戴德梁行北區研究部主管魏東表示，在新冠肺炎疫情尚未結束前，隨著經濟增長的持續放緩、企業盈利下降和租賃需求疲軟或將拉動寫字樓市場空置率繼續攀升，租金將繼續面臨下行壓力。未來2-3個季度，隨著疫情的消退和更多企業順利的復崗復工，預計寫字樓市場租賃活動將恢復到疫情前水平。

市場租賃需求暫緩
2020年一季度，受新冠肺炎疫情影響，部分企業租戶紛紛暫緩他們的選址和擴張需求，北京全市寫字樓市場租賃活動基本處于停滯狀態。加之經濟的下行壓力使得一些敏感的企業租戶出現了退租、縮減面積等現象。至此，一季度北京全市和五大核心商圈寫字樓市場凈吸納量分別為-36,782平方米和-28,643平方米，北京全市和五大核心商圈市場空置率則繼續小幅上揚，分別為13.8%和8.0%，分別環比上升0.3和0.4個百分點。

租金優惠吸引租戶
由于新冠肺炎疫情消退尚需時日，北京大部分寫字樓業主對此都持觀望態度，并將精力主要放在了疫情的防疫工作上面。此外，業主給予了更為松動的租金價格和采取加大免租力度等優惠條件來吸引企業租戶。至此，一季度北京全市和五大核心商圈寫字樓有效凈租金按建筑面積計算達每月每平方米人民幣377.5元和423.7元，分別環比下降1.3%和1.0%，同比下降5.6%和3.5%。值得一提的是，面對此次疫情，大多數寫字樓業主并未產生過多焦慮，都能積極予以面對。不過，由于大多寫字樓業主之前缺乏防疫防控等方面的相關經驗，隨著樓宇內企業租戶到崗人員的逐漸增多，如何做好安全的防疫工作成為業主們目前要面臨的重要挑戰。

短期承壓下，寫字樓將逐步恢復活力
對此，戴德梁行北區寫字樓部主管廉峰哲總結，受此次疫情影響，醫療健康產業及線上教育、娛樂等科技互聯網產業或將迎來更多發展契機，或將為寫字樓市場帶來新的租賃需求。同時，"新基建"板塊也將給市場帶來新的機遇。未來，樓宇的智能管理、安全管理和綠色健康也將成為提升寫字樓市場競爭力的重要因素，而能夠應對突發公共事件的寫字樓將更加受到企業租戶的信任與青睞。

實體零售遭遇遏制 轉型升級助力市場煥發生機
2020年一季度，北京零售市場優質零售物業總存量為1,412萬平方米，其中購物中心存量達1,219萬平方米，占比達86.3%。

一月下旬開始，受疫情期間防控影響，居民外出減少，購物需求被抑制，購物中心客流量銳減，品牌銷售遇阻，尤其是餐飲及影院等業態，受挫嚴重。北京大部分商場（除餐飲、影院、休閑娛樂等業態外）雖都一直保持正常運營，但營業時間都有不同程度縮短。三月下旬，核心商圈大部分商場都基本恢復運營，除影院、休閑娛樂等業態，其他業態80%以上的店鋪都恢復了正常營業。

疫情期間，實體零售受到重創，消費者對線上購物的依賴度逐漸增加，各購物中心業主及租戶也加大了線上宣傳及服務，推出自營電商平臺，在擴大商場影響力度的同時也緩解疫情帶來的壓力。受疫情影響，北京零售市場的"夜經濟"和"首店經濟"發展將在短期內受到遏制，尤其是"夜經濟"這種主要依賴客流帶動的發展模式幾乎將處于停滯狀態；"首店經濟"的步伐也會因疫情放緩。疫情過后，零售行業將會專注于修煉內功。首店經濟需要更多的政府引導政策支持，餐飲為主的夜經濟會更加規范化。

2019年底，北京市公布了一批將進入升級改造的老舊商業項目，本季度位于長安街的賽特購物中心也宣布進入閉店改造階段，未來將改名為"賽特·碧樂城"，定位高端購物中心。受疫情影響導致人員返工時間推遲，城市更新項目和在建項目進度也相應推遲，2020年整體市場供應節奏也將放緩。由于供應有限，未來北京零售項目仍主要以品牌的升級迭代為主，核心商圈的重點項目一鋪難求的局面還將繼續，且租金仍將保持上升趨勢。此外，隨著通州環球影城的開業及運河商務區的商業項目逐漸建成，區域內人流量也將大幅增加，從而進一步激發通州零售市場活力，商業市場將迎來新的發展機遇。

