二季度寫字樓市場空置率小幅回調
受特殊時期影響，上半年上海寫字樓市場有三個新增項目面市，分別為靜安寶華中心、前灘東方廣場二期與金融街一期，多個項目推遲至下半年交付。伴隨上海城市有序復蘇，商務活動逐步恢復正常，二季度寫字樓帶看量明顯增多，需求活躍度逐漸回暖，錄得凈吸納量72874平方米，環比增長259%。事實上，上海多元化經濟結構為寫字樓需求的復蘇夯實了基礎。具體來看，金融、TM T、專業服務、消費品制造業和醫療生命科學等行業多點開花，其中證券、銀行等傳統金融類需求最為活躍。

區域上來看，面積性價比突出的新興商務區為前灘、大虹橋以及核心區周邊次中心板塊，主要吸收醫藥及生命科學、專業服務、電子產品等搬遷擴租需求；而城市核心區以南京西路、陸家嘴為代表，經濟活動回暖之下需求呈現韌性，主要吸納了專業服務、消費品制造業、TM T以及傳統金融的新租擴租需求，使得第二季度市場空置率小幅回調。

CBRE華東區顧問及交易服務|辦公樓部主管張越表示，預計下半年供應將有100萬平方米，隨著上海各項秩序逐漸恢復，之前被推遲的租賃需求將一一落地，下半年凈吸納量將逐步攀升。同時，在長三角一體化發展和臨港金融領先開放的大格局下，積極深化中資企業可持續發展，預計將為上海寫字樓市場帶來新一輪需求。

園區新增供應近八成來自漕河涇
上半年商務園區寫字樓市場共迎來13.8萬平方米新增供應，其中近八成來自于漕河涇板塊。伴隨上海經濟復蘇，園區寫字樓租賃需求在二季度呈現復蘇跡象，季度凈吸納量達48815平方米，環比上升293.7%。值得注意得是，受特殊時期影響，醫藥、TM T行業迎來發展契機，二季度醫藥研發企業在張江、外高橋等板塊均陸續積極擴張；而游戲開發與電商類公司則選址漕河涇板塊；與此同時，金融證券及服務行業在張江與金橋板塊中吸納了大面積成交。總體來看，商務園區租金在特殊時期凸顯韌性，二季度平均租金報價為130.0元/月/平方米，較去年底僅下降0.8%，業主在免租期等的優惠條款方面更為靈活，而二季度末空置率較去年底上升0.9個百分點至18.6%。

CBRE華東區顧問及交易服務|商務園區部主管丁竹君認為，二季度上海相繼發布特色產業園區規劃、在線新經濟與數字新基建發展行動方案，以及促進產業投資政策等利好舉措，隨后五個生物醫藥產業園分別掛牌張江、臨港、寶山等板塊；市北繼發展大數據與超高清視頻產業后，開啟區塊鏈產業新篇章。未來6個月，預計商務園區寫字樓市場將迎來逾50萬平方米的新增供應，分別位于張江、漕河涇、金橋、市北等板塊，伴隨城市經濟逐步復蘇，商務園區的租賃需求將進一步得到釋放。”

多重利好帶動零售市場逐步回暖
特殊時期加速了上半年上海零售業市場品牌迭代的趨勢，其中餐飲業態表現最為明顯。一方面不少財務和運營抗風險能力較弱的餐飲店鋪閉店歇業；而另一方面，年輕態的領先連鎖咖啡茶飲與中式簡餐品牌持續快速擴張。此外，新興美妝集合店受資本青睞在核心及次級商圈逆勢搶占市場，針對Z世代的消費習慣利用線下打卡線上分享的模式引流效果顯著。CBRE華東區顧問及交易服務|商業部主管希諾表示，近期上海政府推進‘五五購物節’、‘夜生活節’等多重措施以激發內生需求，電商平臺與實體商家融合發展，購物中心客流與零售消費額伴隨二季度多個重點節日已呈現逐步回暖態勢。未來伴隨本地居民消費意愿進一步提升，預計外來游客消費需求亦有望出現反彈。此外，上海零售市場下半年將迎來33.4萬平方米的新增體量投入次級商圈，位于核心商圈的上海廣場及新天地二期將完成改造重新回歸；全市空置率將逐步下行，租金水平有望止跌回穩。

