受到特殊時期的影響，北京2019年底及2020年一季度累計的寫字樓租賃需求在二季度逐漸顯現出來，整體市場吸納量較一季度有明顯上升；隨著情況的逐漸減緩，北京零售市場各項目的客流量也逐漸恢復。

但從長遠來看，受特殊時期影響的北京商業市場，也正在面臨企業資源外溢、考量標準更高的新挑戰。項目租金、辦公環境、區位優勢、價值體系、產業集聚等因素，都將成為品牌方及業主選擇的重要條件。

而在此背景下，如何創新商辦平臺，整合行業資源，搭建全生態的產業鏈條，提供更具品質和體系化的商務辦公環境，也成為諸多企業決策者需要解決的一項課題。

寫字樓市場承壓
特殊時期，北京地區的寫字樓市場恢復速度較為緩慢。

第一太平戴維斯數據顯示，二季度北京全市和五大核心商圈寫字樓有效凈租金按建筑面積計算達每月每平方米人民幣358.5元和404.8元，分別環比下降5.0%和4.5%，同比下降9.5%和7.3%。

其中，麗澤金融商務區受目前高空置率的影響，租金環比降幅最大，高達13.3%，其次為燕莎和中央商務區，租金分別環比下降6.3%和5.4%，其余各商圈租金環比也都有所下降，范圍區間在2%~4%之間。

來自戴德梁行的統計數據同樣顯示，第二季度，北京寫字樓市場新增供應近20萬平方米，平均租金降至每平方米每月360.5元；凈吸納量僅為5.7萬平方米，較去年同期下降6.8%，為近10年來最低點；空置率則達到13.6%，同比上升4.9%，成為近10年來的最高點。

不過，報告指出，盡管特殊時期在一季度對寫字樓市場產生抑制，但市場租賃需求仍然存在，部分租戶也希望借助當前租金下行的趨勢以相對較低的價格完成續租、新租或者搬遷成交。就目前來看，全國寫字樓市場已經開始逐漸恢復正常的租賃活動，特殊時期所擱置的客戶帶看及簽約活動也有了復蘇的跡象。

事實上，隨著二季度大多數企業實現復產復工后，寫字樓業主們也紛紛將租賃策略重心從維持租金水平轉向提升出租率，為了盡快提高入駐率和最大限度地減少自身損失，業主們為租戶提供了優惠的租金之外，還有更加靈活的交付狀態及更大的免租力度。

有分析認為，受經濟的下行壓力、上升的空置率，以及尚未完全復蘇的租賃需求影響，預計下半年市場租金水平仍將繼續面臨下行壓力。未來兩年，隨著經濟和租賃需求的回暖，寫字樓市場將逐步進入復蘇軌道。北京作為第三產業發達的城市，在服務業擴大開放和發展新基建的政策鼓勵下，寫字樓市場前景也將保持樂觀。

此外，從長遠來看，經歷過特殊時期的北京商業市場，項目租金、業主經營水平、全渠道營銷及創新能力、更加健康安全的購物環境、餐飲品牌的質量監控等，都將成為品牌方及業主考量的重要標準。

探尋破局之道
事實上，盡管特殊時期，企業經營活動受限，但如互聯網相關服務行業、醫療以及大數據等行業仍然繼續保持著上揚態勢，而基于擴張需求，樓盤硬件設施較好、物業管理完善且租金較低的新興商圈寫字樓需求有所增長。

企業資源外溢，成為了城市核心區租金上漲以及土地稀缺導致的必然結果。

但在另一方面，2017年上半年，北京出臺了針對商辦市場的嚴厲調控后，2018年，北京市又發布了《新增產業的禁止和限制目錄（2018年版）》（京政辦發【2018】35號），明確指出， 朝陽區、海淀區、豐臺區、石景山區：東、西、北五環路和南四環路以內，禁止新建酒店、寫字樓等大型公建項目。

在此背景下，未來東、西、北五環路和南四環路以內將不會再出現新的商務區，外溢意味著遠離五環，遠離中心商務區。調控也進一步改變了商辦市場的生態環境，使得客戶性質發生了實質的變化，“商辦市場如何破局”成為整個行業共同面臨的問題。

從需求端而言，“規模實力”“地標名片”“全業態服務”“商務服務”“資產集聚”等因素，也成為了考核新時代商辦市場的新標準。

“運營是做好商辦的首要關鍵，尤其在調控政策背景下，對于在售型商辦項目更加考驗運營實力。”北京保利商辦項目負責人指出，商辦平臺應該著力于多元業態布局，全產品線全體系化商辦類物業形態，滿足入駐企業成長全周期進階需求。

據了解，面對新的行業環境，保利地產曾于2015年推出了商辦平臺，通過對公司資源進行全方位整合，進而形成聯動保障的“資產長城戰略平臺”，打造保利商辦“商務頭等艙，資產守護者”的品牌形象。

截至目前，北京保利商辦平臺已匯聚了望京保利國際廣場、薊門橋薊門壹號、通州運河保利大都匯、昌平科學城保利未來大都匯、京西歡樂大都匯、豐臺科技園總部基地保利佲悅大都匯等十大綜合體，布局北京各大商圈核心。

保利商辦平臺還構建了環境、文化、體系、布局、資源集一身的“5V垂直生態共振價值”，形成以人為本的全生命周期活動空間，搭建有品位、有溫度、有思想的商務發展環境，以綜合開發、城市運營、物業投資、資本運作為體系推動產業升級，以不動產投資開發為主體、以綜合服務與不動產金融為翼，共建企業全生態資源平臺。

打造商辦新樣本
位處南四環的豐臺科技園，作為南城商務氛圍濃厚，發展布局成熟的片區，是科技產業、麗澤金融產業、航空產業三大產業集聚地和全國知名的總部聚集區，亦是企業資源外溢的重要承載地。

資料顯示，豐臺科技園總規劃面積達1763.09公頃，集聚了軌道交通、軍民融合、生物醫藥、工程服務等高新產業。東區三期總面積181公頃，是北京西南地區面積最大的一片高新技術產業用地之一，整體定位為高技術服務總部區。

保利佲悅大都匯即坐落于此。受益于成熟的商務配套，項目雙環雙高速、地鐵、客運樞紐、酒店、購物中心等一應俱全。

據了解，其規劃3棟純商務寫字樓，可提供5萬平方米的企業總部空間，3棟建筑樓梯呈“品”字形排布，圍合形成地塊北側近7000平方米的內部園林，囊括社群式綠化、藝術雕塑、互動式景觀小品等，創造了更為舒適、自在的新型商務辦公氛圍。

項目整體全玻璃幕墻立面，三面采光，高位開窗，可提供開闊的觀景視野。南北雙拼設計，布局方正，3米凈層高，空間無梁柱，提高空間使用率，可自由分割組合，滿足不同企業主辦公需求。一樓商務大堂，8.2米層高，連接園林，并設咖啡會客廳。

項目還集聚科技內核，搭載VRV空調系統加新風系統，關注建筑的低碳環保及“空氣、水、營養、光、健身、舒適、精神”7大健康體系，為LEED金級+WELL國際雙認證綠色建筑，為企業營造綠色環保、生態智慧的商務辦公環境。

值得一提的是，因項目位于豐臺科技園內，入駐企業還能享受園區稅收減免、財政獎勵、人才引進、貸款貼息等多項政策扶持。

來 源：中國經營報