整體來看，律所、會計(jì)師事務(wù)所等專業(yè)服務(wù)業(yè)企業(yè)新增需求增長較快，銀行、保險、證券等金融機(jī)構(gòu)，以及生物醫(yī)藥等新興產(chǎn)業(yè)企業(yè)對寫字樓的需求也有所擴(kuò)張，帶動部分商圈寫字樓租金上漲。但同時，部分互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)仍持續(xù)縮減辦公場所、整合辦公空間，零售等生活性服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)需求也有所回落，此類企業(yè)集中的商圈寫字樓租金有所下跌。

2022年三季度，16.3%的商圈寫字樓租金環(huán)比出現(xiàn)上漲。具體來看，在寫字樓租金環(huán)比上漲的商圈中，深圳后海商圈漲幅最大，為0.52%，南京新街口、青島嶗山區(qū)政府商圈漲幅在0.2%（含）-0.3%之間，蘇州獅山、武漢金融港、長沙伍家?guī)X、上海人民廣場等10個商圈漲幅在0.2%以內(nèi)。

與此同時，78.8%的商圈寫字樓租金出現(xiàn)下跌。具體來看，在寫字樓租金環(huán)比下跌的商圈中，長沙芙蓉廣場、青島海爾路商圈跌幅超過0.5%，分別下跌0.54%、0.51%；深圳南山中心區(qū)、北京望京、深圳龍崗中心城、長沙南湖路等11個商圈租金跌幅在0.3%-0.5%之間；深圳車公廟、重慶南坪、廣州北京路、上海北外灘等37個商圈租金跌幅在0.1%（含）-0.3%之間；上海五角場、天津友誼路、重慶加州新牌坊、上海南京東路等商圈租金跌幅較小，均在0.1%以內(nèi)。

來 源：中指研究院

整體寫字樓市場的空置率于9月底上升至10.5%，主要原因在于月內(nèi)有新供應(yīng)落成，包括啟德AIRSIDE和觀塘的波頓科創(chuàng)中心。其中一宗矚目的成交為家用電器制造商賽博亞洲租用AIRSIDE中層全層樓面，涉及建筑面積約37,500平方呎。核心商業(yè)區(qū)的空置率保持平穩(wěn)，中環(huán)空置率略為改善，跌至8.3%。

戴德梁行指，香港上季新落成甲廈預(yù)租樓面帶動凈吸納量達(dá)18.3萬平方尺，按季由負(fù)轉(zhuǎn)正，季度內(nèi)有新甲廈落成的地區(qū)如港島東、港島南及九龍東均見凈吸納量回升。但租金跌幅較明顯，按季回落2.3%，年初至今累跌4%。

戴德梁行香港董事總經(jīng)理及項(xiàng)目/企業(yè)服務(wù)部主管蕭亮輝指，由于寫字樓租金由2019年高位已累跌近三成，認(rèn)為寫字樓租金難以再像疫情初期般大幅調(diào)整，相信第四季度租金跌幅有望收窄并橫行一段時間，預(yù)計(jì)全年租金跌幅介乎3%至5%。

商廈待租率方面，蕭亮輝指，上季寫字樓待租率16.1%，創(chuàng)下2004年后新高，由于2022年底前續(xù)有新樓面供應(yīng)推出，待租率將再度上升。他估計(jì)加息周期下，因資金緊絀及成本壓力，企業(yè)擴(kuò)充較審慎，并保持現(xiàn)金流及延遲擴(kuò)充決定。又指若港推行「0 0」檢疫政策，商務(wù)客戶來港考慮減少，對整個商界有提振作用，屬寫字樓正面信息。不過仍有很多因素未能掌握，由于內(nèi)地企業(yè)于過去7至8年在港大幅擴(kuò)張，若隨政策改變，相關(guān)企業(yè)重臨香港，將對甲廈有正面刺激作用。

至于零售市場，戴德梁行香港商鋪部、代理及管理服務(wù)主管及執(zhí)行董事林應(yīng)威稱，上季零售市道仍然疲弱，各區(qū)商鋪空置率表現(xiàn)不一，港島區(qū)銅鑼灣和中環(huán)的空置率已下降至疫情以來的低位，至5.3和8.5%；而零售核心區(qū)尖沙嘴和旺角的空置率則分別微升16.7和12.5%。林應(yīng)威補(bǔ)充，除非政府再推出更多利好零售市場政策，否則商鋪?zhàn)饨鸬矫髂晟习肽旰蟛拍苤厥皠恿Α?/p>

