在2022服貿會期間，戴德梁行接受"投資北京會客廳"訪談，就北京寫字樓市場、企業選址、產業發展等相關話題作出解析。 戴德梁行首席政策分析專家、北區研究部主管魏東表示："高科技互聯網、金融和專業服務業一直以來都是北京寫字樓最主要的支撐，生物制藥業的需求正穩步上升。"

生物制藥類企業需求穩步上升

寫字樓市場同第三產業的發展息息相關，北京寫字樓市場一直以高科技互聯網、金融和專業服務業為主導。2022年上半年，高科技業、金融業和專業服務業新租和搬遷成交分別占總成交面積的38.1%，31.1%和8.0%。最近兩年，生物制藥類企業的需求在穩步上升。北京作為中國的科創中心、國際交往中心、服務業擴大開放綜合試點城市和國家級自貿區，這些名片下出臺的相關政策都有利于上述行業的進一步發展。

頭部企業進駐有效帶動商圈發展

從各商圈來看，行業聚集效應在北京表現得非常明顯。金融類企業偏好金融街并有向CBD外溢的現象；IT、高科技互聯網企業更偏好中關村、上地以及望京酒仙橋區域；CBD區域對于外資企業、高端服務業企業具有很強的粘性。

商圈的形成由產業聚集、項目聚集、人才聚集等因素構成，政府在產業導入的過程中需要注意以上三個因素。我們發現，頭部企業的進駐可以有效帶動關聯企業及上下游企業的入駐，形成產業聚集。在有足夠可供面積的前提下，項目聚集作為載體可以吸引企業選址。人才政策可以吸引高端人才引入，一旦引入足夠多的人才，就可以在區域形成人才的內循環。

外資企業在租賃需求方面表現更為穩定

2008年以前，甲級寫字樓客戶基本由外資主導，最近幾年，在北京的外資企業對寫字樓需求呈萎縮局面。他們對租金更加敏感，在選址上對于區域的整體商務氛圍更加看重，更講契約精神。而內資企業在2009年之后開始大舉進入甲級寫字樓，大量新增需求造成了北京寫字樓10年租金堅挺的業主市場局面。但隨著整體經濟大環境的變化，外資企業在租賃需求方面表現更為穩定，內資企業的需求則隨著經濟環節的變化出現了比較大的波動。

高科技互聯網企業雖表現疲弱，但發展空間仍巨大
作為全國的科創中心和人工智能企業全球領先城市等特點及十四五規劃中對發展數字經濟的政策扶持，北京的高科技互聯網企業雖然目前由于處于調整周期，整體表現低迷，但整體發展空間巨大。中國的國際交往中心定位未來會讓北京更加國際化，金盞區域作為未來的第二個三里屯將會吸引大批使館及外資企業入駐。北京作為中國的金融監管中心及隨著北交所的設立，金融類企業需求將會持續穩定、堅挺。此外，作為服務業擴大對外開放的窗口城市，北京的專業服務業也會繼續成為寫字樓需求的主力行業。

來 源：戴德梁行