1. 單一業(yè)主持有。

統(tǒng)一業(yè)權(quán)，在里面的公司不會(huì)簽個(gè)租約或者擴(kuò)個(gè)面積要和幾個(gè)不同的業(yè)主打交道

2. 硬件設(shè)施 完備。

比如足夠的電梯（一般至少6000平米一部），架空網(wǎng)絡(luò)地板，VAV空調(diào)系統(tǒng)或者VRV系統(tǒng)，雙路供電，自備發(fā)電機(jī)，網(wǎng)絡(luò)設(shè)施齊全，凈高超過2.7米等等

3. 地理位置優(yōu)越。

在CBD區(qū)或者是交通便利的地方，周圍有配套的商業(yè)，餐飲，娛樂，酒店等等

4. 良好的物業(yè)管理

至于5A智能化這些，是入門的東西，你不是5A，出門都不好意思和人打招呼的這種，早就不是什么好貨色可以拿來宣傳了。倒是最近的一批樓在拿LEED認(rèn)證，當(dāng)然，至少是金獎(jiǎng)，銀獎(jiǎng)也就別拿出來現(xiàn)眼了。

產(chǎn)業(yè)招租和寫字樓的招租，共同點(diǎn)都是企業(yè)行為。我們面對的是企業(yè)的邏輯思維，但是，企業(yè)進(jìn)入產(chǎn)業(yè)園，他把這個(gè)地方是當(dāng)做生產(chǎn)基地的，以實(shí)業(yè)為例，這個(gè)產(chǎn)業(yè)園的物流狀況，水電供應(yīng)，周圍能不能找到并留住員工，我的原料和市場離這里的距離和成本，政策在稅收方面的優(yōu)惠等等，不同的產(chǎn)業(yè)園位置，可能對生產(chǎn)經(jīng)營的成本有著巨大的影響，在這里，企業(yè)考量的是生產(chǎn)活動(dòng)。

而寫字樓，對企業(yè)來說，是辦公場所。在陸家嘴還是徐家匯辦公，企業(yè)內(nèi)部的成本和生產(chǎn)經(jīng)營基本沒有大的變化。那么，企業(yè)考量的是租用成本，這座樓是不是在技術(shù)上達(dá)到我要的條件，能否對得起我的形象或者我的形象可以借助樓宇提升，在這個(gè)樓宇辦公對員工的吸引力，對老板面子上的好看，對財(cái)務(wù)的沖擊等等，在這里，企業(yè)考量的是形象和成本的變化。

另外，很多企業(yè)，寫字樓就是他們的生產(chǎn)基地，這個(gè)時(shí)候，他也會(huì)考量我的客戶在哪里，我的員工出差去機(jī)場車站是否方便，我的客戶找我是否容易等等，但是這個(gè)影響沒有產(chǎn)業(yè)園大，就不展開了。

而尋找客戶，無非是關(guān)注已經(jīng)在城市里辦公的企業(yè)和新設(shè)立的。這個(gè)行業(yè)基本沒有非理性消費(fèi)。我們可以為了投資的熱情和對通脹的恐慌，可以因?yàn)槭蹣切〗愕幕ㄑ郧烧Z而去沖動(dòng)買一個(gè)公寓，但是不可能一沖動(dòng)租一個(gè)寫字樓玩玩吧。一般高端的寫字樓租賃會(huì)和專業(yè)的代理行合作，因?yàn)楹芏喔叨说目蛻魰?huì)指定他們，他們也有整個(gè)城市好客戶的數(shù)據(jù)庫。另外，通過現(xiàn)場接待，和政府相關(guān)部門合作，去現(xiàn)有的寫字樓挖客戶等等，也是常見的租賃活動(dòng)。

從租戶組合來說，也有各種形式。和產(chǎn)業(yè)園高度的行業(yè)集中不一樣的是，高端的寫字樓主要客戶在金融，高端制造和貿(mào)易，服務(wù)業(yè)，醫(yī)藥健康，律所，會(huì)計(jì)師，廣告時(shí)尚，高科技等等行業(yè)。一般不會(huì)有某個(gè)行業(yè)非常集中的現(xiàn)象，為了分散風(fēng)險(xiǎn)（比如某個(gè)行業(yè)不行了大量租客紛紛退租），一般也不建議集中行業(yè)。而且我們知道，行業(yè)圈子很小，大家在電梯里或者樓下的咖啡廳里愉快的聊著業(yè)務(wù)，旁邊同行在聽著的感覺也不太好。

關(guān)于政策敏感，一般來說政府會(huì)對一個(gè)產(chǎn)業(yè)園用產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的思維給政策，但是一座寫字樓，出于利益平衡的角度，政府不愿意給的，一般是拿一本本區(qū)的優(yōu)惠政策，讓租戶去套，好點(diǎn)的，處長拍個(gè)胸脯，一事一議，就是啥也沒答應(yīng)的意思，出文件明確政策是不可能的。但是，當(dāng)新區(qū)搶老區(qū)客戶，老區(qū)要留人的時(shí)候，也會(huì)有不滿，關(guān)系到稅收嘛。有時(shí)候區(qū)里的智慧很高的，比如我們正在爭奪的客戶，新區(qū)給出的政策優(yōu)惠一點(diǎn)兒，老區(qū)立馬解決了那幫高管孩子的本地就讀問題，真的是功夫在詩外的感覺啊。

