業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，下半年對樓市影響最顯著的房貸利率政策仍會以寬松為導(dǎo)向，但房價炒作過多的城市會面臨收緊的可能。

調(diào)控升級
7月15日，深圳發(fā)布八條重磅樓市調(diào)控措施。調(diào)控內(nèi)容包括：限購政策升級，必須有36個月社保；首套房首付比例依然為30%，已經(jīng)有一套房的再購房首付比例70%起，非普住宅達到80%；增值稅免征從2年調(diào)整到5年；750萬元以上為豪宅，加強熱點小區(qū)管理。

深圳表示，要通過調(diào)整商品住房限購年限、完善差別化住房信貸措施、發(fā)揮稅收調(diào)控作用等手段對樓市進行調(diào)控，支持合理自住需求的同時遏制投機炒房，實現(xiàn)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，除深圳外，7月以來，已有杭州、東莞、寧波等熱點城市出臺房地產(chǎn)約束性調(diào)控政策。整體看，這些城市發(fā)布政策的共同點是樓市熱度高，房價明顯上漲。樓市上漲的主要原因來自資金面寬松，炒作氛圍升溫。

部分地區(qū)擴大限購范圍。以寧波市為例，7月6日寧波四部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進一步保持和促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，7月22日，寧波住建局等多部門發(fā)布購房新規(guī)《關(guān)于進一步完善商品住房銷售行為切實保障居民自住需求的通知》。對當(dāng)前偏熱的房地產(chǎn)市場進行“降溫”，有力保障剛需，堅持“房住不炒”，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。從保持土地市場平穩(wěn)、調(diào)整限購區(qū)域范圍、強化金融政策監(jiān)管、保障自住住房需求以及強化市場銷售管理等方面提出穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的十條新政。

針對升級原因，寧波有關(guān)部門指出，受疫情后土地供應(yīng)放緩、居民購房需求補充釋放、融資環(huán)境相對寬松、寧波城市吸引力增強等諸多因素影響，近段時間以來，房地產(chǎn)市場總體處于偏熱狀態(tài)。土地市場方面，土拍競爭激烈，地價持續(xù)走高，溢價率持續(xù)攀升；房產(chǎn)市場方面，價格上漲預(yù)期增強，不少樓盤重現(xiàn)排隊買房和“日光盤”現(xiàn)象。

遏制漲勢
隨著調(diào)控升級，這些前期漲幅較大的城市將結(jié)束連續(xù)上漲勢頭。

以深圳地區(qū)為例，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，6月份4個一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.6%，漲幅比上月回落0.1個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.4%、0.5%、0.6%和0.8%。深圳漲幅位列一線城市之首。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，深圳是全國最近一輪樓市上漲的領(lǐng)頭羊，出現(xiàn)調(diào)控政策升級已經(jīng)有預(yù)期，出臺政策將明顯打擊投資需求。按照過去深圳市場的慣例，預(yù)計部分投資客很可能開始離場，房價也將開始調(diào)整。政策內(nèi)容集中在稅費、購房資格、信貸政策等多方面，深圳樓市有望開始進入調(diào)整周期。

張大偉指出，深圳樓市過去一年多來的上漲，主要原因除供應(yīng)少之外，與非普住宅標(biāo)準(zhǔn)取消有非常大的關(guān)系。本次政策將非普標(biāo)準(zhǔn)提高，750萬元以上的豪宅，將變成二套首付80%，接近當(dāng)下全國政策最嚴(yán)格的北京，這對高端住宅市場的打擊很大。深圳過去的購房資格相對容易，落戶難，大部分炒房客借助新深圳落戶獲得首套房貸款資格，本次政策升級要求必須3年社保，這也將有力打擊部分炒房客。整體看，預(yù)計下半年，房價將開始一輪明顯調(diào)整。

需要指出的是，深圳人口流入趨勢不改，土地供應(yīng)少的問題依然需要得到解決。從目前來看，全國房地產(chǎn)調(diào)控效果最好的一線城市北京、二線城市長沙，都是供應(yīng)增加疊加限制投資，才取得了市場的長期穩(wěn)定效果。

保持穩(wěn)定
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進認(rèn)為，深圳等地調(diào)控升級，反映出今年的政策風(fēng)向。部分城市房價上漲過快，違背了“房住不炒”的政策導(dǎo)向。通過此類政策出臺，目的就是要進一步促進市場的穩(wěn)定，防范市場炒作。后續(xù)其他房價不穩(wěn)定、房價上漲過快的城市，也會有政策出臺。

