一、租售比的含義

租售比，即租金與房?jī)r(jià)之間的比值，是一個(gè)衡量房產(chǎn)投資回報(bào)的重要指標(biāo)。通常以年為單位，計(jì)算公式為：租售比=（年租金/房?jī)r(jià)）×100%。租售比越高，表示購(gòu)房后租金回報(bào)較高，租房相對(duì)較為劃算。

二、租售比對(duì)決策的影響

租售比在租房和買房決策中具有重要的影響。以下是它對(duì)決策的影響：

1.投資回報(bào)評(píng)估

租售比是投資回報(bào)的一項(xiàng)關(guān)鍵指標(biāo)。高租售比可能意味著購(gòu)房后租金回報(bào)較高，更適合投資性購(gòu)房。低租售比則可能暗示租金回報(bào)有限，可能更適合租房。

2.財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)

購(gòu)房往往需要較大的財(cái)務(wù)支出，包括首付、貸款利息等。如果租售比較低，購(gòu)房后租金回報(bào)有限，可能會(huì)增加財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。相比之下，租房可能更輕松一些。

3.長(zhǎng)期穩(wěn)定性

購(gòu)房意味著長(zhǎng)期的房貸還款，而租房則較為靈活。如果租售比較高，購(gòu)房后租金回報(bào)穩(wěn)定，可能有助于負(fù)擔(dān)房貸。但低租售比情況下，購(gòu)房后的負(fù)擔(dān)可能會(huì)更大。

4.市場(chǎng)走勢(shì)

租售比也受市場(chǎng)供需關(guān)系的影響。在供應(yīng)過(guò)剩的市場(chǎng)，租售比可能較低，購(gòu)房可能不太劃算。相反，在供應(yīng)緊張的市場(chǎng)，租售比可能較高，購(gòu)房可能更具吸引力。

三、在租房和買房之間做出明智決策

租房和買房是個(gè)人情況和需求的綜合考量，不同人在不同時(shí)間有不同的選擇。以下是在租房和買房之間做出明智決策的一些建議：

1.綜合個(gè)人需求

考慮自己的家庭狀況、職業(yè)規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)能力等。如果穩(wěn)定居住在一個(gè)城市，并且預(yù)計(jì)長(zhǎng)期不會(huì)遷移，購(gòu)房可能更合適。而如果工作需要頻繁遷徙，租房可能更為靈活。

2.財(cái)務(wù)能力

評(píng)估自己的財(cái)務(wù)狀況，包括首付款、貸款額度、每月還款等。購(gòu)房需要考慮一系列花費(fèi)，確保自己負(fù)擔(dān)得起。

3.地產(chǎn)市場(chǎng)狀況

了解所在城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，包括供需關(guān)系、價(jià)格走勢(shì)等。高租售比可能是購(gòu)房的好時(shí)機(jī)，但需謹(jǐn)慎考慮市場(chǎng)的長(zhǎng)期趨勢(shì)。

4.風(fēng)險(xiǎn)承受能力

購(gòu)房涉及較大的財(cái)務(wù)投入和長(zhǎng)期的負(fù)擔(dān)。考慮自己的風(fēng)險(xiǎn)承受能力，是否能夠應(yīng)對(duì)未來(lái)可能的變化。

5.投資規(guī)劃

如果看中房產(chǎn)的投資潛力，可以考慮購(gòu)房。但務(wù)必謹(jǐn)慎評(píng)估，不要將購(gòu)房當(dāng)作投機(jī)手段。

租售比是房產(chǎn)抉擇中的重要指標(biāo)，但不是唯一的決策因素。在租房和買房之間做出明智決策需要綜合考慮個(gè)人需求、財(cái)務(wù)能力、市場(chǎng)狀況等多個(gè)因素。無(wú)論選擇租房還是買房，都應(yīng)根據(jù)自身情況做出適合的決策，確保房產(chǎn)選擇與個(gè)人發(fā)展規(guī)劃相一致。

