1.生產制造區

生產制造區是經濟產業園區的核心構成部分，主要容納各類制造業企業。這類區域內的建筑多為標準化廠房、裝配車間及研發中心。標準化廠房通常配備有高架起重機、大型貨梯和寬敞的裝卸平臺，以滿足不同生產流程的需求。裝配車間則強調靈活布局，便于生產線的調整和擴展。隨著智能制造的興起，越來越多的園區內還設置了智能工廠或數字化車間，這些場所集成了自動化設備、物聯網技術和智能管理系統，提升了生產效率和產品質量。

2.研發辦公區

研發辦公區是創新活動的集中地，旨在為企業研發團隊提供優良的工作環境。這些建筑通常包括科研樓、實驗室、創意工作室以及開放式辦公空間。設計上注重采光、通風，采用環保材料，營造有利于創新思維的氛圍。實驗室裝備先進，滿足高新技術研發的高標準需求，同時確保實驗安全。開放式辦公空間鼓勵跨部門交流，促進知識共享，加速創新成果轉化。

3.商務服務配套區

為了滿足園區內企業的日常運營需求，商務服務配套區提供了多樣化的服務設施。這包括行政服務中心、會議中心、商務酒店、銀行、法律及財務咨詢機構等。行政服務中心是企業與政府溝通的橋梁，提供一站式政務服務。會議中心則配備了現代化的會議設施，適合舉辦各種規模的商務會議、展覽和培訓活動。商務酒店為來訪客戶和商務人士提供住宿服務，提升園區的接待能力。

4.物流倉儲區

高效的物流倉儲系統是保證產業園區供應鏈順暢的關鍵。這類區域包括倉庫、分揀中心、冷鏈物流設施及貨物裝卸區。現代化的倉庫采用自動化立體貨架、自動引導車（AGV）等技術，大幅提高存儲和搬運效率。冷鏈物流設施則專為食品、醫藥等對溫控有嚴格要求的產品設計，確保產品在儲存和運輸過程中的品質安全。

5.生活服務設施

為吸引人才并提升園區居民的生活質量，經濟產業園區還會規劃生活服務設施，如員工宿舍、餐飲娛樂中心、體育健身設施、學校及醫療機構。員工宿舍往往配備基本生活設施，為外來員工提供便利的居住條件。餐飲娛樂中心則豐富了園區人員的休閑選擇，增強了園區的凝聚力。教育和醫療資源的引入，解決了入駐企業員工及其家庭的后顧之憂，促進了園區的可持續發展。

綜上所述，經濟產業園區的建筑類型涵蓋了生產制造、研發辦公、商務服務、物流倉儲及生活服務等多個方面，每種類型的建筑都服務于園區特定的功能需求，共同構成了一個功能齊全、高效協同的經濟生態系統。通過精心規劃與設計，這些園區不僅提升了企業的運營效率，還促進了區域經濟的繁榮和社會的全面發展。未來，隨著科技的進步和產業的轉型升級，經濟產業園區的建筑類型和功能布局還將不斷進化，以適應新的發展需求。

一、地理位置的重要性寫字樓的地理位置是決定其等級的關鍵因素之一。位于繁華商業區、交通便利的寫字樓往往更具吸引力。因此，在選擇寫字樓的地理位置時，需要考慮到周邊的交通網絡、商業環境以及配套設施的完善程度。只有選址得當，才能為寫字樓的華麗轉身奠定基礎。

二、外觀與建筑設計的獨特性寫字樓的外觀和建筑設計是其形象的重要組成部分。如果只是普通的大樓外觀，很難吸引人們的注意。因此，注重外觀的獨特性和藝術感是實現華麗轉身的關鍵。可以通過采用現代、創新的建筑設計風格，融入藝術元素，以及運用高質量的建筑材料來提升外觀的吸引力。這樣一來，寫字樓將煥發出與眾不同的魅力，提高其等級。

三、環境與綠化的舒適性舒適的環境和綠化對于寫字樓的等級提升至關重要。一個優質的寫字樓應該給人一種舒適宜人的感覺，讓人們能夠在愉悅的環境中工作。因此，在寫字樓周邊進行綠化和景觀規劃是必不可少的。可以通過種植花草樹木，建造休閑區和步行道等方式，打造一個生態友好的工作環境。這不僅能提高寫字樓的品質，還能為租戶提供愉悅的工作體驗。

四、設施與服務的完善程度寫字樓的設施和服務對于其等級提升同樣至關重要。一流的設施包括高速電梯、中央空調、靈活的空間布局等，能夠為租戶提供便利和舒適的工作條件。此外，完善的服務也是寫字樓等級提升的重要因素之一。如建立專業的物業管理團隊，提供安全、高效的物業管理服務，以及積極響應租戶需求，解決問題等。這些都能提升寫字樓的品質和形象，實現華麗轉身。