仲量聯(lián)行香港研究部執(zhí)行董事黃志輝表示，9月整體市場租金按月進(jìn)一步下跌1.0%。主要分區(qū)市場中，中環(huán)和灣仔/銅鑼灣租金分別下跌0.4%和0.1%，而九龍東則錄得1.1%的最大租金跌幅。

來 源： 觀點(diǎn)網(wǎng)

據(jù)第一太平戴維斯發(fā)布的《2022年上半年福州商用物業(yè)市場回顧與展望》報告顯示，2022年上半年，福州甲級寫字樓市場共兩個新項(xiàng)目入市，合計(jì)帶來15.6萬平方米可租賃面積，系過去六年內(nèi)新增供應(yīng)最高值，全市總存量環(huán)比擴(kuò)張11.0%，至157.1萬平方米。期內(nèi)，盡管在疫情復(fù)發(fā)及租賃市場情緒相對謹(jǐn)慎的影響下，大部分子市場凈吸納量為負(fù)，但金融街新入市項(xiàng)目數(shù)個主力租戶的入駐仍助力該子市場凈吸納量由負(fù)轉(zhuǎn)正，并錄全市最高值。這進(jìn)一步推動全市半年度凈吸納量環(huán)比上漲1.3倍，至約5.5萬平方米。盡管如此，但鑒于前述原因，本期大部分子市場空置率仍環(huán)比上升，加之新增供應(yīng)規(guī)模可觀，全市空置率環(huán)比顯著上升4.4個百分點(diǎn)，至24.5%。

2022年上半年，各類大型金融機(jī)構(gòu)（銀行、證券公司等）及房地產(chǎn)企業(yè)依舊是租賃需求的主要來源，市場錄得數(shù)宗矚目租賃成交達(dá)成。此外，零售與貿(mào)易行業(yè)租賃活動亦保持活躍。

零售方面，2022年前四月，疫情反復(fù)令福州消費(fèi)市場增長放緩，全市社會消費(fèi)品零售總額同比增速較2021年降低0.6個百分點(diǎn)，同比增長7.1%元。

上半年，得益于新項(xiàng)目開業(yè)入駐率較高，全市凈吸納量環(huán)比上升29.6%，至10.2萬平方米。期內(nèi)，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的開業(yè)亦為市場引進(jìn)了一系列城市首進(jìn)品牌以及國際高奢品牌入駐，業(yè)態(tài)涵蓋餐飲、時尚及護(hù)膚品等；知名品牌包括Sushi Man、Louis Vuitton、LA MER等。

據(jù)華南區(qū)市場研究部負(fù)責(zé)人及董事謝靖宇介紹，2022年下半年，福州甲級寫字樓市場預(yù)計(jì)將無新項(xiàng)目入市。至年末，全市總存量預(yù)計(jì)仍維持157.1萬平方米。2022年下半年，市場租賃需求仍將以金融、房地產(chǎn)及零售與貿(mào)易行業(yè)為主。在無新增供應(yīng)的背景下，存量將持續(xù)去化，下半年全市空置率料將有所下降。鑒于市場尚處于供過于求狀態(tài)，預(yù)計(jì)年內(nèi)項(xiàng)目資產(chǎn)表現(xiàn)仍將承壓，全市平均租金或?qū)⒗^續(xù)下降。

此外，消費(fèi)市場預(yù)計(jì)于下半年逐步恢復(fù)，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目有望繼續(xù)吸引更多零售商進(jìn)駐福州，全市空置率預(yù)計(jì)將有所下降。下半年，在整體需求向好的推動下，福州消費(fèi)市場商業(yè)能級有望提升，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目租金預(yù)計(jì)穩(wěn)中有升，此前租金下調(diào)項(xiàng)目租金降幅有望收窄。

來 源: 中國日報網(wǎng)

根據(jù)real deal報道，高力國際(Colliers International)的月度市場報告顯示，盡管曼哈頓7月份的寫字樓租賃量比6月份增長了15%，但空置率仍然很高。

7月的租賃量為235萬平方英尺，遠(yuǎn)高于2020年的平均每月158萬平方英尺，但仍比2019年的水平低近35%，當(dāng)時大流行前的市場租賃量為平均每月358萬平方英尺。

轉(zhuǎn)租供應(yīng)量也有所上升，扭轉(zhuǎn)了前三個月的下降趨勢。7月份的凈轉(zhuǎn)租供應(yīng)量增加了360,000平方英尺，達(dá)到2161萬平方英尺，這是高力公司自大流行開始以來追蹤的最高數(shù)量。

