8月14日，東莞CBD首開區(qū)4塊商業(yè)金融業(yè)用地——編號2020WG004、編號2020WG005、編號2020WG006、編號2020WG007地塊連續(xù)出讓，被莞民投、南城實業(yè)、東實+唯美集團、盛和相繼拿下。據(jù)了解，編號2020WG004、編號2020WG005地塊限高200米，編號2020WG006、編號2020WG007地塊限高150米，未來又將有4棟摩天大樓在東莞CBD拔地而起。這不僅加速了東莞CBD乃至東莞CBD片區(qū)的建設(shè)，也讓東莞CBD片區(qū)寫字樓的市場關(guān)注度快速上升。
東莞CBD片區(qū)多個高端寫字樓在售
近日，記者走訪東莞CBD片區(qū)寫字樓市場了解到，目前該片區(qū)仍有多個高端寫字樓在售。
民盈·國貿(mào)中心是目前東莞最具標志性的建筑。該項目規(guī)劃有3棟超200米的摩天大樓，其中TI、T2為純寫字樓，最高的T2高約423米，是目前東莞第一高樓；T1高約210米；T3，即國貿(mào)·盈臺，高約242米，15層以下為寫字樓，15-49層為大戶型公寓樓。
據(jù)了解，民盈·國貿(mào)中心T1已售罄，T3寫字樓待售，目前在售寫字樓的主要是T2，產(chǎn)品為建筑面積約350-1270平方米超甲級寫字樓。
嘉宏·振興中心在售建筑面積約82-2000平方米寫字樓。據(jù)了解，目前項目貨量不多，除了5、6、31層可以整層銷售，7-15、17-18、21-23、27層僅有零星房源在售。
保利·瓏遠國際廣場剩余少量建筑面積約50-1500平方米寫字樓產(chǎn)品在售。
UCC寰宇匯金中心由6棟“凱”系列寫字樓和3棟公寓組成，目前主推8號樓凱尊大廈，它是UCC寰宇匯金中心最后推出的一棟寫字樓，產(chǎn)品為建筑面積約100-2200平方米鉑金寫字樓。它旁邊的9號樓凱旋大廈還有剩余部分寫字樓尾貨可供挑選，建筑面積約125-390平方米。
碧桂園中心總共29層，其中2-21層每層有24戶獨立戶型，戶型面積段為建筑面積約50-123平方米；22-29層皆為復(fù)式戶型，每個戶型都有2個出口，頂樓2層為碧桂園莞惠深總部自用。目前，項目僅剩22-24層的復(fù)式戶型和中低樓層的獨立戶型。
宏川·智匯中心總層高為35層，寫字樓戶型面積段為建筑面積約166-235平方米，除10-15層可拆分出售之外，其余樓層皆為整層出售。目前項目只剩下10層以下以及15層的半層在售。
碧桂園·灣區(qū)國際在售建筑面積約110-2000平方米高層寫字樓，及建筑面積約800-1200平方米墅級獨棟辦公。
中熙·時代大廈誠意登記中，項目主推建筑面積約60-1800平方米甲級寫字樓，現(xiàn)享受5萬誠意登記95折優(yōu)惠。預(yù)計8月底開售，寫字樓示范區(qū)已開放。
此外，德遠中心（保時捷大廈）建筑面積約63-1500平方米甲級寫字樓現(xiàn)正全球招租。
第四代寫字樓硬件品質(zhì)高
“從20世紀開始至今，東莞的寫字樓市場已經(jīng)從原來只有基本配套的第一代寫字樓發(fā)展到目前的第四代甲級寫字樓。”東莞中原地產(chǎn)戰(zhàn)略發(fā)展中心總經(jīng)理車德銳告訴記者，20世紀90年代后，第三代寫字樓(智能型商務(wù)寫字樓)盛行，然而隨著中國的入世、經(jīng)濟全球化的到來，第三代寫字樓已經(jīng)不能完全滿足國際化商務(wù)辦公的需要。在這種前提下，第四代寫字樓的出現(xiàn)就順理成章。
“2016年是東莞甲級寫字樓的發(fā)展元年，多座第四代寫字樓(即市中心現(xiàn)代甲級寫字樓)集中出現(xiàn)，東莞的寫字樓市場也開始進入全新的發(fā)展時期。與第三代寫字樓相比，第四代寫字樓硬件品質(zhì)集中提升，比如更強調(diào)智能化、通風(fēng)系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、電梯配置、整體環(huán)境、大堂品質(zhì)等。”車德銳說道。