多位業(yè)內(nèi)人士強調(diào)信貸杠桿的變化影響。上半年房地產(chǎn)調(diào)控以寬松刺激為主，包括各種人才政策、落戶政策、一日游的松綁政策。從7月開始，部分房價明顯上漲的城市開始了收緊。從市場走勢看，信貸政策，尤其信貸杠桿政策是最核心政策。

嚴(yán)躍進指出，7月全國貸款市場5年期LPR為4.65%，與6月份持平。此次LPR利率出現(xiàn)了連續(xù)4個月沒有下調(diào)的現(xiàn)象，信號意義很強。上半年已經(jīng)出現(xiàn)了兩次較明顯的LPR降息，利率下調(diào)將保持克制，不會無限制地持續(xù)下行，即會綜合考慮各種因素。從當(dāng)前政策導(dǎo)向看，更多強調(diào)對既有利率政策的消化。從下半年來看，一方面寬松的利率環(huán)境依然存在，另一方面利率繼續(xù)下調(diào)的空間在減小。

他認(rèn)為，7月11日中國銀保監(jiān)會網(wǎng)站“監(jiān)管動態(tài)”上發(fā)布《中國銀保監(jiān)會新聞發(fā)言人答記者問》，指出部分市場亂象有所反彈。一些高風(fēng)險影子銀行死灰復(fù)燃，有的以新形式新面目企圖卷土重來。企業(yè)、住戶等部門杠桿率上升。部分資金違規(guī)流入房市、股市，推高資產(chǎn)泡沫。結(jié)合7月份“深八條”政策，下半年，對樓市影響最顯著的房貸利率政策仍會以寬松為導(dǎo)向，但房價炒作過多的城市，會面臨收緊的可能。（作者：董添）

來 源：中國證券報

7月15日，深圳市有關(guān)部門發(fā)布了《關(guān)于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，提出了八大調(diào)控措施，在限購、限貸等方面更加嚴(yán)格，在資格、標(biāo)準(zhǔn)等方面進一步加碼，以遏制投資投機性購房和非普通住宅方面的需求。

比如，為防落戶購房，將戶籍居民的購房資格由不設(shè)限調(diào)整為落戶3年、連續(xù)36個月繳交社保或個稅；為防離婚購房，明確離異起3年內(nèi)擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計算；提高除無房無貸、普通住宅以外其他情況下的首付比例；將二手房免征增值稅的年限由2年延至5年；進一步嚴(yán)格普通住宅標(biāo)準(zhǔn)……

深圳市此時推出更加嚴(yán)格的樓市調(diào)控措施，無疑是對其房地產(chǎn)市場最新發(fā)展變化作出的必然反應(yīng)。本輪調(diào)控3年多來，數(shù)百座城市出臺了數(shù)以百計的調(diào)控措施，使全國特別是一線城市房地產(chǎn)市場逐漸回歸理性。但今年上半年特別是二季度以來，包括深圳在內(nèi)的一些城市樓市發(fā)生了一些新變化。國家統(tǒng)計局7月16日發(fā)布的最新房價統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，6月份深圳市新建商品住宅價格同比上漲5.3%，漲幅在4座一線城市中持續(xù)位居第一；二手住宅價格同比漲幅則高達兩位數(shù)，為14.3%，在一線城市中也位居第一，明顯高于其他三市。

究其原因，在于深圳市此前的政策沒有完全遏制住投資投機性購房，特別是對一些離婚購房、落戶購房等新式炒房手段防不勝防。如果這一情勢延續(xù)下去，勢必弱化乃至抵消3年多來的調(diào)控成果。因此，深圳市此時果斷推出“史上最嚴(yán)”的一攬子綜合調(diào)控措施，凸顯了貫徹中央“房住不炒”定位的態(tài)度和決心。這些措施顯然會對購房群體產(chǎn)生實質(zhì)性影響，以致有人“一覺醒來買不了房了”，也必然對落戶購房、離婚購房等炒房行為產(chǎn)生明顯遏制效應(yīng)。

自下半年以來，杭州、東莞、寧波等城市也相繼加碼樓市調(diào)控，由此也釋放出了明確信號，即使在消除疫情對經(jīng)濟的影響、實現(xiàn)“六保”“六穩(wěn)”情勢下，樓市調(diào)控的大方向也會長期堅持、不會動搖。當(dāng)然，這些地方加碼的調(diào)控政策都是從各地實際出發(fā)制定的，但仍有完善優(yōu)化的空間。比如，深圳市此次要求落戶3年、連續(xù)36個月繳交社保或個稅，固然有利于防范落戶炒房，但也可能抑制部分真實的剛需；將二手房免征增值稅年限由2年延至5年，雖然有利于在一定程度上遏制為賣而買的炒房行為，但此舉對不惜增加繳稅成本的炒房行為仍難以奏效。如果適度調(diào)整限售政策，將商品房限售年限由3年調(diào)整為5年，與商務(wù)公寓一樣，則有利于從根本上遏制投資投機性需求。