7月的轉(zhuǎn)租庫存是2020年3月的1.8倍，當(dāng)時庫存為1190萬平方英尺。

報告稱，平均租金為每平方英尺72.72美元，比一年前下降近8%，是2017年以來的最低水平。

本月前兩大的租約均在金融區(qū)簽署。Fried、Frank、Harris、Shriver&Jacobson律師事務(wù)所在紐約廣場一號大樓進(jìn)行了400,000平方英尺的續(xù)租，這是布魯克菲爾德房地產(chǎn)合伙公司、中國主權(quán)基金中國投資公司和AEW資本管理公司持有的寫字樓。

排名第二的是市政府在Piedmont Office Realty Trust持有的布羅德街（Broad Street）60號的313,000平方英尺的續(xù)租。

但市中心寫字樓的空置率也創(chuàng)下了18.3%的新紀(jì)錄，松樹街（Pine Street）88號的市場增加了超過100,000平方英尺，威廉街（William St）110號增加了81,000平方英尺。

來 源：中國新聞社

上半年全國商辦用地推出和成交面積同比均下降

2021年上半年，全國300城純商辦用地推出規(guī)劃建面同比下降，其中一、二線城市降幅整體遠(yuǎn)高于三四線城市。中指研究院指數(shù)事業(yè)部高級分析師孫曉一認(rèn)為供地減少的原因，一是因?yàn)榭晒╅_發(fā)的土地確實(shí)減少，二是因?yàn)椴糠殖鞘袃?yōu)化城市功能和空間布局的整體規(guī)劃，三是配合商改住禁令等樓市調(diào)控政策。

從成交端來看，全國300城純商辦用地的成交規(guī)劃建面同比降幅整體小于推出規(guī)劃建面。從各線城市表現(xiàn)來看，一、二線城市也呈現(xiàn)出成交降幅小于供應(yīng)降幅的態(tài)勢。這主要是由于城市群與都市圈政策利好不斷，一線城市與核心二線城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)勁，人口持續(xù)流入帶動消費(fèi)市場空間廣闊，商業(yè)地產(chǎn)市場潛力突出，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)保持此類城市的投資力度。

重點(diǎn)城市主要商圈寫字樓的租金均呈現(xiàn)微跌

2021年上半年，寫字樓市場整體是穩(wěn)步恢復(fù)的，市場活躍度提高，需求加速釋放，新增供應(yīng)入市節(jié)奏加快，短期供應(yīng)充足。

孫曉一表示這是二季度寫字樓租金指數(shù)監(jiān)測的15個重點(diǎn)城市主要商圈寫字樓租金環(huán)比微跌的一個主要原因，但從跌幅來看，租金還是基本平穩(wěn)的。

今年以來辦公樓竣工面積增長較快，或帶動下半年入市項(xiàng)目增加，短期內(nèi)可能形成供應(yīng)高峰，加劇項(xiàng)目或商圈間的競爭，租金難以出現(xiàn)明顯上漲，不同城市、不同商圈之間或?qū)⒊尸F(xiàn)分化態(tài)勢。

下半年市場預(yù)測

房地產(chǎn)市場由增量市場向存量市場轉(zhuǎn)變已基本成為行業(yè)共識，商業(yè)地產(chǎn)市場也不例外，預(yù)計(jì)下半年全國純商辦用地推出及成交規(guī)劃建筑面積短期供應(yīng)將小幅穩(wěn)定增長。在宏觀經(jīng)濟(jì)逐漸恢復(fù)的情況下，商鋪?zhàn)饨鹋c寫字樓租金已經(jīng)出現(xiàn)止跌回升的跡象，商業(yè)地產(chǎn)銷售也有望回暖。隨著商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級加快，預(yù)計(jì)下半年大宗交易市場仍將有較活躍的表現(xiàn)。

青島辦公樓市場情況

2021年第二季度，青島辦公樓市場整體凈吸納量約為5.9萬平方米，繼續(xù)保持回暖趨勢。城市地標(biāo)項(xiàng)目海天中心于本季度交付運(yùn)營，并為甲級辦公樓市場帶來10.7萬平方米的新增供應(yīng)；乙級辦公樓市場連續(xù)第二個季度迎來新增供應(yīng)。

全市整體辦公樓市場存量升至518萬平方米，整體空置率上升1.5個百分點(diǎn)至31.5%，其中甲級寫字樓空置率上升8.3個百分點(diǎn)至44.0%。

二季度，整體市場平均有效租金為84元/平方米/月，甲級辦公樓平均有效租金為120元/平方米/月。排除新入市項(xiàng)目影響，整體市場及甲級市場租金分別環(huán)比下降0.4%和1.1%。

