房企正在逐步告別過去的高增長時(shí)代，從銷售額的單一維度比拼，轉(zhuǎn)向產(chǎn)品質(zhì)量、經(jīng)營效益以及多元業(yè)務(wù)的多維度賽道。時(shí)代變革下，更考驗(yàn)企業(yè)從全局角度出發(fā)，謀劃長遠(yuǎn)利益的能力。3月23日，老牌粵系房企雅居樂集團(tuán)控股有限公司（03383.HK，下稱“雅居樂”）公布了2019年的全年業(yè)績。年報(bào)顯示，雅居樂銷售額再次跨過千億關(guān)口，2019年實(shí)現(xiàn)預(yù)售金額合計(jì)為1179.7億元，較2018年增長14.9%。
“多元 業(yè)務(wù)已為集團(tuán)提供源源不斷的收入貢獻(xiàn)，2019年收入占比10.1%。”在雅居樂集團(tuán)主席兼總裁陳卓林的設(shè)想中，接下來多元化業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)的營收占比能每年都有一個(gè)大的提升。
在增速放緩、利潤下滑的行業(yè)背景下，雅居樂更加注重提升自身的盈利質(zhì)量以及抗風(fēng)險(xiǎn)能力。
行業(yè)迎來“低利潤率”時(shí)代
縱觀今年已發(fā)布的年報(bào)數(shù)據(jù)，在“限價(jià)”壓頂，土地、融資成本持續(xù)走高的當(dāng)下，房企利潤正不可避免地被攤薄。
“未來行業(yè)利潤率仍面臨較大下行壓力，百強(qiáng)企業(yè)應(yīng)提前做好應(yīng)對策略，決勝低利潤率時(shí)代。”中國指數(shù)研究院近期分析指出，受房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)、各類成本居高不下等因素影響，疊加企業(yè)周轉(zhuǎn)速度的下降，2019年百強(qiáng)房企凈利潤率均值、凈資產(chǎn)收益率均值分別為11.1%、15.9%，較上年分別下降0.5、0.8個(gè)百分點(diǎn)。
在營收盈利方面，2019年雅居樂的營業(yè)額為602.39億元，同比增長7.3%；毛利為183.58億元，毛利率為30.5%，同比下降了13.4個(gè)百分點(diǎn)；凈利潤為92.33億元，凈利潤率為15.3%，較上年上升0.4個(gè)百分點(diǎn)。
在業(yè)績會提問環(huán)節(jié)開始之前，陳卓林主動解釋毛利率下跌的原因：一是2019年海南島高毛利項(xiàng)目貢獻(xiàn)小了，拉低了整個(gè)毛利率水平；二是受到目前整個(gè)房地產(chǎn)的發(fā)展形勢影響。通常來講，25%是房地產(chǎn)行業(yè)毛利率的平均水平。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，從事住宅地產(chǎn)業(yè)務(wù)的港股上市公司，2016年～2018年平均銷售毛利率分別為26.60%、28.70%以及31.10%，平均銷售凈利率為9.88%、11.66%以及11.93%。
即使雅居樂2019年毛利水平有所下降，但從目前已經(jīng)公布年報(bào)的幾家上市房企來看，30.5%的整體毛利率處于行業(yè)平均水平。2019年財(cái)報(bào)顯示，龍湖集團(tuán)去年毛利率為33.6%、時(shí)代中國毛利率為29.3%、綠城中國毛利率為25.4%。
近年來，雅居樂的高毛利水平曾經(jīng)備受行業(yè)矚目，而受限于海南省的“全域限購”政策，雅居樂的盈利指標(biāo)在2019年回歸正常水平。對比可以發(fā)現(xiàn)，雅居樂2018年的毛利率遠(yuǎn)超過行業(yè)平均水平，2018年雅居樂的整體毛利率高達(dá)43.9%，甚至超過一家銷售排名前十強(qiáng)、專注商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的大型央企。
“來自海南的入賬數(shù)，2018年是有113億元，但2019年少了很多，才不到40億元。”雅居樂集團(tuán)副總裁潘智勇強(qiáng)調(diào)，其實(shí)30.5%的毛利率在行業(yè)內(nèi)已是相當(dāng)優(yōu)秀的指標(biāo)。