五、可持續發展的考慮現代社會對可持續發展的要求越來越高，寫字樓也不例外。可持續發展包括節能減排、環保材料的應用、智能化管理等。在寫字樓的設計和運營中，應該注重節能、環保和資源的合理利用，以及運用智能科技提高寫字樓的管理效率。這不僅有助于降低運營成本，還能提升寫字樓的形象，實現從平凡到卓越的華麗轉身。

綜上所述，要實現寫字樓等級的華麗轉身，地理位置的選擇、外觀與建筑設計的獨特性、環境與綠化的舒適性、設施與服務的完善程度，以及可持續發展的考慮都是非常重要的。只有在這些方面做出突出的努力，才能使寫字樓從平凡中脫穎而出，成為卓越的標志。唯有如此，寫字樓才能實現華麗的轉身，煥發出新的活力與魅力，為城市增添亮麗的風景。

一、產權性質

經濟適用房是指由政府或開發商建設，在一定條件下向符合購房資格的家庭銷售的住房。產權歸購房家庭所有，但在一定年限內有限制轉讓的規定。通常情況下，經濟適用房產權的年限為20年或更長，過期后可以轉為商品房的產權。而商品房則是指由開發商按市場價格自主開發和銷售的住房，產權可以自由轉讓。

二、售價

經濟適用房的售價相對較低，通常明顯低于市場價格。政府會對購買經濟適用房的家庭進行一定程度的補貼或優惠，以降低他們的購房成本。這是為了解決低收入群體的住房問題，使他們能夠購買到價格相對較為合理的住房。相比之下，商品房的售價完全由市場供需決定，價格較高。

三、購買資格

購買經濟適用房需要滿足一定的購房資格條件，通常是限制家庭收入和家庭成員的人數。政府會根據當地的經濟狀況和政策規定相應的購房資格條件。而購買商品房則沒有嚴格的限制條件，任何符合法律法規的人都可以購買。

四、政府補貼

購買經濟適用房的家庭可以享受政府的一定補貼或優惠政策。這些補貼可以是直接的購房補貼，也可以是貸款利率的優惠等。這些政府補貼的目的是為了幫助低收入家庭解決住房問題，提高他們的居住條件。而購買商品房則沒有政府補貼。

五、建設規模和地理位置

由于經濟適用房的目標是為了解決低收入家庭的住房問題，因此經濟適用房的建設規模通常較大，可以容納更多的家庭。而商品房則根據市場需求進行建設，規模較小。此外，經濟適用房的地理位置通常在城市的邊緣區域或次中心地區，而商品房的地理位置則更多選擇在城市中心或繁華地段。

六、限售和轉讓

經濟適用房在一定年限內有限制轉讓的規定。購買經濟適用房的家庭在一定年限內不得將房屋轉讓給非符合購房資格的家庭，需要經過相關部門的審核才能進行轉讓。過期后，經濟適用房的產權可以轉為商品房的產權，可以自由轉讓。而商品房的產權可以在任何時間內自由轉讓。

七、住房管理

經濟適用房通常由政府或相關管理部門進行管理，執行相關政策和規定，對購房家庭進行管理和監督。政府會對購房家庭的居住情況、收入狀況等進行定期核查。而商品房的管理則主要由業主或物業管理公司負責，相對獨立。

綜上所述，經濟適用房和商品房在產權性質、售價、購買資格、政府補貼、建設規模和地理位置、限售和轉讓以及住房管理等方面存在明顯的區別。經濟適用房主要是為了解決低收入家庭的住房問題，政府通過補貼和限制條件等手段提供給低收入家庭購買的住房。而商品房則是根據市場需求和價格形成的自由交易的住房，沒有嚴格的限制條件和政府補貼。這兩種類型的住房在滿足不同人群的住房需求方面起到了不同的作用。

1.建筑設計和外觀：超甲級商務樓宇的建筑設計具有獨特性和創新性。外觀要時尚、現代，并且符合可持續發展原則。它可能采用高科技建筑材料和技術，具有出色的空間規劃和人性化設計。

2.建筑質量和結構：超甲級商務樓宇具有卓越的建筑質量和結構強度。它們經過精心設計和施工，確保了安全性、穩定性和可靠性。建筑材料和構件必須符合高標準，并經過嚴格的質量控制。

3.功能性和靈活性：超甲級商務樓宇需要提供多功能的辦公空間。樓宇內部設計合理，能夠滿足不同租戶的需求。辦公室、會議室、休息區、餐飲區、健身設施等各種設施應當兼顧舒適性和實用性。同時，樓宇還需要具備靈活性，能夠根據租戶的要求進行空間的調整和改造。