戴德梁行北區商業地產部主管孟祎對此表示："轉型升級將會是后疫情時代北京商業的關鍵詞，在核心商圈，疫情加速老牌商業的改造與升級，一方面體現為老舊商業物業對于硬件設施的調整與升級，全面提升物業設施設備功能及公共衛生管理，為零售商業空間注入綠色和健康的可持續發展理念；另一方面則體驗為傳統商業項目在定位和商業內容上的升級調整，傳統商業業態，尤其是傳統文娛業態將面臨革新乃至部分淘汰，社交場景下的新業態、新體驗、新服務將成為改造亮點。"

來源：戴德梁行

對此，戴德梁行高級董事，北區估價及顧問服務部主管胡峰先生表示："亞洲房地產投資信托基金（REITs）系列研究報告一直以來深受業內人士關注，戴德梁行十分榮幸連續四年與中國房地產業協會金融分會聯合發布這份研究刊物。截至2020年一季度，戴德梁行已累計參與83單類REITs、CMBS和CMBN的估值及盡調服務，也見證了中國資產證券化市場過去5年的蓬勃發展。2020年市場充滿不確定性，我們將秉承專業態度，繼續致力于為客戶提供更高質量的服務，為中國資產證券化市場樹立更多"標桿"，為行業貢獻一份力量！

亞洲REITs市場整體表現優異
研究報告表明，截至2019年底亞洲市場上活躍的REITs共計178支，總市值達2,924億美元，同比增長約25%，其中日本、新加坡和中國香港三地REITs市值合計占比達93%。

新加坡REITs市場分派收益率為6.2%，比中國香港高出0.6個百分點，而日本REITs市場的分派收益率最低，為4.0%。三地REITs市場的杠桿率均未超過45%，其中日本市場最高，達44%。2019年新加坡和日本REITs市場均實現了10年來最強勁的年度綜合收益，分別為25.3%和25.6%。得益于此，新加坡和日本REITs的市凈率較去年有較大提高。此外，香港REITs市場時隔6年再有房托基金上市，招商局商業房地產投資信托基金于2019年12月在港交所主板掛牌，集資金額逾30億港元。

國內商業不動產證券化市場發展迅猛
年國內商業不動產資產證券化市場延續了前一年快速發展勢頭，共發行81單產品，發行規模達1,550.8億元，產品數量和規模分別環比增長42.1%和36.3%，其中CMBS產品發行46單，發行規模1,035.1億元；類REITs產品發行23單產品，發行規模達393.6億元；CMBN產品發行12單，發行規模122.1億元。截至2019年底，國內商業不動產資產證券化產品已累計發行192單，共計持有底層物業423處，從物業類型上看，已發行產品涉及辦公、零售、綜合體、酒店、公寓、工業物流等資產類型。報告重點對類REITs、CMBS和CMBN產品在2019年的市場變化及亮點進行了分析，同時對截至2019年底已到期產品的處置方式進行了總結。

新加坡和中國香港REITs增持中國內地物業
截至2019年底，新加坡和中國香港共有16支REITs持有中國內地103處商業不動產。2019年，兩地REITs在中國內地不動產交易十分活躍，共收購16處物業，處置3處物業。伴隨著內地消費升級和電商的快速發展，兩地REITs更多關注于內地零售類和工業物流類資產的收購機會。

最后，報告對新加坡唯一專注于數據中心領域的吉寶數據中心房托（Keppel DC REIT）進行了案例分析，旨在為未來中國"新基建"資產證券化的發展提供借鑒意義。

戴德梁行董事，資產證券化業務負責人楊枝先生表示: "2019年國內商業不動產資產證券化市場不但發展迅猛，而且無論從產品結構設計，還是底層資產的多樣性，國內市場不斷推陳出新，進一步接近標準化REITs可持續注入資產的平臺效果。我們希望這份最新的研究報告能為REITs從業人員提供更新、更全面的資訊，也期待通過分析境外數據中心REITs的案例，為中國發展"新基建"資產證券化提供參考。

戴德梁行高級副董事劉慧女士表示："2019年國內商業不動產大宗交易額達人民幣約2,800億元，相信未來商業不動產持有者及REITs投資者也會越來越多元化。商業不動產資產證券化市場中現金流的穩定性和資產價值管理是核心，我們從物業租金收入、收益率、未來增值等角度協助制定資產合格標準，確保首次發行與后續歷次跟蹤評估的銜接性。我們的經營性資產評價體系及資產價值提升方案可使資產實現主動管理，實現資產的保值增值，資產到資本的良性循環。

來源：房訊網