皇都廣場獨特魅力引關(guān)注，費用問題成焦點
深圳皇都廣場坐落于福田區(qū)益田路 3008 號，處在濱河大道與益田路這兩條城市主干道的黃金交匯點，地理位置得天獨厚。周邊地鐵線路密布，3 號線石廈站近在咫尺，步行距離僅 487 米；1 號線購物公園站、4 號線福民站以及 7 號線皇崗村站也都在千米范圍之內(nèi)，多條公交線路更是如同城市脈絡(luò)，將皇都廣場與城市各個角落緊密相連。如此便捷的交通條件，為員工通勤和企業(yè)商務(wù)往來提供了極大便利，也讓皇都廣場成為眾多企業(yè)夢寐以求的辦公選址。

不僅如此，皇都廣場的建筑設(shè)計獨具匠心。簡約的線條勾勒出大氣磅礴的輪廓，玻璃幕墻與金屬材質(zhì)相得益彰，在陽光照耀下璀璨奪目，盡顯現(xiàn)代感與高貴氣質(zhì)。夜幕降臨，樓體 LED 燈光依次亮起，與周圍繁華的城市夜景相互輝映，成為深圳市中心一道亮麗的風(fēng)景線?？偨ㄖ娣e達 42000 平方米（整體項目總建筑面積 126263 平方米，涵蓋多業(yè)態(tài)），總樓層 38 層，標準層面積 980 平方米，標準層高 3.3 米，凈層高 2.8 米，寬敞明亮的辦公空間，良好的采光與通風(fēng)條件，為入駐企業(yè)營造了舒適、高效的辦公環(huán)境。

然而，就是這樣一座近乎完美的寫字樓，其空調(diào)費與物業(yè)費的關(guān)系卻讓不少企業(yè)摸不著頭腦。畢竟，這兩項費用直接關(guān)系到企業(yè)的運營成本，清晰了解其中奧秘至關(guān)重要。

常規(guī)情況：部分寫字樓空調(diào)費包含在物業(yè)費內(nèi)
在寫字樓租賃市場中，有不少寫字樓確實將空調(diào)費包含在物業(yè)費里。就像北京的一些寫字樓，大多數(shù)租戶與物業(yè)簽訂的合同中，物業(yè)費涵蓋了空調(diào)費。物業(yè)負責(zé)整個大樓空調(diào)系統(tǒng)的運行、維護和保養(yǎng)，租戶只需按照合同約定繳納物業(yè)費，無需額外為空調(diào)使用單獨付費。這樣的模式對于租戶來說，省心省力，無需再為空調(diào)費用的單獨核算和支付而煩惱。

但這種模式并非適用于所有寫字樓。有些寫字樓的空調(diào)系統(tǒng)較為特殊，或者運營成本較高，物業(yè)難以將空調(diào)費完全囊括在物業(yè)費中。這時候，就會出現(xiàn)空調(diào)費單獨計算的情況。

皇都廣場：分體空調(diào)系統(tǒng)帶來不同計費模式
深圳皇都廣場采用的是分體空調(diào)系統(tǒng)，這在一定程度上決定了其空調(diào)費的計費模式與一些采用集中式空調(diào)系統(tǒng)的寫字樓有所不同。分體空調(diào)系統(tǒng)能夠根據(jù)不同辦公區(qū)域的實際使用情況，更加精準地控制溫度，滿足各區(qū)域個性化的需求。然而，這種系統(tǒng)也使得空調(diào)的能耗計量更加復(fù)雜，難以像集中式空調(diào)那樣統(tǒng)一納入物業(yè)費進行核算。

因此，皇都廣場的空調(diào)費并非包含在物業(yè)費里，而是根據(jù)使用流量計費。這種計費方式看似復(fù)雜，但從另一個角度看，卻更加公平合理。對于那些使用空調(diào)時間較少的企業(yè)來說，無需為其他區(qū)域的空調(diào)能耗買單，能夠有效降低運營成本。而對于一些對空調(diào)使用需求較高的企業(yè)，雖然費用可能相對較高，但也能明確知曉自己的費用支出與使用情況直接掛鉤。

例如，在皇都廣場某層辦公的一家小型設(shè)計公司，由于工作性質(zhì)，員工經(jīng)常外出跑業(yè)務(wù)，在辦公室辦公且使用空調(diào)的時間相對較少。按照皇都廣場的空調(diào)計費模式，他們每個月的空調(diào)費用相對較低，相比那些將空調(diào)費統(tǒng)一包含在物業(yè)費中的寫字樓，為公司節(jié)省了不少開支。