4.設備和技術：超甲級商務樓宇配備先進的設備和技術，以滿足租戶的各種需求。這包括高速電梯、先進的通信和網絡基礎設施、智能樓宇管理系統等。樓宇還可以提供獨特的技術服務，如智能安全系統、智能能源管理等，以提高租戶的工作效率和舒適度。

5.環境可持續性：超甲級商務樓宇要注重環境可持續性。它們應該采用節能和環保的技術和設備，如太陽能發電系統、雨水收集系統、節能照明等。樓宇周圍的景觀設計也應當符合可持續發展原則，提供綠色空間和戶外休閑區域。

6.交通便利性：超甲級商務樓宇通常位于交通便利的地段，如市中心或商業中心區域。它們應該有良好的交通連接，包括便捷的公共交通、停車設施和自行車停車區域。此外，商務樓宇還可以提供接送服務，方便租戶和訪客的出行。

7.服務設施：超甲級商務樓宇應提供高質量的服務設施。這包括24小時安全保障、專業的物業管理團隊、高效的維修和維護服務、定制化的租戶支持等。樓宇還可以提供額外的便利設施，如餐廳、咖啡店、商店、銀行等，以滿足租戶的日常需求。

8.品牌價值和聲譽：超甲級商務樓宇通常由知名的開發商或運營商管理。它們在市場上享有良好的聲譽和高度的品牌價值。這些樓宇吸引了各種知名企業和國際機構入駐，提升了整個樓宇的形象和價值。

總而言之，超甲級商務樓宇是在多個方面都達到了高標準和高品質的商務樓。它們在設計、建筑質量、功能性、設備和技術、環境可持續性、交通便利性、服務設施等方面表現出色，并且具備良好的品牌聲譽。這些樓宇為租戶提供了舒適、高效、可持續發展的辦公環境，成為商業活動和創新發展的理想場所。

園區經濟是指以園區為載體，通過整合資源、引進企業和創新創業，推動地方經濟發展的一種經濟模式。在過去的幾十年里，園區經濟在我國的城市發展中發揮著重要作用。首先，園區經濟能夠集聚人才和資源。通過建設高端產業園區，吸引了大量的企業和創新人才，形成了人才集聚的效應。這些人才的集聚不僅提升了園區的創新能力，也推動了周邊地區的經濟發展。

其次，園區經濟可以推動創新與研發。在園區經濟中，企業之間的合作與交流更加頻繁，這有利于知識和技術的跨界融合。通過構建創新平臺和開展科研合作，園區經濟能夠加速科技創新的轉化和應用，提高產業的競爭力。一些知名園區如深圳前海、北京中關村等就是以推動科技創新為目標，吸引了大量高科技企業和創新項目，成為了當地經濟發展的重要引擎。

再次，園區經濟還能夠提供良好的創業環境和支持。在園區中，創業者可以獲得各種資源和政策的支持，如低成本的辦公場所、資金支持、稅收優惠等。這為創業者提供了更加便利和有利的條件，吸引了更多的人才和創業項目。這些創業者的成長和壯大，不僅推動了園區經濟的發展，也促進了當地就業的增加和經濟結構的升級。

第四，園區經濟還能夠提升城市的整體形象和吸引力。通過打造具有特色和優勢的園區，城市能夠吸引更多的投資和資源流入，提升城市的知名度和競爭力。這不僅對于城市經濟的發展有著積極的影響，還能夠帶動周邊產業的發展，形成良性循環。

以杭州西湖科技園為例，該園區坐落在美麗的西湖畔，依托杭州作為互聯網創新中心的地位，吸引了眾多優秀的企業和創業項目入駐。園區提供了全方位的創新支持，包括資金扶持、孵化器服務、人才培養等，為創業者提供了優越的創業環境。在園區的推動下，杭州逐漸崛起為全球互聯網創新的重要城市之一，吸引了大量的投資和人才，成為了中國乃至世界的科技創新中心之一。

園區經濟的發展也離不開政府的積極支持和政策引導。政府在園區規劃、基礎設施建設、稅收優惠等方面提供了政策扶持，為園區的發展提供了有力支持。同時，政府還加強與園區企業的合作與溝通，了解企業的需求和問題，并及時采取措施解決，為企業創造更好的發展環境。

然而，園區經濟的發展也面臨一些挑戰和問題。首先，園區之間的競爭日益激烈，各地紛紛建設園區，導致資源分散和重復建設的問題。此外，一些園區在初期建設后，難以實現良好的運營和管理，導致園區的效益不高。因此，園區管理者需要加強對園區的規劃和運營管理，提高園區的吸引力和競爭力。