買房選樓層時(shí)需要注意的問(wèn)題

1. 前后視野與通風(fēng)遮擋

在選擇樓層時(shí)，首先要考慮房屋前后是否有遮擋。房屋前后通風(fēng)良好的樓層能保障更好的室內(nèi)空氣質(zhì)量和陽(yáng)光照射，有助于提高居住品質(zhì)，避免潮濕和損害裝修質(zhì)量。

2. 綜合家庭成員需求

在考慮樓層時(shí)，要綜合考慮家庭成員的需求，而不僅僅滿足個(gè)人喜好。如果家中有老人，較高樓層可能會(huì)造成眩暈感，因?yàn)楝F(xiàn)代住宅通常采用落地窗或飄窗設(shè)計(jì)。同樣，有小孩的家庭也要謹(jǐn)慎選擇較高樓層，雖然可以加裝窗戶護(hù)欄，但安全仍需重視，而且護(hù)欄對(duì)于景觀觀賞也有影響。

3. 考慮買房成本

樓層與價(jià)格緊密相關(guān)，較高樓層通常房?jī)r(jià)較高。隨著房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，即使是同一樓層和戶型，房?jī)r(jià)也會(huì)有顯著差異。因此，在選擇樓層時(shí)務(wù)必考慮房?jī)r(jià)等因素，避免超出預(yù)算。

4. 規(guī)避噪音污染

選擇樓層時(shí)需要注意規(guī)避噪音污染。一般來(lái)說(shuō)，中間樓層可能面臨來(lái)自鄰居或公共區(qū)域的噪音干擾，而低樓層和高樓層則較少。因此，盡量選擇相對(duì)安靜的樓層，以保證居住環(huán)境的安寧。

5. 重視園林景觀

如果喜歡低樓層，購(gòu)房者要特別留意小區(qū)的園林景觀布局。如果陽(yáng)臺(tái)前有大樹(shù)遮擋，考慮購(gòu)買4-6樓，這樣可以更好地欣賞到周圍的環(huán)境景觀，享受茂盛的樹(shù)林美景。

總之，在購(gòu)買房屋時(shí)，選擇合適的樓層是十分重要的。綜合考慮前后視野、家庭成員需求、成本預(yù)算、噪音污染以及園林景觀等因素，可以幫助您找到最適合自己的黃金樓層，享受更加舒適和宜居的居住環(huán)境。同時(shí)，也能為未來(lái)的房屋投資帶來(lái)更好的回報(bào)。

1.信用記錄：購(gòu)房貸款機(jī)構(gòu)通常會(huì)評(píng)估申請(qǐng)人的信用記錄。一個(gè)良好的信用記錄對(duì)于獲得貸款非常重要。貸款機(jī)構(gòu)會(huì)查看你的還款記錄、信用卡使用情況、征信報(bào)告等信息，以評(píng)估你的還款能力和信用風(fēng)險(xiǎn)。

2.收入穩(wěn)定性：購(gòu)房貸款機(jī)構(gòu)關(guān)注借款人的收入情況，以確保其有能力按時(shí)償還貸款。通常要求申請(qǐng)人有穩(wěn)定的工作，并有一定的工作年限。在審核過(guò)程中，可能需要提供工資單、稅單、銀行對(duì)賬單等文件來(lái)證明收入來(lái)源和穩(wěn)定性。

3.首付款比例：購(gòu)房貸款通常需要購(gòu)房者支付一定比例的首付款，這是購(gòu)房者自己承擔(dān)的部分，剩余部分由貸款機(jī)構(gòu)提供。不同國(guó)家和地區(qū)的首付款比例要求不同，一般為房?jī)r(jià)的一定比例，如20%或30%。首付款比例越高，貸款的風(fēng)險(xiǎn)越低，獲得貸款的機(jī)會(huì)也會(huì)更大。

4.負(fù)債情況：貸款機(jī)構(gòu)會(huì)考慮申請(qǐng)人的債務(wù)負(fù)擔(dān)情況，包括信用卡欠款、其他貸款等。申請(qǐng)人的債務(wù)水平越低，貸款機(jī)構(gòu)越容易審批貸款申請(qǐng)。

