7月，深圳二手房交易2557套，四連跌，并且跌勢可能持續擴大。

對于市場交易低迷下中介離職關店，深圳房地產中介協會作了一次大規模行業摸底調研，預計2021年1～6月全市中介門店關停總量在500間左右，占全市中介門店的比例應少于10%。

深圳房地產中介協會秘書長張媛表示，相比中介關店離職，行業更應該關注的是如何找到可持續發展方式。

“近4個月都沒有交易”

過戶量普降，單個行政區過戶量過千的情況逐漸消失，是近半年來深圳二手市場冷卻的直觀表現。

年初的二手房指導價新政疊加金融監管政策，不僅冰凍了二手房交易量，交易價格也開始有所回調。樂有家研究所數據顯示，7月深圳二手住宅市場過戶2557套，環比下跌1%，同比下跌81%。

深圳目前橫盤明顯，交易量已四連跌，并且跌勢有望持續擴大，有業內人士預測8月交易量或將跌破2000套，觀望情緒或將影響“金九銀十”。

價格方面，交易均價環比持續走低，由年初同比漲幅35%下降至5%，也是深圳近一年半以來交易均價環比出現負增長，環比降幅達5%。

《每日經濟新聞》記者近日實地走訪寶安、福田、南山等區域部分中介門店了解到，二手房掛牌價已有小幅下調，不過即便業主在價格上作出讓步，售房也并不順利。

南山區一位業主告訴記者，其掛價520萬元，后來降至505萬元，半個月前告知中介將掛牌價下調至480萬元，但仍未能順利出售，甚至連約其見面談價格的客戶都沒有。

即便是有著深圳樓市風向標意義的好學區百花片區，交易也并不樂觀。特別是在近期的大學區政策征求意見稿發布后，多名百花片區經紀人告訴記者，并未收到業主調價通知，目前觀望者居多，靜待政策細則出臺，租售同權反倒是他們關注的要點。

特別是有小戶型可售的國城花園，近期更是“沒有誠意在售房源，也沒有能租的房源”。有中介人士告訴記者，百花好的學區房交易并不多，他們賣不掉了，業主有的就自己操作通過法拍途徑來出售，成本是交約房屋總價10%的平臺費。“在這之前，別說近兩個月了，近四個月都沒有交易。”

而對于市場上傳言低于交易價100多萬元的長城花園流拍，有片區中介告訴記者，主要是這套房學位已經被用了，再者起拍價高，小區居住環境并不理想，得房率不高，而這里的房源主要價值就是學位。

據樂有家門店監控數據，7月深圳新增求購人數下滑明顯，環比下跌近二成。但帶看房方面有小幅上漲，其中二手房帶看環比升10%，交易比下降，買家出手周期變長。此外，掛牌房源總量不斷增多，市面上可供選擇機會更多。

第壹太平戴維斯華南區市場研究部負責人謝靖宇表示，自5月起深圳四大銀行陸續將首套、二套房貸利率分別上調15和35個基準點，至5.1%和5.6%，目前已有逾10家銀行開始執行上調后的利率標準。隨著購房貸款成本增加，房地產銀根收緊，對深圳素來旺盛的購房需求有一定程度的降溫或抑制作用。

新房供應量激增

二手房交易受挫，但新房市場供應端卻十分積極。《每日經濟新聞》記者調查發現，7月深圳開發商推盤積極，新增一手住宅供應為5099套，供應量為近半年較多(數據自樂有家)。

當前全市新房住宅庫存面積為182.4萬平方，去化周期回升至5.7個月。供應增多客源減少，開發商間的競爭也更加激烈，通過自媒體投放廣告引流，以及提升渠道傭金，成為吸引購房者，達到交易目的的重要手段。

新房除網紅盤外，不管住宅還是公寓都不好賣，但賣出一套所獲頗豐，所以中介推盤十分積極。

中介陳星為記者算了一筆賬，現在其主推的某暢銷公寓只有97平方的大面積，6個點傭金，交易一套接近50萬元傭金，去掉20%盤費，還剩下40萬元，再去掉20%平臺費，還剩下32萬元，然后分給交易中介55%提成，稅前約有17.6萬元。

樂有家研究所數據顯示，7月一手住宅網簽3028套，環比上漲6%，同比下跌12.9%，隨著供應量回升，近3個月新房交易市場突破3000套。

然而新房供應自今年以來持續放量，據第壹太平戴維斯統計，2021年第二季度，深圳一手住宅銷售市場供應量約92.7萬平方，環比上升16.7%，同比上升37.4%。其中，寶安區供應量較高，占總量約1/3。上半年，市場供應量累計約為172.2萬平方，同比增加71.1%。

中介關店率近10%

市場低迷迫使不少中介離開。上述休假房產經紀人告訴記者，之前他們有接近400個員工，現在加上老板、老板娘、會計、出納等都不到100人，人員流失嚴重。

同時，記者在調查中觀察到，不少熱點片區中介門店已關閉，房東在已搬空的店鋪門上，重新貼出了招租廣告。

對此，近期深房中協做了一次大規模的行業摸底調研。此次行業摸底調研，深房中協共收回798家機構合計4161間門店的情況，問卷調查覆蓋率達到全市門店(已備案)總量的近六成。

調研結果顯示，有104間門店已關閉且已辦理工商注銷，占據總調查樣本的2.5%；有220間門店已暫時停業，但未辦理工商注銷，占據總調查樣本的5.3%。深房中協預計，現階段全市中介門店關停總量應在500余間(含未備案)，占全市中介門店(含未備案)的比例應少于10%。

