招商璽家園、前海頤城棲灣里等動(dòng)輒過(guò)千萬(wàn)的豪宅項(xiàng)目終于在“金九銀十”相繼亮相。其中，招商璽家園此次共備案604套住宅，最終入圍并完成意向登記保證金凍結(jié)的客戶數(shù)量為1615批，雖然不需要積分，但這樣的入圍成績(jī)已經(jīng)讓其成為深圳購(gòu)房者討論的焦點(diǎn)。有參與招商璽家園打新的購(gòu)房者對(duì)記者表示，關(guān)注該項(xiàng)目的主要原因還是其定價(jià)與周邊二手房存在較大價(jià)差。記者發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目周邊二手房有招商雙璽花園、鯨山花園、伍茲公寓、山語(yǔ)海等小區(qū)，二手房參考價(jià)每平方米在10萬(wàn)~13.2萬(wàn)元之間，實(shí)際掛牌價(jià)則更高。

在2020年，深圳的網(wǎng)紅盤(pán)“打新”成為現(xiàn)象級(jí)事件，不僅“日光盤(pán)”頻現(xiàn)，還引發(fā)了監(jiān)管部門(mén)的調(diào)控。記者在實(shí)地走訪中發(fā)現(xiàn)，經(jīng)過(guò)一年多的深度調(diào)控，加之經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，不管是剛需還是改善型購(gòu)房者都已變得越來(lái)越冷靜，許多網(wǎng)紅豪宅盤(pán)的銷售也未如市場(chǎng)預(yù)期那般火爆。今年來(lái)，深圳新房市場(chǎng)“日光”的情況已經(jīng)少之又少。此前，深圳豪宅盤(pán)海德園推出的239套房源，最低門(mén)檻1800萬(wàn)元，在5月30日開(kāi)盤(pán)當(dāng)天售罄，這也是深圳2022年新房項(xiàng)目第一個(gè)“日光”盤(pán)。

有業(yè)內(nèi)人士表示，豪宅屬性強(qiáng)的新盤(pán)依然受購(gòu)房者歡迎，在他們眼中，豪宅還是屬于“硬通貨”。深圳中原地產(chǎn)研究中心認(rèn)為，市場(chǎng)低迷下豪宅相對(duì)搶眼，高凈值人群受環(huán)境、政策影響相對(duì)更小，所以今年市場(chǎng)極度低迷，但是豪宅表現(xiàn)好于剛需改善。另?yè)?jù)樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)監(jiān)控顯示，近7年深圳二手住宅戶型成交占比有了較大變化，深圳二手住宅成交主力戶型從兩房變?yōu)槿浚繎粜驼急葟?9%上升至41%。

豪宅新房的入市似乎讓深圳9月新房市場(chǎng)煥發(fā)活力，迎來(lái)轉(zhuǎn)機(jī)。另一邊，記者發(fā)現(xiàn)目前深圳在售的新盤(pán)也不逞多讓，特價(jià)房、置業(yè)大禮包……多重優(yōu)惠輪番上場(chǎng)。一些商務(wù)公寓項(xiàng)目還推出“工抵房”名義的特價(jià)房，折扣比例一度達(dá)到6.7折，開(kāi)發(fā)商給出的傭金比例甚至超過(guò)5%。

除了新房，二手房也是考驗(yàn)樓市成色的晴雨表。2021年2月8日，深圳在國(guó)內(nèi)率先建立二手住房參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，并發(fā)布了全市3595個(gè)小區(qū)的指導(dǎo)價(jià)。轉(zhuǎn)眼間，超過(guò)一年半的時(shí)間過(guò)去了。最近一段時(shí)間，多個(gè)城市已經(jīng)對(duì)二手房參考價(jià)進(jìn)行調(diào)整，這當(dāng)中包括取消或優(yōu)化。深圳可以說(shuō)是國(guó)內(nèi)少數(shù)還在嚴(yán)格執(zhí)行二手房參考價(jià)政策的城市之一。記者發(fā)現(xiàn)，越來(lái)越多的二手房按照或者接近于參考價(jià)出售，參考價(jià)已經(jīng)成為深圳剛需購(gòu)房者參照的最重要標(biāo)的。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)最新公布的數(shù)據(jù)顯示，上周深圳二手房錄得量為486套，環(huán)比上升12%。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)預(yù)計(jì)，隨著深圳疫情防控形勢(shì)的好轉(zhuǎn)，二手房交易量開(kāi)始觸底反彈。

另?yè)?jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，今年以來(lái)全國(guó)已有超250個(gè)省市優(yōu)化調(diào)整政策超700次，尤其是4~6月政策密集出臺(tái)，7~8月各地因城施策有所放緩。9月以來(lái)，各地因城施策節(jié)奏略有加快，一二線城市政策有所跟進(jìn)。展望未來(lái)，各地政府預(yù)計(jì)將繼續(xù)“用足用好政策工具箱”，因城施策穩(wěn)樓市。短期來(lái)看，各地樓市政策寬松方向或聚焦信貸方面，通過(guò)優(yōu)化二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、下調(diào)房貸首付比例及利率等方式，降低居民購(gòu)房門(mén)檻和成本，支持合理住房需求。隨著樓市政策環(huán)境的持續(xù)改善及傳統(tǒng)銷售旺季的來(lái)臨，預(yù)計(jì)部分熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)或逐漸企穩(wěn)。

來(lái) 源：證券時(shí)報(bào)

一線城市樓市成交上升 上海復(fù)工后漲幅顯著

六月一線城市成交量整體環(huán)比上升，為122.1%，分城市來(lái)看，上海漲幅較大，為966%；北京次之，為57%，廣州升幅56%，位列第三。同比來(lái)看，整體成交下行，降幅為16.1%，其中廣州上升，增幅為32%；北京降幅最大，為34%。

八成二三線城市成交環(huán)比上升 蘇州漲幅顯著

二線代表城市環(huán)比上漲84.4%，同比下降17.5%。環(huán)比上漲的城市中，蘇州漲幅顯著，為208.5%，青島漲幅153.5%，位列第二，濟(jì)南漲幅77.5%，排名第三；福州出現(xiàn)環(huán)比下降，降幅22.9%。三線代表城市成交量環(huán)比上漲56.1%，連云港漲幅較大，為131.7%，揚(yáng)州漲幅居次位，漲幅68.3%；韶關(guān)出現(xiàn)環(huán)比下降，降幅1.3% 。同比來(lái)看，整體下降7.8%。

庫(kù)存總量平穩(wěn) 深圳漲幅14.43%

監(jiān)測(cè)的7個(gè)代表城市庫(kù)存總量平穩(wěn)，環(huán)比整體上升0.89%。監(jiān)測(cè)的城市中，深圳庫(kù)存漲幅較大，為14.43%，溫州次之，5.95%，杭州和南京略有上浮，變化較小；監(jiān)測(cè)的城市中，福州、廣州和北京庫(kù)存有所下降，北京降幅較大，為2.88%。

來(lái) 源：中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)

這一表態(tài)正值各地房地產(chǎn)調(diào)控政策頻出之際，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉統(tǒng)計(jì)，截至3月初，年內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策已發(fā)布97次。

背后是上漲明顯的房?jī)r(jià)，特別是一線城市二手房房?jī)r(jià)，而二手房?jī)r(jià)格往往被視為樓市的晴雨表。今年1月，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，深圳、廣州、上海二手房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅位列前三，北京位列第八。去年年底，一線城市的二手房市場(chǎng)已然升溫。

“近期熱點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)也明顯上漲。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴《中國(guó)新聞周刊》，這一輪房?jī)r(jià)上漲的形勢(shì)與2015年頗為相似，“2015年下半年深圳樓市率先升溫，年底輪到上海，2016年傳導(dǎo)到北京、廣州，并在當(dāng)年下半年蔓延至熱點(diǎn)二線城市。兩次都是在貨幣寬松的背景下，樓市熱度從深圳傳導(dǎo)至其他城市。”

在一線城市出臺(tái)的調(diào)控政策中，多項(xiàng)指向收緊“銀根”，尤以深圳最為嚴(yán)厲。2020年，深圳二手房?jī)r(jià)漲幅達(dá)12.9%。

一線城市收緊房貸
距離深圳市住建局發(fā)布二手房成交參考價(jià)格過(guò)去一個(gè)月，在鏈家、安居客等中介平臺(tái)，在售房源單價(jià)全部調(diào)整為官方參考價(jià)格，此前曾一度無(wú)法看到在售房源單價(jià)與總價(jià)。

2月8日，深圳市住建局發(fā)布全市3595個(gè)住宅小區(qū)的參考價(jià)格，定價(jià)以二手房網(wǎng)簽價(jià)格為基礎(chǔ)，并參考周邊一手住房?jī)r(jià)格。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)(下稱“深房中協(xié)”)提示，各房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、中介人員在線上、線下發(fā)布房源廣告時(shí)應(yīng)以參考價(jià)格為重要依據(jù)、合理發(fā)布。2月下旬，深圳市住建局甚至開(kāi)展專項(xiàng)檢查，內(nèi)容有兩項(xiàng)：一是房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在門(mén)店、網(wǎng)站及相關(guān)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)發(fā)布的掛牌價(jià)是否超出參考價(jià)，二是經(jīng)紀(jì)人通過(guò)微信、QQ等發(fā)布的價(jià)格是否超出參考價(jià)。

以官方發(fā)布的參考價(jià)剛性約束二手房掛牌價(jià)，在調(diào)控政策中可謂罕見(jiàn)。

李宇嘉認(rèn)為，新房調(diào)控，有賣(mài)地限價(jià)、預(yù)售定價(jià)、批售控制、開(kāi)發(fā)商“窗口指導(dǎo)”等抓手，但二手房市場(chǎng)調(diào)控沒(méi)有抓手，交易量?jī)r(jià)由千千萬(wàn)萬(wàn)的交易者驅(qū)動(dòng)，政府連最基本的價(jià)格都不掌握。他告訴《中國(guó)新聞周刊》，不控制住二手房?jī)r(jià)格，新房?jī)r(jià)格就難以控制。“前者倒逼后者上漲，反過(guò)來(lái)新房?jī)r(jià)格上漲再次推動(dòng)二手房?jī)r(jià)格上漲，形成循環(huán)。”

