一、南山大廈周邊房價概況

根據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，深圳南山區(qū)的房價整體呈現(xiàn)出較高的水平。2024年南山區(qū)房價排名中，一些高端樓盤如柏悅灣、天源華府、荔源雅苑等名列前茅。這些樓盤不僅在地理位置上占據(jù)優(yōu)勢，而且在配套設施、居住環(huán)境等方面也表現(xiàn)出色。

在南山大廈周邊，房價因地段、樓盤品質(zhì)、配套設施等因素而有所不同。一般來說，靠近地鐵站、商業(yè)中心和優(yōu)質(zhì)學校的樓盤房價相對較高。例如，位于南山蛇口的招商四海臻邸，11月22日開盤，單價8.2萬/㎡起，育才二中書包，在售建面約104-120㎡3-4房。而位于南山科技園的鴻榮源尚璟公館，推出36套一手現(xiàn)房，總價600萬起上車三房，9折出售，單價7.7萬/㎡起。

二、影響房價的因素

（一）地理位置
地理位置是影響房價的重要因素之一。靠近地鐵站、商業(yè)中心和優(yōu)質(zhì)學校的樓盤，因其交通便利、生活配套完善，往往更受購房者青睞。例如，位于南山安托山片區(qū)的深鐵懿府，臨近地鐵7號線深云站，單價9.4萬/㎡起，自帶2萬m2集中式商業(yè)、1所九年一貫制學校、2所幼兒園等完善配套。

（二）樓盤品質(zhì)
樓盤品質(zhì)包括建筑質(zhì)量、戶型設計、小區(qū)環(huán)境等方面。高品質(zhì)的樓盤往往能提供更好的居住體驗，因此房價也相對較高。例如，位于南山蛇口的招商四海臻邸，由知名品牌開發(fā)商打造，戶型設計合理，小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，吸引了眾多購房者。

（三）配套設施
配套設施的完善程度直接影響到居民的生活便利性。優(yōu)質(zhì)的教育、醫(yī)療、商業(yè)等配套設施，能夠提升樓盤的吸引力。例如，位于南山科技園的鴻榮源尚璟公館，周邊有南山區(qū)教育科學研究院同樂實驗學校等優(yōu)質(zhì)教育資源，為購房者提供了良好的教育環(huán)境。

三、房價最好的區(qū)域推薦

（一）深圳灣片區(qū)
深圳灣片區(qū)作為南山區(qū)的高端住宅區(qū)，以其優(yōu)越的地理位置和完善的配套設施，成為眾多購房者的首選。這里的房價普遍較高，但居住環(huán)境和生活品質(zhì)也相對較高。例如，鯨山別墅的房價達到了340425元/㎡，鴻威海怡灣畔花園（別墅）的房價為331373元/㎡。

（二）后海片區(qū)
后海片區(qū)是南山區(qū)的新興商務區(qū)，近年來發(fā)展迅速。這里的房價也相對較高，但隨著區(qū)域的發(fā)展，未來升值潛力巨大。例如，吉祥龍花園的房價為21.1萬元/㎡，環(huán)比上漲了12.8%。

（三）科技園片區(qū)
科技園片區(qū)是南山區(qū)的科技產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，吸引了大量高科技企業(yè)和人才。這里的房價相對適中，但隨著科技產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，未來升值潛力較大。例如，豪園花園的房價為7.4萬元/㎡，環(huán)比上漲18.7%。

四、購房建議
（一）根據(jù)自身需求選擇
購房者應根據(jù)自身的實際需求和經(jīng)濟能力，選擇適合自己的樓盤。如果是投資需求，可以關注那些具有較大升值潛力的區(qū)域；如果是自住需求，可以考慮那些生活配套完善、居住環(huán)境舒適的樓盤。

（二）關注市場動態(tài)
房地產(chǎn)市場變化較快，購房者應密切關注市場動態(tài)，了解最新的房價走勢和政策變化。可以通過關注房地產(chǎn)網(wǎng)站、咨詢專業(yè)人士等方式，獲取最新的市場信息。

（三）實地考察
在購房前，建議購房者進行實地考察，了解樓盤的實際情況。包括小區(qū)環(huán)境、戶型設計、配套設施等方面，確保所購房屋符合自己的需求。

深圳南山大廈周邊的房價因地段、樓盤品質(zhì)、配套設施等因素而有所不同。購房者應根據(jù)自身需求和經(jīng)濟能力，選擇適合自己的樓盤。無論是深圳灣片區(qū)的高端住宅，還是科技園片區(qū)的潛力樓盤，都有其獨特的魅力和價值。

1.深圳CBD地區(qū)寫字樓周邊房價概況

深圳CBD地區(qū)被譽為中國改革開放的窗口，是全國經(jīng)濟最為發(fā)達的地區(qū)之一。這里不僅有眾多國際企業(yè)的總部，還有各類金融機構和高科技公司的辦事處。由于商業(yè)繁榮，寫字樓成為CBD地區(qū)不可或缺的一部分。

近年來，深圳CBD地區(qū)寫字樓周邊房價一直保持相對穩(wěn)定的增長趨勢。由于地理位置的優(yōu)越性，以及不斷涌入的各類企業(yè)，房地產(chǎn)市場一直處于供不應求的狀態(tài)。尤其是CBD核心區(qū)域，高檔寫字樓的需求持續(xù)增加，直接推動了周邊房價的上漲。