“海南項(xiàng)目是金蛋，是最重要的項(xiàng)目，不是之一。”陳卓林的底氣在于，雅居樂在海南還有400多萬平方米的土地儲備，可售貨值1000多億元，項(xiàng)目毛利率超過50%，未來幾年仍會繼續(xù)提供好的毛利水平。而對目前整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)來說，正常毛利率有30%左右已是理想水平。這一點(diǎn)，正逐漸成為行業(yè)共識，龍湖集團(tuán)方面也表示，未來行業(yè)會回歸到25%~30%的穩(wěn)定毛利率水平。
低成本土儲延后釋放
“海南的確認(rèn)收入隨著政策以及賬期到達(dá)，我們的入賬有進(jìn)一步提升。”潘智勇指出。海南清水灣項(xiàng)目擁有54.8%的高毛利水平，受政策影響，其效益將延后釋放。據(jù)一位雅居樂知情人士透露，今年海南項(xiàng)目的入賬數(shù)將大幅超過2019年。
2019年正值海南清水灣項(xiàng)目入市10年的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。10年來，這一項(xiàng)目為雅居樂書寫了“旅游產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”的高毛利傳奇，成為其立足于房地產(chǎn)行業(yè)的標(biāo)桿項(xiàng)目。2018年4月，海南省推出“全域限購”政策，同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)投資也呈現(xiàn)出逐步下降的態(tài)勢。當(dāng)年，海南省商品房銷售額同比下降23.23%，2019年同比再次下滑38.76%。
雅居樂的海南清水灣項(xiàng)目受到影響，但兩年時(shí)間過去，海南省購房政策已經(jīng)發(fā)生微妙變化。
2019年年初，海口市進(jìn)一步放寬了人才落戶的學(xué)歷、年齡等條件。同年6月，海南省宣布，普通人才尚未落戶的，今后購房社保限制將由2年或者5年統(tǒng)一降低為1年。2019年10月，三亞下發(fā)紅頭文件，進(jìn)一步完善人才住房政策。
雅居樂集團(tuán)副總裁、地產(chǎn)集團(tuán)總裁王海洋指出，目前政策對項(xiàng)目來說有影響，但之后反倒是個(gè)支撐，清水灣的價(jià)格去年是穩(wěn)步上漲的，所以長期市場依然看好。值得一提的是，憑借多渠道的拿地策略，雅居樂擁有大量的低成本土地儲備，這也成為其未來幾年保持較高毛利率的底氣。
財(cái)報(bào)顯示，期內(nèi)雅居樂在全國75個(gè)城市共擁有權(quán)益建筑面積3970萬平方米的土地儲備，主要分布在華南區(qū)域、華東區(qū)域，對應(yīng)樓面平均地價(jià)僅為3364元/平方米，去年預(yù)售均價(jià)為13240元/平方米。
王海洋指出，“按照當(dāng)前的市場預(yù)售均價(jià)15000元/平方米保守考慮，儲備的貨值已經(jīng)達(dá)到了7500億元，權(quán)益貨值達(dá)到了6000億元，土地綜合下來，地價(jià)和房價(jià)比例為22%左右。”
2019年是雅居樂發(fā)力產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)的一年。數(shù)據(jù)顯示，雅居樂去年獲得新增土儲1090萬平方米，其中通過招拍掛獲取的土地占比34.5%、通過產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)獲地39.4%、通過合作及并購獲地26.1%。
據(jù)王海洋介紹，截至2019年底，產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)已布局10個(gè)省16個(gè)城市，共簽訂19個(gè)投資協(xié)議，獲取超過510萬平方米的土地，貨值超過600億元。平均綜合土地成本僅人民幣1530元/平方米，地價(jià)和房價(jià)比例在15%左右，主要項(xiàng)目有位于威海市的雅居樂冠軍體育小鎮(zhèn)，以及位于鄭州的雅居樂羅曼小鎮(zhèn)。
可以看出，雅居樂低成本土儲是行業(yè)內(nèi)典型“優(yōu)等生”表現(xiàn)，尤其是產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)項(xiàng)目，在后續(xù)整合可售資源時(shí)有更大靈活性，保證未來利潤增長空間。
