深圳商業地產市場現狀

深圳，作為中國改革開放的先行者之一，商業地產市場一直以來都是充滿活力的代表。近年來，隨著科技產業的崛起和城市化進程的加速，深圳商業地產市場更是迎來了新的發展機遇。其中，二手寫字樓交易成為市場上的一大亮點。

1.科技產業帶動需求增長

深圳以其獨特的區位優勢和政策支持，吸引了大量科技公司入駐。這些公司對辦公空間的需求推動了商業地產市場的快速增長，尤其是對二手寫字樓的需求更為迫切。投資者可以通過深入了解科技產業的發展趨勢，有針對性地選擇投資區域和樓盤。

2.區域發展不均衡

深圳的發展不均衡導致了不同區域的商業地產市場呈現出差異化的特點。有些區域因為產業集聚效應而迅速崛起，而有些區域可能受制于基礎設施和交通等因素，發展相對滯后。投資者需要在謹慎評估各區域的潛力和風險后，做出明智的投資決策。

二手寫字樓交易的秘訣

在深圳商業地產市場中，二手寫字樓交易不同于一手房的銷售，涉及到更多的商業考量和投資策略。以下是投資者在二手寫字樓交易中可以采納的一些秘訣。

1.全面了解樓盤歷史和現狀

在二手寫字樓交易中，了解樓盤的歷史和現狀是至關重要的。投資者需要獲取關于樓盤的詳細信息，包括建筑年限、物業管理狀況、租賃情況等。通過全面了解，可以更好地評估樓盤的潛在價值和風險。

2.關注城市規劃和發展趨勢

深圳的城市規劃和發展趨勢直接關系到商業地產的長期價值。投資者需要關注城市的整體規劃，了解未來幾年內可能出現的變化和新的發展方向。選擇符合城市未來發展趨勢的地段，有助于投資者在市場中占據更有利的位置。

3.精準定位目標客戶群體

在選擇二手寫字樓時，精準定位目標客戶群體是成功的關鍵之一。不同類型的寫字樓適用于不同行業和公司規模。投資者需要根據樓盤的特點和區域的產業結構，精準定位適合的客戶群體，提高出租的成功率。

4.謹慎評估租金水平

租金水平直接關系到投資回報率。投資者在購買二手寫字樓時，需要仔細研究周邊同類樓盤的租金水平，并結合樓盤自身的特點進行評估。合理的租金定價既能吸引租戶，又能確保投資的可持續性。

5.注意樓盤的改建和升級潛力

有些二手寫字樓可能因為年限較長或者未經過現代化的改建而顯得陳舊，但正是這類樓盤往往具有改建和升級的潛力。投資者可以考慮通過適度的改建和升級，提升樓盤的商業價值，實現更好的投資回報。

6.合理規劃資金結構

在進行二手寫字樓交易時，合理規劃資金結構是確保投資成功的基礎。投資者需要全面評估自身的資金實力，考慮融資的方式和成本，確保在購買、改建和運營過程中有足夠的資金支持。

深圳商業地產市場的風云變幻給投資者提供了豐富的機會，而二手寫字樓作為其中的一環，其交易過程更需要投資者具備全面的商業眼光和深入的市場洞察。通過全面了解樓盤情況、關注城市規劃、精準定位客戶群體、謹慎評估租金水平、注意改建和升級潛力，以及合理規劃資金結構，投資者可以更好地把握市場機遇，實現商業地產投資的成功。在這個充滿競爭和機遇并存的市場中，只有不斷提升自身綜合素質，靈活應對市場變化，才能在商業地產的征途上穩步前行。

以上內容不構成投資建議，請閱讀者注意分辨。

價格方面，國家統計局數據顯示，2021年5月深圳市二手房價格指數環比下滑0.1個百分點，這是自2019年7月以來深圳市二手房價格指數首次下跌。

二手房成交同比下降近8成

近些年來，深圳房地產市場表現活躍，二手房月成交5000-8000套是常態，因此5000套常被看作是深圳樓市的“榮枯底線”，而高于8000套則是市場較熱。

今年上半年，深圳二手房成交持續走低，已連續3個月成交量低于5000套，6月更是跌破3000套。

數據顯示，6月深圳二手住宅過戶套數為2575套，環比下滑15%，同比減少76%。上半年二手住宅共成交28442套，同比大跌35.4%。

新房市場依然比較火。6月深圳新房住宅成交2866套，環比上升7.1%；成交面積28.1萬平米，環比上升5.8%。1-6月，新房住宅成交26140套，同比增長57.8%。