影響因素：物業(yè)模式、空調(diào)系統(tǒng)及運營成本
除了空調(diào)系統(tǒng)類型外，寫字樓空調(diào)費是否包含在物業(yè)費里，還受到多種因素的影響。
首先是物業(yè)模式。目前物業(yè)管理模式主要有包干制和酬金制。在包干制下，業(yè)主將物業(yè)費交給物業(yè)公司，物業(yè)公司盈虧自負。這種模式下，物業(yè)公司可能會綜合考慮各項成本，將空調(diào)費納入物業(yè)費中一并收取，但也可能因為空調(diào)運營成本過高而單獨列出。而在酬金制模式下，物業(yè)公司按照約定比例從預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中提取酬金，其余用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或不足由業(yè)主享有或承擔(dān)。在這種模式下，空調(diào)費的核算可能更加透明，根據(jù)實際使用情況單獨計算的可能性較大。深圳皇都廣場目前采用的物業(yè)模式在一定程度上影響了其空調(diào)費的計費方式。

其次，空調(diào)系統(tǒng)的維護和運營成本也是關(guān)鍵因素。集中式空調(diào)系統(tǒng)雖然便于統(tǒng)一管理，但設(shè)備購置、維護以及能耗成本都較高。如果這些成本過高，物業(yè)公司可能難以將其全部消化在物業(yè)費中，從而導(dǎo)致空調(diào)費單獨收取。而像皇都廣場的分體空調(diào)系統(tǒng)，雖然能耗計量精準，但每個分體空調(diào)的維護和保養(yǎng)也需要一定成本，這同樣會影響空調(diào)費的計費決策。

此外，寫字樓所在區(qū)域的能源價格、市場供需關(guān)系等外部因素也會對空調(diào)費和物業(yè)費的設(shè)置產(chǎn)生影響。如果所在區(qū)域電費價格上漲，那么無論是包含在物業(yè)費內(nèi)還是單獨計費的空調(diào)費，都可能會相應(yīng)調(diào)整。

企業(yè)應(yīng)對策略：簽訂合同前務(wù)必明確條款
對于計劃入駐深圳皇都廣場或其他寫字樓的企業(yè)來說，在簽訂租賃合同前，一定要明確空調(diào)費與物業(yè)費的關(guān)系及具體計費方式。仔細閱讀合同條款，如有不明確之處，及時與物業(yè)或出租方溝通確認。

同時，企業(yè)還可以根據(jù)自身的辦公習(xí)慣和空調(diào)使用需求，對未來的費用支出進行預(yù)估。如果企業(yè)員工加班頻繁，對空調(diào)使用時間較長，那么在選擇寫字樓時，就需要重點考慮空調(diào)費的計費方式是否合理，是否會對企業(yè)運營成本造成較大壓力。

另外，企業(yè)在日常辦公中，也可以通過一些節(jié)能措施來降低空調(diào)能耗，從而減少費用支出。比如合理設(shè)置空調(diào)溫度，夏季將溫度設(shè)置在 26℃左右，冬季設(shè)置在 20℃左右，既能保證舒適度，又能有效節(jié)能；在無人辦公時及時關(guān)閉空調(diào)等。

深圳皇都廣場寫字樓空調(diào)費不包含在物業(yè)費里，而是根據(jù)使用流量計費，這是由其分體空調(diào)系統(tǒng)、物業(yè)模式以及運營成本等多種因素共同決定的。對于企業(yè)來說，清晰了解這一情況，并在租賃和辦公過程中采取合理的應(yīng)對策略，能夠更好地控制運營成本，讓企業(yè)在皇都廣場這片充滿機遇的辦公熱土上安心發(fā)展，與這座城市的繁榮一同成長。

物業(yè)管理費的內(nèi)涵與構(gòu)成

物業(yè)管理費，簡而言之，是寫字樓業(yè)主或管理方為維護樓宇公共區(qū)域的正常運作、提供各項服務(wù)而向租戶收取的費用。這些費用主要用于覆蓋清潔衛(wèi)生、安保、公共設(shè)施維修、綠化保養(yǎng)、公共區(qū)域照明以及管理人員薪酬等開支。物業(yè)管理費的收取標準通常依據(jù)物業(yè)的檔次、地理位置、服務(wù)質(zhì)量等因素而定，且在租賃合同中會有明確的說明。