“500家作為一個數來說是客觀的。”張媛解釋道，但由于全市中介門店的布局較為集中，單從已關停門店的分析，很有可能出現關停的門店扎堆集中在某些片區的現象，造成感官感受與數據統計結論之間存在偏差。

張媛表示，中介行業需要關注的不是關停了多少，而是應該思考，伴隨外部大環境的不斷進化，如何在未來找到可持續發展方式。否則，門店跟著市場隨波逐流，市場跌落就關，市場復蘇又進入，還是短線思維。

深圳鏈家總經理胡志丹表示，在行業嚴冬中修煉內功是核心舉措，調控倒逼中介行為規則更規范和客戶服務更標準。首先對客戶要明確透明交易，簽三方約，不吃交易差價，不做傭金差價。對經紀人業務能力制定考核目標，比如每年人均學時要超過200小時，管理層每年脫崗學習時間要超過100小時，通過提升專業能力使得服務升級、行業升級等。

來 源：每日經濟新聞

“房子不單賣，假畫單賣，房源是真實的，業主應該也是誠心想賣。”某業內人士向記者表示，或許是因西安部分小區定了二手房參考價，業主用低報價吸引買家，但又不甘心房子賣低了。

事實上，多城出臺二手房參考價（也稱二手房指導價）的背后是，今年以來，部分城市的部分小區業主“抱團”漲價，還有人寫“漲價檄文”讓業主擰成一股繩，打響資產報價戰。不難看出，以高掛牌價格擾亂市場預期的行為時有發生。那么，二手房參考價一出，業主掛牌價是不是必須要低于參考價？這是“限價”賣房嗎？二手房參考價是如何影響市場的？記者帶著諸多疑問進行了調查采訪。

首付款或增百萬元

2月8日，為了打擊樓市投機炒作，深圳率先推出二手房參考價制度，被市場簡稱為“208新政”，正式打響了今年地方政府二手房價格管控的發令槍。此后，成都、西安等城市相繼跟進。

“以深圳某小區為例，實際成交單價每平方米15萬元左右，二手房參考價是每平方米11.6萬元，價差是每平方米3.4萬元，按照100平方米的房源，再結合深圳的一套或者二套首付可貸款不同比例計算，最終購房者都需要比實施二手房參考價之前多拿出百萬元量級以上的首付款，才能買下這套房子。”在北京某中介門店，一位房產中介門店經理向記者表示，深圳不少小區在實施二手房參考價后，無形中增加好幾百萬元首付款的房并不少，資金緊張的購房者自然被“勸退”。

從西安看，從“330新政”（3月30日晚，西安發布“關于建立房地聯動機制 促進房地產市場平穩健康發展的通知”），到二手房成交參考價機制 ，再到102個住宅小區二手房成交參考價的公布，西安二手房在今年二季度經歷了三次遞進式調控。市場的交易主體，銀行、賣家、買家、中介機構等均受到影響。

上海的跟進力度更大。7月9日上午，上海市房管局召開了全市規范二手住房管理會議，要求在已實施房源掛牌核驗的基礎上，再次增加價格信息核驗的步驟。

據悉，在深圳、西安等城市公布數百個小區的二手房參考價之前，北京樓市其實早有先例。

上述門店經理稱，多個城市出臺二手房參考價，并不是不允許業主以高于參考價的價格出售房產，而是房產總價標的越高，參考價越低，購房者需要付的首付越高，這就抬高了購房者的買房門檻。但是，業主若真心賣房，就會降低掛牌價格，讓投機者鉆空子的概率降低。

“部分城市、部分銀行房貸投放以參考價格為準，若成交價高于參考價，則買方的實際首付比例有所提升，對購房者的資金提出了更高的要求。”中指研究院指數事業部高級分析師馬琛向記者表示，這在一定程度上影響城市二手房成交量。

二手房市場進入“冰河期”？

參考價等一系列政策調整后，二手房市場會進入“冰河期”嗎？

“深圳二手房參考價覆蓋范圍廣，實施已經5個多月，對市場的影響正逐漸釋放。總體上講，業主掛牌價格并未大幅下降，不少業主不是很傾向于降價成交，價格大幅下降或一時難現，但交易量已經大幅下滑。”上述門店經理向記者透露。

根據中房指數系統百城價格指數，6月份，深圳二手房價格環比下跌0.56%；另據中指數據顯示，二季度深圳二手商品住宅銷售套數同比下降超六成，從4月份起銷售套數呈逐月下降的趨勢。

“從目前已發布二手房成交參考價的城市市場表現來看，熱度有所回落，特別是深圳，市場降溫明顯。”馬琛表示，二手房參考價在一定程度上影響了購房者對房價的預期，市場觀望情緒增加，導致市場成交量有所下降。

諸葛找房數據研究中心分析師陳霄也認為，整體來看，深圳二手房成交陷入冰點與二手房參考價的實施是有一定關系的。在他看來，住房貸款的限定對購房者買房有一定影響，但也不全是。二手房參考價反映了更真實的市場價格信息，有效地抑制了一些炒作房價等市場亂象行為，促使熱度過高的區域逐漸回落。

此外，前述門店經理向記者直言，二手房參考價出來后，房價不一定應聲而落，于買賣雙方而言，參考價會減弱市場預期，降低業主的銷售預期，買方相對之前有一定的話語權，甚至由于首付資金不夠而暫時進入觀望期。但無論如何，市場最終還是供需關系決定走向。

對此，陳宵也認為，隨著部分城市二手房參考價格的落地，掛牌價格逐漸回歸理性，較為不合理的掛牌價格將逐漸消失。為確保樓市平穩運行，預計接下來將有更多城市響應二手房控房價的相關政策。