來 源：大眾報業(yè)·半島網(wǎng)、網(wǎng)絡(luò)媒體

該份報告再次引起了業(yè)內(nèi)人士對貴陽寫字樓市場的關(guān)注。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2021年，隨著更多新項(xiàng)目的入市，貴陽寫字樓市場將進(jìn)入品質(zhì)競爭的時代。

2020年貴陽寫字樓租金下降
報告指出，從2019年下半年開始，受經(jīng)濟(jì)大環(huán)境影響，業(yè)主開始主動降價以刺激市場需求；2020年上半年，疊加疫情影響，貴陽新增需求減少，部分樓宇空置率明顯上升，業(yè)主繼續(xù)采取以價換量策略，使得2020年貴陽市甲級寫字樓租金同比下降5.99%至90.13元/平方米/月。2020年下半年疫情逐步得到控制，市場復(fù)蘇加快，最終錄得空置率同比下降12.22個百分點(diǎn)至23.32%，全年累計(jì)凈吸納量達(dá)68208平方米。

貴陽甲級寫字樓還處于初級發(fā)展階段
報告指出，截至2020年12月，房地產(chǎn)建筑、專業(yè)服務(wù)及金融服務(wù)業(yè)仍為貴陽甲級寫字樓租戶的三大主力行業(yè)。但相比2019年，行業(yè)需求占比有以下變化：

第一，房地產(chǎn)建筑業(yè)作為貴陽甲級寫字樓第一大租戶類型，2020年同比上升了2.5個百分點(diǎn)至22%，其占比與其他行業(yè)的差距進(jìn)一步拉大；
第二，2020年，專業(yè)服務(wù)以微弱優(yōu)勢反超金融服務(wù)，位居行業(yè)第二；
第三，貿(mào)易零售類超越TMT（數(shù)字新媒體產(chǎn)業(yè)）位列第四，TMT占比下降2.3個百分點(diǎn)至12%，位列第五。

從租戶企業(yè)來源分析，超過九成租戶為本地及內(nèi)資企業(yè)，外資企業(yè)占比僅3%。這也從側(cè)面反映出，貴陽甲級寫字樓還處于初級發(fā)展階段。另一方面，由于貴陽甲級寫字樓租金偏低、市場尚不成熟，所以本地企業(yè)相對活躍。

如今，市場上空置的寫字樓如何吸引中小微進(jìn)駐，是一個需要考慮的問題。寫字樓市場有針對性地推出一些面向中小微企業(yè)的產(chǎn)品，將有助于挖掘市場潛力，激活整個市場。

老城區(qū)寫字樓“提升改造”猶為迫切
報告指出，從區(qū)域來看，寫字樓主要分布在觀山湖區(qū)金融城和八匹馬兩大區(qū)域。由于金融城屬于新區(qū)，拿地、建筑施工等較為活躍，是房地產(chǎn)企業(yè)重點(diǎn)關(guān)注的地區(qū)；不僅如此，房地產(chǎn)企業(yè)對辦公面積需求較大，而新興區(qū)域則有更足夠的空間供其選擇。金融業(yè)和專業(yè)服務(wù)業(yè)作為甲級寫字樓的重要租戶類型，主要分布在貴陽商務(wù)樓宇最早的起步區(qū)——傳統(tǒng)核心區(qū)。

傳統(tǒng)核心區(qū)得益于起步早，建成了貴陽最早的一批高檔寫字樓，周邊配套成熟、交通便利，因而外資企業(yè)占比全市最高；金融城有政策扶持，伴隨著未來一大批高檔寫字樓的落成，以及周邊配套服務(wù)的完善，商務(wù)辦公氛圍將日益濃厚，外資租戶占比有望繼續(xù)提升。

老城區(qū)方面，花果園和大十字、噴水池暫沒有新項(xiàng)目推出，對以往老寫字樓項(xiàng)目進(jìn)行提升改造顯得很迫切，這是留住老客戶和吸引新客戶的必然選擇。

寫字樓會不會人去樓空？
隨著移動互聯(lián)網(wǎng)的迅猛發(fā)展，工作場所早已不需要那么“固定”了。你可以在家里完成一個設(shè)計(jì)稿，輕點(diǎn)鼠標(biāo)傳送給老板；也可以把剛剛簽好的合同立刻發(fā)回遠(yuǎn)在千里之外的總部。再過幾年，如果大部分人都回歸家庭辦公，寫字樓會不會人去樓空呢？面對這樣的疑問，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，這種情況不會出現(xiàn)。