深房中協(xié)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，深圳二手房網(wǎng)簽量在參考價(jià)發(fā)布后斷崖式下跌，以2月最后一周為例，周網(wǎng)簽量為834套，而參考價(jià)發(fā)布前的周網(wǎng)簽量約為2500套，下降幅度約七成。但參考價(jià)真的能限住真實(shí)成交價(jià)嗎？

參考價(jià)“定價(jià)”機(jī)構(gòu)深圳市房地產(chǎn)和城市建設(shè)發(fā)展研究中心主任王鋒在接受采訪時(shí)表示，62%的樓盤(pán)參考價(jià)格與成交價(jià)格基本一致。《中國(guó)新聞周刊》隨機(jī)抽取深圳多個(gè)住宅小區(qū)發(fā)現(xiàn)，參考價(jià)與此前成交價(jià)背離較多的情況并不鮮見(jiàn)，如位于深圳市南山區(qū)的寶珠花園與南國(guó)麗城的參考價(jià)分別為6.9萬(wàn)元/平方米和7.14萬(wàn)元/平方米，但是此前的成交單價(jià)均在9.5萬(wàn)元到10萬(wàn)元區(qū)間。

《中國(guó)新聞周刊》從深圳多個(gè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)了解到，掛牌價(jià)嚴(yán)格依照參考價(jià)發(fā)布，但真實(shí)成交價(jià)格并不受影響。“即使合同價(jià)格高于參考價(jià)，也不會(huì)對(duì)過(guò)戶造成影響。”有房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴記者，“真正受影響的是貸款額度，銀行已經(jīng)按參考價(jià)發(fā)放貸款。”

2月下旬，已有光大銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行等多家銀行明確表態(tài)，將參考價(jià)作為銀行按揭貸款的參考依據(jù)、重要依據(jù)。

據(jù)了解，目前深圳二手房買(mǎi)賣(mài)雙方除了簽署“房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同”，還會(huì)簽署一份“補(bǔ)充協(xié)議”，約定因參考價(jià)限制無(wú)法獲取足額貸款而違約后的解決方式。

李宇嘉認(rèn)為，銀行依據(jù)參考價(jià)放貸對(duì)于加杠桿的購(gòu)房者來(lái)講比較難受。一套房產(chǎn)突然漲價(jià)50萬(wàn)元，如果是首付增加50萬(wàn)元，這對(duì)于大多數(shù)人來(lái)說(shuō)不是一個(gè)小數(shù)目。但如果只需要多貸款50萬(wàn)元，對(duì)應(yīng)的月供只是2000多元。這就是過(guò)去深圳房?jī)r(jià)能夠任性上漲的主要原因。最大程度加杠桿，將月供壓力攤薄，并通過(guò)房?jī)r(jià)上漲一次性覆蓋。

正在收緊房貸的一線城市不只是深圳，典型的還有廣州。

1月中旬，人民銀行廣州分行對(duì)廣州本地銀行進(jìn)行窗口指導(dǎo)，要求新增個(gè)人住房貸款占比不能超過(guò)12.6%，每個(gè)月新增個(gè)人住房貸款額度不能超過(guò)2020年10月、11月、12月三個(gè)月的平均放款額度。

這被廣州大源按揭代理服務(wù)有限公司總經(jīng)理鄭大源稱為“兩道紅線”，他告訴《中國(guó)新聞周刊》，“一般而言，第四季度銀行按揭貸款發(fā)放額度較小，很多銀行為了博得‘開(kāi)門(mén)紅’會(huì)在1月增加放款額度。但是今年1月由于房地產(chǎn)貸款集中管理制度，即‘五檔分類’落地，導(dǎo)致很多銀行1月初貸款額度緊張，‘兩道紅線’雪上加霜。現(xiàn)在銀行房貸額度普遍緊張，一些去年積壓的貸款申請(qǐng)還沒(méi)有放款。”

“一些銀行的房貸放款純粹‘靠天吃飯’，比如需要有存量房貸提前還款，才能釋放一些額度，目前已經(jīng)不再受理新的按揭貸款申請(qǐng)。”鄭大源告訴記者，多數(shù)銀行仍然受理按揭貸款申請(qǐng)，只不過(guò)放款時(shí)間難以保證。“銀行會(huì)要求申請(qǐng)者簽署一份聲明，大意是知曉銀行額度緊張導(dǎo)致放款時(shí)間難以保證。此前，在符合條件的情況下，一周內(nèi)就能放款，現(xiàn)在最快的放款時(shí)間也要兩個(gè)月。”

盡管北京、上海的按揭貸款申請(qǐng)、放款尚未有明顯變化，但是京滬兩地主管部門(mén)已經(jīng)發(fā)出通知，防止消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，亦是在資金端收緊的信號(hào)。

“甚至一些非一線城市，如佛山也在收緊房貸，只不過(guò)不像一線城市那樣受到關(guān)注，因?yàn)檫@一輪房?jī)r(jià)上漲的原因在很大程度上指向去年相對(duì)寬松的資金面。”李宇嘉說(shuō)。

樓市寬松資金面難再現(xiàn)？
2020年，一線城市較低的房貸利率，以及更低的經(jīng)營(yíng)貸利率為資金流入一線城市樓市提供便利，目前這一形勢(shì)正在被逆轉(zhuǎn)。

額度收緊后，按揭貸款利率一定會(huì)上升，這是受訪者的共識(shí)，廣州的房貸利率已經(jīng)在一線城市中率先提升。

“廣州房貸利率2020年下半年開(kāi)始下降，今年各個(gè)銀行房貸利率逐步提升。”鄭大源告訴《中國(guó)新聞周刊》，去年廣州當(dāng)?shù)劂y行首套房貸利率最低時(shí)曾低至在LPR基礎(chǔ)上不加點(diǎn)，即4.65%，而主流首套房貸利率是加30到40個(gè)基點(diǎn)，今年則要加55個(gè)基點(diǎn)，達(dá)到5.2%，二套房利率基本上加75到80個(gè)基點(diǎn)，達(dá)到5.4%到5.45%，相比去年高了很多。”

“在銀行眼里，房貸是優(yōu)質(zhì)貸款，不良率只有實(shí)體貸款的一半。一線樓市房?jī)r(jià)高，但對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，這是最安全的區(qū)域。因此一線城市的房貸競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，為了份額就得犧牲利潤(rùn)，導(dǎo)致一線城市房貸利率比較低。”李宇嘉告訴《中國(guó)新聞周刊》。

有銀行業(yè)人士提到，一線城市有銀行的房貸利率在去年甚至比LPR還要低。

以2020年12月為例，四座一線城市首套房貸利率均低于全國(guó)平均水平5.23%，其中深圳為4.98%。李宇嘉直言，深圳樓市的問(wèn)題，就是銀根問(wèn)題、杠桿問(wèn)題。

“為什么深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)去一年熱度很高，部分原因是此前深圳限購(gòu)政策有漏洞，比如外地人與深圳人結(jié)婚后，可以單獨(dú)申請(qǐng)貸款、購(gòu)房，深圳出現(xiàn)‘婚票’，即找到深圳人結(jié)婚，購(gòu)房后再離婚。”鄭大源認(rèn)為，另一個(gè)重要原因便是深圳此前在金融政策上比較寬松，對(duì)按揭貸款申請(qǐng)人還款能力，如銀行流水、資產(chǎn)等方面的要求都比較低。

1月下旬，住建部副部長(zhǎng)倪虹曾帶隊(duì)赴深圳等地調(diào)研督導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況。隨后，深圳首次要求房企和房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)會(huì)同商業(yè)銀行驗(yàn)明購(gòu)房人的收入證明、征信報(bào)告、購(gòu)房款來(lái)源以及近一年及以上的銀行流水單。

“在深圳房?jī)r(jià)已然高企的情況下，真正全款買(mǎi)房的購(gòu)房者極少，通過(guò)參考價(jià)降低杠桿率，可以說(shuō)是釜底抽薪。”鄭大源說(shuō)，一些所謂“全款購(gòu)房”也并非真正意義上的“全款”，只是沒(méi)有使用按揭貸款，“很多人借用親戚朋友的資金，包括使用過(guò)橋資金，買(mǎi)房后再將其抵押從銀行獲取貸款還錢(qián)，利用的便是抵押貸款較低的利率。”

如果說(shuō)去年一線城市房貸利率是一個(gè)“洼地”，另一個(gè)“洼地”便是針對(duì)小微企業(yè)的經(jīng)營(yíng)貸，其利率可以低至4%以下。

經(jīng)營(yíng)貸進(jìn)入樓市的路徑一般是購(gòu)房者全款買(mǎi)房，再通過(guò)空殼公司將房產(chǎn)抵押，套取貸款，歸還全款買(mǎi)房時(shí)使用的過(guò)橋資金。如北京在1月底開(kāi)啟的防止經(jīng)營(yíng)貸進(jìn)入樓市的核查中，主要針對(duì)全款購(gòu)房的購(gòu)房人和直系親屬近期申請(qǐng)使用經(jīng)營(yíng)貸的行為。

其實(shí)，周期性的收緊銀根在過(guò)往的調(diào)控政策中并不鮮見(jiàn)。“但在過(guò)去，周期性‘融資關(guān)閘’后，各界的預(yù)期是未來(lái)一定會(huì)放松，但在‘五檔分類’落地后房地產(chǎn)貸款就不會(huì)出現(xiàn)周期性波動(dòng)。”李宇嘉說(shuō)。