不過，馬琛指出，仍有部分熱點城市二手房市場熱度較高，價格韌性較強，學區房或者房價上漲較快的小區，后續政策或會重點關注。

來 源：證券日報

房價波動較小

“北京地區的二手房價格下跌很難，淡季和旺季的區別主要體現在成交速度和成交量上。”位于南五環某二手房中介銷售人員王麗（化名）對中國證券報記者表示，“淡季的時候，賣出一套房子可能要幾個月，旺季可能只要幾天。”

王麗介紹，春節之前，大興區的二手房帶看量受疫情影響較大，成交出現下滑。但在清明、五一、端午等假期期間，看房客戶逐漸增加，推動成交量提升，特別是近期成交量抬升明顯。而在之前，春節前后往往是二手房成交旺季。

“最近幾年，北京地區二手房市場一直較平穩，除了學區房市場，其余樓盤價格波動較小，漲跌都比較困難。”一位在北京多個片區工作過的二手房銷售人員對中國證券報記者表示。

5月份，北京地區二手房價格漲幅整體收窄。國家統計局數據顯示，2021年5月份，一線城市二手住宅銷售價格環比上漲0.6%，漲幅比上月回落0.2個百分點。其中，北京、上海和廣州環比分別上漲1.1%、0.7%和0.9%，漲幅比上月分別回落0.1、0.2和0.3個百分點；深圳由上月持平轉為下降0.1%。

“升學季”步入尾聲

中國證券報記者了解到，隨著北京小學新生入學、小升初相繼步入尾聲，學區房的成交量相比4、5月份出現了一定下滑。

“每年的2月-4月，學區房的成交量通常較大。部分購房客戶卡著點，就是為了趕上當年能夠在這個區域上學。這類客戶基本上都是全款交易，成交速度較快。4月份以后，入學信息采集陸續完成，學區房成交從高位回落到正常水平。今年的幼升小、小升初入學基本上已塵埃落定，因此學區房的成交逐漸轉淡。”多位從事學區房交易的二手房中介人士對中國證券報記者表示。

中國證券報記者調研發現，西城區近年來的招生改革受到關注，2021年“小升初”全區派位名額比往年明顯增加，因此核心學區房的屬性有所轉淡。

家住西城區非核心學區的張玲（化名）對中國證券報記者表示，今年西城區明顯加大了全區派位名額，小升初全區派位階段可以報名5所西城區優質中學。第一梯隊的優質中學明顯提升了全區派位名額，非核心學區孩子進入這些中學讀書的機會增加。

“西城區的優質學區房基本集中在月壇、德勝、金融街等片區。部分小學可以直升優質中學，資源豐富，房價也高。比如，椿樹館小學就直升北京八中，對應的學區房價格相對較貴。今年加大了全區派位名額，其他小學的畢業生有了更多機會進入八中、四中、北師大附中、實驗中學等第一梯隊學校。”張玲對中國證券報記者表示。

新房市場分流

新房市場成交量上升明顯，對二手房市場的分流效應較強。

中國證券報記者走訪了解到，北京地區入市的新房項目約200個，除了一部分是2021年上半年拿到預售證的項目，多數是前期入市、尚未清盤的限競房項目。這些項目入市時間較長，基本已經竣工或已達到入住標準，相比周圍二手房競爭力較強。

“北京地區的新房項目從拿地到最后的入市銷售，大概需要半年時間，最多不會超過一年。”一位從事新房銷售多年的中介人士對中國證券報記者表示，“從目前情況看，北京新入市的新房項目多集中在豐臺、石景山、亦莊等地。這些項目的拿地時間多集中在2020年和2019年。北京今年上半年首批實行‘兩集中’出讓地塊的項目，有望在2021年下半年及2022年上半年集中入市。這些項目多數不限價，且部分項目位于核心區。隨著這些地塊對應的新房項目入市，北京地區新房均價大概率會被拉高。”

來 源：中國證券報

專家認為，預計更多城市將加強二手房掛牌價格管理。從政策效果看，深圳等地已出現了二手房報價下調的現象，預計隨著調控力度不斷加大以及政策效果繼續顯現，熱點城市二手房市場將進入“冷靜期”。

二手房市場降溫

5月以來，深圳、合肥等熱點城市二手房市場已逐漸“退燒”。深圳市住建局數據顯示，截至5月30日，當月全市成交二手商品房3314套，環比4月下降近四成。深圳市房地產中介協會預計，5月二手房網簽量將在4000套關口承壓。克而瑞研究中心稱，深圳二手房成交受政策調控影響，預計后續將呈現低位運行。

除成交下滑外，近日一則“深圳一學區房狂降662萬元”消息沖上熱搜。雖經核實該房源降價有一些特殊原因，但有業內人士告訴中國證券報記者，目前深圳不少房源，甚至是學區房價格已出現松動跡象，降價苗頭開始出現。國家統計局日前發布的數據顯示，4月深圳二手房價格環比漲幅為零。

除深圳外，合肥二手房市場也熱度不再。合肥市房地產協會日前公布的數據顯示，5月10日至16日，合肥市區二手住宅成交均價17319元/平方米，環比下跌1.8%，較4月6日出臺合肥市房地產“新政八條”的前一周下跌11.2%。貝殼研究院數據顯示，4月合肥市區二手住宅成交均價17834元/平方米，較3月下降5.3%。成交方面，4月合肥市區成交二手房11273套，較3月減少27.1%。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，5月以來二手房市場預期整體趨于平穩。

指導價政策示范效應顯現

“深圳二手房市場降溫與當地發布二手房指導價以及嚴控購房資金來源等舉措密切相關。”前述業內人士表示，或許正是這種示范效應，促使成都建立二手房成交參考價格發布機制，而從首批發布的參考價來看，基本是在目前成都二手房市場價基礎上打6.5折至8.5折。