貴陽建筑設(shè)計(jì)專家劉建德認(rèn)為，寫字樓硬件優(yōu)良，這是寫字樓作為公司的生產(chǎn)資料的最根本屬性，隨著經(jīng)濟(jì)、科技的發(fā)展，倡行低碳環(huán)保理念，寫字樓產(chǎn)品逐步向高智能化、個性化、人性化演進(jìn)。寫字樓已不單單是辦公場所，應(yīng)該在其中注入更多的元素，打造集辦公、休閑、社交等于一體的商務(wù)綜合體。

戴德梁行重慶公司總經(jīng)理魏曉龍認(rèn)為，隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，會有更多優(yōu)質(zhì)企業(yè)陸續(xù)進(jìn)入貴陽市場，市場對高品質(zhì)樓宇的需求也將逐步體現(xiàn)。

未來3年內(nèi)，傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)和金融城是貴陽甲級寫字樓的主要供應(yīng)區(qū)域。供需兩端共同推動城市甲級寫字樓市場穩(wěn)步發(fā)展，促進(jìn)貴陽甲級寫字樓市場的整體能級提升。

來 源：網(wǎng)絡(luò)

近三年，全國重點(diǎn)辦公城市的甲級寫字樓平均租金均為連續(xù)下降趨勢。克而瑞統(tǒng)計(jì)顯示，截至2020年四季度，北京以11.3元/㎡/天領(lǐng)跑全國；在大量新增供應(yīng)，供大于求的結(jié)構(gòu)下，深圳近幾年與廣州的租金差持續(xù)縮小。重點(diǎn)二線城市與一線城市的租金差仍較為明顯，分別為3.2元/㎡/天和7.6元/㎡/天。

據(jù)CAIC重點(diǎn)城市監(jiān)測顯示，2020全年一線城市中僅北京凈吸納量同比下降，年中兩次疫情反復(fù)對北京辦公租賃成交影響較大；上廣深凈吸納量同比均有較大幅度的上升，其中深圳更是以66.2萬㎡領(lǐng)跑全國，科技行業(yè)受疫情影響較小，深圳下半年需求反彈明顯、表現(xiàn)強(qiáng)勁，貢獻(xiàn)了全年近5成凈吸納量。

重點(diǎn)二線城市中，武漢受疫情影響最為嚴(yán)重，全年凈吸納量為負(fù)，杭州與重慶同比下降近3成；南京與去年基本持平，福州受益于三季度整體市場的優(yōu)異表現(xiàn)同比大幅上升。

來 源：信息時報

分城市等級來看，一、二線城市寫字樓租金環(huán)比均下跌。2020年四季度，一線城市中，11.1%的商圈寫字樓租金環(huán)比上漲，88.9%的商圈寫字樓租金環(huán)比下跌。二線城市中，25.0%的商圈寫字樓租金環(huán)比上漲，54.5%的商圈寫字樓租金環(huán)比下跌，20.5%的商圈寫字樓租金與上期持平。

從商圈來看，四季度寫字樓租金環(huán)比上漲的商圈占18.8%，較三季度減少8.7個百分點(diǎn)；租金環(huán)比下跌的商圈占70.0%，較三季度增加1.2個百分點(diǎn)；11.3%的商圈租金與上期持平，較三季度增加7.5個百分點(diǎn)。

整體來看，四季度，國民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持恢復(fù)態(tài)勢，“六穩(wěn)”“六保”任務(wù)落實(shí)取得新成效，部分主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增速加快。但進(jìn)入冬季后，受各地經(jīng)濟(jì)不確定性增多以及疫情反彈影響，推動經(jīng)濟(jì)持續(xù)回升仍面臨不少挑戰(zhàn)。受此影響，盡管寫字樓租賃市場活躍度隨經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇所有提升，但恢復(fù)至疫情前的水平仍需時日，租金短期內(nèi)仍面臨下行壓力，國內(nèi)各大城市主要商圈寫字樓租金環(huán)比繼續(xù)下跌。

2021年是“十四五”開局之年，盡管壓力仍存，但市場活力的提升、房東和租戶方信心的逐步恢復(fù)均預(yù)示“復(fù)蘇”會成為2021年寫字樓市場的關(guān)鍵詞。預(yù)計(jì)未來，主要城市寫字樓租金有望止跌轉(zhuǎn)漲。