“五檔分類”指將銀行分為五檔，分檔對(duì)房地產(chǎn)貸款占比、個(gè)人住房貸款占比采取額度管控，這一房地產(chǎn)貸款集中度管理制度自今年起實(shí)施。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄告訴《中國(guó)新聞周刊》，整體來(lái)看，對(duì)于大部分銀行來(lái)說(shuō)達(dá)標(biāo)壓力不是很大，大部分銀行未觸及上限。部分地區(qū)調(diào)高了一些類別貸款集中度上限，如廣州、海南等省份分別不同程度地提高了對(duì)小型銀行、農(nóng)合機(jī)構(gòu)的房貸占比上限。但是整體來(lái)看上浮比例不大，并且這些小型銀行業(yè)務(wù)規(guī)模有限，并不代表房貸調(diào)控力度的放松，主要是結(jié)合地方實(shí)際情況的適度彈性調(diào)整。

“哪些銀行可以增加房地產(chǎn)貸款其實(shí)一目了然，如果銀行‘踩線’，不收回原有的房地產(chǎn)貸款，減少分子，就要增加分母，即增加實(shí)體經(jīng)濟(jì)貸款，這樣才能有新的房地產(chǎn)貸款的釋放空間。”李宇嘉認(rèn)為，第一二檔銀行其實(shí)房地產(chǎn)貸款的投放規(guī)模比較大，最充分享受到了房地產(chǎn)上漲的紅利，金融加速器的效應(yīng)會(huì)帶動(dòng)更多的杠桿投放，最終體現(xiàn)在銀行利潤(rùn)增長(zhǎng)。但是對(duì)于第三四檔銀行，主要是地方的小銀行，更多服務(wù)于縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房產(chǎn)貸款對(duì)他們業(yè)務(wù)發(fā)展和質(zhì)量提升有幫助，也有助于區(qū)域的開(kāi)發(fā)，這可以解釋為何一些地區(qū)調(diào)高了三四檔銀行的貸款集中度上限。

“2010年出現(xiàn)‘限購(gòu)’概念，此后調(diào)控政策主要在購(gòu)房資格、貸款資格上做文章，調(diào)控效果在逐漸被消化。現(xiàn)在逐步調(diào)整了調(diào)控方向，在房?jī)r(jià)高企的情況下，買(mǎi)房離不開(kāi)銀行貸款，調(diào)控政策逐漸轉(zhuǎn)向控制銀行貸款。”業(yè)內(nèi)人士如此感慨。

來(lái) 源： 中國(guó)新聞周刊

記者梳理2020年1月至12月份全國(guó)70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況發(fā)現(xiàn)，遵義、南充、韶關(guān)、瀘州、常德、牡丹江這6個(gè)分布在不同區(qū)域的三四線城市，全年新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下跌時(shí)長(zhǎng)竟超過(guò)6個(gè)月。

其中，南充和常德2020年房?jī)r(jià)環(huán)比下跌時(shí)長(zhǎng)8個(gè)月，牡丹江2020年房?jī)r(jià)環(huán)比下跌時(shí)長(zhǎng)7個(gè)月，其余遵義、韶關(guān)、瀘州2020年房?jī)r(jià)環(huán)比下跌時(shí)長(zhǎng)6個(gè)月。這一年，這些三四線城市究竟經(jīng)歷了什么？

有的“坐過(guò)山車(chē)”有的“帶不動(dòng)”
2020年3月之后，全國(guó)疫情剛剛得以控制，南充房地產(chǎn)市場(chǎng)突然熱了起來(lái)。熱到什么程度？3月住宅成交量環(huán)比上升299.38%，4月以9610套的住宅成交量一舉登頂成為“近10年來(lái)單月住宅成交量之最”，環(huán)比上升49.04%。

受疫情影響，被壓抑的剛需和改善性需求在此時(shí)加速釋放，是南充樓市突然變熱的原因之一，但這并不全面，因?yàn)橄衲铣錁鞘谢嘏E象，并未同期出現(xiàn)在此文提到的其他5個(gè)三四線城市。當(dāng)南充房?jī)r(jià)在3月已經(jīng)開(kāi)始連續(xù)3個(gè)月上漲時(shí)，其他5個(gè)城市房?jī)r(jià)仍處于環(huán)比下行狀態(tài)。

其背后更重要原因是，在四川省人口數(shù)量排名第二，且近年來(lái)一直“爭(zhēng)創(chuàng)成渝第二城”的南充，在2020年3月10日到5月31日曾針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)執(zhí)行購(gòu)房補(bǔ)貼政策，因此引來(lái)房?jī)r(jià)和銷量雙漲。

2020年3月10日，南充發(fā)布《應(yīng)對(duì)新冠肺炎疫情影響促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康有序發(fā)展的十三條措施》提到，“對(duì)在我市主城區(qū)購(gòu)買(mǎi)新建商品住房的醫(yī)護(hù)人員、農(nóng)民工、引進(jìn)人才、新就業(yè)大學(xué)生等購(gòu)房困難群體，可按成交房屋合同總價(jià)3%給予購(gòu)房人一次性困難補(bǔ)貼”。

但該輪刺激結(jié)束后，南充房?jī)r(jià)很快從2020年6月開(kāi)始進(jìn)入持續(xù)環(huán)比下行狀態(tài)，且至12月期間，除9月環(huán)比持平之外，其余月份房?jī)r(jià)指數(shù)均低于100。

顯然又是一波“政策性”刺激，南充樓市在2020年坐了一場(chǎng)“過(guò)山車(chē)”。即便2020年7月24日南充被四川省批復(fù)成立臨江新區(qū)，也未能扭轉(zhuǎn)樓市頹勢(shì)。

相比南充的“高光時(shí)刻”，同樣實(shí)施鼓勵(lì)買(mǎi)房政策的牡丹江運(yùn)氣就不那么好。2020年4月27日，牡丹江印發(fā)《關(guān)于應(yīng)對(duì)新冠肺炎疫情影響吸收優(yōu)秀人才購(gòu)房享受補(bǔ)貼政策的通知》，對(duì)市區(qū)優(yōu)秀人才購(gòu)房補(bǔ)貼政策自5月20日?qǐng)?zhí)行，執(zhí)行期限到7月31日。即便這樣，牡丹江房?jī)r(jià)從3月到7月也沒(méi)有出現(xiàn)上漲跡象，房?jī)r(jià)環(huán)比指數(shù)均為超過(guò)100。

因此，牡丹江又將該人才政策延期至2020年9月底。期間，除8月迎來(lái)一波短暫上漲行情外，此后樓市又開(kāi)始恢復(fù)原狀。公開(kāi)資料顯示，牡丹江、南充、瀘州2020年房?jī)r(jià)跌幅位居于全國(guó)前十。其中，牡丹江跌幅最大，相比2019年下跌10%，相比5年前下跌1.6%。牡丹江是70個(gè)城市中唯一一個(gè)房?jī)r(jià)跌回5年前的城市。

相比南充樓市“過(guò)山車(chē)”急轉(zhuǎn)直下與牡丹江的“帶不動(dòng)”，其他4個(gè)城市樓市漲跌狀態(tài)相對(duì)平緩，且房?jī)r(jià)上漲時(shí)間大多出現(xiàn)在疫情得以控制后的市場(chǎng)反彈期4月至6月、“金九銀十”開(kāi)發(fā)商大力促銷期，其余月份表現(xiàn)平平或者環(huán)比下跌。

其中，瀘州樓市在2020年持續(xù)上漲周期是最長(zhǎng)的，房?jī)r(jià)指數(shù)從4月到9月一直保持在100以上，呈現(xiàn)連續(xù)半年房?jī)r(jià)環(huán)比增長(zhǎng)。其中， 1月、9月、12月出現(xiàn)領(lǐng)取預(yù)售證小高峰。可以看到，開(kāi)發(fā)商還是一如既往地在為“返鄉(xiāng)置業(yè)”做準(zhǔn)備。

另外，遵義2020年房?jī)r(jià)從6300元/平方米一路下跌至5900元/平方米，韶關(guān)房?jī)r(jià)從6150元/平方米降至5900元/平方米，常德房?jī)r(jià)從5671元/平方米降至5379元/平方米。

棚改紅利漸褪 人口外流嚴(yán)重
事實(shí)上，在這些三四線城市中，遵義、南充、常德、瀘州、韶關(guān)在2020年以前都曾出現(xiàn)過(guò)樓市高光時(shí)刻：

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2018年1月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》顯示，遵義房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅居全國(guó)第四，湖南常德房?jī)r(jià)漲幅突破“兩位數(shù)”；在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2018年2月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》中，南充房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅曾全國(guó)第一；2018年，瀘州房?jī)r(jià)漲幅也多次超過(guò)2%，居于全國(guó)前列；此前的2017年下半年，韶關(guān)房?jī)r(jià)漲幅也一度居于全國(guó)前列。

對(duì)于這些三四線城市在這一輪房?jī)r(jià)下行且周期被拉長(zhǎng)的原因，主要是棚改、貨幣化安置的放緩甚至停滯。

“遵義中心城區(qū)前幾年棚改力度很大，比如南舟片區(qū)、蘭家堡片區(qū)等，自2017年初至今房?jī)r(jià)漲幅至少在10個(gè)點(diǎn)以上，一個(gè)弱三線中心城市房?jī)r(jià)已經(jīng)破7000元/平方米，這在前幾年是想不到的。”遵義市民李秋虎稱。

確實(shí)，棚改貨幣化催動(dòng)、人口回流的刺激、返鄉(xiāng)置業(yè)熱潮，都在過(guò)去幾年拉動(dòng)了南充、常德、遵義、韶關(guān)、瀘州樓市與房?jī)r(jià)，但隨著近年來(lái)三四線城市棚改叫停、房地產(chǎn)信貸收緊，置業(yè)熱度重回省城，這些三四線城市樓市不得不進(jìn)入橫盤(pán)期、調(diào)整期。