2.深圳CBD寫字樓周邊房價的主要影響因素

（1）商業(yè)環(huán)境和交通便利性：深圳CBD地區(qū)的商業(yè)環(huán)境一直是吸引企業(yè)的主要因素之一。高度集中的商業(yè)資源和便利的交通網(wǎng)絡，使得這一區(qū)域成為企業(yè)入駐的首選。這種獨特的商業(yè)生態(tài)直接影響著寫字樓周邊房價的水平。

（2）政策因素：政府出臺的相關政策也對深圳CBD寫字樓周邊房價產(chǎn)生著直接的影響。例如，鼓勵科技創(chuàng)新的政策和支持企業(yè)發(fā)展的政策都能夠帶動企業(yè)在CBD地區(qū)的擴張，進而影響到寫字樓周邊房價。

（3）用地緊缺：CBD地區(qū)的用地本就相對緊缺，再加上政府對土地利用的管理，寫字樓的供應始終難以滿足市場的需求，從而推高了周邊房價。

3.深圳CBD寫字樓周邊房價的投資建議

對于投資者而言，深圳CBD寫字樓周邊房價的動向是一個需要認真關注的因素。以下是一些建議：

（1）深入了解商業(yè)動態(tài)：了解CBD地區(qū)的商業(yè)發(fā)展趨勢，關注核心企業(yè)的進駐情況，對于判斷房價未來走勢具有重要意義。

（2）關注政策變化：定期關注政府出臺的相關政策，了解對企業(yè)和寫字樓市場的影響，能夠幫助投資者更好地制定投資計劃。

（3）謹慎選擇樓盤：在選擇投資項目時，要對樓盤的品牌、建設質(zhì)量、租賃情況等方面進行充分了解。選擇優(yōu)質(zhì)的寫字樓項目，更有可能獲得長期穩(wěn)定的回報。

深圳CBD地區(qū)作為中國經(jīng)濟的引擎，其寫字樓周邊房價的動向直接關系到投資者和企業(yè)的利益。通過深入分析商業(yè)環(huán)境、政策因素和用地狀況等方面的情況，投資者可以更準確地把握市場脈搏，制定出更科學的投資策略。謹慎選擇投資時機和樓盤，將有助于在深圳CBD地區(qū)房地產(chǎn)市場中取得更為可觀的投資回報。

一、小區(qū)類型的分類

1.高檔社區(qū)：

高檔社區(qū)通常位于城市的黃金地段，擁有豪華的建筑、高端的配套設施（如游泳池、健身房、安全系統(tǒng)等）以及優(yōu)美的景觀。這些社區(qū)常常吸引高收入群體和外籍人士入住。

2.中檔社區(qū)：

中檔社區(qū)的特點是價格適中，房屋質(zhì)量普遍較高，但配套設施相對較少。這些社區(qū)吸引著中等收入群體，提供了舒適的居住環(huán)境。

3.經(jīng)濟型社區(qū)：

經(jīng)濟型社區(qū)通常位于城市的郊區(qū)或次中心地帶，房價較低，但基礎設施和社區(qū)服務可能相對簡單。這些社區(qū)主要吸引低收入人群和首次置業(yè)者。

二、小區(qū)類型與房價的關聯(lián)

1.地理位置：

高檔社區(qū)通常位于城市中心或優(yōu)越的地理位置，這些地段的土地成本高，直接影響了房價的水平。中檔社區(qū)和經(jīng)濟型社區(qū)則可能位于地理位置稍次的區(qū)域，因此房價相對較低。

2.配套設施：

高檔社區(qū)通常提供豐富的社區(qū)設施，如游泳池、健身房、花園等，這些設施的維護和管理也需要費用，從而推高了房價。中檔社區(qū)和經(jīng)濟型社區(qū)的設施相對簡單，因此房價較低。

3.人口構成：

不同類型的小區(qū)吸引不同的人群。高檔社區(qū)通常吸引高收入和外籍人士，他們愿意支付更高的房價以獲得更高品質(zhì)的生活。中檔社區(qū)和經(jīng)濟型社區(qū)則主要吸引中低收入人群，房價相對較低。

三、小區(qū)類型與租金的關聯(lián)

1.房屋投資回報率：

高檔社區(qū)的房屋投資回報率通常較低，因為購房成本高、租金相對穩(wěn)定。中檔社區(qū)和經(jīng)濟型社區(qū)的投資回報率可能較高，因為購房成本低，租金相對較高。

2.需求和供應：

高檔社區(qū)的租房需求通常較為穩(wěn)定，但供應有限，因此租金水平相對較高。中檔社區(qū)和經(jīng)濟型社區(qū)的租房需求和供應更加靈活，租金水平受到市場波動的影響較大。

3.居住成本：

高檔社區(qū)的居住成本相對較高，因為租金和生活費用都較高。中檔社區(qū)和經(jīng)濟型社區(qū)的居住成本相對較低，適合那些希望節(jié)省開支的租戶。

小區(qū)類型對房價和租金有著明顯的影響，這是由地理位置、配套設施、人口構成、投資回報率、需求供應等多種因素共同作用的結果。在購房或租房決策時，理解這些關聯(lián)有助于制定合理的預算和選擇適合個人需求的住宅。無論選擇何種類型的小區(qū)，都應該根據(jù)個人情況和偏好做出明智的選擇，以確保在家庭購房或租房過程中取得滿意的結果。