空調(diào)費用的計費模式

至于空調(diào)費用是否被納入物業(yè)管理費，則取決于寫字樓的管理政策及合同約定。一般而言，寫字樓的空調(diào)費用處理方式主要有三種模式：

1.包含在物業(yè)費中

在某些寫字樓，尤其是高端或甲級寫字樓中，為了簡化收費流程，提升租戶體驗，空調(diào)費用往往已經(jīng)整合進物業(yè)管理費中，實行“一站式”收費。這種方式下，不論空調(diào)的實際使用量多少，租戶只需按月或按年支付固定金額的物業(yè)管理費，無需單獨為空調(diào)使用付費。這種模式適合那些對成本預(yù)算有明確規(guī)劃，且對空調(diào)使用沒有特殊需求的企業(yè)。

2.分項計費

另一種常見模式是空調(diào)費用作為獨立項目，與物業(yè)管理費分開計算。這種情況下，空調(diào)費用可能按實際使用量（如電量消耗）、使用時長或是固定的單位面積費用等方式收取。分項計費模式更加靈活，能鼓勵節(jié)能行為，對于季節(jié)性使用空調(diào)或者對空調(diào)依賴程度不高的企業(yè)而言，可能更為經(jīng)濟實惠。

3.自行安裝與管理

在少數(shù)情況下，寫字樓可能不提供中央空調(diào)服務(wù)，要求租戶自行安裝和管理空調(diào)系統(tǒng)。這種模式在一些舊式或特定類型的寫字樓中較為常見，租戶需自行承擔(dān)空調(diào)設(shè)備的購買、安裝、維護及運行費用。雖然初期投入較大，但長期來看，企業(yè)可根據(jù)自身需求靈活調(diào)控，可能在一定程度上節(jié)省成本。

對租戶的考量因素

選擇寫字樓時，企業(yè)應(yīng)綜合考慮以下因素，決定哪種空調(diào)費用處理方式最為適宜：

1.預(yù)算控制：若企業(yè)對成本控制嚴格，傾向于按需付費，分項計費或自行管理空調(diào)可能更為合適。
2.使用習(xí)慣：季節(jié)性辦公或?qū)照{(diào)依賴度低的企業(yè)，分項計費能有效避免不必要的開銷。
3.環(huán)保節(jié)能：注重可持續(xù)發(fā)展的企業(yè)，可能會偏好分項計費，因其激勵節(jié)能減排。
4.便捷性：希望簡化管理流程，避免額外管理成本的企業(yè)，選擇包含空調(diào)費用在內(nèi)的物業(yè)管理費模式更為省心。

寫字樓的物業(yè)管理費與空調(diào)費用之間的關(guān)系，直接關(guān)系到企業(yè)的運營成本和辦公環(huán)境的舒適度。企業(yè)在選擇辦公地點時，應(yīng)詳細詢問物業(yè)管理方關(guān)于費用構(gòu)成的具體條款，包括空調(diào)費用的處理方式，結(jié)合自身實際情況做出最符合成本效益的決策。

無論是選擇一體化收費的便捷，還是分項計費的靈活，了解清楚并權(quán)衡利弊，都是確保企業(yè)順利運營、優(yōu)化成本支出的關(guān)鍵步驟。通過細致的考量與比較，企業(yè)能夠在確保辦公環(huán)境舒適的同時，實現(xiàn)經(jīng)濟效益的最大化。

物業(yè)管理服務(wù)的本質(zhì)與費用構(gòu)成

物業(yè)管理服務(wù)，本質(zhì)上是對公共區(qū)域、共用設(shè)施設(shè)備的維護與管理，確保整個樓宇的正常運行與環(huán)境質(zhì)量，包括但不限于清潔、安保、綠化、設(shè)施維修等。費用構(gòu)成則通常包括固定成本（如人員工資、公共能耗、設(shè)施折舊等）和變動成本（如專項維修基金）。中央空調(diào)作為樓宇共用設(shè)施的一部分，其運維成本被納入物業(yè)費之中，這部分費用旨在保障系統(tǒng)正常運轉(zhuǎn)，無論實際使用與否，其維護、檢測、能耗等基礎(chǔ)開支均會發(fā)生。

合同約定與權(quán)利義務(wù)

在商業(yè)地產(chǎn)租賃或購買協(xié)議中，物業(yè)費的支付通常是基于雙方協(xié)商一致的合同條款。這些條款會明確列出物業(yè)費包含的服務(wù)內(nèi)容、費用標準以及支付方式。關(guān)于中央空調(diào)系統(tǒng)的使用與費用承擔(dān)，合同中通常會有專門說明。即使某一租戶或業(yè)主因特殊情況未直接使用中央空調(diào)，但根據(jù)“共管共享”原則，作為共用設(shè)施的一部分，其維護與運營成本仍需由所有受益人按比例分擔(dān)。這一原則基于的是，中央空調(diào)系統(tǒng)作為樓宇基礎(chǔ)設(shè)施，其存在提升了整體物業(yè)的價值與使用舒適度，對樓宇形象和市場競爭力有著直接影響。