唯一不同的是“帶不動(dòng)”的牡丹江樓市，因人口外流明顯且城市發(fā)展動(dòng)能不足，其受房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性影響較弱。2020年7月，黑龍江省統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《牡丹江市人口發(fā)展現(xiàn)狀分析報(bào)告》顯示，由于牡丹江市經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)、經(jīng)濟(jì)總量小、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不盡合理、城市化水平不高，缺少能牽動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大項(xiàng)目，導(dǎo)致在報(bào)酬、福利、待遇等方面缺少吸引力，加劇了人口外流尤其是青壯年人口外流。其中“90后”“00后”成為流出人口主力軍，比重達(dá)27.1%。

在人口外流、產(chǎn)業(yè)續(xù)力不強(qiáng)的狀況下，三四線城市樓市進(jìn)入橫盤(pán)期。

來(lái) 源：中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)

在70個(gè)大中城市中，深圳、寧波等長(zhǎng)三角、珠三角的城市上漲明顯，同時(shí)也有26個(gè)城市跌回疫情之前，尤其是黃河流域、華北、黑龍江的城市房?jī)r(jià)下跌較為集中。

從樓市停擺到谷底反彈
在2020年初新冠疫情爆發(fā)后，防治疫情是頭等大事，樓市也短暫進(jìn)入到停擺狀態(tài)，各地房管局、房協(xié)緊急下發(fā)通知，停止開(kāi)放商品房售樓部。往年較火的返鄉(xiāng)置業(yè)不復(fù)存在，這對(duì)中小城市樓市的影響較大。

進(jìn)入到2020年2月中下旬后，新冠肺炎疫情之下，包括江西撫州、江蘇南通、廣西欽州等城市紛紛出臺(tái)政策，為房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展提供保障。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，疫情發(fā)生后，到2月底，全國(guó)有超過(guò)50個(gè)城市發(fā)布了不同程度的房地產(chǎn)穩(wěn)定政策，其中主要以扶持企業(yè)發(fā)展、減少企業(yè)資金壓力、延緩公積金月供為主。

在這個(gè)階段，一二線城市主要是扶持紓困房地產(chǎn)企業(yè)、針對(duì)企業(yè)資金鏈等出臺(tái)舉措，而在三四線城市，則是直接刺激需求端，包括信貸政策、降低首付等舉措。

到3月中下旬后，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)秩序進(jìn)一步恢復(fù)，因疫情積壓的住房需求逐漸得到釋放。4月平均銷售面積已經(jīng)超過(guò)了上一年同期的80%-90%，其中長(zhǎng)三角區(qū)域的上海、南京、杭州、合肥表現(xiàn)搶眼，粵港澳大灣區(qū)的部分城市和地區(qū)也開(kāi)始出現(xiàn)明顯升溫跡象。

大學(xué)畢業(yè)后留在廣州工作的蔡小姐，2020年4月入手了廣州海珠區(qū)一套二手房，“當(dāng)時(shí)我感覺(jué)整個(gè)城市的市場(chǎng)熱起來(lái)了，成交量上來(lái)，價(jià)格也可能會(huì)上漲，所以趕緊入手。后面看來(lái)，剛好買(mǎi)在了谷底，后來(lái)很快反彈了。”蔡小姐對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示。

進(jìn)入下半年，在部分城市樓市熱度高、房?jī)r(jià)上漲明顯、出現(xiàn)了炒作氛圍的情況下，為了保持樓市平穩(wěn)健康發(fā)展，在7、8月，包括杭州、無(wú)錫、東莞、寧波、深圳、南京等多個(gè)城市紛紛出臺(tái)約束性調(diào)控政策。9月，常州、成都、沈陽(yáng)等熱點(diǎn)城市也出臺(tái)了樓市收緊政策。

深圳漲幅第一，寧波第二
從不同區(qū)域來(lái)看，疫情之后，樓市的一大特征是區(qū)域之間的分化十分明顯。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日公布的2020年12月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，一年來(lái)，70個(gè)大中城市中，有43個(gè)城市二手房上漲，1個(gè)持平，26個(gè)城市出現(xiàn)下跌。上漲前十名的城市分別是深圳、寧波、徐州、銀川、唐山、成都、西寧、沈陽(yáng)、廣州、無(wú)錫。

其中，深圳漲幅最高，一年來(lái)漲幅高達(dá)14.1%，在各大城市中遙遙領(lǐng)先。根據(jù)中國(guó)城市房?jī)r(jià)平臺(tái)數(shù)據(jù)，2020年12月，深圳二手房平均單價(jià)已經(jīng)達(dá)到了每平方米87957元，大幅領(lǐng)先于京滬，是北京的1.36倍，是上海的1.5倍，是廣州的2.2倍。

深圳房?jī)r(jià)高，一方面是年輕人多，資金比較集聚，新興產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)。旺盛的需求之下，住宅用地卻長(zhǎng)期供應(yīng)不足。

另一方面，深圳樓市的融資十分方便。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析，除了銀行以外，深圳有各種小貸公司、私募機(jī)構(gòu)、房屋管家公司等機(jī)構(gòu)，都在給深圳的樓市提供“炮彈”，深圳房地產(chǎn)的融資特別方便。

頻頻因“高房?jī)r(jià)”被推上熱搜的深圳，從供給端和分配端雙管齊下，加強(qiáng)對(duì)樓市的調(diào)控。2020年7月15日，深圳住建局等部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，《通知》主要核心內(nèi)容涉及購(gòu)房資格、首付比例、豪宅線、免轉(zhuǎn)讓增值稅“二年變五年”等六大方面。

在供應(yīng)端，深圳加大了供應(yīng)力度。1月11日晚間，深圳市住建局發(fā)布《深圳2020年度房地產(chǎn)管理工作數(shù)據(jù)盤(pán)點(diǎn)》稱，2020年深圳市進(jìn)一步加大商品住房建設(shè)力度，共完成新開(kāi)工商品住房建筑面積1236萬(wàn)平方米，為歷年之最，同比增長(zhǎng)160%。

深圳之后，寧波、徐州、銀川同比漲幅都達(dá)到了8.5%，并列第二位。唐山和成都漲幅都超過(guò)8%。總體來(lái)看，相比黃河流域、華北、黑龍江等地，長(zhǎng)三角、珠三角的樓市熱度更高。

標(biāo)準(zhǔn)排名城市研究院院長(zhǎng)謝良兵對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者分析，區(qū)域樓市的分化主要原因在于近年來(lái)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的分化。其中，南方城市近年大力發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，人口流入較多，即便是遇到疫情，受影響后也能較快反彈。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波對(duì)第一財(cái)經(jīng)分析，樓市維持南熱北冷的態(tài)勢(shì)，南部特別是長(zhǎng)三角、大灣區(qū)熱度的提升，帶動(dòng)了城市群內(nèi)房?jī)r(jià)上漲的壓力；而北部城市開(kāi)始出現(xiàn)了房?jī)r(jià)探底的態(tài)勢(shì)。

26個(gè)城市跌回一年前，牡丹江跌去一成
相比之下，有26個(gè)城市二手房?jī)r(jià)格低于一年前，既有牡丹江、南充這樣的三四線城市，也有天津、鄭州、濟(jì)南、貴陽(yáng)、青島這樣的直轄市、省會(huì)城市和計(jì)劃單列市。這些城市中，來(lái)自黃河流域、華北、東北的城市較多。尤其是，北方地區(qū)的不少城市由于產(chǎn)業(yè)以重化工業(yè)為主，新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展不足，加上供應(yīng)量較大，市場(chǎng)相對(duì)低迷。

這其中，牡丹江、南充、天津、鄭州、貴陽(yáng)、北海、瀘州、太原、哈爾濱、濟(jì)南跌幅位居前十位。

其中，牡丹江跌幅最大，相比一年前，已經(jīng)跌去了10%。相比五年前，下跌了1.6%。也是70個(gè)城市中，唯一一個(gè)房?jī)r(jià)跌回五年前的城市。

影響房地產(chǎn)發(fā)展的中長(zhǎng)期因素包括經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、人口遷移等。貝殼研究院高級(jí)分析師閆金強(qiáng)對(duì)第一財(cái)經(jīng)分析，牡丹江經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)，2019年全市地區(qū)生產(chǎn)總值825億元，人均約為3.28萬(wàn)。同時(shí)，人口流失明顯。截止2019年末，全市戶籍人口250.4萬(wàn)人，近年來(lái)一直處于減少的態(tài)勢(shì)，持續(xù)的人口流失導(dǎo)致需求進(jìn)一步下降。

2020年7月黑龍江省統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《牡丹江市人口發(fā)展現(xiàn)狀分析報(bào)告》顯示，由于牡丹江市經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)、經(jīng)濟(jì)總量小、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不盡合理、城市化水平不高，缺少能牽動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大項(xiàng)目，導(dǎo)致在報(bào)酬、福利、待遇等方面缺少吸引力，加劇了人口外流尤其是青壯年人口外流。其中“90后”“00后”成為流出人口的主力軍，比重達(dá)27.1%。

牡丹江之外，黃河流域、華北區(qū)域的不少中心城市如天津、鄭州、太原、濟(jì)南、青島、石家莊等也下跌明顯。

張波對(duì)第一財(cái)經(jīng)分析，鄭州、濟(jì)南、青島等城市由于前期土地出讓量大，導(dǎo)致市場(chǎng)明顯處于供過(guò)于求的局面，在此情況下房?jī)r(jià)出現(xiàn)下行趨勢(shì)。張波預(yù)計(jì)，2021年南熱北冷的走勢(shì)會(huì)有所緩解，樓市熱度會(huì)逐漸恢復(fù)理性。北方部分城市，比如天津、山東青島及濟(jì)南，甚至東北部分二線城市，在2021年第一季度有可能迎來(lái)市場(chǎng)復(fù)蘇。