深圳加碼調(diào)控措施出臺后，社會輿論反響強烈，更有評論指出：“不要在深圳炒房了。”其他地方應(yīng)從深圳等地一系列措施中得到啟示，堅持調(diào)控大方向和“房住不炒”定位不動搖，不給各種投資投機性購房以可乘之機。著眼于長遠，則應(yīng)徹底放棄靠放松調(diào)控短期刺激經(jīng)濟的思路和想法，擺脫對房地產(chǎn)和土地經(jīng)濟的過度依賴，從本地實際情況出發(fā)，出臺各項切實可行的幫扶措施，進一步優(yōu)化營商環(huán)境，選擇和培育新的經(jīng)濟增長點，大力發(fā)展各種新業(yè)態(tài)新模式，把“六穩(wěn)”“六保”各項工作落到實處，把疫情對經(jīng)濟的影響降到最低程度，使地方經(jīng)濟發(fā)展行穩(wěn)致遠。

來 源：經(jīng)濟日報

深戶購房者落戶需滿3年、離婚往前追溯3年、滿5年減免轉(zhuǎn)讓增值稅……事關(guān)購房者、業(yè)主、投資客，每一條調(diào)控政策，都牽動著各界敏感的神經(jīng)。通過實地走訪發(fā)現(xiàn)，在調(diào)控政策的強烈沖擊之下，之前樓市的賣方市場難以持續(xù)，樓市或?qū)幕馃釥顟B(tài)中恢復(fù)常態(tài)。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級分析師王小嬙表示：“深圳調(diào)控收緊是市場過熱的必然結(jié)果，房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵詞仍是‘房住不炒、因城施策、房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展’，也就有了深圳本次在因城施策的原則下，結(jié)合自身房地產(chǎn)市場，出臺調(diào)控收緊政策。”

賣方市場發(fā)生轉(zhuǎn)變
7月15日，深圳市住建局發(fā)布《關(guān)于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（下稱《通知》），通過調(diào)整商品住房限購年限、完善差別化住房信貸措施、發(fā)揮稅收調(diào)控作用等手段對樓市進行調(diào)控，支持合理自住需求的同時遏制投機炒房，實現(xiàn)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)。

當(dāng)日下午，實地走訪了位于深圳市寶安中心區(qū)的幾家中介門店。寶安中心區(qū)是深圳樓市最炙手可熱的片區(qū)之一，根據(jù)鏈家網(wǎng)的數(shù)據(jù)，今年6月份寶安中心區(qū)二手房的參考均價為11.40萬元/平，較2019年12月份9.65萬元/平的參考均價上漲約18.24%。

“新政出來以后，業(yè)主的心態(tài)將會平和一些。”中原地產(chǎn)的中介小楊（化名）告訴記者，“自從去年11月份取消豪宅稅以來，我們門店負責(zé)的片區(qū)，刨去那些冷盤，好的房子價格大概漲了30%。最火爆的時候，業(yè)主早上把房子掛1400萬元的價格，晚上就調(diào)到1500萬元。我認(rèn)為新政出來以后，房價在一兩個月內(nèi)不會上漲。”

小楊同時認(rèn)為，調(diào)控新政對一些剛畢業(yè)想買房的大學(xué)生或是剛落戶的人員會有一定影響，一些人打算購買學(xué)位房的計劃，可能會被打亂。

樂有家的門店經(jīng)理小趙（化名）認(rèn)為豪宅稅的恢復(fù)一定程度上能減緩房價過快上漲。他表示：“之前豪宅稅的取消大大刺激了二手房交易。像我們這邊去年11月份成交了一套房子，均價是每平8萬多元，今年5月份成交了一套同戶型房，成交均價則達到了約每平11.2萬元。現(xiàn)在豪宅稅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)回750萬元，有一些七八百萬元的房子出于避稅的原因，會盡量把價格往低了調(diào)。”

有業(yè)主的心態(tài)也發(fā)生了改變。一位中原地產(chǎn)的中介“有業(yè)主掛牌了自己位于福田竹子林的某物業(yè)，前兩天接連反價，從1230萬元漲到1370萬元。出了新政策之后業(yè)主又趕緊將價格下調(diào)到1320萬元。”

深圳樓市熱難再現(xiàn)
在諸多新的調(diào)控政策中，調(diào)整商品住房限購年限被認(rèn)為殺傷力最大。

按照《通知》，深戶居民家庭、成年單身人士（含離異）須在深圳市落戶滿3年，且能提供購房之日前在本市連續(xù)繳納36個月及以上個人所得稅或社會保險證明，方可購買商品住房。而在此之前，深戶居民購買商品住房沒有落戶時間和繳納個稅或社保的要求。