關(guān)于特別注意的，其實(shí)也沒啥。我一直說的定位和執(zhí)行的差距而已，最沒勁的，就是策劃定位人員大筆一揮，這個(gè)樓適合世界500強(qiáng)，你招商員去跑吧。

另外，我個(gè)人感覺在高端寫字樓和一些管理良好，品牌閃亮，尤其是外企的談判中，除了樓層，租金，免租等等籌碼，往往善于利用下面這些籌碼更有效：

1. 固定價(jià)續(xù)租權(quán)。租期一般在3~5年不等，在租期結(jié)束后，租客有權(quán)以xx元的價(jià)續(xù)租x年。

2. 浮動(dòng)價(jià)續(xù)租權(quán)。租客有權(quán)續(xù)租x年，租金不得超過xx元。

3. 公開價(jià)續(xù)租權(quán)。租客有權(quán)續(xù)租，租金根據(jù)當(dāng)時(shí)的市場價(jià)雙方協(xié)定。

4. 延展權(quán)。租客到期了，有權(quán)在提前x月通知業(yè)主的情況下，用xx元延展租期x個(gè)月。這個(gè)主要為了保護(hù)租客萬一新的地方除了問題，來不及過去，不至于悲劇。

5. 固定擴(kuò)租權(quán)。租客保證在某段時(shí)間內(nèi)擴(kuò)租xx單元，而業(yè)主保證屆時(shí)該單元是空的。這個(gè)保證了租客生意擴(kuò)張需要面積，但是那個(gè)單元業(yè)主會(huì)一直空著或者短期出租，到時(shí)候趕人，因此如果租客不要，也要付出罰金。

6. 優(yōu)先選擇擴(kuò)租權(quán)。如果在某段時(shí)間指定的單位空了，業(yè)主要先通知租客，租客在一定時(shí)間內(nèi)答復(fù)，只有租客不要了業(yè)主才能拿出去市場。這個(gè)比較靈活些，一般租客也不需要承擔(dān)什么責(zé)任。

7. 同等條件擴(kuò)租權(quán)。擴(kuò)租的時(shí)候，擴(kuò)租的租金是按照我現(xiàn)在簽訂的租約租金走的。

8. 同等市場條件優(yōu)先權(quán)。擴(kuò)租的時(shí)候，同等市場條件，租客優(yōu)先（就是大家都出100塊，租客拿到，但是有人出110塊，現(xiàn)租客就沒了）

9. 退租權(quán)。在租期內(nèi)，租客有權(quán)退租一些面積，不算違約。

10. 分租轉(zhuǎn)租權(quán)。這個(gè)很好理解。

11. 排他權(quán)。租客要求本大樓，或者本電梯區(qū)域不能有競爭者的公司入駐，一般常見于銀行金融機(jī)構(gòu)，商務(wù)辦公，廣告，律師及會(huì)計(jì)師事務(wù)所等有強(qiáng)烈品牌意識(shí)和商業(yè)機(jī)密意識(shí)的公司。

12. 標(biāo)示權(quán)。在大樓某些位置，如樓體啊，如樓下的頭位啊，有權(quán)上公司logo。

13. 冠名權(quán)。你樓的名字我來改，比如上海陸家嘴的森茂大廈，現(xiàn)在被冠名為HSBC大廈。

14. 現(xiàn)狀退房權(quán)。房屋到期后無需恢復(fù)原狀。省一筆錢，還有時(shí)間。業(yè)主也有機(jī)會(huì)看看下個(gè)客戶是否能用而多收點(diǎn)，但是匹配不上的話，業(yè)主就要自掏腰包了。

凡此種種，都是博弈的籌碼。作為業(yè)主，慎重運(yùn)用給出去的權(quán)利，就像給客人today special的套餐，留住自己心儀的客人。作為租客，也要明白自己的斤兩，您租個(gè)500方的，就不要想冠名權(quán)了，您自己在行業(yè)不是龍頭地位的，要排他權(quán)會(huì)被人笑的。總之，天下沒有白吃的午餐。

對于有規(guī)劃有風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)管理良好的大企業(yè)來說，這些權(quán)利的組合，很多時(shí)候比租金多5毛少一塊的重要得多。

一般我在談客戶之前就會(huì)對對方的公司，業(yè)務(wù)發(fā)展，行業(yè)趨勢，風(fēng)險(xiǎn)喜好程度等等有一個(gè)預(yù)判，然后規(guī)劃這些權(quán)利和租金租期之間的組合。這樣的精細(xì)化，至少我沒有從銷售型的寫字樓里看到過。