不使用中央空調(diào)的特殊考量

盡管大多數(shù)情況下，不使用中央空調(diào)的業(yè)主或租戶仍需按比例承擔(dān)相關(guān)費用，但在某些特殊情形下，雙方可基于公平合理的原則進行協(xié)商調(diào)整。例如，長期空置的辦公室，或因特殊原因（如節(jié)能減排倡議、獨立空調(diào)系統(tǒng)安裝等）無法使用中央空調(diào)的單元，業(yè)主或租戶可以嘗試與物業(yè)管理方溝通，尋求費用減免的可能性。但這種調(diào)整需要在充分理解合同條款的基礎(chǔ)上，雙方達成一致，并可能需要書面形式的補充協(xié)議確認。

物業(yè)費用的透明與溝通

為減少此類爭議，物業(yè)管理方應(yīng)當提高費用的透明度，定期向業(yè)主或租戶公開物業(yè)費用的詳細構(gòu)成、分攤依據(jù)及實際支出情況，增強雙方的信任與理解。此外，鼓勵建立有效的溝通機制，讓業(yè)主或租戶在有特殊需求時能及時反饋，物業(yè)管理方也能據(jù)此作出合理響應(yīng)，尋找共贏解決方案。

綜上所述，雖然在不使用中央空調(diào)的情況下，業(yè)主或租戶原則上仍需按照合同約定支付相關(guān)物業(yè)費用，但通過深入理解合同內(nèi)容、積極溝通協(xié)商，以及關(guān)注物業(yè)管理的透明度和效率，可以在保障樓宇整體運維質(zhì)量的同時，盡可能滿足個別用戶的特殊需求。物業(yè)管理與用戶之間的關(guān)系，歸根結(jié)底是基于合同的法律關(guān)系，但也是一種相互依賴、尋求共贏的合作關(guān)系。通過合理的機制設(shè)計與良好的溝通，可以有效平衡各方利益，促進商務(wù)樓宇健康可持續(xù)發(fā)展。

1.定價策略與成本分析

在制定物業(yè)費時，首先需要進行成本分析，明確各項費用的構(gòu)成和比例。包括但不限于基礎(chǔ)設(shè)施維護、保安服務(wù)、清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護、管理費用等。通過精準的成本核算，可以確保物業(yè)費的合理性和透明度。同時，結(jié)合市場需求和競爭情況，制定合理的定價策略，保證物業(yè)費水平既能覆蓋成本，又能吸引租戶。

2.服務(wù)質(zhì)量與客戶滿意度

物業(yè)費的合理性不僅在于價格，更在于所提供的服務(wù)質(zhì)量。商務(wù)地產(chǎn)的物業(yè)服務(wù)應(yīng)該以客戶滿意度為核心指標，不斷優(yōu)化服務(wù)內(nèi)容和提升服務(wù)水平。及時響應(yīng)租戶需求、保障建筑安全、提供高效便捷的維修服務(wù)等都是重要方面。通過提升服務(wù)質(zhì)量，可以提高租戶的黏性，增加物業(yè)的長期穩(wěn)定收入。

3.節(jié)能環(huán)保與可持續(xù)發(fā)展

商務(wù)地產(chǎn)應(yīng)該積極倡導(dǎo)節(jié)能環(huán)保和可持續(xù)發(fā)展理念，通過技術(shù)升級和設(shè)施改造降低能耗，減少資源浪費。同時，引入綠色建筑設(shè)計和管理理念，提高建筑能效和室內(nèi)環(huán)境品質(zhì)，為租戶創(chuàng)造更健康、舒適的工作環(huán)境。雖然節(jié)能環(huán)保投入可能增加一定成本，但從長遠來看，可以降低運營成本并提升物業(yè)價值。

4.創(chuàng)新科技與智能化管理

借助信息技術(shù)和智能化設(shè)備，可以實現(xiàn)物業(yè)管理的智能化和高效化。例如，智能安防系統(tǒng)、能耗監(jiān)控系統(tǒng)、智能停車管理等，都可以提升物業(yè)管理的水平和效率。通過數(shù)據(jù)分析和預(yù)測，及時發(fā)現(xiàn)問題并采取措施，減少人力資源浪費和設(shè)備損耗，降低運營成本，提高管理效率。