來 源：山東熱搜

明年新房價格會相對平穩(wěn) 二手房價則增幅放緩
雖然是疫情下恢復(fù)最快的國家，中國整體經(jīng)濟(jì)所遭受的負(fù)面沖擊至今仍在被消化的過程中。然而，全國的房地產(chǎn)市場，尤其是住宅交易卻已一掃陰霾，以超預(yù)期的速度恢復(fù)。

拋開一季度停工停市的影響，二季度之后，全國住宅新房交易表現(xiàn)皆優(yōu)于過去幾年。戴德梁行的最新數(shù)據(jù)顯示，1-11月全國住宅銷售面積實(shí)現(xiàn)同比增長，增幅為1.9%；1-11個月新建住宅銷售均價達(dá)到9995.5元/平方米，同比增長7.4%，且分月數(shù)據(jù)顯示全國住宅銷售均價除3月份環(huán)比下降外，而后一直保持上漲走勢。

全國樓市的復(fù)蘇離不開重點(diǎn)城市的龍頭帶動，而深圳，在此輪樓市復(fù)蘇反彈中的表現(xiàn)，無疑是突出的。

2020年1-11個月，深圳新建住宅與二手住宅銷售面積分別為553.5萬平方米、 762.6 萬平方米，同比增幅達(dá)到28.7%、36.4%，前11個月兩項(xiàng)指標(biāo)已經(jīng)超過2019年全年的水平，可以預(yù)判，深圳2020年住宅交易總量將穩(wěn)居近五年之首。

疫后樓市快速反彈的局面，顯然與促經(jīng)濟(jì)、促消費(fèi)之下流動性的釋放密不可分：進(jìn)入3月份以來，M2打破過去34個月以來10%以下的增速，始終維持在10%以上，社會融資規(guī)模增速自6月份達(dá)到12.8%，創(chuàng)近28個月以來新高。以促進(jìn)復(fù)工復(fù)產(chǎn)為目的的靈活貨幣政策也或多或少惠及房地產(chǎn)市場。尤其在集雙區(qū)利好于一身的深圳，不斷吸引來自全國的資金，也因此加劇了樓市的反彈。

南山當(dāng)仁不讓成為豪宅化特征最為顯著的區(qū)域。從深圳區(qū)域市場的表現(xiàn)來看，“一路向西”的發(fā)展方向體現(xiàn)在近年來住宅市場的熱點(diǎn)走向上。前海、福田、南山的商品住宅均價位列深圳各區(qū)中的前三，而對應(yīng)區(qū)域內(nèi)的90平方米以上面積段的交易占比分別達(dá)到100%、66%、85%，南山當(dāng)仁不讓成為豪宅化特征最為顯著的區(qū)域。而90平方米以下面積段交易占比超四成的區(qū)域分別為羅湖、鹽田、龍崗、光明，依次為82%、53%、43%、41%，也因此成為剛需釋放相對集中的區(qū)域——住宅市場的區(qū)域分化仍在持續(xù)。

東部市場的傳播熱度都略輸西部，但從交易情況來看，東部的表現(xiàn)卻難言低調(diào)。前11個月，龍崗一二手商品住宅交易總量達(dá)360.22萬平方米，在深圳全市占比27%，穩(wěn)居各區(qū)之首。與2019年同期對比，包括一二手交易在內(nèi)的住宅交易總量增幅超過50%的區(qū)域分別為光明、龍崗、大鵬、龍華，增幅分別為64.5%、64.1%、58%、56.2%。以新房市場為主的光明，捕獲了相當(dāng)?shù)氖袌鰺岫龋欢幱跂|部的龍崗和大鵬，交易量增幅亦超50%——東部樓市的交易表現(xiàn)可謂十分活躍。

深圳甲級寫字樓租金降至2014年水平
新冠疫情影響下，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速放緩，寫字樓市場也因此受到影響，四個一線城市均出現(xiàn)租金下滑的情況。

其中，深圳更以12.8%的租金年度降幅首當(dāng)其沖，自2019年1季度開始，深圳全市租金已連續(xù)8個季度回落，自2018年末高點(diǎn)累計(jì)下降23.55%，當(dāng)前全市租金與2014年2季度相當(dāng)，為每月每平方米211.49元。

但是，2020年，四座一線城市總吸納量較2019年上漲44.1%，北京、上海以及深圳寫字樓市場全年均錄得30萬以上的高吸納量，在宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展受阻的2020年仍能迎來如此大量的需求釋放，反映出一線城市甲級寫字樓需求的韌性。