記者了解到，目前東莞CBD片區(qū)在售的寫字樓基本上都是第四代寫字樓，硬件品質(zhì)都比較高。如民盈·國貿(mào)中心T2寫字樓，內(nèi)置55臺高速電梯，速度高達每秒10米，40秒即可到達頂層；在設(shè)計上采用360°采光的玻璃幕墻+超高柱寬，4.5米層高，玻璃幕墻環(huán)筑采光效果極佳，玻璃采用的是三層雙鍍銀超白中空LOW-E玻璃，這種玻璃是目前全球高端建筑采用的玻璃標準，有超強防紫外線、保溫、隔熱、隔音的效果。
嘉宏·振興中心曾榮獲東莞首個綠色建筑委員會LEED-CS鉑金級認證。項目配置LOW-E雙銀超白玻璃及幕墻生態(tài)通風(fēng)器，并全面委托世界500強CBRE 世邦魏理仕為物業(yè)服務(wù)方。
UCC寰宇匯金中心以高品質(zhì)藝術(shù)創(chuàng)造7大藝術(shù)雕塑，賦予都市人生活更高的格調(diào)，煥發(fā)著新時代商務(wù)辦公的活力。更以“森林之城、天空之城”理念，打造約2萬平方米生態(tài)園林空間，以生態(tài)樹狀外立面和下沉式情景廣場，營造出外部、地面、屋頂3重綠色景觀。
寫字樓價格遠低于同片區(qū)洋房
讓人驚訝的是，如此高品質(zhì)的寫字樓，價格竟遠低于同區(qū)域的洋房。
記者了解到，目前民盈·國貿(mào)中心T2超甲級寫字樓價格最高，均價約33000元/平方米；其次為嘉宏·振興中心，均價約28000-30000元/平方米；此外，UCC寰宇匯金中心·凱尊大廈均價約19000-27000元/平方米，碧桂園中心均價約22000-26000元/平方米，宏川·智匯中心均價約22000元/平方米，保利·瓏遠國際廣場均價約19000元/平方米，碧桂園·灣區(qū)國際高層寫字樓均價約15000元/平方米。
而就在附近，于今年7月全部售罄的海德·琥珀臺，售罄前其建筑面積約132-143平方米四房均價為36000元/平方米。于近期售罄的中海·莞府，售罄前其建筑面積約240平方米大平層均價為36000-38000元/平方米。8月18日，萬科·皇馬酈宮最后一棟高層洋房——63號商業(yè)、住宅樓成功拿到預(yù)售證，本次共計備案120套洋房，建筑面積約95-144平方米三至四房，價格區(qū)間在37278-44358元/平方米之間，均價41095元/平方米。
二手房方面，東莞CBD片區(qū)內(nèi)，萬科·金域華府最搶手，光大·景湖時代城、光大·景湖榮郡、中信·新天地、石竹新花園、世紀城·國際公館、中天城市風(fēng)景等也是置業(yè)熱門，由于誠意房源緊缺，房價居高不下，在30000-50000元/平方米不等。
東莞CBD片區(qū)寫字樓前景看好
合富研究院高級分析師李興旺表示，實際上，近些年來東莞市中心寫字樓租金穩(wěn)步增長，目前投資回報率明顯高于洋房。
為何消費者仍熱衷于置業(yè)洋房產(chǎn)品？車德銳坦言，最主要是因為近些年東莞市中心洋房的價格漲幅遠高于寫字樓。其次，住宅和寫字樓的按揭年限長短不同，洋房可按揭30年，月供承擔(dān)壓力較小；寫字樓最多只能按揭10年。此外，在變現(xiàn)和出租時，洋房總體來說更容易些。
車德銳表示，隨著房價高企，“7·25”新政出臺，以及東莞CBD建設(shè)提速，市場對于東莞CBD片區(qū)品質(zhì)高價格低的寫字樓的關(guān)注度將有所回升。