總而言之，園區經濟作為一種重要的經濟模式，在城市發展中發揮著關鍵作用。通過集聚人才、推動創新與研發、提供創業支持以及提升城市形象和吸引力，園區經濟為城市經濟注入了新的動力和活力。然而，園區經濟的發展需要政府、企業和園區管理者的共同努力，以確保園區的規劃、運營和管理能夠達到最佳狀態。只有這樣，園區經濟才能持續發展，為城市的繁榮與進步做出更大的貢獻。

深圳招商銀行大廈，是深圳著名的地標建筑。然而不說不知道，這座地面層高53層的大廈，去年創造的稅收高達298億元，是名副其實的“空中富礦”。深圳發展高質量樓宇經濟，對打開空間發展格局，集約利用資源，提高經濟能級作用顯著。

作為現代服務業與先進制造業深度融合的高級經濟形態，樓宇經濟產生的財富效應、節地效應十分可觀，招商銀行大廈只是一個典型代表。在深圳經濟的心臟地帶——福田CBD，去年納稅超過億元的樓宇數量達到125棟，位列全國各城區第一。

伴隨著樓宇經濟的興起和演進，深圳熱情擁抱、積極嘗試這一新興經濟形態。日前舉行的“工業上樓”廠房空間建設簽約儀式透露：深圳將按照每年建設不少于2000萬平方米，連續5年向企業提供高品質、低成本、定制化產業空間。各區大力發展樓宇經濟，5年打造1億平方米的巨大產業空間，不僅將深圳的城市發展空間格局大為打開，也將打造城市新的“空中聚寶盆”，成為深圳樓宇經濟新的增長點，助力深圳沖擊樓宇經濟新高地。

“向天借地”，“產金王”每平方米創稅24.83萬元

一年創稅298億元的招商銀行大廈，建筑面積12萬平方米，是當之無愧的“產金王”。以每平方米創稅24.83萬元，大樓的創稅能力相當于福田區地均稅收的107倍。

據統計，去年福田區全口徑稅收的94.2%來自轄區356棟重點商務樓宇。這356棟樓總共承載了多達22萬家企業，繳納了1726億元稅收，單位建筑面積稅收達到7656元/平方米，位列全國第二。如此高密度的地均產出，讓福田高質量發展成色更足，福田GDP去年首次突破5000億元，以不到全市4%的面積貢獻了全市近1/5的GDP、近1/4的社會消費品零售總額、進出口總額和稅收收入。

從近幾年總部企業入駐態勢來看，福田CBD是世界500強等大企業設總部的首選地。去年，福田新引入幾十家總部企業，總共聚集了4家本土世界500強企業、500家總部企業、217家持牌金融機構，累計培育171家上市公司。

大力發展樓宇經濟，福田有自己的考量。福田轄區78.66平方公里、僅占全市4%，橫向發展空間受限，以高端樓宇為載體“向天借地”是福田推動高質量發展的不二選擇。

瞄準樓宇經濟，深圳各區都在爭相發力。如今，壹方中心、海納百川、前海人壽等一座座高端商業樓宇在寶安拔地而起；南山區計劃未來5年建設世界級灣區總部經濟帶、“總部研發+高端制造”10公里產業帶，以及一條貫通南北的科技創新軸；龍華區去年認定首批4棟數字經濟專業樓宇；《羅湖區推動服務業高質量發展行動計劃（2022—2025年）》提出，打造特色樓宇、專業樓宇、品牌樓宇等不少于10棟……

不斷優化營商環境，吸引高端要素聚集

“剛搬入寶安中心區創業時，那里只有孤零零的兩棟寫字樓。”廣東中熙律師事務所創始合伙人杜舒寒對當年的場景記憶深刻。

企業招進來只是第一步，能不能留下來、發展好，關鍵還看營商環境。為了大力發展樓宇經濟，寶安區不斷優化營商環境，完善“1+1+21+N”企業服務體系，牽頭成立濱海片區樓宇經濟服務專班……去年，寶安舉行2021年重點產業招商系列活動，推出生產性服務業專業樓宇18座，可提供優質產業空間21.88萬平方米，現場簽約35個項目。如今，登上“灣區之光”摩天輪極目遠眺，寶安中心區總部高樓林立，和遠處前海的高樓融為一體，成為大灣區一道靚麗的風景線。

不斷優化營商環境，吸引高端要素聚集。福田區幾年前就率先制定實施全國首個區縣級中長期產業規劃，并陸續配套出臺“1+9+N”產業資金政策體系，融合資金、空間、人才和住房等多個維度支持企業發展。打破陳規，福田區在優化營商環境上的另一創新，就是推出產業空間智能系統，企業一鍵登錄，即可生成專屬的找房卡，精準匹配合適的空間和適用的政策，更有專員跟蹤落地。