諸葛找房數據研究中心分析師陳霄認為，對于二手房市場而言，建立此類指導價或參考價機制，一方面提高了市場透明度，促使二手房市場理性發展，落實穩房價、穩預期的目標。另一方面，銀行按照政府指導價來發放貸款，可能意味著購房者的首付款項將會增加，促使二手房成交回歸理性。從深圳出臺二手房指導價后的市場表現來看，短期內政策效應明顯，量價都呈現明顯回落，預計后期還會有其他熱點城市跟進建立二手房指導價或參考價機制，對二手房價格的監管或成為后續市場調控的一個重要方向。

來 源：中國證券報

住建部副部長倪虹也對外表態，城市政府要充分認識房地產市場平穩健康發展的重要性，毫不動搖地堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，不將房地產作為短期刺激經濟的手段，切實落實城市主體責任。

上海開年三次為樓市“打補丁”
2021年開年的上海樓市有多熱？國家統計局日前發布的數據顯示，1月，上海新建商品住宅銷售價格環比上漲0.6%，二手住宅銷售價格環比上漲1.3%，一、二手房價格齊升。

為了應對房價上漲，1月和2月，上海先后發布“滬十條”新政和新房搖號新規，在嚴格住房限購和差別化信貸政策的同時，完善新建商品住房公證搖號選房制度，以優先滿足“無房家庭”自住購房需求。然而，首個執行積分搖號的樓盤建發浦上灣，熱度依然不低，項目房源僅498套，最終認籌超過1500組。

3月3日，上海再度出手，三部門聯合印發《關于進一步加強本市房地產市場管理的通知》，進一步升級樓市調控。通知中最重要的一條規定是，新增住房限售，明確按照優先購房政策購買的新建商品住房，在購房合同網簽備案滿5年后方可轉讓。同時，嚴格審核企業購買的商品住房再次上市交易的年限限制，在新建商品住房項目開盤銷售時，居民選房購房優先于企業。

“通過限售和嚴管企業購房，進一步限制新房炒作，保障居民家庭的購房權益，也能讓相關樓盤降溫。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進說，上海在一季度已是月月有調控，向市場釋放出了明確的穩定信號。

熱點城市緊急升級調控
同樣著急為樓市調控“打補丁”的，還有熱點城市杭州和東莞。

繼1月27日發布《關于進一步加強房地產市場調控的通知》后，3月3日，杭州市又發布《關于進一步規范房地產市場秩序的通知》，不僅將法拍房納入限購范圍，還明確提出嚴格防范經營貸、消費貸違規流入房地產市場，對存在發布虛假廣告、發布虛假房源信息、惡意哄抬房價、捏造和散布房價上漲不實言論等違法違規行為的中介機構及從業人員，將依法依規處理。

“盡管1月出臺了新政，但2月杭州樓市還是再度出現萬人參與1個樓盤搖號的‘萬人搖’現象。”業內人士指出，杭州升級樓市調控政策，與多個新盤扎堆入市有很大關系。

另外，2月27日凌晨，東莞市也發布《關于進一步加強房地產市場調控的通知》，涉及調整商品房限購年限，提高購房首付比例等，升級2020年7月實施的“莞九條”政策。

深圳二手房價格管控效果顯現
“提前到來的樓市‘小陽春’，和部分熱點區域有所抬頭的炒作行為，是本輪樓市調控頻繁加碼的主要原因。”中原地產首席分析師張大偉分析。

根據中原地產研究中心統計，僅2021年前兩個月，全國各地與房地產市場有關的政策和表態就達到87次，囊括北京、上海、深圳、廣州、杭州、東莞等一線城市及熱點城市，目的是為了抑制當下樓市虛火，避免市場短期失控。

記者梳理發現，從內容看，調控政策主要集中于二手房價格管控、房地產中介違規炒作、控制購房杠桿的使用。特別是建立二手房價格信息發布機制，管控二手房價格成為本輪樓市調控的新趨勢，不排除后續其他城市也會跟進類似監管政策。

2月8日，深圳市住房和建設局宣布建立二手住房成交參考價格發布機制，對全市3595個住宅小區制定了二手住房成交參考價。目前，工農中建、招商、平安等銀行的深圳分行陸續明確，將政府發布的二手住房成交參考價格作為按揭貸款的重要參考依據。根據深圳中原地產研究中心的最新數據，2月21日-27日，深圳20個片區的二手房已出現業主報價下跌。

來 源： 北京日報

此前的1月20日，深圳住建局曾經出手，重新細化家庭購房登記資格問題。彼時，深圳住建局發函告知深圳市不動產登記中心：居民家庭購買的商品房，只能登記在具有購房資格的家庭成員名下。1月21日，經濟觀察網曾致電深圳市不動產登記中心，相關人員表示，暫停婚內更名。

時隔半個多月，2月8日，深圳住建局再次向深圳市不動產登記中心復函，里面除了上述提到的“夫妻離婚房產更名”細則之外，還進一步表示，不符合購房條件的離異人士再婚或復婚的，如其再婚或復婚對象有購房資格，可按現有家庭住房套數計算，但購買的商品住房只能登記在其再婚或復婚對象名下。

按照深圳住建局的回復，這是深圳房地產調控政策在操作執行層面的一個細則，已于今年2月8日開始執行。

這幾項調控加碼，歸根結底都統一劍指“假結婚”這個潛規則，深圳的“假結婚”，從“715”新政加碼限購之后衍生而來。據經濟觀察網了解，“715”新政之前，深圳居民家庭夫妻雙方哪怕只有一個人符合購房資格，購買的商品住房可以登記在任意一方名下；“715新政”之后，居民家庭購房只能登記在符合購房條件的一方或雙方名下，不得單獨登記在不符合購房條件的一方名下。