租金的持續(xù)下調(diào)無疑也是刺激市場需求釋放的因素之一。

以深圳市場而言，盡管深圳2020年租金同比降幅達(dá)到12.8%，但在近80萬平米的新增供應(yīng)刺激下，市場租賃活動甚是活躍，全年41.8萬平方米的吸納量已是2019年吸納量的4倍有余。

當(dāng)前寫字樓市場出租壓力大已成共識，新供應(yīng)多以較低價格吸引客戶， 各區(qū)政府也對引入優(yōu)質(zhì)企業(yè)提供獎勵……更低的租賃成本刺激了企業(yè)換租擴(kuò)租的需求。得益于 “前海歸巢”計(jì)劃對企業(yè)直接提供租金補(bǔ)貼，吸引不少企業(yè)入駐，作為新興商務(wù)板塊的前海甲級寫字樓因此得以較快去化，全年甲級寫字樓吸納量達(dá)到20.8萬平方米。此外，更長的預(yù)租及免租期，為業(yè)主及企業(yè)提供更多的選擇機(jī)會，進(jìn)一步刺激租賃需求釋放，市場給出的積極反饋顯示出深圳寫字樓市場的活躍需求。

盡管突如其來的疫情沖擊、全球經(jīng)濟(jì)的疲軟表現(xiàn)，以及深圳甲級寫字樓寫字樓全年76.2萬平方米的高供應(yīng)量，對空置率指標(biāo)形成空前壓力，但在高吸納的支撐下，年末空置率25.1%僅較上年末上升3.04個百分點(diǎn)。結(jié)合各個片區(qū)的吸納表現(xiàn)，市場需求由東向西、由傳統(tǒng)板塊向新興板塊、由舊物業(yè)向新物業(yè)轉(zhuǎn)移的趨勢明顯，預(yù)計(jì)這一趨勢伴隨著包括前海在內(nèi)的新興板塊的持續(xù)供應(yīng)還將延續(xù)。

在寫字樓集中供應(yīng)及租金承壓的大環(huán)境下，寫字樓大宗交易自用買家占據(jù)主導(dǎo)地位，背景涵蓋金融保險、實(shí)業(yè)及科技類企業(yè)；相較之下，機(jī)構(gòu)投資人對租賃風(fēng)險會有較多的顧慮，交易以存在財務(wù)困境或以散售目的的項(xiàng)目為主。

明年樓市政策會怎么走？
對于明年的市場，綜合各項(xiàng)數(shù)據(jù)，戴德梁行認(rèn)為：

1、疫情及復(fù)雜的國際環(huán)境下，國內(nèi)宏觀不境恐將延續(xù)2020年，穩(wěn)健的貨幣政策保障資金量，預(yù)計(jì)M2增幅整體保持中高位，同時房地產(chǎn)金融監(jiān)管將繼續(xù)從嚴(yán)。

2、商品住宅市場長期堅(jiān)持房住不炒，因城施策，限購限貸限售仍是樓市調(diào)控的重要手段，熱點(diǎn)城市與中小城市持續(xù)分化。

3、保障性租賃住房建設(shè)成為居住市場的重點(diǎn)，盡管道阻且長，仍需堅(jiān)持探索，中央多樣化滿足居住需求、堅(jiān)持租購并舉的決心未曾改變，政府也將在保障性住房領(lǐng)域發(fā)揮更大作用。長期來看，租賃市場為大城市居住市場的重要組成部分。2021年，多渠道籌集的租賃用地出讓將會增多，涵蓋租購?fù)瑱?quán)、市場秩序、管理平臺等諸多內(nèi)容的租賃市場管理政策也會密集出臺。

明年深圳樓市走向會如何？
1、新出讓土地可建設(shè)住宅面積同比大增三倍多，居住供應(yīng)增長可期。短期內(nèi)大幅增加的土地供應(yīng)，以及可預(yù)期的多渠道供給，將一定程度緩和市場對供不應(yīng)求的焦慮心態(tài)。

2、人口紅利支撐的潛在需求將在未來一段時期內(nèi)穩(wěn)定深圳樓市需求旺盛。2016年-2019年，深圳常住人口增加206.1萬人，位居一線城市第一。2019年末，小學(xué)生在校數(shù)量僅次于廣州，未來發(fā)展動力強(qiáng)勁。此外，從業(yè)人員數(shù)量在常住人口中占比78%，其他一線城市均不及60%，城市活力更強(qiáng)。

3、在預(yù)售管控之下對新盤的價格限制將最終體現(xiàn)在市場對價格的預(yù)期上，進(jìn)而一定程度平抑房價上漲的趨勢；并且大規(guī)模保障性住房與人才房的未來供應(yīng)也將分流商品住宅市場的壓力。