實(shí)際上，即使在某個(gè)局部區(qū)域，區(qū)域內(nèi)不同城市也明顯分化。以第一經(jīng)濟(jì)大省廣東為例，珠三角的深圳、廣州、東莞、惠州等地上漲明顯，而處于粵東西北的湛江和韶關(guān)則低于一年前。在西部第一經(jīng)濟(jì)大省四川，省會(huì)成都漲幅位居第六，但省內(nèi)的南充和瀘州位居跌幅榜前十。

閆金強(qiáng)分析，目前樓市消費(fèi)者主體正從剛需轉(zhuǎn)為改善性需求，消費(fèi)者的居住觀念正從“居者有其屋”向“居者優(yōu)其屋”轉(zhuǎn)化。體現(xiàn)在城市間，住房需求正從三四線城市向教育、醫(yī)療、交通等配套條件更完善的一二線城市集中。

閆金強(qiáng)說(shuō)，2019年末，我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率首次超過(guò)60%，但仍低于發(fā)達(dá)國(guó)家80%的平均水平，伴隨著城鎮(zhèn)化的持續(xù)推進(jìn)，核心城市的住房需求依舊較大。同時(shí)，資金的資產(chǎn)配置需求也會(huì)促使資金向市場(chǎng)預(yù)期較好、供需相對(duì)緊張的城市流入。

來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在疫情重大的沖擊下，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍超預(yù)期增長(zhǎng)，是流動(dòng)性充裕下資產(chǎn)配置需求的體現(xiàn)。預(yù)計(jì)今年在沒(méi)有重大政策轉(zhuǎn)向和新的外部沖擊以及疫情顯著好轉(zhuǎn)的情況下，中國(guó)樓市總體將延續(xù)平穩(wěn)，但還存在潛在的隱憂。建議建立體系化、定量化的政策基準(zhǔn)，以強(qiáng)化精準(zhǔn)有效的調(diào)控，以開(kāi)征房產(chǎn)稅帶動(dòng)長(zhǎng)效機(jī)制的建設(shè)。

去年市場(chǎng)V型反轉(zhuǎn)超預(yù)期
受疫情防控影響，去年2月，全國(guó)各地建筑工地暫停開(kāi)復(fù)工，多城市售樓處暫停開(kāi)放、中介門(mén)店暫停營(yíng)業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)被按下“暫停鍵”，70個(gè)城市二手房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比漲幅58個(gè)月來(lái)首次轉(zhuǎn)負(fù)，24個(gè)城市無(wú)成交。與此同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、銷售、房企到位資金等指標(biāo)累計(jì)增幅均斷崖式下跌，1~2月累計(jì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速同比下降16.3%，商品房銷售面積同比大降39.9%，銷售額同比大降35.9%。

隨著全國(guó)多地密集出臺(tái)穩(wěn)地產(chǎn)政策，從供給端緩解受疫情影響房企的流動(dòng)性困難，去年春節(jié)后土地市場(chǎng)率先升溫，多個(gè)熱點(diǎn)城市多宗土地高溢價(jià)成交。與此同時(shí)，各房企加大了線上銷售力度，隨著部分線下銷售逐步重啟，房企加大推盤(pán)力度，前期積壓的購(gòu)房需求開(kāi)始釋放，樓市隨之復(fù)蘇，4月出現(xiàn)V型反轉(zhuǎn)。截至去年6月底，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速轉(zhuǎn)正，新房市場(chǎng)強(qiáng)勁的恢復(fù)動(dòng)力拉動(dòng)市場(chǎng)熱度快速上升。

去年7月以來(lái)，深圳等熱點(diǎn)城市樓市和土地市場(chǎng)成交火熱引起監(jiān)管部門(mén)的注意，中央多次開(kāi)會(huì)強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，釋放出調(diào)控收緊的信號(hào)。其中，有兩次會(huì)議共召集了14個(gè)城市“談話”，重申“房住不炒”定位，首次強(qiáng)調(diào)“時(shí)刻繃緊調(diào)控這根弦”，要求落實(shí)城市主體責(zé)任，確保實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的調(diào)控目標(biāo)。去年7月開(kāi)始，已經(jīng)有杭州、東莞、寧波、深圳等多個(gè)樓市熱度高、房?jī)r(jià)明顯上漲、出現(xiàn)炒作氛圍的城市相繼收緊了樓市調(diào)控政策，其中，深圳、杭州、東莞等地更是“堵漏”升級(jí)，對(duì)前期政策“打補(bǔ)丁”。

在一系列調(diào)控措施下，全國(guó)房?jī)r(jià)整體降溫，但房地產(chǎn)投資和銷售等指標(biāo)累計(jì)增速已經(jīng)連續(xù)9個(gè)月持續(xù)反彈。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)顯示，2020年11月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)6.8%，連續(xù)6個(gè)月正增長(zhǎng)；商品房銷售面積同比增長(zhǎng)1.3%，增速在連續(xù)9個(gè)月下降、10月首次持平后首次轉(zhuǎn)正；銷售額接近15萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)7.2%，連續(xù)4個(gè)月正增長(zhǎng)。盡管受到疫情沖擊，但是去年全年銷售額有望創(chuàng)歷史新高。

“過(guò)去一年，住房市場(chǎng)經(jīng)歷了先降后升的V型變化，房地產(chǎn)投資經(jīng)歷從驟降到穩(wěn)步恢復(fù)性增長(zhǎng)的過(guò)程，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)較大。同時(shí)，受到疫情沖擊的情況下，房地產(chǎn)銷售又創(chuàng)了新高，這是今年的一個(gè)重要特點(diǎn)。”中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛說(shuō)。

貝殼研究首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)也表示，去年土地、新房、二手房三個(gè)市場(chǎng)成交總額均超過(guò)去年，在疫情重大的沖擊之下，房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅沒(méi)有受到影響，而且還增長(zhǎng)了。

對(duì)于疫情沖擊下樓市表現(xiàn)仍超出預(yù)期的原因，許小樂(lè)認(rèn)為，去年以地價(jià)和房?jī)r(jià)為代表的資產(chǎn)價(jià)格上漲，是流動(dòng)性充裕下資產(chǎn)配置需求的體現(xiàn)。一方面貨幣寬松提升購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)力，增加市場(chǎng)需求，另一方面，高凈值人群受影響相對(duì)較小，在貨幣寬松背景下資產(chǎn)的保值增值訴求更高，導(dǎo)致市場(chǎng)的分化。

今年市場(chǎng)有望平穩(wěn) 但隱憂猶存
值得注意的是，去年底深圳等部分城市新房市場(chǎng)火熱，出現(xiàn)“萬(wàn)人搖號(hào)”、“眾籌打新”甚至“代持炒房”的現(xiàn)象，引起監(jiān)管部門(mén)高度關(guān)注。去年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)今年的房地產(chǎn)政策走向定了調(diào)，重申堅(jiān)持“房住不炒”定位，強(qiáng)調(diào)因地制宜、多策并舉，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

對(duì)于今年的市場(chǎng)走勢(shì)，倪鵬飛預(yù)計(jì)，在沒(méi)有重大政策轉(zhuǎn)向和新的外部沖擊以及疫情顯著好轉(zhuǎn)的情況下，中國(guó)樓市總體將延續(xù)平穩(wěn)。從空間上看，中心城市、都市圈和城市群復(fù)蘇較好甚至出現(xiàn)過(guò)熱，其他城市復(fù)蘇較慢，部分城市甚至陷入衰退，分化可能有所擴(kuò)大。

對(duì)于上述預(yù)測(cè)，倪鵬飛認(rèn)為，理由主要還是資金方面的問(wèn)題。從去年開(kāi)始房地產(chǎn)金融監(jiān)管加強(qiáng)，尤其是“三道紅線”將加速開(kāi)發(fā)商的銷售。從需求端，去年實(shí)際上剛性需求有所下降，今年會(huì)有所恢復(fù)。也就是說(shuō)，從供給和需求的角度來(lái)說(shuō)，都有可能會(huì)增加銷售，所以，今年有可能還創(chuàng)歷史新高。價(jià)格上如果有資金的約束，開(kāi)發(fā)商還想保持高價(jià)有點(diǎn)困難，所以價(jià)格可能有所放緩。同樣資金受到影響，下一步房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資會(huì)受到影響。從時(shí)間上來(lái)看，市場(chǎng)將呈先高后低，因?yàn)槿ツ晟习肽晔芤咔橛绊懯窍陆档模越衲晖瓤赡芎芨撸钡浇衲旰蟀肽瓴拍芑謴?fù)正常。

許小樂(lè)也認(rèn)為，在房地產(chǎn)調(diào)控政策保持力度的情況下，2021年市場(chǎng)的短期變動(dòng)主要看金融環(huán)境。首先，貨幣政策將保持穩(wěn)健中性。其次，房地產(chǎn)金融降杠桿將持續(xù)深化。預(yù)計(jì)2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)總體平穩(wěn)，資產(chǎn)價(jià)格上漲的幅度收窄。土地市場(chǎng)成交量下降，價(jià)格漲幅收窄到10%左右。新房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)總體成交體量與今年相當(dāng)，價(jià)格上漲幅度從7%收窄到5%左右。區(qū)域之間的市場(chǎng)表現(xiàn)繼續(xù)分化。

不過(guò)，倪鵬飛同時(shí)指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、錯(cuò)配和擠出的問(wèn)題沒(méi)有根本解決，還存在潛在的隱憂。首先，炒房還沒(méi)有被完全控制，2020年11月，全國(guó)70個(gè)大中城市中有44個(gè)城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲，高于10月份的39個(gè)；其次，樓市風(fēng)險(xiǎn)總體仍比較大，其仍是經(jīng)濟(jì)金融的重要風(fēng)險(xiǎn)源；再次，住房與人口分布錯(cuò)配加劇，大城市住房供需矛盾依然比較突出；最后，房地產(chǎn)對(duì)消費(fèi)、投資的擠出效應(yīng)有所增加并仍在阻礙結(jié)構(gòu)調(diào)整。