全國招商引資“紅娘”、仲量聯行深圳董事總經理夏春毅說，他從事招商工作超過20年，最近常有全球各地的客戶問：福田區有什么優勢？他都會告訴客戶：福田區聚集了全市約60%的金融機構總部和80%的創投機構，管理著全國30%以上的基金資本，吸盤效應為福田區高質量發展提供了廣闊的空間，歡迎來福田大展宏圖。

樓宇經濟3.0，一棟樓就是一個“特色產業生態圈”

調研報告顯示，從上世紀90年代至今，樓宇經濟的發展經歷了三個階段：從單純提供“空間”的1.0階段、“空間+配套+服務”的2.0階段，發展到“空間+產業+運營”的3.0階段。

步入3.0階段，深圳各區加快產業布局，打造專業樓宇，力爭把每一棟專業樓宇打造成一個單獨的產業集群。一批特色樓宇在福田涌現出來，比如新一代信息技術產業園是深圳首個以5G產業為主導的高端創新園區；深圳建科大樓是全國首個通過驗收的綠色建筑和低能耗建筑“雙百示范工程”，是綠色低碳產業與辦公應用場景高度融合的典型范例。截至2021年底，福田區已認定萬科濱海云中心、廣電金融中心、博今商務廣場、漢國中心、卓越世紀中心、深鐵置業大廈、灣區國際金融科技城等專業樓宇共7棟。

2021年，龍華區認定了首批4家區屬物業數字經濟樓宇，分別是總部大廈（匯隆商務中心）、國際創新中心（匯德大廈）、龍華區科技創新中心（紅山6979）、創想大廈。這些園區和樓宇實際上都是一個自成一體、成熟的“特色產業生態圈”，里面圍繞著數字經濟上下游產業鏈條進行企業布局，不僅讓企業可以“足不出樓”就完成生產，有助于降低企業經營成本，更進一步提升了樓宇經濟附加值。

在龍華安宏基天曜廣場一棟大樓內，便匯集了8家集成電路類企業，其中1家為芯片代理銷售服務商，其余7家為集成電路設計企業。企業上下游正好互補，自然就構成了樓內的“數字經濟小生態”。目前樓內入駐企業需使用到的部分應用芯片，均與芯片代理銷售服務商達成合作，降低企業成本。得益于這樣新型的數字經濟全產業鏈條樓宇管理思路和經營模式，據不完全統計，僅該棟樓內的55家企業年產值就近百億元，其中16家企業產值超過1億元。

內容來源： 深圳特區報、深圳發布

圖片來源： 深圳發布

“3-5年后，企業都會選擇有智慧樓宇的產業園區入駐。”曙光產業園區建設集團公司董事長汪官蜀表示。會上，來自重慶、廣州、杭州等地以及天津本地的智慧樓宇行業代表分享先進經驗，為天津智慧樓宇經濟獻言獻策。

“智慧樓宇不僅是一個建筑環境，它更是一個有生命活力的建筑載體，是一個集辦公、生活、文化、商業等于一體的綜合衍生品，這就是新時代賦予智慧樓宇的新特征，透明、舒適、綠色、通透、人性、富有活力，工業碳廠房，服務經濟看樓宇。”天津陸津房地產有限公司副總經理鄭輝認為，隨著新技術不斷涌現，特別是互聯網、云計算、大數據、人工智能等新技術的快速發展和應用，智慧樓宇被賦予新的內容與內涵。

“把商務樓宇的碳排放用更多智能方式降下來，給企業乃至整個城市留足發展空間。利用地源熱泵、太陽能集熱機器等，經過人工智能測算控制大樓溫度，安捷集團整個大樓夏季供冷費用只有7元/平方米，冬季供暖費用只需10元/平方米，能耗僅占普通樓宇的30%。”天津樓宇經濟協會會長、天津安捷物聯科技股份有限公司董事長劉柏呈表示。

在談到科技賦能歷史街區時，和平區樓宇辦黨委書記、主任賈金偉表示，“天津市70%的小洋樓坐落于和平區，希望運用智能技術，給這些文物帶來新的發展。要想企業入駐，首先得讓小洋樓具備辦公的功能，和平區將學習先進地區的經驗，利用智能技術解決停車、消防等問題。下一步，和平勸業場地區將被納入升級改造之中。”

會上，頒發天津十大最具品牌價值商務樓宇和天津樓宇經濟創新發展領軍人物兩項大獎。

來 源：津云

因為建筑外形酷似古代禮器“尊”，中信大廈也被稱為“中國尊”。位于北京商務中心區的“中國尊”，自2011年9月動工起，就一直吸引著外界的目光。歷經7年的建造，2018年10月竣工時，它一舉成為北京市最高的地標建筑。