據(jù)悉，本次集中供應的30宗項目共涉及12個區(qū)。位于中心城區(qū)項目15宗，建設用地面積約73公頃，占比約43%，其中朝陽區(qū)10宗，建設用地面積約41公頃；海淀區(qū)2宗，建設用地面積約11公頃；豐臺區(qū)2宗，建設用地面積約17公頃；石景山區(qū)1宗，建設用地面積約4公頃。副中心也有3宗地供應，建設用地面積約27公頃。

值得關注的是，在2021年商品住宅供地工作中，市規(guī)自委聯(lián)合市住建委，會同相關區(qū)政府等單位，建立了“房地聯(lián)動、一地一策”會商機制，一方面精準調(diào)控，降低土地溢價空間；另一方面把穩(wěn)定未來上市房價作為重要政策工具，并將預售環(huán)節(jié)的價格引導前置到土地出讓環(huán)節(jié)。

今年土地供應計劃中明確租賃住房用地供應指標為300公頃，占住宅用地比重由2020年的13%提高到30%。因此，本次集中供應的地塊中在中心城區(qū)、三城一區(qū)范圍或軌道交通站點周邊區(qū)域選取了15宗項目，采用競配建“公共租賃住房”面積交易方式供地，占比達到50%，分別位于朝陽、豐臺、大興、通州、昌平、房山6個區(qū)。

據(jù)悉，今年本市將分三個批次集中供地，后兩批分別將于7月左右和11月左右發(fā)布出讓公告。

房屋銷售指導價格如何測算？ 相關部門組成聯(lián)席會共同研究
本次土地集中供應的一大特點是引入房屋銷售價格引導機制。房屋銷售指導價格如何測算？市住建委相關負責人介紹，指導價格的確定，是根據(jù)地塊所在區(qū)域的土地基準價格，結合區(qū)域近三年在售新建商品住房的平均成交價格以及地塊容積率、周邊配套設施等特征，綜合三方因素進行測算。

“住建、規(guī)自部門、區(qū)政府將組成聯(lián)席會，共同研究每一地塊房屋銷售指導價格，并在公告期對外告知，開發(fā)企業(yè)在土地競買環(huán)節(jié)將提交房屋銷售的價格承諾，作為未來辦理預售的前置條件。”該負責人介紹，開發(fā)企業(yè)簽署價格承諾書，就代表著未來銷售時不能超過承諾的價格上限。相比于此前“限房價、競地價”方式，新的價格引導機制既能更好地穩(wěn)定地價和房價，實現(xiàn)“三穩(wěn)”聯(lián)動，最終讓購房人獲利，又能使開發(fā)企業(yè)有合理的利潤空間，有利于防止因不理性拿地、擠壓建設成本而導致的住房品質(zhì)下降問題。

如何實現(xiàn)“房地聯(lián)動、一地一策”？“工具箱”十余項政策可靈活使用

“房地聯(lián)動、一地一策”會商機制，也是此次土地集中出讓的一大亮點，目的是推動商品住宅用地供應由“價高者得”的單一目標向完善市場、穩(wěn)定房價、保障民生、提升品質(zhì)多目標管理轉變。

實現(xiàn)“房地聯(lián)動、一地一策”，政策“工具箱”里有哪些“法寶”？市住建委相關負責人介紹，“工具箱”中包括各區(qū)嚴控地價成本、控制地塊溢價空間鎖定地價上限、競政府持有產(chǎn)權份額、合理配置戶型結構、配建或代建公租房、建設高品質(zhì)住宅、競自持租賃住房、提高銷售門檻、取消購房人稅收信貸政策優(yōu)惠、設定優(yōu)先購買順序、加強預期管控等十余個政策工具，可根據(jù)地塊具體情況單獨或疊加組合使用。

“這些政策的設定，主要目的還是防炒作、穩(wěn)預期、保剛需。”該負責人舉例，提高銷售門檻是指將辦理預售許可的形象進度要求從完成總層數(shù)的1/2提高到結構封頂或竣工驗收。設定優(yōu)先購買順序和取消購房人稅收信貸政策優(yōu)惠，是指當客戶比超過一定水平時，將考慮采取公正搖號優(yōu)先向無房家庭銷售，或者取消稅收優(yōu)惠等。

“當然，取消購房人稅收信貸政策優(yōu)惠、設定優(yōu)先購買順序等政策工具，是在使用其他政策工具后項目依然存在炒作風險時，根據(jù)情況適時啟用。”

政府持有共有份額的商品房如何交易？購房人取得不動產(chǎn)權證滿5年可轉讓

針對位于朝陽金盞鄉(xiāng)和崔各莊鄉(xiāng)、海淀樹村、副中心0302街區(qū)等6宗區(qū)位條件較好的項目，采取了競報政府持有商品住宅產(chǎn)權份額的交易方式。那么，這類住房能否交易，如何交易？

對于政府持有商品住房共有份額類房屋管理方面，相關部門提出明確要求。購房人購買此類住房，取得不動產(chǎn)權證未滿5年的，不允許轉讓所購房屋產(chǎn)權份額；購房人取得不動產(chǎn)權證滿5年的，可按市場價格轉讓購房人持有的商品住宅產(chǎn)權份額，同時政府持有的商品住宅產(chǎn)權份額一并轉讓，政府按市場價格收回持有份額對應的價款。

