(jiān)兼公司秘書陳健民等管理層出席，與投資者、媒體等進(jìn)行交流。
此前，盈利預(yù)警公告中透露，預(yù)期截至2020年上半年綜合股東應(yīng)占盈利將較去年同期減幅約95%。
綠景中國對此解釋，一方面，由于投資物業(yè)公允值受到市場大環(huán)境變化，包括疫情的不利影響，相對于去年同期錄得投資物業(yè)的重估凈增加；另一方面，由于部份項(xiàng)目已于2019年下半年至今年上半年完工，相關(guān)項(xiàng)目的融資成本于本期費(fèi)用化等因素所致。
但值得注意的是，在業(yè)績發(fā)布會當(dāng)天午時(shí)，綠景中國股價(jià)漲幅8.55%，報(bào)價(jià)2.92港元，最高價(jià)為2.98港元，創(chuàng)1個(gè)月新高。截至收盤，綠景中國報(bào)價(jià)2.85港元，漲幅為5.95%，總市值145.12億港元。
有投資者在公開平臺感嘆道：“沒想到發(fā)布盈利警告后還能大漲?！?/p>
業(yè)績、盈利與毛利反差
事實(shí)上，股價(jià)上漲沒有改變業(yè)績?nèi)缙诙恋摹笆薄?/p>
半年報(bào)顯示，綠景中國實(shí)現(xiàn)總收益約為24.62億元，同比下跌約28%；毛利為16.03億元，同比下跌約33.4%；核心盈利為2.62億元，同比下調(diào)約53.9%；公司股東應(yīng)占盈利為3760萬元，同比下跌約96.2%；每股基本盈利為0.74分，同比下跌約96.3%。
對此，綠景中國表示，除了不可避免的疫情影響，目前專注城市更新項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營的特殊商業(yè)模式下，公司每年銷售、結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目不均的周期性波動依然存在。
針對疫情，執(zhí)行董事兼行政總裁唐壽春透露，目前綠景中國已經(jīng)采取有力措施，在銷售、推盤等方式上都進(jìn)行了創(chuàng)新嘗試，各項(xiàng)業(yè)務(wù)逐漸走上正軌，上半年完成近25億元收益，基本上實(shí)現(xiàn)了預(yù)期目標(biāo)。
具體收入結(jié)構(gòu)上，2020年上半年，綠景中國房地產(chǎn)開發(fā)與銷售所產(chǎn)生的收益約為20.31億元，同比下跌約32.0%。
綠景中國解釋為，由于去年同期深圳項(xiàng)目綠景紅樹灣壹號確認(rèn)收入約27.5億元，基數(shù)較大；而今年推盤主要集中在下半年，總合同銷售金額約24.63億元，主要來自深圳綠景美景廣場、珠海綠景喜悅薈、化州綠景國際花城。
此外，受到不同項(xiàng)目組合確認(rèn)收益所致，期內(nèi)綠景中國綜合毛利率為65%，去年同期為70%。
去年同期，超過90%收益主要來自綠景紅樹灣壹號，而本期間內(nèi)超過62%收益來自綠景美景廣場，來自綠景紅樹灣壹號的收益僅占2020年上半年總收益約30%。從而總體結(jié)轉(zhuǎn)有所下降。
同時(shí)，主打住宅+商業(yè)雙輪驅(qū)動模式下，綠景中國在商業(yè)物業(yè)投資與經(jīng)營方面的成績單，也是投資者需要考量的重點(diǎn)。
截至2020年上半年，綠景中國來自商業(yè)物業(yè)投資與經(jīng)營的收益約3.17億元，去年同期為3.02億元，按年升5.0%，雖然保持增長，但幅度并不明顯。
綠景中國管理層認(rèn)為，商業(yè)方面，今年第一季度受疫情影響比較大，但好在比較可控，而綠景中國商業(yè)地產(chǎn)大多都位于深圳核心地段，因此影響并不算太大。
“隨著經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇疫情的緩和，我們的商業(yè)地產(chǎn)也會很快步入正軌。相信未來能帶來8-10億的穩(wěn)定現(xiàn)金流，隨著日后大規(guī)模舊改啟動，預(yù)計(jì)8-10年達(dá)到200萬平方米，租金收入能達(dá)到數(shù)十億?！惫芾韺舆M(jìn)一步補(bǔ)充。
