Covid-19正在給整個(gè)酒店業(yè)帶來實(shí)質(zhì)性的破壞。每日旅行減少和會(huì)議取消導(dǎo)致入住率迅速下降，隨后酒店價(jià)格下降（通常是非理性的），進(jìn)一步加劇了市場(chǎng)的不安。酒店市場(chǎng)利率和入住購(gòu)物應(yīng)用程序MVIEW估計(jì)，洛杉磯市中心的酒店在3月3日的RVPAR中的年銷售量下降了4.7%，主要是由于入住率的影響。曼哈頓、邁阿密海灘和舊金山也有類似的故事。
2月20日，國(guó)際航空運(yùn)輸協(xié)會(huì)（IATA）發(fā)布了一份報(bào)告，預(yù)計(jì)亞太地區(qū)航空公司全年客運(yùn)需求可能減少13%。3月3日，美聯(lián)儲(chǔ)理事會(huì)做出決定，將聯(lián)邦資金利率降低0.5%，即50個(gè)基點(diǎn)。雖然美聯(lián)儲(chǔ)使用經(jīng)濟(jì)刺激措施“對(duì)抗”當(dāng)前全球健康危機(jī)的有效性還沒有定論，但這種行動(dòng)向市場(chǎng)發(fā)出了一個(gè)強(qiáng)烈的信息，即我們正處于戰(zhàn)斗模式。早晨醒來希望快速遏制病毒已不再是一種選擇，酒店業(yè)主和貸款人的果斷行動(dòng)可能會(huì)產(chǎn)生確定和可衡量的結(jié)果。雖然應(yīng)立即實(shí)施保護(hù)員工和客人福祉的計(jì)劃，但本文重點(diǎn)關(guān)注資產(chǎn)的財(cái)務(wù)健康。
酒店運(yùn)營(yíng)商
操作工知道演習(xí)。對(duì)于5%、10%、20%甚至更多的業(yè)務(wù)下滑，有什么應(yīng)急計(jì)劃？以下是一些需要考慮的要點(diǎn)：
- 人員配備：許多酒店實(shí)行凍結(jié)招聘，并喜歡在需要的地方提供加班，因?yàn)檫@通常比增加另一名全職員工（相當(dāng)于全職員工）更有經(jīng)濟(jì)意義，并保持員工的積極性。此外，雖然3月份不是典型的員工休假時(shí)間，但現(xiàn)在可能會(huì)有額外的靈活性，如帶薪休假或無薪休假。
- 重新招標(biāo)合同：采購(gòu)經(jīng)理可能正忙著尋找現(xiàn)在很難找到的項(xiàng)目，但正是在較慢的時(shí)期，更難處理的費(fèi)用可以分析。這可能包括懸而未決的工人賠償案的決議，審查舊罐子電話線不再活躍，撿垃圾的頻率，OTA取消罰款審計(jì)，或電梯維修協(xié)議。
- 一個(gè)積極的方面是：通常占用率高的酒店（尤其是機(jī)場(chǎng)）可以啟動(dòng)/加速對(duì)客人和員工區(qū)域（通常稱為客房PM）的深度清潔和維護(hù)計(jì)劃。任何這樣的努力還應(yīng)包括對(duì)儲(chǔ)存設(shè)施和建筑物外部圍護(hù)結(jié)構(gòu)的嚴(yán)格檢查。
- 市場(chǎng)營(yíng)銷和銷售計(jì)劃上的三個(gè)月的塵埃層應(yīng)該消除，以審查第二季度的努力，包括與電子營(yíng)銷機(jī)構(gòu)舉行一次實(shí)際操作會(huì)議，以制定一個(gè)短期計(jì)劃。
- 餐飲方面：對(duì)于一個(gè)小團(tuán)體來說，只吃早餐的宴會(huì)真的能賺錢嗎？還是應(yīng)該將這個(gè)團(tuán)體重新安置到餐廳的專用空間？聰明的業(yè)主和運(yùn)營(yíng)商密切關(guān)注集團(tuán)和餐飲預(yù)訂的進(jìn)度，以便對(duì)宴會(huì)區(qū)的激活做出明智的決定，因?yàn)橥ǔＰ枰恢к婈?duì)來打開、維護(hù)、服務(wù)、清潔和關(guān)閉宴會(huì)區(qū)；