5.資產(chǎn)證明：在貸款申請(qǐng)過(guò)程中，可能需要提供資產(chǎn)證明，包括銀行存款證明、股票、基金、房產(chǎn)等。這些資產(chǎn)可以作為擔(dān)保或者額外的還款來(lái)源，提高貸款機(jī)構(gòu)對(duì)申請(qǐng)人的信心。

6.貸款額度和還款能力：貸款機(jī)構(gòu)會(huì)根據(jù)購(gòu)房者的還款能力來(lái)確定貸款額度。他們會(huì)綜合考慮申請(qǐng)人的收入、負(fù)債、信用記錄等因素，以確定可以提供的貸款金額。同時(shí)，購(gòu)房者需要計(jì)算自己的還款能力，確保可以按時(shí)償還貸款。

7.房屋評(píng)估和抵押物：貸款機(jī)構(gòu)通常會(huì)對(duì)購(gòu)房物業(yè)進(jìn)行評(píng)估，以確定其價(jià)值。房屋的價(jià)值決定了可以獲得的貸款額度。此外，購(gòu)房物業(yè)通常作為貸款的抵押物，即如果購(gòu)房者無(wú)法按時(shí)還款，貸款機(jī)構(gòu)可以將房屋變現(xiàn)以償還貸款。

8.保險(xiǎn)要求：貸款機(jī)構(gòu)可能會(huì)要求購(gòu)房者購(gòu)買房屋保險(xiǎn)和貸款保險(xiǎn)。房屋保險(xiǎn)用于保護(hù)房屋免受自然災(zāi)害、火災(zāi)等風(fēng)險(xiǎn)，貸款保險(xiǎn)用于保障貸款在購(gòu)房者喪失償還能力時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)。

請(qǐng)注意，以上條件可能因國(guó)家、地區(qū)和貸款機(jī)構(gòu)而有所不同。在申請(qǐng)購(gòu)房貸款之前，建議咨詢當(dāng)?shù)氐慕鹑跈C(jī)構(gòu)或?qū)I(yè)貸款顧問(wèn)，以了解具體的要求和程序，并準(zhǔn)備充分的文件和資料以支持申請(qǐng)。

案例分析：

2015年3月30日，房屋出賣人董某與買受人張某通過(guò)A房地產(chǎn)中介公司簽訂了《居間服務(wù)合同》，合同規(guī)定居間服務(wù)費(fèi)為6.6萬(wàn)元。當(dāng)日，雙方還在A中介公司簽訂了《北京市存量房買賣合同》，合同價(jià)300萬(wàn)元。

次日，董某與張某通過(guò)B中介公司再次簽訂了《居間服務(wù)合同》，合同規(guī)定居間服務(wù)費(fèi)為6萬(wàn)元，比A公司少了6千元，在B中介公司雙方簽訂了《北京市存量房買賣合同》，房屋成交價(jià)格為285萬(wàn)元，家具家電、裝修、配套設(shè)施等15萬(wàn)元，總計(jì)300萬(wàn)元。

董某與張某通過(guò)兩家中介公司買賣房屋，因?yàn)锽公司中介費(fèi)用低，而選擇了B公司。A公司因此提起法律訴訟，判決結(jié)果是買受人張某，不僅需要向B公司支付6萬(wàn)元居間服務(wù)費(fèi)，還需要向A公司支付6.6萬(wàn)元的居間服務(wù)費(fèi)。

是否需應(yīng)向A公司支付居間服務(wù)費(fèi)？

《民法典》：需要
《民法典》將《合同法》中的居間合同、居間人修改為中介合同、中介人，其本質(zhì)上沒(méi)有改變，但便于大眾理解。同時(shí)增加兩條新規(guī)：