深圳中原研究中心指出，由于新房住宅市場首付比例低于大部分二手住宅房源，因此置業者的置業偏好向新房傾斜。6月有11個住宅項目開盤，其中有5個日光盤，整體開盤去化超過七成。

但綜合一二手房市場來看，成交行情還是整體走低。數據顯示，6月深圳一二手住宅合計成交5441套，環比下降4.6%。

深圳中原研究中心認為，當前市場上對房價短期內無上漲預期，置業者購房節奏放慢，選房較為理性。二手房市場受制于“參考價”政策的影響，市場依然低迷。隨著新房住宅供應回升，預計近期新房市場過戶套數會隨著上升，而二手住宅市場將持續低迷。

價格方面，近日，國家統計局數據顯示，2021年5月深圳市二手房價格指數環比下滑0.1個百分點，這是自2019年7月以來深圳市二手房價格指數首次下滑。

“深圳房價兩年來首次環比下跌具有標志性的意義?！睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，它意味著，深圳房價這一輪上漲，開始觸頂回落。

中介撐不住開始關店

深圳樓市成交“轉涼”，受到直接影響的是地產中介。

以往周末，住宅小區里頻繁出現地產經紀人帶看的身影?，F在，中介店面前門可羅雀，明顯冷清了。“近兩個月，二手房市場太難做了，很多同事或是離職轉行，或準備去讀書深造了。”深圳福田區一位地產經紀人告訴中證君，今年以來沒開單的經紀人不在少數。

不僅是經紀人，中介門店有些也撐不住了。上述地產經紀人透露，近段時間，其所在片區門店一個月只開一兩單甚至開不出單都是常態?！鞍船F在的行情，很多店面是虧損，有的已經關門了，再過段時間，撐不下去的估計更多。”

到底有多少間中介店鋪關門，目前尚未有官方數據，但有數據表明，新經營者入行更加審慎了。據深房中協統計，截至4 月1日，深圳總備案機構 2893 家，其中一季度新增備案機構 118 家，環比下降 6%，同比下降 9%。

來 源：中國證券報

站上輿論風口的深圳光明區，在這一輪樓市專項整治行動中打出第一槍，經濟觀察報獲悉，光明區住建局對區域內的四個熱點樓盤口頭傳達了6.3萬元/平方米“指導價”。

在深圳房地產發展史上，這是第一次官方對房價給出“具體”指導意見。當然，這一輪整治并不限于光明區，二手房熱點片區里價格異常、明顯偏離市場行情的二手盤源，均是本輪監管重點關注的對象。

主管部門還向各大房地產中介機構傳達一個要求：下架高價房源?！巴ㄟ^中介機構對異常房源‘限流’，最終把購房需求導向符合正常市場價的樓盤?！边@是深圳此輪行動的主要目的。

記者采訪中得知，深圳市房地產中介協會（以下簡稱“深房中協”）正對部分熱點樓盤進行監測和整理，未來將定期分批公布異動樓盤名單，首份名單預計將于5月“出爐”。屆時，深房中協也會將名單上報主管部門，作為官方決策的參考依據。

一位深房中協人士告訴經濟觀察報，名單將以樓盤、周邊片區過往實際成交量價、整體報價、樓盤最高報價與最低報價之間的基差等指標作為考量標準。

一方面，將房源掛牌價與該小區平均報價進行橫向對比；另一方面，調取近30天該小區報價以及成交價進行縱向對比?！叭绻麙炫苾r漲幅超過15%，一般就會被列入重點關注范圍。”上述深房中協人士表示。

多位參與近期官方研討會人士透露，深圳主管部門正在研究覆蓋全市的二手房指導價制度，一旦實施，大概率不會公開發布具體文件，僅對實際交易進行干預。

經濟觀察報了解到，深圳更希望通過約談、勸誡等方式提醒業主，并通過整治中介行業來杜絕惡意炒作、哄抬房價的亂象。但如果這輪整治行動仍不能遏制掛牌價虛高或炒作房價行為，后期官方才不排除出臺二手房“指導價”并在備案網簽層面采取手段。

掛牌價跳空上漲
3月9日前，深圳頂級豪宅深圳灣1號，一套178平方米房源掛牌1.2億元，折算下來，單價達到67.4萬元/平方米；3月9日后，這套房的掛牌價，一口氣下降了6500萬元。

