受疫情嚴重沖擊的廣州寫字樓市場,經歷了去年下半年的恢復,如今已顯現出明顯的需求反彈。近日,戴德梁行和第1太平戴維斯先后發布了今年一季度的廣州房地產市場報告。數據顯示,今年甲級寫字樓首季吸納為去年全年2倍多,創下歷史一季度新高。以天河為例,2021中國廣州國際投資年會天河區專場活動上,天河正式啟動5G數字經濟大廈招商。近期,天河CBD將有近55萬平方米甲級寫字樓投入使用,未來還有61萬平方米等候企業入駐。
在零售物業方面,后疫情時代本地消費市場釋放巨大潛力,多數商圈空置率普遍下降印證租賃需求復蘇,據戴德梁行的統計數據顯示,一季度零售物業市場全市空置率環比下降0.6個百分點至5.5%。其中餐飲、新能源汽車品牌擴店意愿尤為強烈。
國貨或將成為商業擴張的新亮點
在后疫情時代,本地消費市場釋放出巨大潛力。尤其是在地過年的倡議下,春節期間零售餐飲消費較為旺盛,租戶開店熱情有所提高,據戴德梁行的數據顯示,一季度廣州商業市場空置率環比下降0.6個百分點至5.5%。
第1太平戴維斯方面的數據顯示,除珠江新城外,大部分子市場空置率均有所下降,降幅介于0.5至3.1個百分點之間。珠江新城空置率則因部分項目進行改造調整而上升。
租金方面,零售商業租金環比上升0.9%,同比下降2.7%至710.8元每月每平方米。其中天河路子市場標桿項目租金保持穩定增長,但部分子市場中有項目業主則愿提供適當租金優惠,以吸引優質品牌進駐,并盡快補足因疫情沖擊而產生的租戶流失空缺。
在入駐品牌上,盲盒潮玩熱度不減,延續擴張態勢,如Top Toy在天河城和正佳廣場開出兩家分店。民以食為天,餐飲業態也發力拓展,特色正餐品牌新增了海底撈和胖哥倆肉蟹煲等新店；與此同時,甜點飲料類企業快速擴張,如來自香港的The Coffee Academics在K11開出廣州首店；受投資界喜愛的咖啡品牌M stand分別在K11和天環廣場開設了店鋪。
廣州作為“新國貨之城”,紡織服裝、美妝日化、箱包皮具、珠寶首飾、食品飲料等都市消費產業基礎雄厚,有得天獨厚的國貨土壤,誕生了完美日記、卡姿蘭、例外等知名品牌。張曉端介紹,近年來新國貨風潮熱度不減,今年更是迎來爆發契機。年輕群體對盲盒潮玩和國貨新潮流青睞有加,如完美日記、Top Toy和Bosie等國貨美妝、盲盒及設計師品牌,陸續獲得融資,預計將是未來商業擴張的新亮。
預判:非核心商圈購物中心將承受較大的租金和招商壓力
展望2021年,戴德梁行方面預判,廣州共有七個項目入市,將帶來73.3萬平方米優質零售空間,為2015年以來的供應高峰。其中有61.2萬平方米位于非核心商圈,將提升板塊內的商業氛圍。
租金方面,全市整體租金有望小幅回升,預計位于核心商圈且運營良好的購物中心租金持續小幅增長；而非核心商圈購物中心將承受較大的租金和招商壓力。
甲級寫字樓首季供應及吸納量超去年全年
據戴德梁行統計數據顯示,2021年一季度廣州環貿中心、寺右萬科中心及銘豐廣場三座甲級寫字樓投入使用,為廣州寫字樓市場帶來共計28.7萬平方米新增供應,單季度供應量超過去年全年。大量的新增供應刺激市場需求,錄得本季凈吸納量19.6萬平方米,為去年全年吸納量的兩倍之多。全市整體空置率環比上升1.2個百分點至9.3%,租金環比下降1.0%至每月每平方米178.6元。
第1太平戴維斯的數據同樣顯示,第1季度廣州寫字樓租賃市場活躍度大幅提高,新興租賃需求持續增長。除天河北外,各子市場空置率皆呈下降趨勢。其中天河北的廣州環貿中心受較大體量新項目入市影響空置率有所上升。戴德梁行研究院副院長、華南區研究部董事張曉端介紹,從需求端看,本季度仍然以內資企業需求為主,外資企業需求有所恢復。TMT(27%)、金融類(20%)和專業服務類(14%)行業是本季度甲級寫字樓租賃三大需求主力。
按區域來看,珠江新城的租賃交易仍以TMT和金融業企業為主,如金蝶軟件在廣州周大福金融中心租下3,000平方米辦公面積；廣州期貨交易所選址新交付的寺右萬科中心,進一步鞏固了珠江新城的金融地位；多個大面積租賃交易推高珠江新城凈吸納量超5萬平方米,但在新供應的影響下空置率環比上升0.8個百分點至7.8%,租金則下降0.6%。
琶洲商務區在總部經濟集聚效應的帶動下,持續吸引企業進駐,如名創優品在銘豐廣場租下27,000平方米辦公面積。高品質的物業吸引眾多TMT企業匯聚,琶洲甲級寫字樓保持較低的空置水平,本季度琶洲空置率微升0.8個百分點至11.7%,租金則在新項目的影響下環比下探1.3%至每月每平方米143.9元。
第1太平戴維斯方面的數據則顯示,源自金融、零售及貿易行業租賃需求保持活躍,除季內錄得多宗交易外,市場有相當規模租賃需求亟待釋放,租賃問詢、考察及交易洽談尤為活躍。
預判:廣州甲級寫字樓下半年將迎來集中供應
戴德梁行方面的統計數據預測,年內廣州甲級寫字樓預計還將有超90萬平方米新增供應入市,其中近8成來自新興商務區琶洲。寫字樓市場下半年將迎來集中供應,短期內全市寫字樓空置率料將上升,預計業主將提供更多優惠政策以便留存和吸引新客戶,租金水平因此承壓。然而隨著廣州金融和TMT行業的發展,多家頭部企業相繼落戶廣州,將有望帶動甲級寫字樓需求上升。
第1太平戴維斯方面認為,隨著第二季度將有新增供應入市,全市空置率預計僅小幅波動,全市租金水平預計仍將適度下調。
來 源：南方都市報