“但‘715’新政提到的這項細則依然有漏洞可鉆，對于資金充足的投資客影響不大。”一位長期與深圳投資客、購房者和一線中介人員打交道的業內人士告訴經濟觀察網，過去半年多時間，不具備條件的投資客購房，除了代持之外，另外一種獲取資格的重要方式就是“假結婚”。要不使用婚內更名方式——憑借“假結婚”聯名購房，一次性支付房款獲取紅本，婚內更名成本不到一百塊錢，此后再離婚。很多投資客在操作完一切流程之后，選擇辦理抵押貸回籠資金；要不就通過離婚析產的途徑，即離婚對婚姻存續期間的共同財產進行分割，從而轉移房屋產權。

而在深圳住建局與深圳市不動產登記中心聯手打上這兩次“補丁”之后，接下來，無論是采取婚內更名，還是離婚析產方式來規避“限購”入市，都完全走不通了。“每圍堵一個漏洞，出資人的風險也就增加一層，多數投資客都不敢繼續往下操作了。”上述長期與深圳投資客、購房者和一線中介人員打交道的業內人士了解到。

事實上，最近一個多月時間，深圳住建局已經多次“出擊”，圍繞火爆的新房與二手房市場，從需求端到供應端都“祭出”不同的調控細則。最新一劑“猛藥“是農歷春節之前4天，深圳住建局對全市3595個二手住房小區限定了一份成交參考價格，隨后，二手房市場進入冷凍周期。

“我們片區春節期間的二手房幾乎是零交易。”深圳Q房網景田北片區董事余志貴對經濟觀察網表示，2月8日之前半個月是深圳二手房業主的返價高峰期。“那個時候，業主的掛牌價相比去年底上漲了10%-15%左右。400萬總價的房源，掛牌價上漲個三四十萬是很正常的事。”同個時間點，余志貴所在片區的每個門店，二手日均帶看量基本都超過10批。

深圳鏈家一名資深中介人員也向經濟觀察網透露，1月份，深圳的二手房成交很活躍。“我個人簽了兩單，都是當天看房隔天簽單。我所在的門店，2月5-7日三天都有客戶準備成交，但2月8日政策出臺之后，一切交易暫停，門店也‘門可羅雀’了。”

按照余志貴最初的預判，今年春節肯定是歷年同期二手房交易最好的一個時間點，他們所有門店都摩拳擦掌準備著。“誰曾想，這個階段，主管部門卻緊急‘踩了剎車’。”余志貴說，二手住房成交參考價格發布機制一出爐，整個二手房市場就停滯了。

2月8日截至大年三十，余志貴所負責片區的門店，基本沒有看房客戶；開工的這兩天，二手房的日帶看量也大幅下降至1-2批。

余志貴說，僅存的只是少數前來咨詢的客戶與業主。客戶關注的主要是房價到底會不會往下跌；業主們關心的則是房源的價格究竟要怎么掛牌，或者要不要繼續掛牌。“執行細則尚未明確落地，大家都處于觀望階段。尤其是業主，報價依然堅挺，他們普遍持一個心態，既然市場不明朗那就拉長賣房的周期，不急于一時降價。”

深圳市房地產中介協會(以下簡稱“深房中協”)新近發布的數據顯示，農歷新年當周(2月8日-2月14日)，深圳二手房網簽1671套，環比下跌30.5%。從日走勢來觀察，2月8日當天網簽量就達到1263套，單日網簽占比高達75.5%。“這可能與當天深圳二手住宅成交參考價政策出臺導致的‘搶閘交易’有關。”深房中協提到。

來 源：經濟觀察網

不過，隨著近期住建部赴上海調研督導房地產市場情況，以及上海先后出臺一系列頗為嚴苛的調控政策后，業內人士認為，預計上海樓市短期交易縮水將是大概率事件。

新政為樓市“降溫”
回看2020年的上海房地產市場，彼時市場曾預測上海樓市會呈現持續走低態勢，然而從實際情況來看，超過了市場預期。

據上海統計局發布的最新數據顯示，2020年上海新建房屋銷售面積1789.16萬平方米，比上年增長5.5%。其中，住宅銷售面積1434.07萬平方米，增長5.9%；與此同時，二手房市場同樣成交火熱。據市房地產交易中心統計，全市存量房網簽面積2495.43萬平方米，比上年增長19.9%。其中，存量住宅網簽面積2246.23萬平方米，增長24.4%。疫情后，積壓的購房需求釋放，存量住宅交易量上升，為近四年最高。

克而瑞研究中心副總經理楊科偉告訴《證券日報》記者，2020年，上海樓市火熱的核心原因主要在于以下四個方面：一是2020年3月份起，上海市全面實施“公民同招”、民辦學校搖號入學。新政之下，優質學區二手房價格跳漲，整體抬升了二手房市場熱度；二是受舊區改造提速影響，創造了大批的增量購房需求，并有強勁購買力支撐；三是基于貨幣政策相對寬松的大環境，市場預期核心城市資產價格還會上漲，由此使得改善性需求持續釋放；四是受新房、二手房價格倒掛影響，“打新”市場持續火爆。

據克而瑞地產研究中心提供的數據顯示，2020年上海新入市項目中，四成以上認籌率超過100%。徐匯、長寧、靜安等核心區域火爆“打新”蔚然成風，七成以上項目認籌率超過100%，匯成南街里中簽率更是低至7.8%。