二手房交易（含買賣、贈與、司法競拍）購買人須為具備本市商品住房購買資格的家庭，且取得100%產(chǎn)權。購房人產(chǎn)權份額可按普通商品住房辦理繼承，代持機構產(chǎn)權份額不變。二手房再次轉讓，則不需產(chǎn)權證滿5年。購房人可依法將持有的產(chǎn)權份額用于抵押。

購房人持有住房期間，政府讓渡住房全部使用權和出租收益，不參與業(yè)主大會，不承擔物業(yè)管理義務。物業(yè)管理、供暖、專項維修資金等費用由購房人全額承擔。

競、配建公租房給誰？未來主要面向人才定向配租
記者注意到，本次供應的地塊中，有多宗地塊采用了競、配建“公共租賃住房”的方式。這是按照“四個中心”首都城市戰(zhàn)略定位要求，對“三城一區(qū)”和“兩區(qū)”等重點功能區(qū)域范圍內(nèi)新供應地塊，結合分區(qū)規(guī)劃要求，在項目建成后由市、區(qū)住房保障管理部門組織，面向園區(qū)范圍內(nèi)用工單位符合條件的人才定向配租。

值得一提的是，此次公租房競、配建相比原公租房配建政策細化了程序性要求：一是合理布局，競、配建公租房應與地塊其他住房同步設計、集中布局，同面積段套型與地塊其他住房一致；二是嚴格評審，設計方案須經(jīng)專家審查，并與“多規(guī)合一”協(xié)同平臺綜合會商；三是統(tǒng)一物業(yè)，實行統(tǒng)一物業(yè)管理和收費標準，并不得進行任何形式的區(qū)域分割

專家：土地市場進入新“價格指導”時代
中國人民大學副教授張秀智認為，北京此次集中供地，通過穩(wěn)地價、穩(wěn)房價，進一步實現(xiàn)穩(wěn)預期，實現(xiàn)了三者聯(lián)動。北京集中的供應土地，公開土地供應信息，增強了市場主體對土地市場的信心。鑒于地價對房價的影響通常會滯后，可以預期北京未來一段較長時間里房價仍然會穩(wěn)定在一個合理區(qū)間。

“土地市場逐漸進入新‘價格指導’時代。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉談到，本次掛牌的30宗地塊的整體建筑規(guī)模達345萬平方米，相當于2020年全年住宅供應的57%。30宗地塊中，大部分為政府限制“天花板”價格的商品房，在保證市場價格平穩(wěn)的基礎上，有利于建設高品質(zhì)。

企業(yè)：未來多拼產(chǎn)品和服務
北京城建投資發(fā)展股份有限公司李洪兵說，在土地競買前開發(fā)企業(yè)已知曉了銷售價格上限和建設品質(zhì)要求，做到心里有數(shù)，有利于各參與主體形成穩(wěn)定預期，從而穩(wěn)定房價。“地價、房價越穩(wěn)定，企業(yè)更多要拼產(chǎn)品和服務，這對于購房者來說也是一種利好。”

來 源：北京日報

統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-2月，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)投資比2019年同期增長15.7%，兩年平均增長7.6%。其中，住宅投資10387億元，增長41.9%。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，此次投資增速高的主要原因是基數(shù)因素導致數(shù)據(jù)偏高。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙表示，受到行業(yè)環(huán)境好轉影響，新開工及竣工增速明顯上升，帶動了開發(fā)投資的上升。

1-2月，商品房銷售面積17363萬平方米，同比增長105%；商品房銷售額19151億元，同比增長133%。

數(shù)據(jù)顯示，2月，各線城市商品住宅銷售價格環(huán)比漲幅有升有降，一線城市二手房價格領漲。2月，北上廣深新建商品住宅售價分別環(huán)比上漲0.7%、0.5%、0.9%和0.1%，二手住宅銷售價格分別環(huán)比上漲1.2%、1.3%、1.0%和0.9%。

王小嬙認為，隨著疫情的負面影響逐漸褪去，2020年積累的購房需求逐步釋放。同時，海外購房需求回流以及抵押貸等金融杠桿也催生了市場的熱度。

易居研究院監(jiān)測的40城新建商品住宅成交數(shù)據(jù)顯示，1-2月，一線城市成交同比大增2.5倍，明顯高于二三四線城市。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員沈昕認為，在貨幣政策常態(tài)化、“三道紅線”試點擴圍、銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款集中度管理制度建立,以及重點城市集中供地制度出臺的情況下，預計2021年房地產(chǎn)市場還是以平穩(wěn)健康發(fā)展為主。從3月份開始，隨著去年同期基數(shù)的提高，預計房地產(chǎn)業(yè)各項指標增速將逐漸回落。