最新政策也堵上了通過“假離婚”購房的路徑。根據(jù)《通知》，夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計算。

王小嬙表示：“政策抑制了一些投資者尋求落戶途徑購買商品住宅，緩解短期的供需矛盾，也抑制了居民為了購房‘假離婚’的現(xiàn)象，保障了合理自住需求。”

今年上半年，深圳樓市特別是二手房市場火爆。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，在剛剛過去的6月份，北京、上海、廣州和深圳二手住宅房價指數(shù)分別環(huán)比上漲0.7%、0.4%、0.8%和1.9%，深圳漲幅領(lǐng)跑一線城市。

在數(shù)量上，根據(jù)深圳市住建局的數(shù)據(jù)，6月份深圳全市二手商品房成交為95.57萬平方米，同比增長83.28%；二手商品住宅成交為90.57萬平方米，同比增長90.01%。

對于6月份深圳樓市的升溫，中國城市經(jīng)濟專家委員會副主任宋丁表示：“深圳二手房市場上半年特別是6月份成交量暴漲的主要原因是樓市的政策面比較寬松，房價上漲壓力比較大，很多人害怕踩空，所以就紛紛入市。”

宋丁還表示，除了臨時政策調(diào)控以外，還要從根本上解決供給不足的問題，從供給側(cè)入手，根本改善供需失衡的問題，才能真正治本。

來 源：證券日報

被“安排”許久的深圳樓市調(diào)控政策終于落地。7月15日，深圳市住建局發(fā)布《關(guān)于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（下稱《通知》），從調(diào)整限購條件、完善信貸政策、發(fā)揮稅收調(diào)控作用等八項措施為樓市“降火”。

上海易居研究院智庫研究中心總監(jiān)嚴(yán)躍進在接受《證券日報》記者采訪時表示，從此次深圳對戶籍人口出臺限購措施來看，不僅體現(xiàn)進一步落實“房住不炒”，且具有很強的風(fēng)向標(biāo)意義，預(yù)計今年下半年部分房價過熱的城市，政策收緊是大方向。

獲評限購“全國最嚴(yán)”政策
對于上半年“一騎絕塵”的深圳房地產(chǎn)市場來說，此次《通知》中明確的八大措施不僅將矛頭指向了投資投機性炒房，其政策的嚴(yán)厲程度更是被業(yè)內(nèi)評為“全國最嚴(yán)”。

具體來看，《通知》在調(diào)整限購條件方面明確，深戶居民家庭、成年單身人士（含離異）須在本市落戶滿3年，且連續(xù)繳納36個月及以上個人所得稅或社保，方可購房。非深戶居民家庭、成年單身人士（含離異）需連續(xù)繳納5年及以上個人所得稅或社保。而夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計算。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波在接受《證券日報》記者采訪時表示，從全國范圍來看，目前的樓市調(diào)控政策對于有本地戶籍的購房者來看，往往只限定購買套數(shù)而不限制其落戶和社保期限要求，但《通知》中進一步明確的落戶3年時間要求，充分說明了該政策的嚴(yán)厲性，這將明顯抑制投機性買房需求。僅這一條內(nèi)容，就可以堪稱“全國最嚴(yán)”限購政策。

深圳住建局亦對此解釋稱，近幾年，深圳落戶即可購房，一定程度上加劇了市場供需矛盾，這對于早期已落戶深圳并連續(xù)多年在深圳工作的市民也不公平。因此，在住房供需緊張背景下，適當(dāng)收緊戶籍居民購房政策，以切實支持合理自住需求；而對于夫妻離異上的一些規(guī)定，則既可滿足離異人士合理住房需求，也可有效遏制炒作。

除了限購條件收緊外，《通知》還對購買普通住房和非普通住房實行差別化信貸政策。即對無房無貸的首次購房家庭，繼續(xù)執(zhí)行貸款首付款比例最低30%的政策；對無房但有房貸記錄的購房家庭，購買普通住房的貸款首付款比例不低于50%，購買非普通住房的貸款首付款比例不低于60%；對已有1套住房的購房家庭，購買普通住房的貸款首付款比例不低于70%，購買非普通住房的貸款首付款比例不低于80%。

同時，針對近一年來深圳市成交的商品住房較高換手率問題，《通知》進一步將個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整為5年。

“該政策將對二手房市場交易形成直接影響。”張波稱，由于轉(zhuǎn)讓稅負的增加，會進一步降低二手房市場的熱度，這對于平抑二手房價格也會起到一定的積極作用，但某種程度來說，或也會影響到二手房市場的供給量。