正是在這樣的背景之下，今年1月21日，上海市住建委等8部門聯合印發《關于促進本市房地產市場平穩健康發展的意見》，從封堵“假離婚”購房漏洞、調整增值稅免征年限、增加土地供應調整供地結構、“無房家庭”家庭優先搖號、加強信貸資金管理等方面升級樓市調控政策。不僅如此，距離新政發布后僅4天，上海又將法拍房納入限購范圍。

對于去年剛取得上海戶口、目前在某通信類央企下屬公司工作的小劉（化名）來說，談及在上海看房的經歷，他表示：“可能是新政出來后滿2年不滿5年的房源減少了挺多，再加上稅費的提高，我看的這片兒區域二手房價格確實不再飛漲了。”他還表示，現在已經能看到新政落地后的效果了。

二手房市場率先調整
事實上，針對此次上海出臺的樓市調控新規，在易德資本投資總監蔣錚鶴看來，從全國范圍內看，都屬于需求端較嚴格的政策。

如新規提出，上海將嚴格執行住房限購政策，夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內購買商品住房的，擁有住房套數按離異前家庭總套數計算；同時，調整增值稅征免年限，將個人對外銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年。

“從內容上看，離異3年內購房按離異前家庭總套數計算、增值稅免征年限由2年升級為5年等舉措，不僅直指近期上海樓市中亂象，更是大大打擊了投資客的炒房熱情。”上海中原地產市場分析師盧文曦告訴《證券日報》記者，如果是投機性質的買房，一般持有年限基本在2年至5年間，而此次上海新政將增值稅免征年限提高至5年，無疑大幅降低了炒房獲利空間，并且在未來的2年至3年中，由于房地產市場的走向仍具有一定不確定性，可以說風險程度也在持續增加，所以此舉對炒房客來說，“殺傷力”頗大。

具體來看，以一套900萬元買進價、1000萬元賣出價，且房屋購買年限已滿兩年、未滿五年的非普通住宅房源進行測算，按照原增值稅的計算方法僅需繳納5萬元增值稅，其獲利空間為95萬元，但按現在新的增值稅計算方法計算，需要繳納的增值稅驟然提高至50萬元，而此時的獲利空間僅剩50萬元。

“5萬元和50萬元是稅費做對比，這就是十倍的差距，這樣意味著投資者炒房的利潤將被抹去大部分，自然極大地降低或者說挫傷了投資者的炒房積極性。”盧文曦稱，從新政落地后的情況來看，相比新房市場稍顯遲滯的反應，上海二手房市場確實已有所降溫。

據上海中原地產提供的數據顯示，上周（1月25日至1月31日），上海二手房新增掛牌量直接跳水，降到1萬套以內，為9543套，環比減少26.7%。要注意的是，以往二手房新增掛牌量的波動僅在上下5%的幅度內震蕩，很少看到諸如上周這般明顯縮水的情況；與此同時，掛牌價格也出現回落，環比下跌約4個百分點。

盧文曦表示，僅從上海房地產市場看，兩周前出現調控政策拐點，上周市場拐點也同步出現，后續可以預期的是，短期上海樓市仍呈現出僵持博弈之勢，疊加即將到來的春節假期影響，市場交易縮水將是大概率事件。整體上看，預計上海樓市新政將持續發揮效應，而市場預計還會有1個月至2個月的消化時間。

小劉也表示：“買房子畢竟是大事，馬虎不得。快過春節了，看著現在的上海樓市價格較之前相比，確實有好一些好轉，所以我還會繼續看房子，但應該要在春節后。現在我的家人也在全力幫忙研究價格問題，希望年后我們有更大的議價空間。”

有銀行稱額度吃緊
值得關注的是，隨著近期上海樓市調控政策的升級，緊隨而至的房貸新規也為上海樓市再束一道“緊箍咒”。

1月29日，上海銀保監局印發《上海銀保監局關于進一步加強個人住房信貸管理工作的通知》，對上海轄內商業銀行就差別化住房信貸政策執行、住房信貸管理等工作提出要求，主要內容包括房地產貸款集中度管理、首付款資金來源和償債能力審核、借款人資格審查和信用管理、個人住房貸款發放管理、信貸資金用途管理、房產中介機構業務合作管理、風險排查等方面。

中原地產首席分析師張大偉在接受《證券日報》記者采訪時表示，本輪上海樓市火熱，除了與“打新”潮、學區房回購潮有關系外，經營性貸款違規流入房地產市場更是不可忽視的重要原因。此次上海出臺信貸監管政策，一方面能為樓市調控提供較為重要的援助力，另一方面也代表著此次上海樓市調控正在明顯增加力度。

“過去，國內房地產按揭貸款主要看購房者提供的收入證明，但坦白講，收入證明造假一直都如頑疾般存在，信貸管控也很難做到真正且完完全全地嚴格。”張大偉認為，如果此次上海在個人住房信貸方面能真正嚴查，預計房地產市場將很快降溫。所以，銀行對此政策的落地執行情況如何，對于后續的上海房地產市場走勢來說，將有重要影響力。

當然，除了銀行“自查”外，受去年年底人民銀行、銀保監會發布的《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》影響，銀行方面確實也在收緊房貸額度。

近日，當記者以購房者身份向上海地區多家股份制銀行貸款部工作人員咨詢房貸問題時，一家規模頗大的股份制銀行工作人員告訴《證券日報》記者，盡管該行首套個人住房貸款利率暫無變動，仍為LPR+60基點，即年利率5.25%，但目前該行已暫停受理個人二手房房貸業務。

據該工作人員透露：“目前我行的房貸額度確實不太夠了，不過到4月份左右，預計這一情況會恢復正常。”