“中國尊”占地面積1.14萬平方米，總建筑面積43.7萬平方米，其中地上35萬平方米，地下8.7萬平方米，建筑總高528米，建筑層數地上108層、地下7層，可容納1.2萬人辦公，集甲級寫字樓、會議、商業、觀光以及多種配套服務功能于一體。

根據2019年全國縣(縣級市、旗)的一般預算收入排名，全國約2000個縣(縣級市、旗)中，僅有13個縣(縣級市、旗)的財政收入超過百億元。也就是說，全國超過99%的縣一年的財政收入不及“中國尊”一年的稅收。

CBD的兩張面孔
一路高歌的不僅僅是中信大廈。

2020年，北京CBD功能區稅收過億元的樓宇超過了100座。盡管受疫情影響，但北京CBD功能區的經濟發展勢頭依舊強勁。2020年前11個月，CBD中心區稅收超過400億元，同比增長超13%;CBD功能區累計實現稅收超過1000億元，同比增長4.3%。2020年1月～10月，CBD功能區實現利潤超過2500億元，同比增長近30%。

CBD中心區是北京市規劃的區域，總計面積為7平方公里。CBD功能區是朝陽區規劃的，推行“泛CBD”的概念，以帶動周邊發展。北京市統計局和國家統計局北京調查總隊1月20日公布，2020年北京地區生產總值(GDP)比上年增長1.2%，CBD地區的經濟表現遠超北京的整體水平。

值得注意的是，在CBD地區的經濟總量如火如荼向前邁進的同時，CBD的空置率卻在悄然攀升。

早在2017年，已經有部分科技企業因為租金太貴，相繼搬離北京CBD的寫字樓。到2020年，萊坊第二季度《北京甲級寫字樓市場報告》顯示，北京CBD功能區的平均租金環比下降4.5%，跌至每月每平方米361.6元，空置率環比上漲2個百分點，增至17.2%。

萊坊北京辦公樓服務部分析認為，CBD空置率上升的原因，一方面來自于供應端，新的寫字樓供應在短期內有所提升;另一方面，則是近年來風頭正勁的科技創新型企業和CBD商業生態圈中的中小型服務類企業(包括業務鏈上的服務與生活服務)從租賃空間面積、擴租性、資源性、租金方面考慮，自發向新興商務區和具有租金優勢的商務園區流動，需求有所減少。上述兩方面的原因，推動了北京CBD租戶結構的調整。

在空置率升高的背景下，北京CBD仍然實現了高質量的經濟發展。CBD管委會相關負責人告訴中國新聞周刊，原因在于優質企業落戶，尤其是優質的總部企業，做出了突出的貢獻。

外資企業一直是CBD發展的主要引擎。北京CBD管委會提供給中國新聞周刊的數據顯示，2020年北京CBD引進的外資企業包括：國內首家外商獨資的地方資產管理公司、全球最大的不良債權投資機構橡樹資本在華的全資子公司——OAKTREE(北京)投資管理有限公司;國內第三家、北京市首家獲準開業的外資保險資管公司——中信保誠資產管理有限公司;全球頂尖的美國新藥研發企業亞太區總部賽諾根(中國)有限公司;世界領先的軌道及商用車輛制動系統制造商德國克諾爾集團中國總部;正大集團中國區總部等正大系總部企業;世界500強企業拉法基豪瑞投資有限公司等。這些企業的落戶為北京CBD的稅收增長作出了積極貢獻。

同時，2020年9月中國(北京)自由貿易試驗區成立，北京CBD納入中國(北京)自由貿易試驗區國際商務服務片區。落地CBD的開放成果包括：自貿試驗區公布后首家落戶北京的外資銀行——巴基斯坦哈比銀行北京分行;我國第二家、北京市首家個人征信公司——樸道征信有限公司;全市首批自貿區專營銀行支行——工商銀行和中國銀行國際商務服務支行。

CBD管委會統計，自貿區成立后的10月～12月，CBD區域新設立企業936家，同比增長45.6%，新設立外資企業76家，同比增長49%，這為CBD的發展帶來了新的活力和契機。

艾媒咨詢CEO張毅告訴中國新聞周刊，效益突出的樓宇經濟，通常來說都體現為總部經濟的形態，往往也是一座城市人才流、資金流和信息流最集中的區域。

在今年全球商務區創新聯合會聯合安永與城市土地學會發布的《2020全球商務區吸引力報告》中，北京CBD的排名從第9提升至第7。業內人士預計，如果未來疫情形勢好轉，北京CBD功能區在世界范圍內，將吸引更多優質企業的入駐，更開放、有效的經濟發展趨勢仍將延續。