來 源：經(jīng)濟參考報

為了抑制樓市“虛火”，2021年開年兩個月，全國各地已密集出臺一輪房地產(chǎn)相關政策。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，截至2月底，今年以來各地與房地產(chǎn)市場有關的樓市調(diào)控次數(shù)已高達87次，囊括了北京、上海、深圳、廣州、杭州、東莞等一線城市及熱點城市。此外，這也是繼去年7、8月后的新一輪樓市調(diào)控。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，上一輪調(diào)控總體以調(diào)控市場需求為主，比如提高購房門檻，堵假離婚的漏洞，限制購買數(shù)量等。而這一輪調(diào)控則主要集中在降低樓市杠桿之上，比如限制貸款額度、提高利息、清查違規(guī)資金進入樓市等。此外，調(diào)控的目光也投向二手房市場。

控制杠桿
2月8日，深圳住建局發(fā)布《關于建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制的通知》，隨著第一期參考價格目錄的發(fā)布，3595個小區(qū)被逐一“標價”。記者近日采訪發(fā)現(xiàn)，目前深圳各大型銀行紛紛表示將參考二手住房成交參考價格，合理發(fā)放二手住房貸款。與此同時，多家銀行的個貸經(jīng)理還表示，經(jīng)營貸的評估標準也將參考二手住房成交參考價格。

如果銀行強力執(zhí)行二手住房成交參考價格，購房者購買深圳絕大部分房產(chǎn)的首付比例將有所提高，投資客想從銀行套出抵押貸等貸款也會難上加難，從而達到控制杠桿的效果。

深圳樓市的火熱早已傳導至臨深片區(qū)，這當中最為明顯的當屬東莞樓市。就在2月27日凌晨，東莞也再次加碼樓市調(diào)控，其中包括了影響力較大的首付比例調(diào)整、升級非本市戶籍居民家庭的限購條件等，也是在一定程度上控制杠桿。

3月3日，杭州市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展領導小組辦公室發(fā)布《關于進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》，從加強司法拍賣住房限購等四方面進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，堵住投資客入場的路徑。《通知》還要求嚴格防范經(jīng)營貸、消費貸違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。嚴禁發(fā)放用于購房首付款或償還首付款借貸資金的個人經(jīng)營性貸款和消費貸款，嚴格個人經(jīng)營貸和消費貸真實性審查，加強貸后資金管理。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，杭州的新調(diào)控措施學習深圳、上海、北京的做法，全面圍堵經(jīng)營貸、消費貸違規(guī)進入樓市。值得注意的是，春節(jié)前后北京、上海、深圳、廣東銀監(jiān)部門相繼表態(tài)，全面打擊資金借助經(jīng)營貸、消費貸的幌子，披著實體的外衣違規(guī)進入樓市，逃避限貸政策。

二手房成新重點
除了控制杠桿，二手房市場成為各個城市關注的焦點。可以看出，對于二手房市場而言，過去監(jiān)管較少，而現(xiàn)在監(jiān)管陸續(xù)增加。

深圳推出二手住房成交參考價格之后，市場效果立竿見影，不僅二手房網(wǎng)簽量大降，整個市場都陷入觀望和博弈狀態(tài)。無錫近日發(fā)布了《關于規(guī)范我市二手房交易秩序的通知》，提出要開展房地產(chǎn)市場秩序整頓工作。規(guī)范二手房信息發(fā)布行為，建立二手住房價格信息發(fā)布機制。其中提到，房屋交易管理部門應加強對中介機構及時、準確報送二手住房掛牌和成交數(shù)據(jù)等相關信息的指導，加強對熱點片區(qū)、熱點樓盤成交信息收集分析，及時公開參考成交價格區(qū)間，曝光典型炒作案例。杭州的調(diào)控措施也提出，嚴厲打擊房地產(chǎn)中介機構違法違規(guī)行為，中介機構不得受理并對外發(fā)布掛牌價格明顯高于合理成交價格的房屋信息。此外，嚴格規(guī)范房地產(chǎn)市場信息發(fā)布，要求各網(wǎng)絡平臺賬號及網(wǎng)絡群要嚴格遵守相關法律法規(guī)和管理規(guī)定，進一步規(guī)范信息發(fā)布行為。

2月27日，東莞市也發(fā)布《關于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》，明確進一步完善二手住房網(wǎng)簽交易價格發(fā)布機制。就在3月3日，上海市發(fā)布《關于進一步加強本市房地產(chǎn)市場管理的通知》。《通知》指出，要求持續(xù)整頓規(guī)范房地產(chǎn)中介經(jīng)營行為，嚴肅查處誘導虛高價格掛牌、哄抬房價、借機炒作、擾亂市場等行為。

“這說明當前在管控房地產(chǎn)方面，各城市越來越細致。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，對二手房價格發(fā)布的規(guī)范，有助于穩(wěn)定二手房市場，不排除后續(xù)其他城市也會跟進類似的監(jiān)管政策。此外，在一些市場人士看來，控制杠桿僅僅控制銀行的投放，可能難以控制住，但如果把評估模式改變，評估的依據(jù)也改變，那銀行就沒辦法了，這也是長效機制。

那么，二手房參考價等政策嚴格執(zhí)行后，有沒有可能引發(fā)銀行壞賬？李宇嘉認為，“不會大規(guī)模引發(fā)，只要房價不會明顯下跌就行，即便是2008年銀行也沒有因為地產(chǎn)而引發(fā)壞賬。當然，房價不漲了或者漲幅不大了，前期加杠桿的投資客或許會出現(xiàn)問題，但會有司法拍賣來解決，所以問題不大。以深圳市場為例，現(xiàn)在來看按揭、經(jīng)營貸全面執(zhí)行參考價，降杠桿已經(jīng)開啟，只要杠桿控制住，深圳房價就會穩(wěn)定下來。”