當記者再次致電另一國有股份制銀行時，該行工作人員表示，目前該行仍可受理個人房貸業務，且首套個人房貸利率仍維持不變。但談及具體的放款周期時，該工作人員稱，較之前的時間確實有所延長，而延長的這一部分時間，包括查房、查征信等時間變長，銀行審貸周期變慢，以及在處理二手房個人房貸時，對前一貸款人結貸與當下貸款人放貸交易流程變慢等諸多方面。

58安居客房產研究院分院院長張波認為，銀行通過強化對個人住房貸款的審批，一方面可以從源頭打擊炒房苗頭，封堵非理性購房行為，另一方面，對穩房價也將在側面起到積極的作用。

來 源：證券日報

像小包（化名）這種只有一兩家門店的小中介一樣，在這個冬天里，北京大部分房產中介都選擇了取消或大幅縮小傭金優惠。鏈家連老客戶的9.5折也沒了，我愛我家的門店8折也改成只有買賣同體才能享受傭金優惠，連近年來市場份額不斷下降的麥田傭金折扣也進一步縮小……隨著市場活躍度的提升，一些之前釋放的優惠政策正在被收回。

從1%到1.5%
在小陳（化名）不斷的催促下，弟弟陳生終于趕在2020年12月底前，在老熟人小包（化名）的中介門店，把兒子上學要住的房子落聽了，只不過，中介的傭金費用比小陳（化名）同事12月初買房的時候，多出了好幾萬元。

剛剛過去的近2個月，小陳（化名）發現小包（化名）的傭金從1%、1.35%漲到了1.5%，同時“水漲船高”的還有房子的緊俏度。

“沒辦法，市場確實好，特別是小戶型，搶已經來不及了，需要圍獵。”距離上一次小包（化名）用“圍獵”這個詞，已經過去了將近四年的時間。

小包（化名）的門店屬于小區底商，名義上加盟了一家正在走下坡路的中型中介品牌，實際上，這是家夫妻店。按照小包（化名）的說法，掛個牌子，一個是為了讓生客放心；再一個，就是眼下的市場狀況，兄弟門店能互相幫一把。

小包（化名）對社區“吃”得很透，特別是老人和小區里的大學教授們，誰家有一個老人臥床，誰家兩口子都是大學教授、孩子長期是保姆帶，他都了如指掌，需要的時候搭把手、多關照點。再加上小包（化名）自己的家也在這里，小區里很多人買賣房子都找小包（化名），經常是老太太賣房找小包（化名），也要自己兒女去找小包（化名）買房。

除了街坊鄰居的關系，更重要的是小包（化名）給的傭金常年只有1個點。

1個點是什么概念，按照目前大的中介機構鏈家2.7%的傭金標準，小包（化名）這種海淀知名小區一套兩居室“條件不錯”的房子，大概在1200萬-1300萬元，買賣流程下來，傭金要30多萬元，即便是我愛我家給的熟人折扣8折，整體也要25萬-26萬元，而小包（化名）只收12萬-13萬元。

從去年12月中旬開始，傭金不斷提高，從1%到1.35%，小陳（化名）帶過去的朋友，最后一個買一居室的同事給出了1.5%。那套房子，已經在鏈家帶看了多次，最后卡在了業主要求全款交易，小包（化名）帶著小陳（化名）的同事直接敲門，拍出了全款、不是“連環單”的兩個條件果斷拿下。

一居室“暫無貨源”
“沒辦法，目前小區的一居室除了鏈家手里還有兩套有‘瑕疵’的，其他都賣光了，大家都在搶房子，靠我們一家不行，幾個兄弟店得串，這都是有成本的。”小包（化名）承認，在海淀買一居室的，基本上都是為了孩子，因此也就造成了目前一居室“暫無貨源”。

“五六百萬元的資金，就算是在海淀，不太好的位置、老點的房子也能找個小兩居了。”小陳（化名）弟弟的兒子比她的兒子還要大一歲，讓兩個孩子一起上學，是小陳（化名）媽媽理想的狀態。起初，弟弟想讓小陳（化名）搬到自己住的朝陽區，小陳（化名）果斷拒絕了，用她的話說“住慣了西邊，到哪兒都覺得人多，學校還不行”。

在很多人眼里，小陳（化名）買房是成功的，婚房附近就有一個不錯的小學，加上小區里自帶的幼兒園，基本上12歲之前都不用操心孩子上學問題，這也是該小區目前房子賣得好的原因。

“鏈家在我們小區周圍有3家店、我愛我家有2家，像我們這樣掛牌不掛牌的還有好幾家，能養得了這樣的市場，成交基數可想而知。”小包（化名）如是歸納小區周邊二手房的市場狀況。

與小包（化名）的小中介不同，鏈家、我愛我家等一些頭部機構目前執行著2.7%的中介費用，但一些之前釋放的優惠政策正在被收回，這一切也都源于市場“好轉”的預期。

“目前的市場狀況給了我們極大的信心，與去年同期相比可謂是天壤之別。”北京商報記者同時也走訪了幾家頭部中介機構的門店，中介人員同樣給出了一居室出清緊俏的答案，要么“暫無貨源”，要么可供選擇空間不大。

上述中介人員告訴北京商報記者，受調控政策影響，目前北京二手房價格水平已處于較低值，因此也造成購房者在買房時受此因素影響不大。但總價是至關重要的因素，能不能湊夠首付，決定著該不該有買房的念頭，“一居室的快速出清，代表著市場自我修復已經進入成熟階段，未來具體市場表現不好預判，但開局是喜人的”。