“過去東莞寫字樓這里建一棟，那里建一棟，不夠集中，沒有形成集群效應(yīng)。如今南城總部基地十幾棟寫字樓已基本完工，企業(yè)正陸陸續(xù)續(xù)進駐；在上東莞CBD建設(shè)也在加速，未來這一片商務(wù)氛圍會越來越濃厚。集群效應(yīng)日漸顯現(xiàn)，軟硬件配套逐步完善，東莞CBD片區(qū)寫字樓前景看好。”車德銳說。
優(yōu)房超·瑞城搜東莞總經(jīng)理王斌認為，隨著粵港澳大灣區(qū)建設(shè)和廣深港澳科技創(chuàng)新走廊建設(shè)的深入推進，未來產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級、人才吸納是東莞的主要政策走向。隨著南城總部基地和東莞CBD的建設(shè)，將集結(jié)更多高新技術(shù)和金融服務(wù)型企業(yè)，對寫字樓的需求將持續(xù)上升，寫字樓投資價值增加。
來 源：東莞日報i東莞
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前不久，深圳市生態(tài)資源局表露，東莞市國際性中央商務(wù)區(qū)早已進到實際操作環(huán)節(jié)，方案5年時間進行首開區(qū)基本建設(shè)，至少將新一輪完工金融業(yè)中央商務(wù)區(qū)。東莞市辦公樓也將進到全新升級環(huán)節(jié)，高檔寫字樓以具有競爭能力的姿態(tài)進到東莞市人的視線。
高聳入云的摩天大廈、智能化的辦公樓配套設(shè)施，城市軌道至到寫字樓地下建筑，年青的上班族們從地鐵站擺脫，分散化進到每個高樓之中……這一綠色基礎(chǔ)設(shè)施情景或在沒多久的未來在東莞出現(xiàn)。
“南城中央商務(wù)區(qū)今年將實際性起動，最大端的門店、最大端的第三產(chǎn)業(yè)、最大端的優(yōu)秀人才都將產(chǎn)業(yè)集聚在南城，中央商務(wù)區(qū)的每層樓都得是甲A級辦公樓……”今年，在深圳市十六屆政協(xié)四次大會排序大會上，深圳市省長肖亞非趕到南城訪問團時表露了這種信息。前不久，深圳市生態(tài)資源局黨委會組織部部長黃宇東也表露，東莞市國際性中央商務(wù)區(qū)早已進到實際操作環(huán)節(jié)。
除此之外，東莞市三大商務(wù)中心地區(qū)將要成形。順著東莞市大路，東莞市將慢慢產(chǎn)生3個關(guān)鍵的商務(wù)中心地區(qū)，分別要以新式高檔寫字樓民盈國貿(mào)中心和傳統(tǒng)式辦公樓第一國際主導(dǎo)的鴻福商業(yè)圈、如今逐漸進到交貨環(huán)節(jié)的南城總部基地和將來5~12今年年底成形的東莞市國際性中央商務(wù)區(qū)。
以往，一個大城市商務(wù)中心通常會隨之商業(yè)服務(wù)重心點的遷移而遷移，而之后，至少大城市會清醒地打造出長期性整體規(guī)劃，中央商務(wù)區(qū)也就相對性固定不動了。東莞市的狀況是，從早年的花園新村，到東城雍華庭、東城世博商業(yè)圈，到之后的勝和城市廣場、第一國際，東莞市的商業(yè)服務(wù)、辦公樓早已開展了多次轉(zhuǎn)移。現(xiàn)階段，隨之東莞南城總部基地交付、東莞市國際性中央商務(wù)區(qū)的打造出，東莞市全新升級的商務(wù)中心地區(qū)已至發(fā)展歷程。
在專業(yè)人士來看，打造出企業(yè)總部基地的并非只能南城，東莞市好幾個鎮(zhèn)街都會打造出自個的標志性建筑，打造出本地的總部基地。可是與處在管理中心市區(qū)、有著整體規(guī)劃利好消息適用的南城對比，別的鎮(zhèn)街的總部基地競爭能力還是不足的。不論是從商業(yè)服務(wù)、配套設(shè)施還是集聚人工流產(chǎn)貨運物流看來，南城不容置疑是東莞市最能匯聚優(yōu)秀人才和企業(yè)總部的地區(qū)。
