現(xiàn)在有這么多員工在遠(yuǎn)程辦公,一旦美國再次全面開放辦公,對辦公空間的需求會不會反彈?考慮到工作中既排斥又吸引租戶的磁力,寫字樓市場在短期、中期和長期處于有利結(jié)果和不利結(jié)果之間。
它可能會平衡成一個零和游戲,因為任何一種說法都可以成立。
需求可能會增加
需求將是更多的辦公空間,因為許多人渴望個人互動和“飲水機時刻”,將要回到辦公室。而且,考慮到在可預(yù)見的未來,社會距離準(zhǔn)則可能仍然有效,員工工作區(qū)域周圍將需要更多的物理空間。進(jìn)一步:
- 大型開放式協(xié)作工作區(qū)可能不再工作;相反,這些公共區(qū)域?qū)⒈恢匦屡渲煤托蜗蠡蕴峁┌踩嚯x的工作站,以提供與其他工作區(qū)的屏障。
- 考慮到雇主可能需要更多空間來“安置”相同數(shù)量的員工,以適應(yīng)社會距離,房東可能會被迫降低每平方英尺的租金,進(jìn)一步推動紐約、洛杉磯和芝加哥等主要地鐵市場對辦公空間的需求。中期的利好是空置率下降,最終將導(dǎo)致租金上漲。
- 隨著開放空間設(shè)計不再受歡迎,對私人辦公室的需求也可能上升。
- 如果不是不可能的話,從遠(yuǎn)處發(fā)展企業(yè)文化是一項挑戰(zhàn)。為了學(xué)習(xí)和建立一種與公司價值觀相一致的公司文化,員工們需要團(tuán)結(jié)在一起,相互交流,與領(lǐng)導(dǎo)層互動。
- 某些行業(yè)只需要將員工集中在一個空間,團(tuán)隊成員可以親自一對一地進(jìn)行溝通;考慮交易大廳和其他靠積極合作而蓬勃發(fā)展的業(yè)務(wù)。他們的員工會回到辦公室,可能需要更大的空間來安全地容納每個人。
需求可能減少
我們已經(jīng)看到的人力資源轉(zhuǎn)移將抵消對更多平方英尺的潛在需求:那些正在經(jīng)歷成功的公司將員工轉(zhuǎn)移到一個在家工作的模式。這些組織可能會考慮永久性地縮減辦公空間,因為他們現(xiàn)在認(rèn)識到,他們實際上可以在很大比例的遠(yuǎn)程工作人員的幫助下運作。他們不需要每個人都在一個地方工作,這樣才有效率,而關(guān)心自己健康的員工,尤其是需要乘坐公共交通工具的員工,在家工作會避免這種擔(dān)心。
需求可能改變
911事件后,紐約市的寫字樓市場向郊區(qū)轉(zhuǎn)移,人們認(rèn)為郊區(qū)更安全,價格更低。這種趨勢持續(xù)了幾年,最終許多租戶回到了城市辦公室。
在COVID-19之后,我們可以看到部分郊區(qū)寫字樓市場的復(fù)蘇,原因有以下幾個:
- 員工通常開車上班,而不是乘坐擁擠的公共交通工具,這樣可以避免疾病在社區(qū)傳播的可能性。
- 郊區(qū)辦公公園的開放空間被認(rèn)為是一個更健康的環(huán)境。
- 由于每平方英尺的租金較低,經(jīng)濟(jì)狀況可能進(jìn)一步推動這一趨勢。雇主們,其中一些人可能在大流行期間遭受了經(jīng)濟(jì)打擊,可以用更少的錢租賃更多的空間(并提供更多的社會距離)。
那么,辦公室里的人都去哪了?
短期內(nèi),租戶必須確定他們的員工在評估他們真正的辦公空間需求時會容忍什么。會有一些組織為他們的團(tuán)隊占用更多或不同配置的辦公空間,而其他那些可以輕松地全部或部分遷移到遠(yuǎn)程工作者模型的組織會減少他們的辦公空間占用。
對于商業(yè)房東來說,重要的是不要對未來可能帶來或不可能帶來的東西感到恐慌。現(xiàn)在花點時間考慮一下不同租戶所代表的行業(yè),以及他們可能需要如何使用辦公空間。與他們談?wù)勊麄儗⑷绾卧诎踩那疤嵯掳褑T工帶回來,以及他們需要什么來實現(xiàn)這一目標(biāo)。
隨著COVID-19創(chuàng)造了新的工作場所動態(tài),并且隨著所有者和居住者衡量向前發(fā)展所需的東西,辦公空間的占有率等式可能最終成為后流行病世界中的零和游戲。機會將在于重新考慮辦公空間,使其更適合返回辦公地點的員工,無論這是否意味著更多或更少的平方英尺,重新配置以減少暴露,消毒車站,升級大樓的通風(fēng)系統(tǒng)和其他措施。
在房東方面,擁有耐心和足夠的營運資金來承受大流行后租賃的短期波動和初始壓力的房主將成為贏家。他們將在城市中心保持強大的存在,更新空間,以滿足后大流行“新常態(tài)”,租戶將尋求。
Jahn S.Brodwin擔(dān)任紐約FTI咨詢公司房地產(chǎn)解決方案行業(yè)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略和交易咨詢小組的高級總經(jīng)理和聯(lián)合領(lǐng)導(dǎo)。可以通過[電子郵件 ;受保護(hù)]與他聯(lián)系。本文表達(dá)的觀點是作者的觀點,不一定是FTI咨詢公司、其管理層、其子公司、其附屬公司或其其他專業(yè)人士的觀點。