來 源：證券時報

各線城市商品住宅銷售價格環(huán)比漲幅有所擴大
據(jù)測算，1月份，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.6%，漲幅比上月擴大0.3個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.5%、0.6%、1.0%和0.3%。二手住宅銷售價格環(huán)比上漲1.3%，漲幅比上月擴大0.7個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.9%、1.3%、1.4%和1.7%。31個二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比均上漲0.4%，漲幅比上月均擴大0.3個百分點。35個三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比分別上漲0.2%和0.3%，漲幅比上月均擴大0.1個百分點。

各線城市商品住宅銷售價格同比漲幅有擴有落
據(jù)測算，1月份，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲4.2%和9.6%，漲幅比上月分別擴大0.3和1.0個百分點。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲4.1%和2.5%，漲幅比上月分別擴大0.1和0.3個百分點。三線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲3.3%，漲幅比上月回落0.2個百分點；二手住宅銷售價格同比上漲1.5%，漲幅比上月擴大0.1個百分點。

來 源：經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)

報告稱，房價收入比是指家庭住房總價與居民家庭可支配收入的比值，即新建商品住宅成交均價乘以城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積，再除以城鎮(zhèn)居民人均可支配收入。根據(jù)中國的實際情況，易居研究院將全國房價收入比保持在7.0-7.5以內(nèi)視為合理區(qū)間，低于7.0視為偏低區(qū)間，高于7.5視為偏高區(qū)間。

報告稱，2020年，全國商品住宅成交均價9980元人民幣/平方米，城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積將達到40.5平方米左右，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入43834元，依據(jù)上述公式，2020年全國商品住宅房價收入比為9.2，相比2019年的8.7小幅上升。從房價收入比的絕對水平看，仍處于偏高區(qū)間，創(chuàng)20年來新高。

對于房價收入比上升的原因，報告分析，2020年房價漲幅相比前兩年雖有所收窄，但整體漲幅仍較大；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增速出現(xiàn)較大幅度下滑，收入增速小于房價漲幅；中國人均住房面積在不斷增加，按前幾年的增速來看，2020年城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積將達到40.5平方米左右。

報告預測，在房價漲幅收窄而收入增速擴大的情況下，2021年房價收入比有望小幅回落至9左右。報告進一步分析，2021年全國大部分城市房市將繼續(xù)降溫，成交均價漲幅將繼續(xù)收窄；與具體城市不同，全國房價具有很強的黏性，易漲難跌，預計在國內(nèi)國際局勢不發(fā)生大變化的情況下，2021年全年仍將呈現(xiàn)上漲態(tài)勢；由于價格變化滯后于成交量，2018年以來全國商品住宅銷售面積增速相比前幾年明顯收窄，市場已處于相對穩(wěn)定態(tài)勢，預計2021年樓市將出現(xiàn)成交量微跌、成交均價小漲的平穩(wěn)狀態(tài)。

易居研究院副院長楊紅旭表示，在2020年房價收入比再創(chuàng)歷史新高，以及2021年仍屬偏高的情況下，全國尤其是熱點區(qū)域的房地產(chǎn)調(diào)控仍不宜放松，熱點城市還應繼續(xù)嚴控房價漲幅。

來 源：中新經(jīng)緯APP

在70個大中城市中，深圳、寧波等長三角、珠三角的城市上漲明顯，同時也有26個城市跌回疫情之前，尤其是黃河流域、華北、黑龍江的城市房價下跌較為集中。

從樓市停擺到谷底反彈
在2020年初新冠疫情爆發(fā)后，防治疫情是頭等大事，樓市也短暫進入到停擺狀態(tài)，各地房管局、房協(xié)緊急下發(fā)通知，停止開放商品房售樓部。往年較火的返鄉(xiāng)置業(yè)不復存在，這對中小城市樓市的影響較大。

進入到2020年2月中下旬后，新冠肺炎疫情之下，包括江西撫州、江蘇南通、廣西欽州等城市紛紛出臺政策，為房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展提供保障。據(jù)不完全統(tǒng)計，疫情發(fā)生后，到2月底，全國有超過50個城市發(fā)布了不同程度的房地產(chǎn)穩(wěn)定政策，其中主要以扶持企業(yè)發(fā)展、減少企業(yè)資金壓力、延緩公積金月供為主。

在這個階段，一二線城市主要是扶持紓困房地產(chǎn)企業(yè)、針對企業(yè)資金鏈等出臺舉措，而在三四線城市，則是直接刺激需求端，包括信貸政策、降低首付等舉措。

到3月中下旬后，隨著經(jīng)濟社會秩序進一步恢復，因疫情積壓的住房需求逐漸得到釋放。4月平均銷售面積已經(jīng)超過了上一年同期的80%-90%，其中長三角區(qū)域的上海、南京、杭州、合肥表現(xiàn)搶眼，粵港澳大灣區(qū)的部分城市和地區(qū)也開始出現(xiàn)明顯升溫跡象。

大學畢業(yè)后留在廣州工作的蔡小姐，2020年4月入手了廣州海珠區(qū)一套二手房，“當時我感覺整個城市的市場熱起來了，成交量上來，價格也可能會上漲，所以趕緊入手。后面看來，剛好買在了谷底，后來很快反彈了。”蔡小姐對第一財經(jīng)表示。