酒店業(yè)主和貸款人
可以就最近的酒店評(píng)估和/或PCR（物業(yè)狀況報(bào)告）以及任何待定的品牌PIP進(jìn)行富有成效的討論。這些報(bào)告中的細(xì)節(jié)可能包括必要的資本改進(jìn)，這些改進(jìn)既快又容易實(shí)施，可以作為“一次性”完成。這可能包括強(qiáng)制更換消防生命安全系統(tǒng)的零件（如灑水噴頭）、鎖系統(tǒng)升級(jí)、更換隔油池、屋頂維修，基于合作（和仔細(xì)審查USALI規(guī)則）的內(nèi)部勞動(dòng)，專門用于一個(gè)足夠大的資本項(xiàng)目，可以分配給一個(gè)工作，并由儲(chǔ)備金提供資金。此外，聰明的財(cái)務(wù)控制員確保更大的經(jīng)營(yíng)用品采購(gòu)，如亞麻布，在預(yù)計(jì)的消費(fèi)期內(nèi)支出，或只是在絕對(duì)需要時(shí)才進(jìn)入流通，在預(yù)計(jì)的使用壽命內(nèi)支出。
現(xiàn)實(shí)情況是，Covid-19的影響可能會(huì)導(dǎo)致那些已經(jīng)在為某些貸款協(xié)議條款的違約而掙扎的酒店。受影響最顯著的契約是債務(wù)（服務(wù)）覆蓋率或DCR，它要求可用現(xiàn)金流高于計(jì)算出的抵押付款的一定百分比。鑒于美聯(lián)儲(chǔ)最近的行動(dòng)，浮動(dòng)利率抵押貸款可能會(huì)看到債務(wù)負(fù)擔(dān)略有下降，但這不太可能足以抵消預(yù)計(jì)收入的潛在下降。
放款人應(yīng)該能夠根據(jù)市場(chǎng)趨勢(shì)進(jìn)行歷史性的DCR推斷，并識(shí)別出潛在的問題資產(chǎn)。或許更為權(quán)宜的做法是，由貸款人的貸款官員向借款人打一個(gè)簡(jiǎn)單的電話，或者由借款人向貸款人打一個(gè)簡(jiǎn)單的電話（等待法律顧問的批準(zhǔn)），這樣可以為就未來幾個(gè)月進(jìn)行誠(chéng)實(shí)的談話奠定基礎(chǔ)，并減少潛在的復(fù)雜情況。貸款官員的任務(wù)是支持和管理他們的債務(wù)組合，他們也被期望在可能的情況下是知識(shí)淵博和積極主動(dòng)的。他們可能會(huì)對(duì)有切實(shí)計(jì)劃并表現(xiàn)出信托道德的借款人做出積極回應(yīng)，但只會(huì)受到市場(chǎng)需求的影響，并且（通常等待銀行批準(zhǔn)）提供一定的靈活性，以避免出現(xiàn)復(fù)雜情況（如果給予適當(dāng)?shù)耐ㄖＯ蛴糜谥Ц侗ｋU(xiǎn)、房地產(chǎn)稅和CAM費(fèi)用的特別賬戶escrow支付的未經(jīng)宣布的短缺，以及僅僅沒有按時(shí)（或全額）支付抵押貸款，往往迫使貸款官員遵循銀行的SOP。此類協(xié)議可能包括將賬戶轉(zhuǎn)發(fā)給“特殊情況”或“訓(xùn)練團(tuán)隊(duì)”，充其量隨后是帶有時(shí)間表的法律通知；充其量啟動(dòng)一個(gè)“硬鎖箱”，在涵蓋銀行費(fèi)用escrow和由此產(chǎn)生的法律費(fèi)用之前，將所有收入鎖起來，從而大大降低了營(yíng)運(yùn)資金的可用水平，以覆蓋正在進(jìn)行的業(yè)務(wù)。
Gil Keinan是HObsequio LLC的負(fù)責(zé)人，該公司專門從事酒店會(huì)計(jì)、報(bào)告、合規(guī)和資產(chǎn)管理。