4月28日，在深圳鏈家內網上，該房源掛牌價是5500萬元，單價仍高達30.9萬元/平方米。盡管經歷一次“腰斬式”調價，但依然遠高于去年10月13.9萬元/平方米的均價。目前，這套房源已經從貝殼系的各大APP上下架。

二手房掛牌價大起大落的現象，同樣出現在深圳西部多個豪宅樓盤。深房中協近日統計數據顯示，位于深圳南山區的華潤城，二期房源最高掛盤單價達到18.5萬元/平方米。

去年，華潤城二手房成交價普遍介于12-14萬元/平方米之間。在貝殼、中原、Q房、樂有家、58同城、安居客等6大放盤平臺上，近期華潤城（二期）最高掛牌單價與掛牌均價相比，漲幅超過20%。

華潤城（一期）的最高掛牌單價更是超過20萬元/平方米，在深圳中原掛牌的一套報價最高房源，單價比該小區掛牌均價高出65.9%。過去30天，華潤城（二期）零成交；一期成交兩套。

不同片區業主之間的比對心理，讓這場掛牌價跳空上漲“颶風”也吹向深圳東部一些區域。龍崗區的康橋紫郡，最近一周內，同一棟樓先后放出98平方米和93平方米兩套二手房源，掛牌總價均為500萬元，單價介于5.1-5.4萬元之間。

貝殼找房信息顯示，3月康橋紫郡的參考均價約4.5萬元/平方米。“這兩套房源業主都是典型的很有底氣?！币幻钲阪溂医浖o人員告訴經濟觀察報，近期康橋紫郡類似戶型、樓層略低房源的掛牌價在430萬元左右。而最新一單成交總價是403萬元。

兩相對比，這兩套掛盤房源報價漲幅超過15%。正常情況下，業主報價是自愿原則，相比同小區同戶型成交價略高。誠心出售房源掛牌價漲幅不會超過5%，過往，深圳二手房掛牌價漲幅也很少超過20%。

但在這一輪深圳樓市“躁動”中，二手房業主們敲定的價格漲幅動輒超過20%。

“我這邊一部分業主，直接將放盤價格抬高50萬元?！鄙鲜錾钲阪溂医浖o人員這段時間接觸到的業主，普遍心理預期較高。

這些業主將報價對標深圳福田、南山、寶安等熱點片區，“他們告訴我，其他片區近期房價都是五十萬一百萬地漲，為什么我們不能漲？”該鏈家經紀人員說。

位于深圳福田皇崗的一個二手盤，從3月底，500人的業主微信群開始熱鬧起來，話題重心均圍繞在小區房價上。

3月，該小區二手成交均價徘徊在7.3萬元/平方米左右。但深圳原特區外光明、龍崗等區域傳來的7萬元單價，觸動了部分業主神經。4月中旬，一位業主在群里呼吁：不到10萬元（每平方米）不出手，三三兩兩的小業主隨即響應。

“我看漲到8萬元（每平方米）就好了?！比豪镉衅渌麡I主提出。但立馬遭到呼吁業主的反駁，“8萬元（每平方米）算什么，龍崗很多二手盤都超過7萬元（每平方米）了。”

當第二次遭遇質疑和異議，呼吁漲價的業主再次強調，“早就是10萬+時代了，還在說什么8萬，不賣?！?/p>

在深圳南山、福田、龍崗等片區的一些樓盤，最近類似博弈與呼吁經常發生。深房中協在調研中發現，4月起，深圳二手房放盤量大幅增加。以貝殼找房為例，3月10日，對外放盤量約3.6萬套，到了4月15日，達到4.1萬套?！斑@一操作手法與股市莊家抬價出貨手段如出一轍，意在引導原本存觀望態度的剛需購房者入市?！鄙罘恐袇f指出。

部分業主炒作、“跳空”報價的行動，一定程度上造就深圳房地產市場短期內熱情。4月28日，深圳市住建局局長張學凡在參加《民心橋》直播時提到，從調查來看，確實存在部分業主掛牌價過高、嚴重背離市場行情的情況。他同時指出，不能以偏概全，掛牌不意味成交，掛牌價更不等于成交價。