第965條：委托人在接受中介人的服務(wù)后，利用中介人提供的交易機(jī)會(huì)或者媒介服務(wù)，繞開(kāi)中介人只直接訂立合同的，應(yīng)當(dāng)向中介人支付報(bào)酬。

第966條：本章沒(méi)有規(guī)定的，參照使用委托合同的有關(guān)規(guī)定。

北京安理律師事務(wù)所合伙人王紀(jì)朝表示，如果中介行業(yè)都用低居間費(fèi)來(lái)吸引客戶“跳單”，那么不利于中介行業(yè)的良好發(fā)展，劣幣驅(qū)逐良幣。原先在處理類似案件中，法院一般會(huì)援引《合同法》中第四百二十四條和第四百二十條根據(jù)合同中的約定酌情處理。如今，《民法典》合同編中明確規(guī)定，委托人在接受中介人的服務(wù)后，利用中介人提供的交易機(jī)會(huì)或者媒介服務(wù)，繞開(kāi)中介人直接訂立合同的，應(yīng)當(dāng)向中介人支付報(bào)酬。《民法典》施行后，再處理“跳單”案件變得有法可依。

對(duì)于《民法典》第966條規(guī)定，王紀(jì)朝認(rèn)為是技術(shù)性的立法，補(bǔ)充了原來(lái)的立法缺陷。對(duì)比《合同法》，居間合同中未規(guī)定的部分沒(méi)有規(guī)定可以參照委托合同的規(guī)定，因此很大程度上決定于法官、律師、當(dāng)事人的法律理解或者其他條款來(lái)裁定。

北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院法官胡震霄補(bǔ)充說(shuō)，“跳單”違約的范圍不再局限于房屋買賣類中介合同，而是擴(kuò)大到了所有類型的中介合同。對(duì)“跳單”違約的認(rèn)定也不再要求中介合同中必須含有“禁止跳單”的相關(guān)表述，委托人實(shí)際享受到了中介服務(wù)，亦不得利用中介公司提供的信息而又繞過(guò)中介簽訂合同。

中央黨校（國(guó)家行政學(xué)院）政法教研部副教授張效羽認(rèn)為，《民法典》第九百六十五條其實(shí)就是針對(duì)日常生活中常見(jiàn)的中介服務(wù)中“跑單”“跳單”進(jìn)行的專門規(guī)定，強(qiáng)化了對(duì)中介人員的權(quán)利保護(hù)。這條規(guī)定，就是賦予中介人員具有報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)。當(dāng)中介人員發(fā)現(xiàn)“跑單”“跳單”時(shí)，有權(quán)向有關(guān)人員請(qǐng)求就前期相關(guān)撮合服務(wù)支付報(bào)酬。

現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)高度依賴各類專業(yè)化的中介服務(wù)，保護(hù)中介服務(wù)人員的合法權(quán)益，也就是維護(hù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的基本秩序。

“從宏觀上看，《民法典》的頒布提升了民事權(quán)利體系在中國(guó)國(guó)家政治治理體系中的地位，有利于所有人的民事權(quán)利保護(hù)。從中央政治局專門組織集體學(xué)習(xí)，到各地紛紛發(fā)文切實(shí)實(shí)施民法典，這是不僅是重要的法律現(xiàn)象，也是重要的政治現(xiàn)象。從微觀上看，《民法典》的一些具體條款強(qiáng)化了對(duì)民事權(quán)利的保護(hù)，特別是根據(jù)時(shí)代的變化設(shè)計(jì)了更好的機(jī)制。”張效羽說(shuō)。

此外，多位業(yè)內(nèi)專家提醒，當(dāng)多家中介將同一房源掛牌交易時(shí)，買家仍可選取最適合的中介機(jī)構(gòu)。消費(fèi)者需恪守誠(chéng)實(shí)信用原則，通過(guò)正規(guī)中介購(gòu)買、租賃房屋、租賃寫(xiě)字樓，保障自己的權(quán)益，切勿因?yàn)橄胧≈薪榉?wù)費(fèi)而因小失大。

來(lái) 源：人民網(wǎng)