簡單來說，戴德梁行認(rèn)為，2021年深圳新房均價持穩(wěn)，將是大勢所趨；二手住宅價格，大概率會上行，但漲幅有所放緩。

明年深圳寫字樓租金還會降？
戴德梁行表示，2021年，深圳有望投入使用的甲級寫字樓計(jì)劃供應(yīng)量約達(dá)179萬平方米，但考慮到項(xiàng)目延期因素，預(yù)計(jì)實(shí)際供應(yīng)將在100萬平方米以內(nèi)。高供應(yīng)量將為企業(yè)帶來更多的選擇，競爭壓力下租金優(yōu)勢仍會是是吸引企業(yè)的重要因素之一。例如在新項(xiàng)目集中的前海，隨著京東、OPPO等行業(yè)巨頭的入駐不斷提升其商務(wù)氛圍，對企業(yè)的吸引力也將隨之增加，結(jié)合低租金的優(yōu)勢，預(yù)計(jì)明年寫字樓租賃仍將保持活躍。注冊制的金融利好、疫情受控、經(jīng)濟(jì)增速回升的背景下，預(yù)計(jì)2021年各行業(yè)發(fā)展環(huán)境或優(yōu)于今年，對辦公物業(yè)市場的需求支撐也有望進(jìn)一步增強(qiáng)，租金降幅料將收窄。

對于深圳寫字樓的投資機(jī)會，隨著資產(chǎn)價格回調(diào)，投資者可以重新審視布局深圳的投資機(jī)會；寫字樓的投資者則可重點(diǎn)關(guān)注：深圳核心區(qū)域帶有穩(wěn)定現(xiàn)金流、有改造提升空間、小體量的優(yōu)質(zhì)辦公項(xiàng)目。活躍的自用買家則將繼續(xù)尋找合適標(biāo)的，交易量有望持續(xù)上升。

來 源：證券時報

高力國際中國區(qū)董事總經(jīng)理鄧懿君表示，2020年對于北京寫字樓市場來講是跌宕起伏的一年。從疫情蔓延到有效防控，整個市場經(jīng)歷了“過山車”一樣的行情，多項(xiàng)監(jiān)測數(shù)據(jù)都刷新了歷史記錄。

從吸納量來看，疫情嚴(yán)重抑制了企業(yè)辦公需求的釋放，實(shí)際年凈吸納量刷新了有歷史記錄以來的新低。剔除自用及預(yù)租面積后，北京寫字樓全年凈吸納量不到3萬平方米。從季度變化來看，隨著疫情進(jìn)入常態(tài)化防控階段，疫情對于寫字樓需求的壓制在慢慢降低，凈吸納量呈現(xiàn)逐月恢復(fù)的狀態(tài)。

從空置率來看，供需不平衡的問題在2020年被進(jìn)一步放大，空置率達(dá)19.4%，創(chuàng)近十年新高。報告顯示，在2020年四季度，新入市項(xiàng)目體量低于預(yù)期的50萬平方米，僅有約35萬平方米入市。至此，2020年全市場新增供應(yīng)項(xiàng)目約60萬平方米，遠(yuǎn)低于預(yù)期水平。高力國際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海認(rèn)為，主要原因還是由于疫情導(dǎo)致部分項(xiàng)目延遲入市。

從租金方面來看，2020年市場迎來近十年的租金同比最大降幅。報告分析，在原本就是供需嚴(yán)重不平衡的市場環(huán)境下，又疊加了疫情影響，北京寫字樓租金從2019年底383元每月每平米降低到351元每月每平米，降幅達(dá)到8.4%。市場租金從2018年的高點(diǎn)已經(jīng)連續(xù)三年回調(diào)，調(diào)整幅度合計(jì)接近13%。

高力國際報告預(yù)計(jì)，明年將有接近160萬平方米的新項(xiàng)目入市（2019年超過90萬平方米），其中有近百萬平米的項(xiàng)目可能會在明年上半年入市。

“巨量供應(yīng)將直接考驗(yàn)市場新增需求的恢復(fù)情況”，嚴(yán)區(qū)海預(yù)計(jì)，新增需求正在恢復(fù)，北京寫字樓空置率明年將觸頂。同時，隨著本輪供應(yīng)高峰的結(jié)束，明年租金依然處于下降通道，但降幅應(yīng)該會小于今年，在四季度將開始進(jìn)入探底階段。

來 源：新華網(wǎng)