隨著COVID-19的停產(chǎn)中斷了一大片行業(yè)的業(yè)務(wù)運(yùn)營，寫字樓租戶開始尋求租金減免。例如，Greenberg Glusker律師事務(wù)所洛杉磯律師Kenneth S.Fields說，他的辦公室租戶客戶詢問他們是否可以停止支付租金，而房東客戶正在尋求建議，如果租戶停止支付租金，該怎么辦。
菲爾茲指出，辦公室房東是否可以因未付租金而驅(qū)逐房客，或者房客是否有法律責(zé)任在停業(yè)期間支付租金，這取決于租約上寫了什么。因此，雙方都應(yīng)該審查他們的租約，以確定這些文件如何處理目前的情況（如果有的話）。
據(jù)菲爾茲介紹，例如，租賃合同中的“不可抗力”條款規(guī)定，當(dāng)“天災(zāi)”或無法克服的人為干擾妨礙承租人履行合同義務(wù)的能力時(shí)，承租人可以免交租金，因此冠狀病毒被認(rèn)定為不可抗力。
與此同時(shí)，州和地方政府，包括洛杉磯、洛杉磯縣、紐約、西雅圖所在的國王縣和其他主要城市，都頒布了緊急立法，禁止在經(jīng)濟(jì)危機(jī)期間因未支付租金而驅(qū)逐住宅和商業(yè)租戶。
菲爾茲說：“根據(jù)州或地方法律，房客已經(jīng)了解他們的延期權(quán)利，許多大大小小的辦公樓房客要么尋求幫助，要么干脆不付房租。”他指出，辦公樓房東也知道這些規(guī)則，雙方都知道，目前大多數(shù)法院都已關(guān)閉。
然而，緊急立法通常只規(guī)定租金延期，因此承租人必須最終支付租金，通常在延期到期后的3至6個(gè)月內(nèi)支付。此外，菲爾茲說，辦公室租戶必須能夠確定，COVID-19的情況實(shí)際上阻止了它支付租金。與小企業(yè)租戶相比，“這對(duì)大企業(yè)租戶來說可能更困難，因?yàn)樗麄兛赡軗碛懈蟮默F(xiàn)金儲(chǔ)備和/或獲得資本，從而能夠繼續(xù)支付租金”。
房地產(chǎn)服務(wù)公司AvisonYoung的全球研究主管尼克?阿克斯福德（NickAxford）表示：“我們看到各種規(guī)模的公司都在要求紓困。”。“勞動(dòng)力特點(diǎn)、行業(yè)、地理位置、當(dāng)?shù)厥袌鰲l件、剩余租賃期限以及與房東的關(guān)系都是因素。”
菲爾茲指出，法院將如何解決停業(yè)引起的租金糾紛，還有待觀察。但他表示，這種情況已經(jīng)給房客/房東關(guān)系帶來了壓力。房東依靠租金收入為自己的經(jīng)濟(jì)債務(wù)和貸款文件提供資金。
他說，最有可能的是要求房東在放棄或推遲承租人的租金之前獲得貸款人的同意。菲爾茲補(bǔ)充說，機(jī)構(gòu)房東和其他債務(wù)杠桿率較低的房東可能比準(zhǔn)備金較低或債務(wù)負(fù)擔(dān)較重的房東能夠承受更大和更長的租金延期。他指出，一些機(jī)構(gòu)房東已經(jīng)向房客提供了幾個(gè)月的延期還款計(jì)劃。
Axford補(bǔ)充道，房東如何回應(yīng)辦公室租戶提出的租金延期或減少的要求，在一定程度上取決于租約的措辭，但在大多數(shù)情況下，這將取決于個(gè)人的判斷和合法性，而且差異很大。
他說：“房客的規(guī)模和財(cái)務(wù)穩(wěn)定性，與房東的歷史關(guān)系，以及房東希望將房客留在大樓內(nèi)的愿望都是考慮到的因素。”他指出，美國最近的經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃并沒有解決這個(gè)問題。《關(guān)懷法案》中為企業(yè)和政府指定的8500億美元提供了聯(lián)邦貸款，可用于支付工資、租金或水電費(fèi)，但這些貸款必須償還。
