一、項目概況：南山科技園的“黃金三角”
萬利達科技大廈（Wanli Tech Tower）位于深圳市南山區深南大道9998號，緊鄰騰訊大廈、中興通訊總部等科技巨頭，是深圳科技園核心地段的甲級寫字樓標桿，項目由深圳萬利達電子工業有限公司開發，總建筑面積約15.8萬㎡，包含27層總部辦公大樓、3層綜合樓及30層宿舍樓，2013年竣工后迅速成為南山科技園的“科技地標”。
核心數據速覽：
建筑高度：總部大樓95.9米（27層），標準層高3.7-3.8米；
得房率：約65%-75%，適合靈活辦公布局；
租金均價：100-110元/㎡·月（含管理費）；
入駐企業：騰訊科技（互娛、游戲研發）、萬利達電子、暢風天能科技等。
二、為什么說它是“黃金辦公坐標”？
- 地理位置：科技園的“心臟地帶”
深南大道+科技園雙核驅動：地處深南大道與南海大道交匯處，15分鐘直達南山科技園、前海自貿區；
地鐵1號線直達：高新園站步行5分鐘，無縫接駁全市交通樞紐；
公交網絡密集：204路、K105路、337路等多條線路覆蓋，通勤效率滿分。 - 產業聚集效應：科技企業的“生態圈”
騰訊科技主場：2-18層為騰訊互娛、游戲研發部門辦公區，形成“科技+創意”產業集群；
高新技術企業扎堆：周邊匯聚中興、大疆、華強北電子商圈，產業鏈協同效應顯著；
政策紅利加持：南山科技園享受深圳“科創12條”政策，企業稅收優惠力度大。 - 配套設施：辦公+生活的一站式體驗
內部配套：
員工餐廳：二層設計以“地球七大板塊”為靈感，半開放式就餐區+咖啡角；
休閑空間：每層設置茶水間與趣味立體空間，緩解工作壓力；
健身設施：地下停車場配備健身區，滿足員工健康管理需求。
外部配套：
商業：近鄰海岸城、萬象天地，餐飲、購物、娛樂一應俱全；
教育：深圳大學、北師大附小等名校環繞，吸引高端人才；
醫療：南山人民醫院、中山大學附屬醫院輻射半徑3公里。
三、租金與租賃策略：如何用好“性價比優勢”？
- 租金水平對比
| 區域 | 租金范圍（元/㎡·月） | 空置率 | 優勢|
|-|--|||
| 萬利達科技大廈 | 100-110| 低（>85%滿租） | 騰訊生態圈+高得房率 |
| 科技園周邊 | 120-150| 中（約70%）| 甲級寫字樓集中地|
| 前海自貿區 | 80-90| 高（>90%） | 政策紅利但距離稍遠|
核心價值點：
單價優勢：比科技園核心區低10%-15%，但配套不輸核心地段；
靈活面積：200-1500㎡可選，滿足中小型企業到總部辦公需求。
- 租賃實操建議
中小型企業：優先選擇200-600㎡單元（如285㎡、472㎡），成本可控；
大型總部：整層租賃（1100-1500㎡），提升品牌形象與獨立性；
談判技巧：
捆綁服務：爭取包物業費、贈送免費停車位；
租期靈活：要求“3+2”租期（3年租約+2年優先續約權）。
四、設計亮點：科技感與人性化的完美平衡
- 空間設計：騰訊生態的“沉浸式辦公”
員工餐廳：以“七大板塊”為設計概念，半開放區域劃分咖啡區、充值區，提升用餐體驗；
趣味空間：每層茶水間穿插立體形體元素，打造輕松社交氛圍；
高管專屬：高管辦公室配置溫濕度分控空調，舒適度拉滿。 - 綠色建筑：節能與健康的雙重保障
節能技術：VRV中央空調+雙回路電源，降低能耗30%以上；
健康環境：光纖入戶+新風系統，空氣質量優于國標；
智能管理：BIM技術全周期應用，電梯調度效率提升20%。
五、投資價值：長期持有的“穩賺邏輯”
- 租金回報率
當前收益率：以100元/㎡·月計算，年化回報率約5.5%-6%；
未來增長預期：南山科技園租金年均增長率7%-8%，潛力可期。 - 資產增值空間
區域稀缺性：科技園核心區甲級寫字樓存量有限，供需失衡推高價值；
政策驅動：深圳“20+8”產業政策持續加碼，科技地產需求旺盛。
萬利達科技大廈不僅是騰訊生態的“腹地”，更是南山科技園產業升級的縮影。無論是企業選址、投資購房，還是創業者尋找落腳點，這里都能提供“地段+產業+配套”的三重保障。