整體上看，除了上述幾項較為引人關(guān)注的政策收緊外，該《通知》還明確了普通住房標(biāo)準(zhǔn)，即套內(nèi)120平方米、建筑面積144平方米，同時成交價不高于750萬元；此外，《通知》還在加強熱點樓盤銷售管理、推行房屋抵押合同網(wǎng)簽管理、加大二手住房交易信息公開力度，以及嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)市場違法違規(guī)行為等方面做出細化安排。

下半年樓市調(diào)控將持續(xù)
對于此次深圳樓市調(diào)控政策的收緊，業(yè)內(nèi)其實早有預(yù)期，而其原因無外乎是房地產(chǎn)市場過熱所導(dǎo)致的必然結(jié)果。

據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年前5個月，深圳二手房價格環(huán)比漲幅分別為0.5%、0.5%、1.6%、1.7%、1.6%，尤其是3月份至5月份，其在全國70個大中城市的排名分別為第一、第二、第二；前5個月深圳二手房價格同比漲幅分別為4.3%、8.8%、9.7%、10.3%、12.0%，同比漲幅亦居于前列。

從具體的銷售及價格方面來看，據(jù)諸葛找房提供的數(shù)據(jù)顯示，2020上半年深圳二手住宅成交共43586套，同比上漲39.9%，增速遙遙領(lǐng)先北京的-5.8%和上海的-8.4%。并且不只是銷售喜人，價格上更是表現(xiàn)得較為堅挺。截至2020年6月底，深圳二手住宅市場價格為69599元/平方米，與去年同期相比累計上漲8.0%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受《證券日報》記者采訪時表示，深圳是全國最近一輪樓市上漲中的領(lǐng)頭羊，這明顯與當(dāng)前的“房住不炒”定位相悖，此次調(diào)控政策收緊是必然的。從該《通知》中所涉及的稅費、購房資格、信貸政策等多方面內(nèi)容來看，如若嚴(yán)格執(zhí)行，將有效打擊深圳自去年三季度以來的寬松氛圍和場內(nèi)的投資投機需求，預(yù)計在該政策的影響下，深圳樓市有望開始進入新的調(diào)整周期。大膽預(yù)計，深圳房價跌幅或在5%以上。

值得關(guān)注的是，自進入下半年以來，深圳并非首個收緊樓市調(diào)控政策的城市。稍早前，杭州、東莞、寧波已分別于7月2日、7月2日和7月6日出臺不同程度的收緊政策為樓市降溫。縱觀這4個城市來，“樓市熱度過高”成為共同點。

嚴(yán)躍進稱，從今年熱點城市相繼收緊樓市調(diào)控政策來看，這其中暗含了今年的樓市政策風(fēng)向。即雖然今年受疫情影響，房地產(chǎn)交易市場面臨很多壓力，但結(jié)合目前情況來看，部分城市房價上漲過快顯然違背了穩(wěn)房價的導(dǎo)向，也違背了“房住不炒”的政策導(dǎo)向。通過諸如《通知》等政策的出臺，就是要進一步促進房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，防范市場炒作行為。預(yù)計后續(xù)其他房價不穩(wěn)定、房價上漲過快的城市，也將迎來收緊性的樓市調(diào)控政策。

來 源：證券日報

昨天，深圳市8部門聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》共8項措施精準(zhǔn)調(diào)控樓市。新政剛剛落地，深圳樓市已悄然發(fā)生改變，舊秩序被打破，新秩序正在重建。

退房只是新秩序重建中的微小一環(huán)，有剛剛賣完房懷揣大筆現(xiàn)金的業(yè)主表示，終于不再被動，坐等心態(tài)膨脹的業(yè)主自砍180萬元；有TOP10高校的碩士在焦慮等待著細則解讀，以決定其在深圳的去留；新政實施次日的下午四五時，原本高頻交易的寶安中心區(qū)中介門店內(nèi)坐滿了業(yè)務(wù)員，還有中介開始自找出路，或向客戶推薦受政策影響小的公寓產(chǎn)品……

“懷揣大筆現(xiàn)金等業(yè)主自降180萬”
“新政出來前一天，本來約好去談，業(yè)主還想在掛牌價基礎(chǔ)上加價，我就直接沒去。但昨天新政一出，中介跟我說業(yè)主愿意降幾十萬，而且還有空間，談完馬上就能簽約，還可以簽補充協(xié)議，如果出現(xiàn)問題，雙方還可以無責(zé)任解約。”談起新政前后的看房境遇，佳妮感嘆，“真是一夜之間”。