整治高價房源
過去的兩周，深圳樓市各種話題一直高懸于輿論的風口浪尖，無論是一二手房市場表現出來的“超預期恢復”，還是央行介入督促商業銀行自查經營貸違規流入樓市情況，始終是熱議的話題。

4月18日，深圳住建局對外發聲稱，將加強房地產市場監管。在實操上，聯合深圳市場監管局、公安局等相關部門，開展為期三個月的專項整治活動。整治的重點，直指虛假信息、惡意哄抬房價、違規經營等違法違規行為。

越來越多的動作表明，深圳相關主管部門行動已經開始?！白罱恍炫苾r格比較離譜，或者嚴重背離真實行情的房源，基本都下架了，這種下架的樓盤可以理解為被納入整治范圍。”一位接近深圳官方的人士透露。

經濟觀察報從多位中介人士了解到，目前正在進行的整治行動，首先通過各大中介機構入手，針對惡意炒作、哄抬房價的亂象，尤其是掛牌價格明顯高于市場價，根據市場行情對部分熱點區域或樓盤放出小范圍“指導價”。

這一輪整治行動首先從掛牌價格漲幅更大的深圳西部開始，監管覆蓋細化到區域、甚至單個樓盤。深圳一家房地產經紀公司高管向經濟觀察報透露，南山、寶安、龍華以及光明等片區，成交活躍、房價波動較大的小區，入伙時間超過3-5年的二手房都會受重點關注。

光明區打響深圳這輪二手房整治第一槍。4月26日，光明區德佑門店傳出一則消息，深房傳麒山、光明大第、新地中央、龍光玖龍臺等4個樓盤外網掛牌單價不得高于6.3萬元，掛牌價超過6.3萬元/平方米的房源需盡快下架。

深圳鏈家網信息顯示，之前，光明區二手房平均成交價格約4.8萬元/平方米左右。但最近一個月，多個二手房源報價突破7萬元/平方米大關。

一名大型中介公司深圳區域高管稱，6.3萬元/平方米的掛牌“指導價”是真實存在的，光明區住建局發布的口頭通知。

經濟觀察報查詢發現，4月22日，在貝殼找房上，深圳光明大第有4套房源在售，最貴一套掛牌單價7.65萬元/平方米。截至4月28日，僅剩下一套掛牌單價為6.07萬元/平方米的房源。

在中原地產、Q房網、貝殼找房三大中介網站上，龍光玖龍臺僅剩一套掛牌單價6.27萬元/平方米的房源。

“這四個項目是光明區比較典型的高價樓盤，這樣安排，基本意味著整個光明區域的掛牌價不能超過6.3萬元/平方米?！鄙鲜龃笮椭薪楣旧钲趨^域高管稱，主管部門無法要求買賣雙方按照低于6.3萬元/平方米價格標準交易，下達通知給所有中介機構就可以了。

上述通知同時指出，包括但不限于朋友圈、微信群、微博等各種渠道，嚴禁出現學區房、房價上漲等言論，一經查實將以斷網、摘牌處理。

“將部分高價房源的發布渠道切斷，這樣一來，房源的成交難度或許會增加?！痹撝薪楦吖鼙硎荆?.3萬元的掛牌“指導價”并沒有偏離目前光明區域的正常市場成交價。對于當地購房者來說，指導價以內的樓盤還有很多可供選擇，不會被引導購買高價樓盤。

第二個遭遇監管的區域是深圳南山區。據經濟觀察報了解，4月26日下午，深圳市南山區住房建設局舉辦了一場會議，市場監管局南山局、南山公安分局等相關負責人均出席了這次會議。

參會人員還包括樂有家、中原地產、鏈家、世華地產、美聯物業等中介機構負責人及深圳市房地產中介協會相關負責人；云上評估、廣衡評估等評估公司負責人及深圳市不動產估價協會相關負責人。

監管部門在這次會議上對參會人員提出，主動配合、監控漲幅異常的樓盤并及時上報，嚴格查處參與惡意炒作、哄抬房價的房地產中介機構及從業人員。

“現在各個區域都在召集中介機構開會，這次連公安局也出動，算是很重視了?！币幻槿耸客嘎丁?/p>

一位深圳中介機構負責人告訴經濟觀察報，4月28日開始，深圳南山區住建局將聯合南山區市場監督局和南山公安局開始線下檢查，一經發現違規行為將頂格處罰。

中介自查為主
“監管部門暫不會對業主出手，先規范中介行業，官方給我們的要求是，下架一些價格異常、明顯偏離市場價的房源?！鄙鲜錾钲诜康禺a經紀公司高層告訴經濟觀察報，目前官方沒有明文規定，也未更大范圍限定具體指導價格，“目前只讓中介機構自查，相當于把壓力傳導給我們?！?/p>

