8月21日，綠景中國召開2020年中期業(yè)績與投資者線上發(fā)布會，公司執(zhí)行董事兼主席黃敬舒，帶領執(zhí)行董事兼行政總裁唐壽春、財務總監(jiān)兼公司秘書陳健民等管理層出席，與投資者、媒體等進行交流。

此前，盈利預警公告中透露，預期截至2020年上半年綜合股東應占盈利將較去年同期減幅約95%。

綠景中國對此解釋，一方面，由于投資物業(yè)公允值受到市場大環(huán)境變化，包括疫情的不利影響，相對于去年同期錄得投資物業(yè)的重估凈增加；另一方面，由于部份項目已于2019年下半年至今年上半年完工，相關項目的融資成本于本期費用化等因素所致。

但值得注意的是，在業(yè)績發(fā)布會當天午時，綠景中國股價漲幅8.55%，報價2.92港元，最高價為2.98港元，創(chuàng)1個月新高。截至收盤，綠景中國報價2.85港元，漲幅為5.95%，總市值145.12億港元。

有投資者在公開平臺感嘆道：“沒想到發(fā)布盈利警告后還能大漲。”

業(yè)績、盈利與毛利反差
事實上，股價上漲沒有改變業(yè)績如期而至的“失色”。

半年報顯示，綠景中國實現總收益約為24.62億元，同比下跌約28%；毛利為16.03億元，同比下跌約33.4%；核心盈利為2.62億元，同比下調約53.9%；公司股東應占盈利為3760萬元，同比下跌約96.2%；每股基本盈利為0.74分，同比下跌約96.3%。

對此，綠景中國表示，除了不可避免的疫情影響，目前專注城市更新項目開發(fā)運營的特殊商業(yè)模式下，公司每年銷售、結轉項目不均的周期性波動依然存在。

針對疫情，執(zhí)行董事兼行政總裁唐壽春透露，目前綠景中國已經采取有力措施，在銷售、推盤等方式上都進行了創(chuàng)新嘗試，各項業(yè)務逐漸走上正軌，上半年完成近25億元收益，基本上實現了預期目標。

具體收入結構上，2020年上半年，綠景中國房地產開發(fā)與銷售所產生的收益約為20.31億元，同比下跌約32.0%。

綠景中國解釋為，由于去年同期深圳項目綠景紅樹灣壹號確認收入約27.5億元，基數較大；而今年推盤主要集中在下半年，總合同銷售金額約24.63億元，主要來自深圳綠景美景廣場、珠海綠景喜悅薈、化州綠景國際花城。

此外，受到不同項目組合確認收益所致，期內綠景中國綜合毛利率為65%，去年同期為70%。

去年同期，超過90%收益主要來自綠景紅樹灣壹號，而本期間內超過62%收益來自綠景美景廣場，來自綠景紅樹灣壹號的收益僅占2020年上半年總收益約30%。從而總體結轉有所下降。

同時，主打住宅+商業(yè)雙輪驅動模式下，綠景中國在商業(yè)物業(yè)投資與經營方面的成績單，也是投資者需要考量的重點。

截至2020年上半年，綠景中國來自商業(yè)物業(yè)投資與經營的收益約3.17億元，去年同期為3.02億元，按年升5.0%，雖然保持增長，但幅度并不明顯。

綠景中國管理層認為，商業(yè)方面，今年第一季度受疫情影響比較大，但好在比較可控，而綠景中國商業(yè)地產大多都位于深圳核心地段，因此影響并不算太大。

“隨著經濟的復蘇疫情的緩和，我們的商業(yè)地產也會很快步入正軌。相信未來能帶來8-10億的穩(wěn)定現金流，隨著日后大規(guī)模舊改啟動，預計8-10年達到200萬平方米，租金收入能達到數十億。”管理層進一步補充。

目前，綠景中國共持有28個商業(yè)物業(yè)項目，總建筑面積約為67.83萬平方米，主要有NEO和佐阾兩大商業(yè)品牌代表，包括深圳NEO都市商務綜合體、香港綠景NEO大廈、綠景佐阾香頌購物中心、綠景佐阾虹灣購物中心、東莞綠景佐阾購物中心以及其他商鋪及投資性物業(yè)。

舊改航母的推進與制約
深圳“舊改航母”白石洲，是綠景中國話題性永遠的第一位。

今年3月業(yè)績會中，唐壽春曾透露，白石洲項目計劃將進行三期滾動開發(fā)，并預計在2023-2030年進入銷售、現金回籠階段。因而，針對外界的普遍關注，此次中期業(yè)績會上，唐壽春直言，深圳白石洲項目每一個節(jié)點都在順利推進，余下股權在下半年也依舊會繼續(xù)注入。