局部“暖冬”
下行的二手房市場遭遇疫情“黑天鵝”，打折讓利是最簡單粗暴的搶奪市場的手段，如今的變化，似乎也預示著市場“暖冬”的苗頭。

對于目前北京二手房市場的表現，地產分析師嚴躍進表示，北京二手房市場回暖，是此前積壓需求的釋放，但這也只是局部表現。放眼全北京二手房市場，自“3·17”調控政策至今，樓市調控仍加碼不斷，因此部分市場回暖源于剛性需求，但大幅度漲價走量并不會出現。除此之外，目前疫情仍帶來諸多不確定性，這方面也會影響到未來購房預期。

北京商報記者注意到，北京執行“3·17”調控政策已將近四年時間，從實施效果來看，二手房價格出現明顯回調。

在疫情影響下，2020年北京二手房市場仍表現出韌性復蘇。貝殼研究院發布的報告顯示，2020年全年北京市二手住宅成交16.9萬套，同比增長16%，成交絕對水平及增幅均是2017年以來最高。全年北京二手住宅成交均價60485元/平方米，同比微跌0.5%，連續三年保持相對平穩態勢。

二手房市場快速復蘇的背后，也源于房貸利率下降帶動市場需求釋放。2020年北京房地產市場的升溫是上半年貨幣寬松政策影響下，房貸利率下調促進自住需求正常釋放所致，到2020年12月北京首、二套主流房貸利率同比均下降15個基點。

盡管北京二手房成交出現回溫跡象，但熱度或在今年2月戛然而止。貝殼研究院發布的報告顯示，2月北京市場面臨較大向下壓力下，熱度難續。1月下旬密集調控出臺及銀行購房信貸環境收緊，即使部分人群“就地過年”，難延續1月高體量成交。2月市場需求降溫，前期上漲較快的城市或區域房價漲幅將收窄。

在剛剛過去的周末，北京市銀保監局發布通知，已會同人民銀行營業管理部、北京市住建委等部門組建聯合工作組，于近日赴銀行機構開展專項核查。對于銀行因經營不審慎、內控管理不到位導致消費貸、經營貸資金違規流入房地產領域等問題，一經查實將依法從嚴從重處理。北京銀保監局還將結合銀行自查及監管核查情況，指導北京市銀行業協會積極行動，對個人和中介的不當和違規行為啟動聯合懲戒機制。

對于這樣的一則消息，無論是小包（化名）在內的一線經紀人，還是貝殼這樣的大機構，都認為2021年將是房地產調控長效機制持續深化的一年，房價及預期的異動將受到更及時、更嚴格的管控，同時宏觀貨幣環境及購房信貸環境邊際收緊可能性較大。與2020年相比，2021年是調控及信貸加壓下房價趨穩的一年。

來 源：北京商報

其中，上海、深圳在售房源量創近兩年新低。

一般而言，二手房市場年末交易翹尾、新增掛牌房源量季節性下降，供求雙方影響下在售房源量持續下降。截至2020年12月末，包括北上廣深等在內的重大18城鏈家二手房在售房源量環比11月末下降4.4%，降幅較上月擴大1.2個百分點，為連續第3個月環比下降。

同比來看，2020年12月末在售房源量較去年同期下降2.5%，降幅較上月擴大2.4個百分點。

截至2020年12月末，15個城市在售房源量環比下降。其中，上海二手房快速交易疊加新增掛牌房源量減少導致在售房源量環比降幅約13%，降幅較大，規模降至2019年1月以來較低水平。

深圳在售房源量環比下降約7%，絕隊量降至2019年以來較低。同比方面，西安、煙臺等城市同比保持增長但增幅均收窄；一線城市中除廣州外，北、上、深在售房源量均同比下降，北京與上海同比降幅擴大，深圳同比降幅收窄。

來 源：北京日報

年末和年初交際，深圳二手房市場依舊熱鬧。深圳市房地產中介協會最新公布的數據顯示，上周深圳二手房網簽4866套（含自助網簽），環比上漲104.8%。數據顯示，2020年12月其他單周的網簽數量都在2000套左右，網簽量突然暴增顯示出二手房購房者正加快購房步伐。深圳房地產中介協會認為，二手房網簽量突然暴增，一方面與年末市場“翹尾”慣性有關，另一方面也與近期調控加碼的傳聞有關。

近段時間以來，深圳市場開始流傳關于調控升級的消息，包括限售時長和契稅稅率的調整，但截至目前并沒有官方的正式消息。深圳市房地產中介協會提醒，購房者切勿輕信未經證實的“傳言”，一切信息應以政府官方公布為準。

深圳市房地產中介協會認為，二手房網簽量大增與近期市場上廣為流傳的調控政策加碼的傳言，以及近期部分熱點樓盤房源報價上漲的傳導效應有很大關系，短期內使得市場氛圍變得緊張與恐慌。但隨著傳聞被“辟謠”以及年末信貸的持續收緊，加之春運返鄉潮的臨近，現階段二手房網簽量的上漲或許只是階段性的行情。

傳言不可輕信，深圳二手房市場出現的一些亂象，相關部門已經采取相應措施。深圳市房地產中介協會還每月定期公布熱點二手房小區的成交價走勢。此前，深圳市司法局就《深圳市房地產市場監管辦法（修訂征求意見稿）》公開征求意見，在二手房交易方面，明確完善房地產市場價格監管機制，并建立存量商品房價格引導制度。

另據深房中協統計到的二手房網簽數據分析，2020年全年深圳二手房網簽（含自助）120295套，與2019年的數據相比高出17.3%。如剔除自助網簽的部分，2020年網簽量更是創下自2016年有統計數據以來的新高。

美聯物業全國研究中心總監何倩茹預計，2021年深圳樓市的政策大致上會維持，但存在微調的可能性，特別是新房市場，而二手房指導價格也有機會出臺，但對市場的影響有限。

來 源：證券時報網