目前，綠景中國共持有28個(gè)商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目，總建筑面積約為67.83萬平方米，主要有NEO和佐阾兩大商業(yè)品牌代表，包括深圳NEO都市商務(wù)綜合體、香港綠景NEO大廈、綠景佐阾香頌購物中心、綠景佐阾虹灣購物中心、東莞綠景佐阾購物中心以及其他商鋪及投資性物業(yè)。
舊改航母的推進(jìn)與制約
深圳“舊改航母”白石洲，是綠景中國話題性永遠(yuǎn)的第一位。
今年3月業(yè)績會中，唐壽春曾透露，白石洲項(xiàng)目計(jì)劃將進(jìn)行三期滾動開發(fā)，并預(yù)計(jì)在2023-2030年進(jìn)入銷售、現(xiàn)金回籠階段。因而，針對外界的普遍關(guān)注，此次中期業(yè)績會上，唐壽春直言，深圳白石洲項(xiàng)目每一個(gè)節(jié)點(diǎn)都在順利推進(jìn)，余下股權(quán)在下半年也依舊會繼續(xù)注入。
“白石洲項(xiàng)目的各個(gè)環(huán)節(jié)基本上達(dá)到預(yù)期，現(xiàn)在進(jìn)展分為兩條線，業(yè)務(wù)層面上，從去年開始啟動簽約，如今簽約進(jìn)度理想，甚至超過預(yù)期，日后取得實(shí)施主體后，就會馬上動工；另一方面，下半年會把剩余75%股權(quán)大部分注入上市公司，全面進(jìn)一步主導(dǎo)推進(jìn)項(xiàng)目。”
同時(shí)，有投資者再度問到白石洲項(xiàng)目是否會引入投資合作進(jìn)行運(yùn)營時(shí)，執(zhí)行董事兼主席黃敬舒稱，目前綠景中國暫時(shí)還沒有計(jì)劃，但未來并不排除。
“如果能保證有1+1>2的效果，可以再去考慮。”黃敬舒進(jìn)一步透露。
白石洲舊改項(xiàng)目之外，對于綠景中國的土地儲備與拿地計(jì)劃，財(cái)務(wù)總監(jiān)兼公司秘書陳健民表示，綠景中國地產(chǎn)未來項(xiàng)目超過90%都是城市更新項(xiàng)目，土地儲備足夠未來十年的項(xiàng)目開發(fā)?！叭蘸鬀]有具體在公開市場拿地的預(yù)算。”
同時(shí)，陳健民透露，綠景中國銷售大部分項(xiàng)目分布在粵港澳大灣區(qū)，未來合計(jì)銷售貨值達(dá)到160億元，包括在深圳、珠海等核心城市。
2020年上半年，綠景中國參與的城市更新項(xiàng)目包括深圳白石洲城市更新項(xiàng)目、深圳黎光城市更新項(xiàng)目、珠海東橋城市更新項(xiàng)目。
截至目前，綠景中國擁有土地儲備約414萬平方米，其中約65%位于大灣區(qū)內(nèi)深圳、香港、珠海及東莞等重點(diǎn)城市。此外，控股股東所擁有的土儲資源規(guī)模約1039萬平方米。
由于大規(guī)模舊改推進(jìn)與回報(bào)周期制約，綠景中國在財(cái)務(wù)上的表現(xiàn)稍顯出壓力。
截至2020年6月30日，綠景中國銀行結(jié)余及現(xiàn)金約為106.87億元，總資產(chǎn)約514.16億元及總負(fù)債約387.43億元，負(fù)債比率約為75.4%，去年同期為73.3%；凈負(fù)債比率約為147.7%，去年年末為135.3%。
對此，執(zhí)行董事兼行政總裁唐壽春認(rèn)為，雖然公司在凈負(fù)債率方面意識到有所偏高，但在白石洲舊改大規(guī)模入市銷售之前，這個(gè)指數(shù)還是會有所上升。
“具體而言，是業(yè)務(wù)推動與資產(chǎn)配合導(dǎo)致，未來相信白石洲入市后，資金回流會逐漸充裕，這個(gè)指標(biāo)會回到正常水平。”
來 源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)