佳妮看上的是位于沙井片區(qū)的一套次新房，回憶起這段時間的經(jīng)歷，她忿忿地說道，上漲期換房超級痛苦，2017～2019年深圳樓市總體比較平穩(wěn)，我是2018年6月底買的房，從2017年11月開始斷斷續(xù)續(xù)看房，很從容。這次要不是等著6月底房子滿兩年，去年底就換房了。

由于已經(jīng)在深圳交了10年社保，有深戶，佳妮完全沒有受到新政影響。上周她賣掉了在深圳的唯一住宅，但即便懷揣大筆現(xiàn)金，在新政前，作為買方的佳妮仍舊十分被動、焦慮。新政前要去談價的那套房，佳妮實地看過兩次，但并不滿意。“學(xué)位差，緊鄰大道，非常吵，除了新沒別的優(yōu)勢，但市場火熱時可選擇的并不太多。”

“現(xiàn)在肯定不談了，業(yè)主砍180萬元下來再說吧。4月份同戶型的4房成交價是532萬元，業(yè)主現(xiàn)在掛盤780萬元，砍180萬元下來都還有600萬元。”

佳妮不再跟業(yè)主談價，除業(yè)主掛盤價虛高外，新政將個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整為5年，增加的交易稅費也是其中一個重要因素。

“現(xiàn)在稅費高了，600萬元的房子，增值稅就要30多萬元，加上契稅個稅，奔50萬元去了。如果不肯降價，他（業(yè)主）就繼續(xù)拿著唄，接下來橫盤太久，他受不了的。”

佳妮覺得政策卡掉了好多投機客，競爭者銳減，她一下從容了很多。“我現(xiàn)在買，核心考慮自住，距離上班地方或核心區(qū)不能太遠，其次考慮小孩上學(xué)。”

“既然那里掛牌價虛高，又吵，就不考慮了。去挑個學(xué)區(qū)好點的，小孩能上完初中，避免折騰。而且現(xiàn)在我去打新還有點優(yōu)勢，優(yōu)先社保年限長的，無房的，這些條件都符合。”

在市場一線的深圳中原地產(chǎn)資深中介譚樂平表示，政策利空，業(yè)主心態(tài)明顯變?nèi)酰抡傞_始，沒人樂意開先河降價，除非特殊情況。客戶明顯觀望，看降，先等等，因為確實也有客戶是剛需，留意跳樓價的。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析稱，新政實施后深圳樓市交易下半年將明顯降溫，房價也會有所下跌，特別是今年上半年交易的房子，價值可能下降。不過，穩(wěn)字當(dāng)頭始終是樓市的主基調(diào)。調(diào)控是短期之舉，未來樓市若明顯下行，不排除政策再相向而動。

“剛交了定金，結(jié)果沒了資格退了房”
精準(zhǔn)調(diào)控的8項新政里，影響最大的當(dāng)屬戶籍、稅費、普通住房標(biāo)準(zhǔn)這3項。新政調(diào)整了深圳戶籍居民購房條件，規(guī)定落戶滿3年且連續(xù)繳納36個月個稅或社保才能購買商品住房；非深戶要5年社保，跟之前一樣，沒有變化。

小陳的客戶和宋洋都是受戶籍調(diào)整影響的那批人。

“客戶剛辦的深戶，不到3年，頭天晚上（7月14日晚）交定金買了學(xué)子荔園一套房，還沒網(wǎng)簽，結(jié)果第二天上午就出了政策，客戶沒購房資格了，今天退了。”小陳說這是正常的事情，業(yè)主也理解，沒有為難他們，辦理了退款，而他也錯失一單業(yè)務(wù)。

宋洋是國內(nèi)某TOP10高校的碩士，2016年畢業(yè)后在深圳工作。作為家中獨生子，直到今年過年后，宋洋才說服父母將戶口遷來、定居深圳。現(xiàn)在宋洋的落戶手續(xù)正在辦理中。

“前幾天公司剛弄完住房補貼，我放棄了，想落戶后申請深圳市的2.5萬元人才落戶補貼。但新政策之后，如果落戶購房必須要再等3年的話，我就撤了，不落戶了。”宋洋說。

實際上，新政一出，在深圳市住建局官方微信平臺和各自媒體端，諸如宋洋之類的問題都涌了出來，但現(xiàn)在大家都在等官方執(zhí)行細則。

深圳市著名地產(chǎn)律師周爭鋒評論道，這次新政漏洞太多，都在等補漏解釋。7·15新政，以后說不定還有7·17新政、7·18新政。一天堵一個7·15政策的漏洞，這堵到啥時候？