產業變遷的晴雨表
樓宇經濟在中國始于上世紀90年代，這一概念和實踐最早出現在深圳和上海。隨后，傳到沿海的一些經濟發達城市(比如寧波、福州、大連、天津等)，并漸漸被其他一些城市所接受。

時間來到2020年，北京CBD租戶結構的不斷調整，只是整個中國樓宇經濟變遷的一個小切片。

戴德梁行大中華區的租戶研究報告中指出，中國四個一線城市的甲級寫字樓整體租金表現一直承壓。2020年一季度北京全市寫字樓市場租賃活動基本處于停滯狀態，企業租戶紛紛暫緩選址和擴張需求，經濟活動的停滯使得一些資金實力較弱的企業租戶出現了退租、縮減面積等現象，給北京寫字樓市場也帶來了巨大挑戰。

放眼北京，在寫字樓空置率走高的趨勢中，新商圈首當其沖。據戴德梁行統計，2020年四季度，北京CBD、燕莎、東二環、金融街、中關村這五大核心商圈平均空置率為10.8%，基本處于相對正常的水平。其中，中關村、金融街的空置率只有3%，甚至還處于供應偏緊區間。

相比之下，北京新興商圈的寫字樓平均空置率高達30%左右。其中，麗澤商圈2020年三季度空置率達80%，四季度雖有所下降，但也處于64%的高水平;通州商務區四季度空置率高達90%;亞奧的空置率也在22.5%的較高水平。

不同商圈的兩極分化，背后是產業的變遷。

首先是疫情對外資企業的承租需求影響較大。仲量聯行研究部的研究報告分析，對于寫字樓市場，控制成本是很多租戶考量的首要因素。盡管在2020年，內外資企業均出現縮減辦公面積的情況，但由于外資企業面臨著與海外市場相關的較高不確定性，一些外資租戶退出北京或中國市場的情況已經開始出現。

其次，行業之間的重新洗牌也在進行。戴德梁行的研究報告預測，盡管考慮到新冠疫情的影響、政策方向以及宏觀經濟動態，寫字樓吸納可能還會進一步下降，但在寫字樓租賃吸納方面將存在一些亮點行業，繼續推動租賃需求。此次新冠疫情催生了一系列商業、社會和生活方式以及政府政策導向的變化。這些亮點行業都或多或少受益于這一系列改變，如金融業、醫療健康、科技、媒體、電信、快消行業、線上教育和汽車業。

以中關村寫字樓市場為例，盡管經歷了一年的市場動蕩，中關村區域的整體狀況仍然保持了相對穩定的發展，租金并未大幅下降，成為今年全國表現最為優異的子市場之一，并躋身仲量聯行2020年全球《優質辦公樓租金追蹤指數》排行榜，區域內高端辦公樓項目租金位列全球第13位。

中關村區域穩健的市場表現，除了強勁的政策支持外，還要歸功于北京TMT(電信、媒體和科技)行業的蓬勃發展。

仲量聯行的報告顯示，TMT行業的需求增長在一定程度上為北京全市寫字樓市場提供了緩沖，已經成為北京市場最主要的需求來源。該行業的租賃成交面積占2020年全北京非續租類交易的1/3左右。由于中關村區域內空置面積稀缺，快速發展的TMT行業需求外溢，影響輻射全市，有望助力整體北京辦公樓市場渡過最艱難的時期。

焦點在于盤活存量
樓宇經濟和產業結構調整緊密相連，要了解樓宇經濟未來如何發展，還要回到產業結構變遷的規律中去探尋。

易居研究院智庫中心總監嚴躍進表示，樓宇經濟主要為擁有高技術含量、技術門檻、核心競爭力的企業服務，其發展主要得益于現代服務業，如咨詢、媒體、文化、公關等新興行業的蓬勃發展。

2013年，中國第三產業產值首次超過第二產業。2014年，中國第三產業增加值首次超過第二產業。

賽迪顧問園區經濟研究中心總經理孫曉利告訴中國新聞周刊，美國、英國、日本等發達國家服務業比重一般在70%～80%，所以從整體的趨勢來看，未來我國的產業結構調整還有待進一步持續，服務業的占比仍然有擴大的空間。因此在大的方向上，樓宇經濟的發展趨勢還會持續向好。

但其中結構性的問題也同樣明顯，尤其是區域的結構性問題。孫曉利表示，中國區域發展不平衡的矛盾突出，一線城市和二、三線城市的服務業占比差距較大，所以二、三線城市的空置率較高。

從供給端來看，焦點在于存量的放量。以北京市為例，目前還有大量空置的存量待盤活。這些存量大部分歸國有企業所有，接下來，隨著相關政策的出臺，會激發國有企業更好地利用這些存量資產，從而使市場的供給受到較大的影響。