“白石洲項目的各個環(huán)節(jié)基本上達到預期，現在進展分為兩條線，業(yè)務層面上，從去年開始啟動簽約，如今簽約進度理想，甚至超過預期，日后取得實施主體后，就會馬上動工；另一方面，下半年會把剩余75%股權大部分注入上市公司，全面進一步主導推進項目。”

同時，有投資者再度問到白石洲項目是否會引入投資合作進行運營時，執(zhí)行董事兼主席黃敬舒稱，目前綠景中國暫時還沒有計劃，但未來并不排除。

“如果能保證有1+1>2的效果，可以再去考慮。”黃敬舒進一步透露。

白石洲舊改項目之外，對于綠景中國的土地儲備與拿地計劃，財務總監(jiān)兼公司秘書陳健民表示，綠景中國地產未來項目超過90%都是城市更新項目，土地儲備足夠未來十年的項目開發(fā)。“日后沒有具體在公開市場拿地的預算。”

同時，陳健民透露，綠景中國銷售大部分項目分布在粵港澳大灣區(qū)，未來合計銷售貨值達到160億元，包括在深圳、珠海等核心城市。

2020年上半年，綠景中國參與的城市更新項目包括深圳白石洲城市更新項目、深圳黎光城市更新項目、珠海東橋城市更新項目。

截至目前，綠景中國擁有土地儲備約414萬平方米，其中約65%位于大灣區(qū)內深圳、香港、珠海及東莞等重點城市。此外，控股股東所擁有的土儲資源規(guī)模約1039萬平方米。

由于大規(guī)模舊改推進與回報周期制約，綠景中國在財務上的表現稍顯出壓力。

截至2020年6月30日，綠景中國銀行結余及現金約為106.87億元，總資產約514.16億元及總負債約387.43億元，負債比率約為75.4%，去年同期為73.3%；凈負債比率約為147.7%，去年年末為135.3%。

對此，執(zhí)行董事兼行政總裁唐壽春認為，雖然公司在凈負債率方面意識到有所偏高，但在白石洲舊改大規(guī)模入市銷售之前，這個指數還是會有所上升。

“具體而言，是業(yè)務推動與資產配合導致，未來相信白石洲入市后，資金回流會逐漸充裕，這個指標會回到正常水平。”

來 源：觀點地產網

香港綠景NEO大廈坐落于觀塘海濱道，總建筑面積約600000平方尺（約5.6萬平米），香港綠景NEO坐擁維多利亞港景觀位置，擁有“寸景寸金”的270度無遮擋一線海景。

為營造更加優(yōu)化的經濟環(huán)境，推動經濟持續(xù)發(fā)展，香港政府開啟“起動九龍東”計劃，將九龍東打造成另一個極富吸引力和競爭力的核心商業(yè)區(qū)，進一步增強香港的國際競爭力。

綠景集團國際業(yè)務部副總經理李世民透露，現時已有大型保險公司進駐觀塘綠景NEO，已租出四層予該公司，占地13萬平方呎；亦已有一所已獲發(fā)牌的國內虛擬銀行租了一層作為總部。

租金方面，他指出，由于項目位于觀塘，租金價格優(yōu)勢會比港島寫字樓更明顯，大部分客戶已于今年上半年簽約，租金亦比公司預期高，目前該項目租金平均每呎36-40港元。未來公司會繼續(xù)針對租戶的需求，會向現時扎根在中上環(huán)及尖沙咀地區(qū)的潛在客戶推廣。

對于近來招租情況的放慢跡象，他認為并非需求減弱，暫時未有減租的打算，若社會運動對經濟影響更大時，才會考慮減租。

副總裁兼執(zhí)行董事葉興安對于近期香港動蕩局勢的情況，認為這確實令招租情況會有所減緩，但從長遠來說，受惠于粵港澳大灣區(qū)的政策，以及擁有大量專業(yè)人才，所以對香港仍非常有信心。若集團留意到香港有合適的機會，一定會考慮，也不排除會以合資形式投資。

此外，香港為集團其中一個核心戰(zhàn)略城市，在觀塘興建一個香港NEO甲級寫字樓項目是非常具潛力及增長空間，香港政府亦有“起動九龍東”的政策規(guī)劃，強調集團會一直跟隨政府規(guī)劃去做。

在內地樓市方面，葉興安指出，今年內地樓市表現不太好，上半年受中美貿易戰(zhàn)影響經濟信心，相信下半年會慢慢渡過難關，而專注于三四線城市的內房公司受影響會更大。此外，他支出，香港與內地樓價差距太大，相信未來香港人往內地買樓的數量會上升。