對(duì)于今年的政策建議，倪鵬飛指出，要建立體系化、定量化的政策基準(zhǔn)，以強(qiáng)化精準(zhǔn)有效的調(diào)控。同時(shí)，規(guī)劃并構(gòu)建以都市圈為主體的全國(guó)住房空間體系。此外，要加快基礎(chǔ)制度和長(zhǎng)效機(jī)制的建設(shè)，包括土地的、稅收的、金融的等等，建議以開(kāi)征房產(chǎn)稅帶動(dòng)長(zhǎng)效機(jī)制的建設(shè)。“近期建議在一些熱點(diǎn)城市和炒房屢禁不止的城市率先加快試點(diǎn)房產(chǎn)稅。”他說(shuō)，長(zhǎng)期或者中期來(lái)看，一定要爭(zhēng)取在“十四五”期間能夠開(kāi)征房產(chǎn)稅。

來(lái) 源：證券時(shí)報(bào)

對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，2020年大致經(jīng)歷了先抑后揚(yáng)的過(guò)程，市場(chǎng)被重新激活后，商品房銷售規(guī)模最終超過(guò)了去年，但不同城市卻呈現(xiàn)出迥異的面貌。與此同時(shí)，房企在經(jīng)歷先大落后大起的過(guò)程中，愈發(fā)重視現(xiàn)金和負(fù)債的健康程度，開(kāi)始逐步探索高質(zhì)量發(fā)展。

市場(chǎng) 疫情后步入持續(xù)復(fù)蘇
今年年初，新冠肺炎疫情導(dǎo)致售樓處和中介機(jī)構(gòu)紛紛關(guān)門(mén)，樓市供求基本停擺。根據(jù)年初國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的披露，1-2月商品房銷售面積為8475萬(wàn)平方米，同比下降39.9%，銷售額8203億元，下降35.9%。

隨著2月中下旬復(fù)工復(fù)產(chǎn)的持續(xù)推進(jìn)，線下售樓部和中介機(jī)構(gòu)開(kāi)始恢復(fù)營(yíng)業(yè)，商品房銷售同比下滑的態(tài)勢(shì)逐步縮減。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)字，從3月開(kāi)始，商品房銷售額與銷售面積同比下滑幅度在不斷收窄，上半年末，累計(jì)銷售面積與銷售額同比降幅分別收窄至-8.4%和-5.4%，到8月，商品房銷售額累計(jì)達(dá)到9.69萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)1.6%，實(shí)現(xiàn)由負(fù)轉(zhuǎn)正。而銷售面積累計(jì)值則在11月回歸正增長(zhǎng)。

最新數(shù)據(jù)顯示，1-11月國(guó)內(nèi)商品房銷售面積為15.08億平方米，同比增長(zhǎng)1.3%，商品房銷售額14.90萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)7.2%，累計(jì)銷售均價(jià)同比增長(zhǎng)5.8%。

從數(shù)據(jù)表現(xiàn)上看，今年前11月商品房銷售情況已明顯好于去年同期，若12月保持這一勢(shì)頭，則今年兩項(xiàng)數(shù)據(jù)很可能突破去年的水平。

與銷售額和銷售面積相似，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資一端同樣走出了一條“V”形曲線，在經(jīng)歷1-2月時(shí)同比下降16.3%后，開(kāi)發(fā)投資額開(kāi)始逐步上行，累計(jì)值在6月成功回正。截至目前，1-11月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資129492億元，同比增長(zhǎng)6.8%。

年末臨近，部分研究機(jī)構(gòu)對(duì)今年全年商品房銷售情況持樂(lè)觀態(tài)度。克而瑞研究中心預(yù)測(cè)，全年銷售面積和銷售金額將達(dá)到17.4億平方米、17.2萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)1.5%和7.7%。貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩認(rèn)為，從單月數(shù)據(jù)來(lái)看，11月商品房銷售面積1.75億平方米、銷售額1.73萬(wàn)億元，量?jī)r(jià)數(shù)據(jù)從7月起已經(jīng)連續(xù)5個(gè)月刷新歷史統(tǒng)計(jì)最高值，商品房銷售量持續(xù)加速修復(fù)。

城市 成交情況分化明顯
近幾年來(lái)，在因地制宜、因城施策、分類調(diào)控的思路指引下，國(guó)內(nèi)各城市根據(jù)自身實(shí)際情況制定樓市調(diào)控政策，這使得不同的城市之間呈現(xiàn)出相對(duì)獨(dú)立的行情，這在一定程度上加劇了市場(chǎng)的分化。

進(jìn)入2020年，一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市成交相對(duì)較好。克而瑞研究中心指出，一線城市韌性較強(qiáng)，收入渠道的多樣使得居民購(gòu)買(mǎi)力相對(duì)充裕，成交占比波動(dòng)上行。以廣州為例，根據(jù)貝殼研究院最新發(fā)布的樓市年報(bào)，廣州一手、二手市場(chǎng)均呈現(xiàn)出先抑后揚(yáng)的局面，從3月開(kāi)始迅速走出疫情的陰影，并在下半年各月保持較高水平。

但二線城市的分化在加劇，克而瑞研究中心認(rèn)為，整體看二線城市呈現(xiàn)出穩(wěn)步回落態(tài)勢(shì)，跌多漲少，沈陽(yáng)、蘇州、西安以及受疫情嚴(yán)重影響的武漢，跌幅均在20%及以上，但廈門(mén)、蘭州、合肥、杭州、濟(jì)南等城成交熱度較高。

而對(duì)于三四線城市，克而瑞調(diào)研顯示，部分省份三四線城市已出現(xiàn)首付分期、降價(jià)折扣等營(yíng)銷手段齊上依舊難以拉動(dòng)成交的情況。但整體成交表現(xiàn)好于市場(chǎng)預(yù)期，基本持穩(wěn)。

與此同時(shí)，都市圈也在成為左右樓市發(fā)展態(tài)勢(shì)的重要因素。當(dāng)前成交熱點(diǎn)的廣州、深圳、上海、杭州等城市，處于長(zhǎng)三角地區(qū)和粵港澳大灣區(qū)兩個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、活力較高、人口流入較多的區(qū)域。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，從近期來(lái)看，樓市成熱點(diǎn)主要還是集中在華東、華南地區(qū)，不論是一二線還是三四五線城市都比較火熱，而在北方地區(qū)則是京津冀一帶逐步回溫，樓市的冷熱程度主要看臨近核心城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

房企 探索高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)軌
今年年初，碧桂園總裁莫斌曾表示，2020年碧桂園將通過(guò)成本力、產(chǎn)品力、服務(wù)力和科技力四個(gè)維度，提升全周期綜合競(jìng)爭(zhēng)力，追求高質(zhì)量的發(fā)展。

碧桂園曾是“高周轉(zhuǎn)”的典型代表，但如今對(duì)高質(zhì)量發(fā)展的重視，顯示出這家龍頭房企已在想辦法放慢腳步。中指研究院認(rèn)為，多年來(lái)高周轉(zhuǎn)模式成為房地產(chǎn)公司沖擊規(guī)模、實(shí)現(xiàn)高利潤(rùn)的法寶，顯著特點(diǎn)是拿地快、開(kāi)工快、開(kāi)盤(pán)快、去化快。但疫情導(dǎo)致項(xiàng)目開(kāi)發(fā)被迫放緩，對(duì)其擴(kuò)張企業(yè)布局、開(kāi)盤(pán)節(jié)奏、后期的銷售回款均有較大影響。例如本就存在資金問(wèn)題的泰禾，遭遇疫情后困境被進(jìn)一步放大，到了不得不尋找戰(zhàn)投的地步。

而在“房住不炒”的定位指引下，樓市調(diào)控持續(xù)，企業(yè)規(guī)模增長(zhǎng)放緩，房企也在面臨新的挑戰(zhàn)，提質(zhì)控速，追求“更有質(zhì)量的增長(zhǎng)”成為不少房企的新目標(biāo)。

其中加快現(xiàn)有庫(kù)存銷售，抓好回款額成為房企們共同的需求。從銷售一端來(lái)看，今年表現(xiàn)最搶眼的當(dāng)屬恒大，利用多輪線上賣(mài)房，輔以折扣優(yōu)惠和傭金獎(jiǎng)勵(lì)，截至11月末，恒大銷售額已達(dá)到6786.6億元，同比增長(zhǎng)16.9%，提前完成了年初定下的銷售目標(biāo)。

恒大“打雞血”般的操作，與年初定下控規(guī)模、降負(fù)債的戰(zhàn)略目標(biāo)，以及下半年以來(lái)有關(guān)“三道紅線”和深深房重組事件導(dǎo)致外界對(duì)其負(fù)債和資金狀況高度關(guān)注密切相關(guān)。從最新數(shù)據(jù)來(lái)看，恒大前11月累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售回款5863.1億元，已經(jīng)比去年全年多出24.35%。

另外，通過(guò)多元化探索發(fā)展新路也成為房企高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)軌的抓手之一，盡管探索過(guò)程和探索方式備受外界質(zhì)疑，但碧桂園、恒大等企業(yè)仍在機(jī)器人、汽車(chē)領(lǐng)域持續(xù)邁進(jìn)。截至目前，碧桂園餐飲機(jī)器人已有多家餐廳投入運(yùn)營(yíng)，建筑機(jī)器人也有多種款型亮相；恒大的恒馳汽車(chē)發(fā)布車(chē)型后，也傳出明年試生產(chǎn)和量產(chǎn)的消息。

來(lái) 源： 南方日?qǐng)?bào)