來 源：新聞晨報

全市甲級寫字樓凈吸納量約1萬平方米，空置率降至32.9%。在行業需求方面，延續去年基調，線上教育類企業不斷向新一線城市下沉，西安憑借高校資源優勢持續吸引頭部企業青睞古城，大面積成交助推消費者服務行業以75%的比例躍居行業占比首位。

租金走勢：季內甲級寫字樓市場平均租金微跌0.2個百分點，至103.6元每平方米每月。

疫情過后部分行業將迎來發展利好，網娛游戲、在線教育以及健康醫療等行業預計在未來將釋放更多租賃需求。抗風險能力相對較弱的中小微企業在西安甲級寫字樓中數量比重較高，其短期內的業務活動更易受到沖擊；西安政府出臺多項措施幫助該類企業渡過難關。

來源：房訊網

目前，受疫情影響，寫字樓市場大宗交易宗數明顯有所減少，不過專家預計，下半年寫字樓大宗交易會有所提升。

中國指數研究院數據顯示，2019年以來外資準入門檻逐漸放寬，企業購置自用型寫字樓的需求也相當搶眼，北京、上海兩地大宗交易并肩居首，其中寫字樓交易均占據主導。戴德梁行數據顯示，寫字樓也是深圳大宗交易市場中最受投資者青睞的標的，2019年31宗大宗交易中寫字樓就占據了19宗。

世邦魏理仕預測，受疫情持續時間和規模的不確定性影響，2020年的中國內地大宗交易市場可能面臨短期波動。但疫情結束后，得益于寬松的貨幣政策和更低的利率環境，境內外的機構投資者將迅速轉向活躍，門戶城市核心區位成熟的寫字樓仍是頗具吸引力的投資標的。

Cresa世樺嘉潤認為，由于疫情沖擊，一些物業持有者可能會因運營策略調整而選擇將所持項目出售，寫字樓物業售價存在下調的機會。萊坊也認為，由于市場的不確定性，可能會導致一些項目資產價格短期波動，給境內外機構投資者帶來較好的機會。

疫情籠罩之下，寫字樓市場新增租賃需求受影響明顯，空置率走高，租金存在進一步下行壓力，預計影響會持續到二季度；下半年租賃需求加速釋放，投資重回活躍，寫字樓市場將會逐漸恢復，疫情何時解除仍是最大的影響變量。但是，疫情影響只是短暫的，長期來看，寫字樓市場恢復起來會很快。

此前，隨著疫情的不斷蔓延，包括北京在內的多個城市發布了相關延期復工的規定。2月10日是北京各企業可在春節后復工的第一天。記者曾乘坐地鐵5號線和10號線前往北京CBD，記者看到，相比較此前的人聲鼎沸，北京5號線上乘客數量格外少。

在疫情尚未開始之前，北京的寫字樓市場一度呈現供過于求的局面，租金下滑，空置率居高不下。戴德梁行發布的數據顯示，2019年第四季度，北京寫字樓市場租金繼續下調，北京全市和五大核心商圈的有效凈租金分別為382.4元/平米/月和427.9元/平米/月，分別環比下降了1.5%和1.3%。而2019年前三季度，北京的寫字樓市場已經連續出現了租金下行的態勢。

“現在可選擇的房源非常多，除了國貿3期幾個比較熱門的寫字樓以外，大部分寫字樓基本都存在空置。”業內人士表示當前北京寫字樓市場空置率較高。

不斷入市的新寫字樓也導致了北京寫字樓市場空置率的上漲。戴德梁行發布的數據顯示，2019年第四季度，北京全市和五大核心商圈寫字樓的空置率分別同比上漲了5.1和3.8個百分點，達到了13.5%和7.6%。

戴德梁行中國區企業服務部董事總經理魏超英說：“當前企業對置換、擴張辦公物業較為審慎，甚至當營收受到影響時削減高昂的寫字樓租賃成本成為重要選擇。中小型企業將面臨更大的短期財務流動性風險，或對辦公租賃市場造成影響。”