多元業(yè)務(wù)穿越行業(yè)周期
成為百年老店是陳卓林的“夢想”，通過多元業(yè)務(wù)提供源源不斷的收入和利潤則是雅居樂提出的破局之道。
潘智勇表示，“關(guān)于非房板塊、多元化投資方面，雅居樂整體投資超過350億元，整體來講，合同權(quán)益是達(dá)到359億元了，實(shí)際上給了接近200億元，這里面投得比較多是這幾個(gè)行業(yè)：雅生活、環(huán)保、建設(shè)、房管，大概都是20億～40億元的水平。”
年報(bào)顯示，雅居樂2019年?duì)I業(yè)額602.39億元，同比增長7.3%。其中，多元化業(yè)務(wù)收入為60.84億元，占比10.1%，較上年提升3.6個(gè)百分點(diǎn)。具體看多元化板塊，雅居樂2019年的物業(yè)管理服務(wù)、環(huán)保收入及酒店?duì)I運(yùn)分別較上年增加74.2%、146.1%及11.1%。
相比地產(chǎn)板塊而言，多元業(yè)務(wù)的營收占比還處于快速成長期，但對集團(tuán)的貢獻(xiàn)堪稱“現(xiàn)金奶牛”。
以雅生活為例，雅生活2019年?duì)I業(yè)收入51.27億元，同比增長52%；毛利潤18.83億元，同比增長46.0%；凈利潤12.92億元，同比增長59.3%。
年內(nèi)，雅生活收購中民物業(yè)及新中民物業(yè)60%股權(quán)，創(chuàng)下行業(yè)最大收并購案。完成合并后，雅生活在管理面積將突破5億平方米，管理項(xiàng)目將突破3000個(gè)。
雅居樂環(huán)保集團(tuán)2019年?duì)I業(yè)收入15.10億元，同比增長146%；經(jīng)營利潤3.35億元，同比增長70%。目前，環(huán)保集團(tuán)擁有項(xiàng)目45個(gè)，危險(xiǎn)廢物項(xiàng)目32個(gè)、生活垃圾焚燒發(fā)電項(xiàng)目6個(gè)，水務(wù)處理項(xiàng)目3個(gè)，綜合工業(yè)園區(qū)項(xiàng)目4個(gè)。
據(jù)了解，環(huán)保集團(tuán)將危險(xiǎn)廢棄物處理作為核心產(chǎn)業(yè)，擁有近350萬噸/年的危廢處理資質(zhì)和超1800萬立方米的安全填埋場庫容，目前固廢中的危險(xiǎn)廢棄物處理已在行業(yè)中做到領(lǐng)先水平。
成立于2017年的雅城科創(chuàng)業(yè)務(wù)以人居科技、EPC/總承包兩大業(yè)務(wù)板塊為主。截至2019年底，雅城科創(chuàng)經(jīng)營范圍覆蓋28個(gè)省市及直轄市內(nèi)80個(gè)城市，承接超過300個(gè)工程項(xiàng)目，為超過50家房企提供建設(shè)相關(guān)服務(wù)。
“雅城科創(chuàng)在發(fā)展過程中不排除上市的可能，但現(xiàn)在還沒有確定的計(jì)劃。”據(jù)陳卓林介紹，雅城科創(chuàng)目前從三個(gè)方面來擴(kuò)大規(guī)模，一個(gè)是集團(tuán)自己的業(yè)務(wù)，第二是承接同行業(yè)務(wù)，包括萬科、融創(chuàng)等，第三則是收并購。
雅居樂多元業(yè)務(wù)可以源源不斷地提供現(xiàn)金流，支撐企業(yè)熨平經(jīng)濟(jì)周期和政策波動，讓企業(yè)避免單一業(yè)務(wù)受政策或行業(yè)環(huán)境影響穿越周期。
可以看出，雅居樂多元業(yè)務(wù)布局存在合理半徑。相較于部分業(yè)內(nèi)同行大跨步轉(zhuǎn)型，雅居樂的多元產(chǎn)業(yè)并非單打獨(dú)斗、互不關(guān)聯(lián)，而是圍繞地產(chǎn)主業(yè)展開，從而發(fā)揮產(chǎn)業(yè)生態(tài)間的協(xié)同效應(yīng)。
“多元化業(yè)務(wù)已經(jīng)為集團(tuán)提供源源不斷的業(yè)績，2019年估計(jì)收入占比10%。”陳卓林在去年中期業(yè)績會曾指出，未來三年的計(jì)劃是希望每一年都能有個(gè)大幅提升，到2022或2023年，多元業(yè)務(wù)與地產(chǎn)業(yè)務(wù)的營業(yè)額占比將相去不遠(yuǎn)。
來源：中國經(jīng)營報(bào)