5.合作共贏與長期規(guī)劃

商務(wù)地產(chǎn)的物業(yè)費優(yōu)化需要以合作共贏和長期規(guī)劃為基礎(chǔ)。物業(yè)管理者、業(yè)主和租戶之間應(yīng)該建立良好的溝通機制，共同探討物業(yè)費的調(diào)整和優(yōu)化方案，實現(xiàn)利益最大化。同時，要有長遠眼光，不斷進行規(guī)劃和投資，提升商務(wù)地產(chǎn)的核心競爭力和持續(xù)發(fā)展能力。

優(yōu)化寫字樓物業(yè)費是提升商務(wù)地產(chǎn)競爭力的關(guān)鍵之一。通過合理定價、提升服務(wù)質(zhì)量、推進節(jié)能環(huán)保和智能化管理，可以實現(xiàn)物業(yè)費的優(yōu)化和管理效率的提升。同時，建立合作共贏的機制，實現(xiàn)長期規(guī)劃和可持續(xù)發(fā)展，為商務(wù)地產(chǎn)的持續(xù)增值打下堅實基礎(chǔ)。

一般規(guī)則：

寫字樓物業(yè)費是由物業(yè)管理公司或業(yè)主委員會收取的費用，用于維護和管理整個寫字樓的公共區(qū)域和設(shè)施。物業(yè)費的具體項目和金額可以根據(jù)不同寫字樓的情況而有所差異，一般包括保潔、保安、綠化維護、消防設(shè)施維護等。

起算時間：

寫字樓物業(yè)費的起算時間一般與以下幾個因素有關(guān)：

1.租賃起始日：

對于租戶來說，物業(yè)費一般從租賃合同中規(guī)定的起始日期開始計算。這意味著租戶在租入寫字樓時就需要支付物業(yè)費，并按合同約定的周期進行繳納。

2.物業(yè)管理合同：

物業(yè)管理合同中通常會明確物業(yè)費的起算時間。合同可能規(guī)定物業(yè)費從某特定日期開始計算，比如合同簽署日期或者物業(yè)交付使用日期。

3.實際使用日期：

有些情況下，物業(yè)費的起算時間可能與租賃合同或管理合同中規(guī)定的日期不同，而是根據(jù)實際開始使用寫字樓的日期來計算。

需要注意的是，具體的起算時間應(yīng)以租賃合同和物業(yè)管理合同為準，這兩個合同之間的約定可能會有差異。

相關(guān)考慮因素： 在計算物業(yè)費時，還需要考慮以下因素：

1.周期設(shè)置：

一般情況下，物業(yè)費的周期可以是月付、季付或年付。周期的選擇通常由物業(yè)管理公司或業(yè)主委員會決定，并在合同中明確約定。

2.費用項目：

物業(yè)費的具體項目和金額可以根據(jù)寫字樓的情況而有所差異。物業(yè)管理公司或業(yè)主委員會通常會對費用項目進行細化說明，包括保潔費、保安費、綠化費、設(shè)備維護費等。

3.調(diào)整機制：

物業(yè)費可能會根據(jù)實際情況進行調(diào)整。例如，當公共區(qū)域有新增設(shè)施或需要進行大修時，物業(yè)管理公司或業(yè)主委員會可能會提出費用調(diào)整請求。

其他注意事項： 在支付物業(yè)費時，需注意以下事項：

1.繳費方式：

物業(yè)費可以通過銀行轉(zhuǎn)賬、現(xiàn)金支付或其他指定的方式進行繳納。具體繳費方式應(yīng)與物業(yè)管理公司或業(yè)主委員會協(xié)商并約定。

2.繳費期限：

物業(yè)費一般有明確的繳費期限，需要在規(guī)定時間內(nèi)完成繳納。逾期繳費可能會導(dǎo)致滯納金或其他違約責(zé)任。

3.繳費記錄驗證：

租戶可以要求物業(yè)管理公司提供繳費記錄，以確保繳費情況準確無誤。同時，租戶也可以向物業(yè)管理公司了解物業(yè)費的具體使用和支出情況。

總結(jié)來說，寫字樓物業(yè)費的起算時間通常與租賃合同、物業(yè)管理合同和實際使用日期相關(guān)。具體的起算時間應(yīng)以合同約定為準。在計算物業(yè)費時，需考慮周期設(shè)置、費用項目和調(diào)整機制。