美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹表示，7·15新政抑制了投資需求，提高了非普通住宅的交易成本，8項措施能夠有效防止整體樓市被部分“網(wǎng)紅盤”帶節(jié)奏。預(yù)計下半年深圳樓市將出現(xiàn)調(diào)整的態(tài)勢，價格上升速度會有所減緩，同時放盤量及成交量也會出現(xiàn)下降趨勢。

新政頒布后，譚樂平說公司一線人員在找出路，試著向突然沒了資格的客戶推薦公寓產(chǎn)品；小陳所負責(zé)的片區(qū)還有大把住宅總價沒超過750萬元，他不愁客戶，還約得到客戶帶看；宋洋在密切關(guān)注著官方發(fā)布的細則，也做好了回老家的準(zhǔn)備，繳納了4年多個稅，好不容易說服家人把戶口遷過來，突然一下子沒了購房資格，這是他不能接受的；佳妮則從容了很多，因為二手房和新房可選空間要遠多于新政出臺前。

來 源：每日經(jīng)濟新聞

市住房建設(shè)局 市規(guī)劃和自然資源局 市市場監(jiān)管局 市公安局 市地方金融監(jiān)管局 深圳市稅務(wù)局 人民銀行深圳市中心支行 深圳銀保監(jiān)局關(guān)于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知

深建字〔2020〕137號

　　各有關(guān)單位：

　　為貫徹落實黨中央、國務(wù)院決策部署，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，實現(xiàn)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)，支持合理自住需求，遏制投機炒房，加強房地產(chǎn)金融監(jiān)管，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)市場違法違規(guī)行為，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，經(jīng)市政府同意，現(xiàn)就相關(guān)事項通知如下：

　　一、調(diào)整商品住房限購年限

　　深戶居民家庭、成年單身人士（含離異）須在本市落戶滿3年，且能提供購房之日前在本市連續(xù)繳納36個月及以上個人所得稅或社會保險證明，方可購買商品住房。非深戶居民家庭、成年單身人士（含離異）繼續(xù)按照提供購房之日前在本市連續(xù)繳納5年及以上個人所得稅或社會保險證明方可購買商品住房的規(guī)定執(zhí)行。

　　夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計算。

　　二、完善差別化住房信貸措施

　　在國家統(tǒng)一的信貸政策基礎(chǔ)上，根據(jù)我市房地產(chǎn)市場形勢變化和市場利率定價自律機制，合理確定我市個人住房貸款利率加點下限。

　　根據(jù)中國人民銀行有關(guān)規(guī)定，經(jīng)深圳市場利率定價自律機制商定，對差別化住房信貸政策作以下要求：

　　（一）購房人家庭名下在本市無房且無商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，繼續(xù)執(zhí)行貸款首付款比例最低30%的政策；

　　（二）購房人家庭名下在本市無房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通住房的貸款首付款比例不低于50%，購買非普通住房的貸款首付款比例不低于60%；

　　（三）購房人家庭名下在本市擁有1套住房的，購買普通住房的貸款首付款比例不低于70%，購買非普通住房的貸款首付款比例不低于80%。

　　三、發(fā)揮稅收調(diào)控作用

　　更新存量住房（即二手住房）交易計稅參考價格，使計稅參考價格更接近市場價格；同時，將個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整到5年。

　　四、細化普通住房標(biāo)準(zhǔn)

　　享受優(yōu)惠政策的普通住房應(yīng)當(dāng)同時滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上；單套住房套內(nèi)建筑面積120（含本數(shù)）平方米以下或者單套住房建筑面積144（含本數(shù)）平方米以下；實際成交總價低于750（含本數(shù)）萬元。

　　五、加強熱點樓盤銷售管理

　　對社會關(guān)注度較高、預(yù)計購房人數(shù)較多的熱點樓盤，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照優(yōu)先滿足無房居民家庭購房需求的原則，并根據(jù)在本市繳納個人所得稅或社會保險時間長短等因素制定樓盤銷售方案，嚴(yán)控認(rèn)購人數(shù)，合理確定房源和認(rèn)購人數(shù)比例。樓盤銷售方案報所在區(qū)住房建設(shè)部門備案。

　　六、推行房屋抵押合同網(wǎng)簽管理

　　進一步完善交易價、評估價、登記價“三價合一”制度，房屋抵押合同應(yīng)通過房地產(chǎn)信息平臺進行網(wǎng)簽，未經(jīng)網(wǎng)簽的房屋抵押合同不予辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

　　七、加大二手住房交易信息公開力度

　　及時發(fā)布熱點片區(qū)、熱點樓盤二手住房合理成交價格，引導(dǎo)市場理性進行交易。中介機構(gòu)應(yīng)及時、準(zhǔn)確向市住房建設(shè)部門報送二手住房掛牌和成交信息等相關(guān)數(shù)據(jù)，并對上報數(shù)據(jù)的真實性和準(zhǔn)確性負責(zé)，對于不報、漏報、瞞報的中介機構(gòu)，依法暫停其網(wǎng)簽權(quán)限，納入房地產(chǎn)行業(yè)誠信系統(tǒng)予以聯(lián)合懲戒。