作為深圳樓市整治行動最早聚焦的對象，深圳各大中介機構的迅速反應供了一個側面觀察的窗口。

深圳貝殼找房（以下簡稱“深圳貝殼”）是首個祭出具體措施的中介機構。4月26日，繼緊急下架平臺上所有報價超過20萬元/平方米的房源后，深圳貝殼發布公告稱，將啟動研發“房價健康度標簽”產品；積極配合主管部門開展數據收集和報送，對于被主管部門點名和限制發布的小區和樓盤，堅決立即下架。

作為單套房源掛盤單價與該小區當前在售房源的掛盤均價之間的對比數據，“房價健康度標簽”會顯示在每一套掛牌房源上，預計5月上線。

“我們是管不了業主掛牌價的，但可以管理自己平臺的展示信息?！币晃唤咏钲谪悮さ娜耸扛嬖V經濟觀察報，什么類型的小區和樓盤需要下架，由主管部門決定；下架哪個小區和樓盤，也是根據主管部門的指導意見操作。

Q房網方面表示，他們正在積極配合相關政府部門信息的采集與調研，并對點名違規的樓盤進行下架；同時積極監控漲幅異常的樓盤，進行管制并及時上報主管部門。

早在4月16日，Q房網已經在內部進行一輪自查自糾，對旗下門店經紀人做出要求：“嚴令禁止收取‘茶水費’、‘更名費’等額外差價”、“不刻意進行夸大宣傳，不夸大樓盤成交信息”。

經濟觀察報獲悉，目前，深圳中原地產內部也在研究一套系統指導價，一旦掛牌價超過基準線，深圳中原地產就會將房源下架。但這套內部指導價并非一刀切，比如南山區，劃定的基準線是20萬元/平方米，寶安區則是15萬元/平方米。

事實上，通過中介機構入手，對掛牌價格異常的樓盤“出手”只是第一步，深圳住建部門正在研究二手房指導價，作為遏制樓市炒作的長遠手段。

“這段時間，主管部門召開了好多會議，征求開發商、中介、業內專家、自媒體等不同人士的意見，一直在集思廣益?！鄙鲜錾钲谥薪闄C構負責人透露，二手房指導價是各場會議重點探討的內容之一。

他所參與的一場研討會上，討論方向是希望二手房價格年均漲幅控制在5%以內。“實際上，這個漲幅到底是5%，8%還是10%，還要根據實際情況來定?！?/p>

“主管部門不會公開發布或者明確發文，甚至也不會針對全市每個樓盤都出臺一個指導價?！鼻笆龃笮椭薪楣旧钲趨^域高管提到。

經濟觀察報從深房中協了解到，二手房指導價的相關細節還在討論，要不要走下去，目前還處于決策階段，尚未具象到要不要實施。

“如果真的要實施，我們協會給出的建議是，不要‘一刀切’，盡量具象到各個片區，以熱點樓盤為試點。”一位深房中協的人士表示。

不同于北京等城市很早就實施指導價，過往深圳二手房市場從未出臺過指導價制度。前述深圳中介機構負責人告訴經濟觀察報，過去幾年，主管部門三番兩次討論過這一方向，但遲遲未能落地，難度很大。

不過，2019年12月，深圳恒裕濱城與中糧鳳凰里的業主“控盤”風波，逼使深圳官方接連兩天發文通報，暫停這兩個小區的二手房網簽，深圳各大主要中介機構也一度將兩個小區所有二手房源下架。

這場由“控盤”引發的特定監管行動最終發揮了效果。在深圳貝殼找房網，3月，恒裕濱城成交均價約18.21萬元/平方米，目前在售3套房源，掛牌價格也與成交均價接近。

“類似情況不具備太多代表性，從目前政府思路來看，還是不希望用行政手段，而是通過約談、勸誡方式給予提醒，（督促）中介機構自查并下架高價盤源，盡可能以市場行為進行自我恢復?！鄙鲜錾罘恐袇f知情人士透露，除非掛牌價虛高或者炒作房價的行為依然得不到遏制，才不排除主管部門進行行政干預。

來源：經濟觀察報