隨著這一流行病的繼續蔓延，其對醫療辦公樓（MOBs）的影響正給這一類資產帶來一系列獨特的挑戰，并使行業參與者受到考驗。

預計在商業房地產行業內，醫療房地產資產，尤其是暴民，將蓬勃發展，因為該國對醫療資源的巨大需求，以回應COVID-19。然而，暴民并不能免受COVID-19的經濟影響。盡管醫療房地產比大多數其他商業房地產行業更具彈性，但由于患者不愿意去看醫生享受與非COVID-19相關的醫療服務，社會距離和住房到位的要求正在影響著大量醫療專業人員；

房東/承租人關系；

由于選擇性和非關鍵性程序被推遲或取消，醫療保健提供者的收入急劇減少，在某些情況下，收入完全停止。盡管如此，每月的租金還是會到期。暴民業主應收到租戶通知，預計無法支付租金或要求減租、延期或其他救濟。 ；

盡管有這些可以減輕的情形，但租約仍然管轄雙方之間的合同關系。一些租戶已經采取了應該免除履行義務的立場，列舉了各種法律論據，包括不可抗力、商業挫折和法律不可能。在每種情況下，第一個反應應該是審查適用的租約，并確定其任何具體規定是否提供了指導。

重要的是，黑幫地主應該保持靈活性。宣布違約可能不僅為時過早，而且可能被法律禁止。許多州、縣和市政府已宣布暫停驅逐因該流行病造成經濟困難的商業租戶。這些規則是不固定的，經常更新或修訂。

為了避免在放棄或同意上產生混淆，房東在回應暴民租客時應該考慮周全。例如，房東可以向承租人提供一份承認承租人財務緊張的保密問卷，強調租賃合同條款仍然支配雙方之間的關系，并要求承租人解釋COVID-19流行病如何影響其履行能力。細心的房東應根據個人房客的需要，在法律和公平的保護他們的權利的同時，做出相應的反應。

暴民所有者還必須審查現有的貸款文件。貸款人對這些租戶談判有興趣。貸款協議通常對租賃的修改和調整有限制。如果物業需要貸款，并且貸款人有同意權，則在未獲得所需同意之前，不得就租金優惠做出任何決定；

資本市場

盡管COVID-19帶來了波動和不確定性，但資本市場仍然對企業開放。如果2008-2009年經濟大衰退的核心不是嚴重的信貸和流動性危機，商業房地產市場上的許多貸款機構如果謹慎的話，仍然愿意配置資本。考慮到醫療房地產行業的相對穩定，這一點尤其適用于醫療房地產。

對于面臨類似于影響標準辦公室或零售資產的現金流困難的醫生團體，以及努力償還債務的房東，《冠狀病毒援助、救濟和經濟安全法》（CARES法）可能會提供急需的援助。在其他債務減免舉措中，歷史性的刺激方案使美國小企業管理局（U.S.Small Business Administration）能夠通過全國各地的地方貸款機構向符合條件的企業提供緊急贈款和貸款。

此外，大多數貸款人傾向于與借款人合作，其中許多是在監管機構和《關懷法案》的強制下進行的。即使沒有政府的干預，許多放貸者也認識到這種情況的普遍性，并從長遠的角度來維護與借款人的現有關系。銀行和保險貸款機構似乎比渠道貸款服務商更容易接受。但在所有情況下，出發點都是談話；

醫生團體和擁有由其執業機構或房地產擔保的貸款的暴民業主應主動聯系他們的貸款人，并且在不承認不愿意或無力償還債務的情況下，請求一封“婚前協議書”。這類信函設定了一個條件，在該條件下，雙方可以安全地探索自己的選擇，以開啟談判，并在危機中走出一條道路，同時避免因借款人書面承認無力償還到期債務而觸發違約或追索權。

建設與發展

全國的建設和發展項目都被困在灰色地帶。各個管轄區的住房命令各不相同，有些城市允許繼續活動，而其他城市則強制關閉所有建筑工地，只有少數例外。訂單中的新趨勢揭示了“基本”和“非基本”業務操作之間的關鍵區別。醫療設施等業務通常被認為是必不可少的。

這對暴徒來說可能是個好消息。在同意遣散或暫停進一步工作之前，暴民項目業主和承包商應調查州和地方政府的命令是否允許暴民建筑工地繼續作為“基本業務”運營

在發展方面，由于地方政府行動的拖延，應享權利進程正在放緩。根據社會疏遠準則，公眾聽證會和律師會議已經停止，而公共設施的廣泛關閉更是雪上加霜。暴民開發商發現很難獲得批準（甚至提交計劃）、申請許可、領取入住證或獲得其他重要的政府批準。

現在，全國的州、縣和市政府機構都在爭先恐后地在技術的幫助下，使授權過程的關鍵階段能夠遠程進行。盡管MOB開發人員和項目所有者應該預料到在許多司法管轄區的處理速度會變慢，但虛擬開發會議、召集聽證會和在線應用程序的出現可能會在短期內使授權過程繼續進行，盡管速度比正常情況慢些。對于那些已經完全停止權利程序的司法管轄區，申請和許可證可能會隨著緊急關閉令無限期延長。各法域之間的規則往往差別很大，開發商必須密切注意適用的到期日期和當地要求，以確保沒有權利因未能在到期前提交必要的申請或采取某些行動完善權利而無意中喪失；

收購

住房到位令也對與收購和處置黑幫資產有關的正常工作流程構成挑戰。最大的障礙之一是行政管理。與其他“非必要”企業和政府機構一樣，所有權和代管公司以及當地錄音辦公室也已關門。

同樣，技術也提供了可行的解決方案。一些州已經批準了遠程公證（RON），或者正在努力快速跟蹤此類批準，以避免傳統的當面公證確認。RON提供了一種無需面對面會議即可證明個人身份的方法，同時也消除了通過聯邦快遞（FedEx）或UPS等隔夜遞送服務獲得原始簽名的相關物流。此外，在當地錄音辦公室不向公眾開放的地方，許多錄音辦公室繼續提供電子文件。通過遠程工作，托管代理機構通常能夠將交易進行到結束；

在盡職調查過程中，住房到位令妨礙了負責人和顧問進行實地考察、進行實地檢查、準備調查和一般性地對任何特定財產進行檢查的能力。如果盡職調查很難或不可能執行，尋求轉發交易的買家可以考慮發送要求延期的通知，或者在交易困難之前作為終止通知。謹慎的投資者在要求額外時間開展盡職調查活動時，正考慮到這些困難。

鑒于這一流行病的范圍和動態性質，任何具體問題都沒有一刀切的解決辦法，必須根據你的具體情況考慮上述指導意見。

David Lari是合伙人，Andrew Fogg是合伙人，Scott Abrahamson是高級法律顧問，Michael Polvi是Castle&Nicholson Cox的合伙人；

Cox，Castle&Nicholson已經成立了一個特別工作組，負責監控、分析和建議COVID-19大流行帶來的一系列業務和法律挑戰，包括本警報中討論的事項。 ；協調多個實踐小組和行業，工作組正在使用COVID-19跟蹤最新發展，并努力為房地產行業和其他行業的客戶提供盡可能最好的建議。