進入下半年，在部分城市樓市熱度高、房價上漲明顯、出現(xiàn)了炒作氛圍的情況下，為了保持樓市平穩(wěn)健康發(fā)展，在7、8月，包括杭州、無錫、東莞、寧波、深圳、南京等多個城市紛紛出臺約束性調(diào)控政策。9月，常州、成都、沈陽等熱點城市也出臺了樓市收緊政策。

深圳漲幅第一，寧波第二
從不同區(qū)域來看，疫情之后，樓市的一大特征是區(qū)域之間的分化十分明顯。

國家統(tǒng)計局近日公布的2020年12月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示，一年來，70個大中城市中，有43個城市二手房上漲，1個持平，26個城市出現(xiàn)下跌。上漲前十名的城市分別是深圳、寧波、徐州、銀川、唐山、成都、西寧、沈陽、廣州、無錫。

其中，深圳漲幅最高，一年來漲幅高達14.1%，在各大城市中遙遙領先。根據(jù)中國城市房價平臺數(shù)據(jù)，2020年12月，深圳二手房平均單價已經(jīng)達到了每平方米87957元，大幅領先于京滬，是北京的1.36倍，是上海的1.5倍，是廣州的2.2倍。

深圳房價高，一方面是年輕人多，資金比較集聚，新興產(chǎn)業(yè)發(fā)達。旺盛的需求之下，住宅用地卻長期供應不足。

另一方面，深圳樓市的融資十分方便。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析，除了銀行以外，深圳有各種小貸公司、私募機構、房屋管家公司等機構，都在給深圳的樓市提供“炮彈”，深圳房地產(chǎn)的融資特別方便。

頻頻因“高房價”被推上熱搜的深圳，從供給端和分配端雙管齊下，加強對樓市的調(diào)控。2020年7月15日，深圳住建局等部門聯(lián)合發(fā)布《關于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，《通知》主要核心內(nèi)容涉及購房資格、首付比例、豪宅線、免轉讓增值稅“二年變五年”等六大方面。

在供應端，深圳加大了供應力度。1月11日晚間，深圳市住建局發(fā)布《深圳2020年度房地產(chǎn)管理工作數(shù)據(jù)盤點》稱，2020年深圳市進一步加大商品住房建設力度，共完成新開工商品住房建筑面積1236萬平方米，為歷年之最，同比增長160%。

深圳之后，寧波、徐州、銀川同比漲幅都達到了8.5%，并列第二位。唐山和成都漲幅都超過8%。總體來看，相比黃河流域、華北、黑龍江等地，長三角、珠三角的樓市熱度更高。

標準排名城市研究院院長謝良兵對第一財經(jīng)記者分析，區(qū)域樓市的分化主要原因在于近年來區(qū)域經(jīng)濟的分化。其中，南方城市近年大力發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)結構不斷優(yōu)化，人口流入較多，即便是遇到疫情，受影響后也能較快反彈。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波對第一財經(jīng)分析，樓市維持南熱北冷的態(tài)勢，南部特別是長三角、大灣區(qū)熱度的提升，帶動了城市群內(nèi)房價上漲的壓力；而北部城市開始出現(xiàn)了房價探底的態(tài)勢。

26個城市跌回一年前，牡丹江跌去一成
相比之下，有26個城市二手房價格低于一年前，既有牡丹江、南充這樣的三四線城市，也有天津、鄭州、濟南、貴陽、青島這樣的直轄市、省會城市和計劃單列市。這些城市中，來自黃河流域、華北、東北的城市較多。尤其是，北方地區(qū)的不少城市由于產(chǎn)業(yè)以重化工業(yè)為主，新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展不足，加上供應量較大，市場相對低迷。

這其中，牡丹江、南充、天津、鄭州、貴陽、北海、瀘州、太原、哈爾濱、濟南跌幅位居前十位。

其中，牡丹江跌幅最大，相比一年前，已經(jīng)跌去了10%。相比五年前，下跌了1.6%。也是70個城市中，唯一一個房價跌回五年前的城市。

影響房地產(chǎn)發(fā)展的中長期因素包括經(jīng)濟增長、人口遷移等。貝殼研究院高級分析師閆金強對第一財經(jīng)分析，牡丹江經(jīng)濟欠發(fā)達，2019年全市地區(qū)生產(chǎn)總值825億元，人均約為3.28萬。同時，人口流失明顯。截止2019年末，全市戶籍人口250.4萬人，近年來一直處于減少的態(tài)勢，持續(xù)的人口流失導致需求進一步下降。

2020年7月黑龍江省統(tǒng)計局發(fā)布的《牡丹江市人口發(fā)展現(xiàn)狀分析報告》顯示，由于牡丹江市經(jīng)濟欠發(fā)達、經(jīng)濟總量小、產(chǎn)業(yè)結構不盡合理、城市化水平不高，缺少能牽動全市經(jīng)濟發(fā)展的大項目，導致在報酬、福利、待遇等方面缺少吸引力，加劇了人口外流尤其是青壯年人口外流。其中“90后”“00后”成為流出人口的主力軍，比重達27.1%。