目前深圳、上海等城市已經走在了北京的前列，出臺了一些積極的政策激發企業盤活土地的能動性。

此外，樓宇經濟的樣態也要多樣化，也就涉及郊區放量。北京的近郊、遠郊地區，園區和寫字樓的建設正在不斷地擴大，未來郊區的寫字樓其實不同于北京CBD的高樓大廈，更多以園區樓宇的形態出現，整體上容積率相對會更低，環境相對會更好。這也解釋了為什么很多企業會逐步從CBD搬遷到周邊園區。

來 源：中國新聞周刊

據了解，此次將原有分布在各產權主體的商務樓宇統籌管理，將破解多年來園區內樓宇產權主體不統一，載體適用難、管理難、運營難等問題，進一步強化產業規劃和項目布局的統籌能力，增加承接項目的載體資源，吸引更多的招商項目進駐園區。此次整合后，濱海—中關村科技園可統籌控制樓宇面積37.42萬平米。

“我們將充分利用經開區招商資源的優勢，吸引世界知名孵化器、知識產權服務機構等落地，建設優質示范項目，促進科技企業、金融機構等優質資源集聚發展，著力打造‘新高地、新平臺、新機制’。”泰達產發集團科工園相關負責人介紹。

在運營管理上，未來園區將全面提升樓宇服務能力，發展樓宇經濟，充分運用無線通信、互聯網等技術，提升樓宇智能化水平，提高資源配置效率。

來 源：天津北方網

2017年底，隨著“動批”最后一家批發市場東鼎閉市，“動批”作為一個時代的記憶，成為了歷史。騰退完成后，原“動批”區域30余萬平方米空間如何利用備受人們關注。2018年，這片包含“動批”所在的北展地區及西城區德勝地區、廣安地區，還有海淀區北下關地區、中關村大街沿線區域的“寸土寸金”之地變身為“金科新區”。曾經的批發市場，轉而發展以金融科技為主的新興業態，“動批”轉型走上快車道。

中關村西城園管委會常務副主任袁文介紹，截至目前，奇安信大廈（原萬容天地市場）、新動力金融科技中心（原四達大廈）、北礦金融科技大廈（原天和白馬市場）等近15萬平方米高品質樓宇已相繼完成改造，為國家級“金科新區”發展提供了有力的空間支撐。今年，西城區將繼續結合原“動批”及周邊區域疏解成果，嚴守市、區禁限目錄，加速區域產業升級，推進樓宇升級改造，實現“騰籠換鳥”。

其中，北京金融科技中心（原世紀天樂市場）作為“金科新區”另一地標式建筑，總建筑面積超8萬平方米，目前A座已完成結構改造施工，下一步盡快推動B座改造方案落實，力爭年底實現樓宇外立面亮相。此外，中糖大廈、國新基金廣場（原官批市場）、冰寶島體育中心（原聚龍市場）等項目前期工作今年進一步推進，確保項目盡快落地。

提升業態，加快轉型，原“動批”區域已有了成功案例。袁文介紹，西直門外大街的陽光大廈底商曾為華堂商場，樓上辦公空間相對低端。2018年進行改造后，外立面和內部設施煥然一新，物業管理完成升級。如今，以北京金融科技研究院為代表的金融科技機構入駐，給整個“金科新區”轉型升級提供了可借鑒的樣本。

目前，正在進行改造提升的是新大都飯店。該項目主樓曾為賓館，改造提升后將升級為首創新大都金融科技產業園區，預計今年上半年改建完工。

樓宇提升加速，周邊基礎設施和交通路網建設也逐步完善。今年，西城區將按照“金科新區”核心區域綜合整治提升方案，完成慢行系統升級、景觀綠化提升等市政基礎設施改造，提升區域綜合環境品質。以道路林蔭全覆蓋、慢行道路寬度全達標、步道和非機動車道路權無侵犯、步道設施無占用、慢行出行環境舒適性提升、交通接駁品質提升、街道活力提升和道路設施智能化水平提升的“兩全兩無四提升”為改造原則，打造健步悅騎示范區。

“我們希望區域內增加更多適合金融從業者與科技人員交流互動空間，還將增加綜合智慧燈桿，搭建金科智慧平臺，實現‘金科新區’核心區域智慧化管理。”袁文表示。

聚焦區域內的配套建設，西城區今年還繼續推進文興“三街”（文興街、文興西街、文興東街）道路改造和架空線入地；協調公交集團完成動物園樞紐場站改造，對動物園公交樞紐站公交線路進行減線，改造其與地鐵四號線換乘通道，使其更加便利，逐步輻射動物園及北京北站等周邊區域。

來 源：北京日報