剛需積極入市
“我在北京交社保、納稅是第8年，在北京租房也租了8年，期間換了10多個(gè)地方。最近，租房市場(chǎng)受長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)爆雷事件影響，鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，使很多前期出租房子的業(yè)主下決心把房子賣(mài)掉。我的房東就屬于類似情況。房東的房子掛在交易平臺(tái)后，就天天催著我和另一個(gè)租戶搬走，因?yàn)闆](méi)有租戶的房子更易出手。在我的社保繳納滿5年后，就一直在看二手房，想找機(jī)會(huì)入手。目前，我實(shí)在不想再頻繁搬家了，就向父母要了一部分首付款，準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi)一套性價(jià)比較高的剛需二手房先住著。”購(gòu)房者劉明（化名）對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示。

中國(guó)證券報(bào)記者在中介機(jī)構(gòu)門(mén)店調(diào)研過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，像劉明這樣的購(gòu)房者不在少數(shù)。

“從公司大數(shù)據(jù)的情況分析看，目前入市的客群基本是剛需客戶。要么是前期一直租房的首套住宅客戶，要么是為孩子上學(xué)換學(xué)區(qū)房的剛需客戶。11月以來(lái)，我們門(mén)店已成交8套，算是今年比較好的月度業(yè)績(jī)。在9月和10月旺季期間，基本也就這么多。”位于北京市豐臺(tái)區(qū)某臨近地鐵的中介機(jī)構(gòu)工作人員李立（化名）表示，“最近成交量大，主要與前期處于觀望狀態(tài)的剛需客積極入市有關(guān)。”

據(jù)李立介紹，在“金九銀十”期間，很多人只是在看房，但并未下決心買(mǎi)。加之新房市場(chǎng)進(jìn)行大規(guī)模促銷，讓很多購(gòu)房者眼花繚亂，分流了一部分二手房需求。但隨著二手房市場(chǎng)供大于求導(dǎo)致的低價(jià)房源大量積累，總價(jià)低、戶型好、位置好的優(yōu)質(zhì)房源價(jià)值逐步顯現(xiàn)，開(kāi)始有了較強(qiáng)吸引力。經(jīng)前期客戶沉淀，疊加優(yōu)質(zhì)待售房源急售降價(jià)，11月以來(lái)，剛需樓盤(pán)二手房成交量出現(xiàn)較明顯放大。

高端樓盤(pán)降價(jià)
與剛需樓盤(pán)成交量放大不同，中國(guó)證券報(bào)記者走訪發(fā)現(xiàn)，以洋房、別墅、疊拼、寫(xiě)字樓為代表的北京地區(qū)高端樓盤(pán)降價(jià)明顯，但成交量卻沒(méi)有大的起色。

“我們項(xiàng)目是由剛需樓盤(pán)、別墅和洋房組成的。剛需樓盤(pán)目前基本清盤(pán)了，別墅、洋房基本還沒(méi)有成交。最近一周，公司對(duì)洋房和別墅開(kāi)始大幅降價(jià)，特別是別墅，總價(jià)比‘金九銀十’期間整體下降20％左右。”位于南五環(huán)外某樓盤(pán)銷售人員表示，

即便如此，別墅和洋房的成交并不樂(lè)觀。有看房人表示：“觀望的原因一方面與首付太高有關(guān)，另一方面，作為改善型住房，別墅的實(shí)用性并不大。目前，別墅設(shè)計(jì)非常緊湊，對(duì)老人和孩子而言都不太方便。家里有老人和孩子的，都希望能靠近市區(qū)買(mǎi)三居室或大平層。這類產(chǎn)品的需求量和客戶群體比較少，投資客戶不會(huì)選擇這么偏的項(xiàng)目，而剛需改善型客戶要付出的資金壓力和居住舒適度之間又不能很好匹配。”

作為非住宅類的商辦、寫(xiě)字樓項(xiàng)目，也面臨降價(jià)促銷命運(yùn)，但由于客戶群體較窄，成交依然不景氣。

中國(guó)證券報(bào)記者走訪發(fā)現(xiàn)，為了獲客更精準(zhǔn)，有的商辦、寫(xiě)字樓項(xiàng)目直接采取整棟、整層出售方式，目標(biāo)直指上市公司及大型央企等。為獲得這部分客戶群體的青睞，很多項(xiàng)目承諾可以做銀行按揭貸款。

“我們會(huì)把幾個(gè)銀行的支行負(fù)責(zé)人聚到一起，供購(gòu)買(mǎi)商辦、寫(xiě)字樓的企業(yè)客戶挑選。前期只需要交50％的首付就能走網(wǎng)簽，可正常貸款。”位于豐臺(tái)區(qū)某商辦銷售負(fù)責(zé)人表示。

當(dāng)記者詢問(wèn)自己是否符合限購(gòu)規(guī)定時(shí)，該負(fù)責(zé)人稱：“我們的客戶都是央企、國(guó)企以及民企類上市公司，銀行對(duì)這類客戶會(huì)有一定政策傾斜。”

對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，這類貸款不可能是按揭，限購(gòu)政策不僅針對(duì)個(gè)人購(gòu)房者，也針對(duì)企業(yè)購(gòu)房者。上述這種操作最有可能是抵押貸，也就是先付50％首付，再付剩余50％尾款。然后，銀行進(jìn)行抵押操作。這是一種營(yíng)銷手段。

不建議高杠桿投資買(mǎi)房
專家建議，隨著年底到來(lái)，急售樓盤(pán)回款壓力增加，對(duì)購(gòu)房者而言，“撿漏”機(jī)會(huì)大增。開(kāi)發(fā)商臨近年底業(yè)績(jī)沖刺壓力增加，還會(huì)推出力度較大的促銷手段。

諸葛找房分析師陳霄表示，對(duì)于購(gòu)房者尤其是剛需客戶來(lái)說(shuō)，臨近年底，開(kāi)發(fā)商推出項(xiàng)目數(shù)量多，多有打折促銷活動(dòng)，剛需客戶在資金充足的情況下可盡早‘上車(chē)’，此時(shí)買(mǎi)房對(duì)有購(gòu)買(mǎi)能力的剛需是一個(gè)良機(jī)。但需要注意的是，在房企各項(xiàng)優(yōu)惠活動(dòng)中要保持理性態(tài)度選擇合適房源。對(duì)于考慮買(mǎi)房投資的群體，不建議高杠桿投資買(mǎi)房，應(yīng)以謹(jǐn)慎為主。

陳霄表示，相較于新房市場(chǎng)，二手房市場(chǎng)選擇更加廣泛，價(jià)格也較為溫和，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，熱點(diǎn)地區(qū)房產(chǎn)仍是大類資產(chǎn)配置良好選擇。

來(lái) 源：中國(guó)證券報(bào)

熱度不減的“金九銀十”在翹尾拉升中迎來(lái)收官，成色亮眼。然而，申城樓市大“暴走”是真的，分化嚴(yán)重也不假。新盤(pán)認(rèn)籌表現(xiàn)差異依然在擴(kuò)大，馬太效應(yīng)下“銀十”成了少數(shù)派的狂歡，多數(shù)新盤(pán)只能淪為陪跑。

供應(yīng)減少
據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，10月，上海地區(qū)有26個(gè)項(xiàng)目取證開(kāi)盤(pán)，涉及房源數(shù)達(dá)6921套，較9月推出的35個(gè)新盤(pán)8672套房源，供應(yīng)量下降明顯。

從供應(yīng)面積上看，經(jīng)過(guò)8、9兩月連續(xù)百萬(wàn)平方米供應(yīng)后，10月供應(yīng)有所回調(diào)，當(dāng)月入市面積76.7萬(wàn)平方米，環(huán)比減少33.4%。

記者發(fā)現(xiàn)，10月新房市場(chǎng)推盤(pán)高峰集中在月中。上旬僅有4個(gè)項(xiàng)目推出，且最終認(rèn)籌均不佳，有2個(gè)新盤(pán)認(rèn)籌率不足兩成，2個(gè)新盤(pán)因認(rèn)籌數(shù)不足未公開(kāi)搖號(hào)；中旬推盤(pán)節(jié)奏明顯加快，有14個(gè)項(xiàng)目推出，年度熱盤(pán)蟠龍?zhí)斓厝胧屑匆}動(dòng)；下旬有8個(gè)項(xiàng)目推出且認(rèn)籌結(jié)果較好，僅有一個(gè)新盤(pán)認(rèn)籌率不達(dá)100%。

從區(qū)位來(lái)看，26個(gè)新盤(pán)分布在上海九個(gè)大區(qū)。其中，閔行區(qū)大批量推出5個(gè)項(xiàng)目，浦東新區(qū)、青浦區(qū)、松江區(qū)、崇明區(qū)各有4個(gè)項(xiàng)目入市，寶山區(qū)有2個(gè)，黃浦、奉賢和嘉定各有1個(gè)。徐匯、楊浦、靜安、長(zhǎng)寧、普陀、虹口和金山七個(gè)區(qū)域本月暫無(wú)供應(yīng)。

本次入市的項(xiàng)目中僅有2個(gè)位于內(nèi)環(huán)內(nèi)，分別為黃浦董家渡板塊的綠地海珀外灘和浦東陸家嘴濱江板塊的浦發(fā)·壹濱江，兩盤(pán)話題度較高，尤其是綠地項(xiàng)目年內(nèi)第三次加推且大戶型入市，房?jī)r(jià)最高達(dá)億元。

中內(nèi)環(huán)間有花木板塊的大華斐勒公園，這也是大華本月入市的兩項(xiàng)目之一，同期入市的還有寶山顧村板塊的大華錦繡四季。

中外環(huán)間則推出了此前多次開(kāi)盤(pán)的古北金鷹府，地處閔行金虹橋板塊；其余22盤(pán)均位于外環(huán)外，囊括了如中集金地美蘭城、萬(wàn)科西郊都會(huì)、蟠龍?zhí)斓氐炔簧僭掝}度較高的項(xiàng)目。