　　八、嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)市場違法違規(guī)行為

　　持續(xù)開展房地產(chǎn)市場秩序整頓工作，對涉嫌存在捂盤惜售、價外加價、虛假廣告、發(fā)布虛假房源、惡意哄抬房價、違規(guī)挪用各類信貸資金進入房地產(chǎn)市場、捏造和散布不實言論等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機構(gòu)及從業(yè)人員、各類貸款主體、個別業(yè)主，依法依規(guī)采取約談、暫停網(wǎng)簽、停業(yè)整頓、取消從業(yè)資格、吊銷營業(yè)執(zhí)照等處理措施，涉嫌犯罪的移交司法機關(guān)處理。相關(guān)違法違規(guī)信息公開曝光，并納入房地產(chǎn)行業(yè)誠信系統(tǒng)、公共信用信息系統(tǒng)等予以聯(lián)合懲戒。

　　本通知自發(fā)布之日起施行。

深圳市住房和建設(shè)局

深圳市規(guī)劃和自然資源局

深圳市市場監(jiān)督管理局

深圳市公安局

深圳市地方金融監(jiān)督管理局

國家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局

中國人民銀行深圳市中心支行

中國銀行保險監(jiān)督管理委員會深圳監(jiān)管局

2020年7月15日

為進一步落實中央“房住不炒”定位和穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的工作要求，按照“一城一策”“因城施策”原則，深入研判深圳房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢，經(jīng)市政府同意，市住房建設(shè)局等八部門聯(lián)合出臺《關(guān)于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。具體內(nèi)容如下圖所示：

簡單解讀深圳購房新政

①深戶入戶滿3年且3年社保不能斷；
②非深戶需5年以上社保；
③離婚3年內(nèi)按離婚前家庭房產(chǎn)數(shù)計算；
④豪宅線750萬；
⑤增值稅免征年限由2年調(diào)整為5年

新政重點內(nèi)容梳理

1、入戶滿3年且社保滿3年才有購房資格，非深戶要5年社保
深戶居民家庭、成年單身人士（含離異）須在本市落戶滿3年，且能提供購房之日前在本市連續(xù)繳納36個月及以上個人所得稅或社會保險證明，方可購買商品住房。非深戶居民家庭、成年單身人士（含離異）繼續(xù)按照提供購房之日前在本市連續(xù)繳納5年及以上個人所得稅或社會保險證明方可購買商品住房的規(guī)定執(zhí)行。

2、夫妻離婚，購房資格倒追3年計算套數(shù)
夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計算。

3、首付比例
無房無貸首付30%。無房有貸款記錄買普通住宅首付50%，非普通住宅首付60%。家庭有1套購買普通住宅首付70%，非普通住宅80%。
（1）購房人家庭名下在本市無房且無商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，繼續(xù)執(zhí)行貸款首付款比例最低30%的政策；
（2）購房人家庭名下在本市無房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通住房的貸款首付款比例不低于50%，購買非普通住房的貸款首付款比例不低于60%；
（3）購房人家庭名下在本市擁有1套住房的，購買普通住房的貸款首付款比例不低于70%，購買非普通住房的貸款首付款比例不低于80%。

4、轉(zhuǎn)讓增值稅從2年免變5年才免
更新存量住房（即二手住房）交易計稅參考價格，使計稅參考價格更接近市場價格；同時，將個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整到5年。

5、普通住房應(yīng)同時滿足條件
容積率在1.0（含）以上；套內(nèi)面積120（含本數(shù)）平以下或者建筑面積144（含本數(shù)）平以下；實際成交價低于750（含本數(shù)）萬。

6.享受優(yōu)惠政策的普通住房應(yīng)當(dāng)同時滿足以下條件
住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上；單套住房套內(nèi)建筑面積120（含本數(shù)）平方米以下或者單套住房建筑面積144（含本數(shù)）平方米以下；實際成交總價低于750（含本數(shù)）萬元。

7、新房抽簽要優(yōu)先無房、個稅或者社保年限長的
對社會關(guān)注度較高、預(yù)計購房人數(shù)較多的熱點樓盤，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照優(yōu)先滿足無房居民家庭購房需求的原則，并根據(jù)在本市繳納個人所得稅或社會保險時間長短等因素制定樓盤銷售方案，嚴(yán)控認(rèn)購人數(shù)，合理確定房源和認(rèn)購人數(shù)比例。