在菲爾茲看來，大多數(shù)房東希望房客向小企業(yè)管理局尋求幫助，而不是要求他們承擔(dān)所有的痛苦。根據(jù)《關(guān)懷法案》，SBA將為企業(yè)提供高達(dá)1000萬美元的貸款。但菲爾茲說，房東們應(yīng)該認(rèn)識(shí)到，向小型企業(yè)管理局尋求工資保障貸款（PPLs）的房客們希望這樣做，能夠完全免除貸款，而不是讓他們的公司在市場開始正常化時(shí)負(fù)債累累。
因此，他建議辦公室租戶和房東共同努力，根據(jù)各自在這種情況下的能力，找到一個(gè)能夠讓雙方都生存下來的解決方案。他強(qiáng)調(diào)：“現(xiàn)在不是談判最后五分錢的時(shí)候。”。
后天
雖然現(xiàn)在預(yù)測COVID相關(guān)損害的確切性質(zhì)和持續(xù)時(shí)間還為時(shí)過早，但最近一份題為“COVID-19對(duì)房地產(chǎn)的影響”的報(bào)告的主要作者阿克斯福德指出，社交距離的呼吁可能會(huì)全面改變職場策略，從傳統(tǒng)的辦公租賃模式到靈活的辦公運(yùn)營商。
阿克斯福德說：“在靈活的方面，我們預(yù)計(jì)靈活的運(yùn)營商社區(qū)將開始整合，那些定位于增長的運(yùn)營商將吸收那些目前正在尋求生存的運(yùn)營商。”。“在生存模式下，擁有（共同工作）運(yùn)營商的業(yè)主可以選擇可行的靈活位置，并作出決定。”
他預(yù)測，雖然有些人可能試圖將這些空間重新出租給其他合作運(yùn)營商，但在現(xiàn)有空間內(nèi)，與經(jīng)驗(yàn)證的運(yùn)營商簽訂的業(yè)主-運(yùn)營商管理協(xié)議可能會(huì)有所增加。
據(jù)菲爾茲稱，總的來說，寫字樓房東應(yīng)該預(yù)期，未來租戶利用空間的方式會(huì)有一些變化。“我希望有承包權(quán)的租戶會(huì)考慮行使這些權(quán)利，沒有承包權(quán)的租戶會(huì)調(diào)查轉(zhuǎn)租空間。房東應(yīng)仔細(xì)審查租約的轉(zhuǎn)讓和轉(zhuǎn)租條款。租約將規(guī)定房東對(duì)租戶轉(zhuǎn)租的反應(yīng)，但房東有權(quán)要求額外的擔(dān)保和/或利潤分成，”他指出。“如果信用是一個(gè)問題，房東應(yīng)考慮獲得信用證，而不是現(xiàn)金保證金，以減輕破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。”
Avison Young的報(bào)告指出，隔離期間在家工作的實(shí)驗(yàn)可能會(huì)加速遠(yuǎn)程工作移動(dòng)，增加員工靈活的工作選擇。阿克斯福德說：“這一次驗(yàn)證了人們可以遠(yuǎn)程工作，并提高工作效率。”。這可能會(huì)導(dǎo)致企業(yè)占領(lǐng)者管理辦公室投資組合的方式發(fā)生重大轉(zhuǎn)變。
“居住者之間靈活的工作空間已經(jīng)成為該行業(yè)的增長動(dòng)力，各組織發(fā)現(xiàn)越來越難以承諾長期租賃。這只會(huì)在我們度過經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)受到進(jìn)一步影響，”Axford指出。
在經(jīng)歷了有史以來規(guī)模最大的遠(yuǎn)程辦公全球?qū)嶒?yàn)后，辦公租戶將從這場危機(jī)中脫身。這可能會(huì)推動(dòng)企業(yè)對(duì)機(jī)構(gòu)房東直接提供的靈活租賃條款的需求。
“無論是占用者、運(yùn)營商還是機(jī)構(gòu)所有者，對(duì)2020年的財(cái)務(wù)預(yù)測都已被打亂，各方都必須采取積極主動(dòng)的方法來降低短期風(fēng)險(xiǎn)，并重新調(diào)整長期投資組合管理戰(zhàn)略，”他說。