牡丹江之外，黃河流域、華北區(qū)域的不少中心城市如天津、鄭州、太原、濟南、青島、石家莊等也下跌明顯。

張波對第一財經(jīng)分析，鄭州、濟南、青島等城市由于前期土地出讓量大，導致市場明顯處于供過于求的局面，在此情況下房價出現(xiàn)下行趨勢。張波預計，2021年南熱北冷的走勢會有所緩解，樓市熱度會逐漸恢復理性。北方部分城市，比如天津、山東青島及濟南，甚至東北部分二線城市，在2021年第一季度有可能迎來市場復蘇。

實際上，即使在某個局部區(qū)域，區(qū)域內(nèi)不同城市也明顯分化。以第一經(jīng)濟大省廣東為例，珠三角的深圳、廣州、東莞、惠州等地上漲明顯，而處于粵東西北的湛江和韶關則低于一年前。在西部第一經(jīng)濟大省四川，省會成都漲幅位居第六，但省內(nèi)的南充和瀘州位居跌幅榜前十。

閆金強分析，目前樓市消費者主體正從剛需轉為改善性需求，消費者的居住觀念正從“居者有其屋”向“居者優(yōu)其屋”轉化。體現(xiàn)在城市間，住房需求正從三四線城市向教育、醫(yī)療、交通等配套條件更完善的一二線城市集中。

閆金強說，2019年末，我國常住人口城鎮(zhèn)化率首次超過60%，但仍低于發(fā)達國家80%的平均水平，伴隨著城鎮(zhèn)化的持續(xù)推進，核心城市的住房需求依舊較大。同時，資金的資產(chǎn)配置需求也會促使資金向市場預期較好、供需相對緊張的城市流入。

來源：第一財經(jīng)

研究院表示，即將過去的2020年，二手房市場底部升溫。據(jù)測算，國內(nèi)二手房交易金額達7.3萬億元，比去年增長8.1%，創(chuàng)2015年以來較大值。盡管總量創(chuàng)新高，但區(qū)域分化、產(chǎn)品分化非常明顯。

二手房交易GMV榜單中，一線四城及強二線如南京、杭州、天津、成都及武漢等城憑借規(guī)模優(yōu)勢及價格優(yōu)勢躋身前十。與去年比，上海依舊居于榜首，GMV突破萬億。一線四城排位不變，蟬聯(lián)前四。杭州、成都憑借規(guī)模增長擠進前10，而蘇州、重慶掉出榜單。

交易GMV增速榜單中，2020年杭州二手房交易體量的明顯增長，推動交易GMV增幅高居榜首，西安、南京分列第二、第三位。榜單中城市主要分布在長江中下游、珠三角區(qū)域，西安是上榜的北方城市，展現(xiàn)了全年二手房市場“南強北弱”的特征。

交易量榜單中，上海以29.1萬套的優(yōu)勢居于榜首，比排在第二位的北京高出76%。前十的城市中，深圳及合肥兩城憑借交易量的增長擠進榜單，沈陽、蘇州兩城掉出榜單。前十的城市交易總量占國內(nèi)交易量的三分之一。

交易量增幅榜單中，杭州以45%的增速居于榜首，西安、成都分列第二、第三位。與GMV漲幅榜單類似，上榜城市主要是長江中下游及珠三角城市，北方上榜城市增加一個青島，青島全市二手房交易量在經(jīng)歷連續(xù)兩年下滑后迎來反彈。

市場結構榜單中，北京依舊是國內(nèi)存量化程度很深的城市，二手房交易占比達72%，深圳、廈門分別以69.7%和66.7%的水平居于其后。值得注意的是，2020年重大城市二手房市場的修復力度普遍好于新房，二手房交易占比普遍提升，如北京及深圳提升約6.5個百分點，廣州提升5.5個點，上海提升近3個百分點。

房價榜單中，深圳二手房價自2019年9月超過北京成為內(nèi)地前位，今年繼續(xù)保持前位。研究院認為，未來中短期內(nèi)，深圳市場受供需矛盾剛性約束，預計還將保持前位，杭州房價超越廣州也成常態(tài)。從區(qū)域分布看，前十城主要分布在長三角、珠三角及京津冀三大核心城市群。

房價跌幅榜單中，廊坊以8.4%的跌幅居于榜首，廊坊房價仍未走出2017年以來的下跌通道，今年疫情之下，房價跌幅同比擴大。山東省頭部城市青島、濟南房價跌幅分列榜單第二、第三位。房價下跌的以北方城市為主，前十中占據(jù)8席。研究院指出，總體上，房價跌幅與城市發(fā)展基本面及人口吸引力負相關。

根據(jù)榜單，二手房的房東調(diào)價行為中的漲價占比代表房東對房價的預期。2020年房東預期較強的十大城市榜單中，珠三角東莞、深圳及惠州占據(jù)榜單前三，深莞惠區(qū)域市場預期強，長三角區(qū)域城市市場預期也普遍較高。

此外，二手房源的交易周期代表市場的活躍程度，也代表了房屋的流通性。2020年交易周期很長的十大城市榜單中，中山二手房房源平均交易周期逼近200天，位于榜單首位；鄭州與煙臺并列第二，平均交易周期均為166天；青島緊隨其后，為165天。榜單顯示，上榜城市房源平均交易周期均在5個月以上，石家莊平均交易周期較短，為154天。

來 源：中新經(jīng)緯