供應(yīng)量的減少并未影響認(rèn)籌端的火熱
據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，上海新房市場(chǎng)26個(gè)入市項(xiàng)目中有21個(gè)新盤(pán)公開(kāi)搖號(hào)開(kāi)盤(pán)，涉及房源數(shù)5624套，共收獲9508組有效認(rèn)籌，月平均認(rèn)籌率達(dá)169.06%，繼三季度3個(gè)月橫盤(pán)后，再度上漲。

5月至今，上海市場(chǎng)新房認(rèn)籌率分別為66.92%、121.55%、153.72%、156.86%、153.08%和169.06%。

9508組有效認(rèn)籌數(shù)背后馬太效應(yīng)愈演愈烈
青浦徐涇板塊蟠龍?zhí)斓乇驹峦瞥隽?48套房源，受地段、交通及較高性價(jià)比等優(yōu)勢(shì)影響，項(xiàng)目收獲了3715組客戶認(rèn)籌，打破了兩年半以來(lái)的單一項(xiàng)目認(rèn)籌人數(shù)的最高紀(jì)錄，約占當(dāng)月入市項(xiàng)目總認(rèn)籌數(shù)的四成。

最終，蟠龍?zhí)斓卣J(rèn)籌率達(dá)391.88%，為10月第三高，并于開(kāi)盤(pán)當(dāng)日基本實(shí)現(xiàn)清盤(pán)。閔行兩大熱盤(pán)虹廬灣和保利錦上也于本月加推，再現(xiàn)了8月開(kāi)盤(pán)入市盛況。

8月，華漕板塊的虹廬灣和浦江板塊的保利錦上相繼推出328套與358套房源，認(rèn)籌率分別達(dá)到259%和193%，并于開(kāi)盤(pán)當(dāng)日雙雙清盤(pán)。

10月，虹廬灣推出125套小高層及疊墅產(chǎn)品，總價(jià)段在571萬(wàn)-1006萬(wàn)元/間，最終收獲了1124組有效認(rèn)籌，認(rèn)籌率高達(dá)899.2%，目前已經(jīng)清盤(pán)；保利錦上則推出高層、洋房與疊加三種產(chǎn)品類型，共402套，總價(jià)段在456萬(wàn)-1117萬(wàn)元/間，最終收獲1412組認(rèn)籌，認(rèn)籌率351.24%。兩盤(pán)“千人搖”戰(zhàn)績(jī)也為當(dāng)月平均認(rèn)籌率提供了強(qiáng)有力支撐。

這也意味著，上述三個(gè)項(xiàng)目便吸引了6251組客戶參與認(rèn)籌，占比當(dāng)月認(rèn)籌人數(shù)近66%，幾個(gè)紅盤(pán)拔高了當(dāng)月整體的認(rèn)籌率。

此外，內(nèi)環(huán)項(xiàng)目綠地海珀外灘和浦發(fā)·壹濱江、中內(nèi)環(huán)項(xiàng)目大華斐勒公園、外環(huán)項(xiàng)目9號(hào)公館和新城千禧公園亦收獲超100%認(rèn)籌率。

18個(gè)新盤(pán)陪跑
66%的認(rèn)籌數(shù)被前3個(gè)紅盤(pán)吸附而去，也意味著其他18個(gè)新盤(pán)只能瓜分剩余的三成客戶。在市場(chǎng)鼓吹的破紀(jì)錄認(rèn)籌率之下，還有18個(gè)新盤(pán)全程陪跑，成為高紀(jì)錄下被掩埋的另一面。

16%、18.11%，是桂鴻院、光明墅兩個(gè)項(xiàng)目的認(rèn)籌率，也是10月認(rèn)籌最短板，較“金九”最低也超三成的認(rèn)籌率又低出不少。

同位于外環(huán)外的兩項(xiàng)目推出了大戶型別墅產(chǎn)品，閔行浦江鎮(zhèn)的桂鴻院是典型的高端豪宅盤(pán)，周邊多是上海桃花源、翡翠別墅等同等級(jí)項(xiàng)目，推出的310-382平方米院墅與194平方米平層產(chǎn)品在區(qū)域內(nèi)競(jìng)品較多，加上總價(jià)偏高，認(rèn)籌數(shù)據(jù)并不佳；光明墅位于崇明陳家鎮(zhèn)板塊，同板塊當(dāng)月還有東灘云墅和仁恒海和院兩項(xiàng)目推出，產(chǎn)品類型也是以疊加、別墅產(chǎn)品為主，供應(yīng)量大且區(qū)域內(nèi)購(gòu)買(mǎi)力不足，三盤(pán)中認(rèn)籌率最高者才達(dá)六成。

同時(shí)，還有3個(gè)新盤(pán)認(rèn)籌率不足三成，4個(gè)項(xiàng)目認(rèn)籌數(shù)未過(guò)半，5個(gè)項(xiàng)目因認(rèn)籌數(shù)不足未公開(kāi)開(kāi)盤(pán)搖號(hào)。

記者發(fā)現(xiàn)，甚至有不少此前熱度較高的項(xiàng)目也紛紛在10月折戟。

以大華錦繡四季和中集金地美蘭城為例，前者曾在今年9月成為寶山區(qū)銷售金額與銷售面積雙榜首；后者曾在今年前9月成交套數(shù)達(dá)698套，位居上海樓盤(pán)銷售套數(shù)排行榜第三位。但兩者在10月認(rèn)籌率均未達(dá)到三成。

甚至有市場(chǎng)傳聞，大華旗下屢傳要開(kāi)的項(xiàng)目朗香公園里因?yàn)殄\繡四季的認(rèn)籌不佳而一度推遲，一來(lái)開(kāi)發(fā)商試圖申請(qǐng)更高的取證價(jià)；二來(lái)同為寶山項(xiàng)目，二者存在一定的競(jìng)品性質(zhì)，朗香公園里的開(kāi)盤(pán)必然會(huì)分流部分購(gòu)房者。

此外，還有認(rèn)籌率56.52%的古北金鷹府與認(rèn)籌率98.16%的萬(wàn)科西郊都會(huì)，兩項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前熱度不低，但最終認(rèn)籌率均未達(dá)到100%。

10月的狂歡開(kāi)啟了樓市四季度的序幕，這一節(jié)奏能否持續(xù)？
“受?chē)?guó)慶假期影響交易節(jié)奏被打亂，10月成交量低于9月也在意料之中。”上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦認(rèn)為，后續(xù)還有“雙十一”“雙十二”等促銷活動(dòng)，房企也在積極參與，預(yù)計(jì)對(duì)銷售有一定促進(jìn)作用。但他指出，“按照慣例，到了第四季度，后續(xù)成交震蕩下行的可能性較大。”

來(lái) 源：國(guó)際金融報(bào)

拆分單月數(shù)據(jù)來(lái)看，9月單月房地產(chǎn)銷售面積為1.85億平米同比上漲7.25%，環(huán)比上漲25%，銷售額為1.87萬(wàn)億，同比上漲16%，環(huán)比上漲20.5%。

中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉對(duì)第一財(cái)經(jīng)分析，9月樓市成交旺盛，有疫情延后效應(yīng)的影響。一季度和二季度初受疫情影響的需求，在5月以來(lái)持續(xù)釋放。

不僅是一手房市場(chǎng)，二手房市場(chǎng)也相當(dāng)不錯(cuò)。根據(jù)貝殼研究院的數(shù)據(jù)，今年國(guó)慶黃金周期間延續(xù)了9月的走勢(shì)。該院統(tǒng)計(jì)的重點(diǎn)18城市二手房日均交易量比去年同期增長(zhǎng)50%。其中杭州、合肥交易量的增長(zhǎng)超過(guò)1倍，重慶、西安、北京、上海、廣州等城市超過(guò)50%。

廣州海珠區(qū)一位房產(chǎn)中介告訴第一財(cái)經(jīng)記者，9月以來(lái)，其所在板塊成交十分火熱，延續(xù)了6月以來(lái)的態(tài)勢(shì)。9月一手市場(chǎng)成交超過(guò)二手市場(chǎng)，主要是置換改善需求多。

房企的業(yè)績(jī)也在提升。根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，百?gòu)?qiáng)房企1-9月累計(jì)銷售同比增長(zhǎng)9.4%，預(yù)計(jì)百?gòu)?qiáng)房企中至少有75%將超越去年業(yè)績(jī)。

總體上，在樓市持續(xù)升溫的同時(shí)，區(qū)域之間的分化也十分明顯。張大偉對(duì)第一財(cái)經(jīng)分析，當(dāng)前樓市熱點(diǎn)城市集中在華東華南，尤其是長(zhǎng)三角和珠三角，而華北、環(huán)北京區(qū)域較冷，土地市場(chǎng)也比較冷，這種分化背后主要原因還是新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展和人口流動(dòng)之間的差異。從7月開(kāi)始，到目前已經(jīng)至少27個(gè)城市發(fā)布了超過(guò)30次收緊調(diào)控政策。從這些城市的分布來(lái)看，長(zhǎng)三角、華南最為集中，預(yù)計(jì)后續(xù)市場(chǎng)將保持平穩(wěn)發(fā)展。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，1-9月份，東部地區(qū)商品房銷售面積48075萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)2.2%，增速比1-8月份提高1.4個(gè)百分點(diǎn)；銷售額64424億元，增長(zhǎng)8.9%，增速提高2.3個(gè)百分點(diǎn)。

相比之下，中部地區(qū)商品房銷售面積31459萬(wàn)平方米，下降7.0%，降幅收窄1.5個(gè)百分點(diǎn)；西部地區(qū)商品房銷售面積32687萬(wàn)平方米，下降1.0%，降幅收窄1.7個(gè)百分點(diǎn)；東北地區(qū)商品房銷售面積4852萬(wàn)平方米，下降8.9%，降幅收窄1.3個(gè)百分點(diǎn)。總體上看，東部地區(qū)的增速高于中西部和東北地區(qū)。

來(lái) 源：第一財(cái)經(jīng)