粵港澳的基本建設(shè)給東莞市產(chǎn)生了機遇，東莞市將變成廣深產(chǎn)業(yè)鏈外流的獲益方。一起，興盛公司的入駐，也對辦公樓明確提出了更高的規(guī)定，高檔寫字樓也因而很多出現(xiàn)在深圳市場中。
從當(dāng)今銷售市場看來，在東莞國際性中央商務(wù)區(qū)不久起動的目前，公司很多地搬入了南城總部基地，這兒是當(dāng)下東莞市高檔寫字樓最聚集的地區(qū)之四。
依據(jù)數(shù)據(jù)顯示，東莞南城總部基地是南城用時十年打造出的大城市商務(wù)中心辦公樓集群服務(wù)器新項目，占地約17.9萬平方，地下建筑與市城市軌道2號線建立無縫拼接駁接。南城總部基地分為三期，一期寰宇匯金管理中心古馳共九棟工程建筑；二期則包含中世和發(fā)商務(wù)大廈、宏川智匯管理中心、浙商大廈、萬科管理中心、東江水務(wù)、國金商務(wù)大廈、中熙時代大廈及其恒兆商務(wù)中心等；三期則坐落于宏成國際性五金機電模具城兩廊，中后期將開展改造。只是是南城總部基地所供貨的辦公樓規(guī)模早已十分極大。
東莞市中華發(fā)展戰(zhàn)略研究所統(tǒng)計分析，2014年至2016年，東莞市全省共引入深圳企業(yè)新項目604宗，如以華為手機、藍思科技、中集集團等為典型性意味著的創(chuàng)新科技公司，及其天安云谷人工智能技術(shù)小鎮(zhèn)、酷派天安云谷產(chǎn)業(yè)基地和靈獅小鎮(zhèn)等為意味著的重特大產(chǎn)業(yè)鏈新項目等。近幾年來，很多公司轉(zhuǎn)移至東莞市，針對東莞市新式辦公樓的要求大幅度升高。除金融業(yè)、房地產(chǎn)、貿(mào)易之外，近年來東莞市辦公樓新進駐很多新科技、影視傳媒、診療常規(guī)體檢、養(yǎng)生美容、培訓(xùn)教育、家政服務(wù)、環(huán)保新材料等公司，辦公樓要求迅速提升；一起，新型行業(yè)的不斷入駐也對辦公樓明確提出更高的規(guī)定。
據(jù)東莞市中華發(fā)展戰(zhàn)略研究所有關(guān)人員詳細介紹，為考慮現(xiàn)代化企業(yè)辦公必須，東莞市辦公樓在硬件配置層面，包含智能化系統(tǒng)、排風(fēng)系統(tǒng)、空調(diào)機組、電梯轎廂配備、總體自然環(huán)境、廳堂質(zhì)量等質(zhì)量水準獲得集中化提高，出現(xiàn)了高檔寫字樓，辦公樓的服務(wù)水平也提高至少。
當(dāng)下，更合適當(dāng)代企業(yè)辦公室應(yīng)用的高檔寫字樓很多地出現(xiàn)，許多公司會挑選那樣的辦公樓。
據(jù)東莞市中華研究所數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示信息，在最近半年辦公樓的交易量之中，關(guān)鍵集中化在萬科地產(chǎn)首鑄東江之星、寰宇匯金管理中心、保利瓏遠國際廣場等新式高檔寫字樓的交易量上。某些舊辦公樓因為設(shè)備無法考慮當(dāng)代公司的要求，房租和市場價下降，出租率提升。
以管理中心部位的第一國際傳統(tǒng)式辦公樓和新開發(fā)設(shè)計的南城總部基地高檔寫字樓為例，在新式辦公樓的沖擊性下，現(xiàn)階段，南城總部基地辦公樓標價在1.7萬~3.2萬元/平米中間，而第一國際的二手辦公樓則由原來的1.7萬元/平米左右的價錢，降低至1.2萬元/平米上下。
從房租看來，新式高檔寫字樓的月租金超過65~100元/平米，而舊辦公樓的月租金則下降至30~50元/平米，彼此之間不論是項目投資使用價值還是租賃使用價值都產(chǎn)生了獨特的比照。
在沒多久的未來，很多上班族簇擁著從地鐵站出口值擺脫，相繼進到每個高檔寫字樓之中……這或?qū)⒀杆僮兂蓶|莞市這一現(xiàn)代都市街邊的美景。
