一、地理位置與交通
展滔大廈緊鄰深圳北站，是深圳市龍華新區的重要交通樞紐之一。從這里出發，您可以輕松連接到城市的各個角落，無論是前往福田中心區還是寶安國際機場，都能享受到高效便捷的交通服務。此外，展滔大廈所在的民治大道區域路網發達，公交線路密集，地鐵四號線貫穿其中，為居民提供了多樣化的出行選擇。
二、周邊小區概述
- 統建樓小區
統建樓小區是展滔大廈附近的一個重要居住點，以其精裝修的兩房戶型吸引了眾多租戶。該小區的房源面積適中（約62平方米），設計實用，朝向東南，陽光充足，非常適合追求高品質生活的年輕白領或小家庭。 - 龍華公寓
龍華公寓同樣是一個備受青睞的選擇，它以拎包入住的特點著稱，減少了新住戶的搬家煩惱。這里的居住氛圍安靜和諧，物業管理專業到位，確保了住戶的安全與舒適。 - 牛欄前大廈
牛欄前大廈距離展滔大廈僅560米，是另一個適合長期居住的選擇。這個小區不僅提供多種戶型供不同需求的家庭選擇，而且周邊設施齊全，包括超市、餐館、銀行等，極大地方便了居民的日常生活。 - 油松科技大廈
雖然油松科技大廈主要作為辦公樓使用，但其周圍也有一些住宅項目，滿足了一部分上班族就近居住的需求。這里的工作與生活緊密結合，形成了獨特的“職住一體”模式。 - 澤華大廈
澤華大廈則以其優越的位置和完善的配套設施脫穎而出。它坐落在龍華區龍華街道，靠近東環一路交匯處，周邊有豐富的教育資源，如龍華高級中學等，對于重視子女教育的家庭來說是一個不錯的選擇。
三、生活便利性
展滔大廈及其周邊區域的生活便利性不容忽視。除了上述提到的交通優勢外，這里還聚集了大量的商業設施和服務機構。大型購物中心、電影院、健身房、咖啡館等應有盡有，能夠滿足各類人群的不同需求。同時，這里還有多個公園綠地，為居民提供了休閑放松的好去處，讓人們在忙碌的工作之余也能享受到大自然的美好。
四、居住體驗
住在展滔大廈附近的居民普遍反映，這里的居住體驗非常滿意。一方面是因為地理位置優越，另一方面也是因為社區管理良好，鄰里關系融洽。尤其是在一些傳統節日或特殊場合，社區還會組織各種活動，增強了居民之間的交流互動，營造了一個溫暖和諧的大家庭氛圍。
]]>
深圳商業大廈市場概況
深圳作為一個經濟特區，其房地產市場一直保持著較高的活躍度。尤其是在商業大廈方面，隨著經濟的持續增長和企業的不斷壯大，越來越多的投資者將目光投向了商業大廈的收購和投資。商業大廈不僅為企業提供了優質的辦公環境，還為投資者帶來了穩定的租金收入和潛在的升值空間。
可以評估收購的深圳商業大廈推薦
- 深圳平安金融中心
地址：深圳市福田區福華三路與民田路交匯處
特點：深圳平安金融中心是深圳最高的建筑，高達599米，被譽為“深圳第一高樓”。大廈內部設施先進，吸引了眾多世界五百強企業和金融機構入駐。
評估理由：作為深圳的地標性建筑，平安金融中心不僅具有極高的知名度，還擁有穩定的租戶群體和優質的物業管理。投資者可以通過收購部分樓層或整棟大廈，獲得長期穩定的租金收益和潛在的升值空間。 - 深圳京基100
地址：深圳市羅湖區深南東路5016號
特點：深圳京基100是深圳的另一座標志性建筑，高度達441.8米。大廈內部設施完善，吸引了眾多知名企業和金融機構入駐。
評估理由：京基100不僅地理位置優越，交通便利，還擁有高品質的辦公環境和完善的配套設施。投資者可以通過收購部分樓層或整棟大廈，獲得穩定的租金收益和潛在的升值空間。 - 深圳中信大廈
地址：深圳市福田區福華一路與金田路交匯處
特點：深圳中信大廈是一座現代化的商務寫字樓，高度達338米。大廈內部設施先進，吸引了眾多知名企業和金融機構入駐。
評估理由：中信大廈位于福田CBD的核心區域，周邊交通便利，生活設施完善。投資者可以通過收購部分樓層或整棟大廈，獲得穩定的租金收益和潛在的升值空間。 - 深圳卓越世紀中心
地址：深圳市福田區福華三路與金田路交匯處
特點：深圳卓越世紀中心是一座集辦公、商業、休閑于一體的綜合性建筑，高度達300米。大廈內部設施完善，吸引了眾多知名企業和金融機構入駐。
評估理由：卓越世紀中心不僅地理位置優越，交通便利，還擁有高品質的辦公環境和完善的配套設施。投資者可以通過收購部分樓層或整棟大廈，獲得穩定的租金收益和潛在的升值空間。 - 深圳華潤大廈
地址：深圳市福田區福華一路與金田路交匯處
特點：深圳華潤大廈是一座現代化的商務寫字樓，高度達290米。大廈內部設施先進，吸引了眾多知名企業和金融機構入駐。
評估理由：華潤大廈位于福田CBD的核心區域，周邊交通便利，生活設施完善。投資者可以通過收購部分樓層或整棟大廈，獲得穩定的租金收益和潛在的升值空間。
評估收購商業大廈的注意事項
- 地理位置：選擇地理位置優越的商業大廈，交通便利，周邊配套設施完善，有助于吸引更多的租戶。
- 物業管理：優質的物業管理是保證大廈正常運營和租戶滿意度的關鍵。投資者應選擇物業管理水平高的大廈進行評估。
- 租戶結構：穩定的租戶群體是保證租金收益的重要因素。投資者應選擇租戶結構穩定、租約期限較長的大廈進行評估。
- 市場前景：投資者應關注當地房地產市場的走勢和政策導向，選擇具有長期發展潛力的區域進行投資。
- 財務狀況：投資者應詳細了解大廈的財務狀況，包括租金收入、運營成本、負債情況等，確保投資的安全性和收益性。
創新設計塑造辦公空間未來
傳統的辦公空間往往呈現出單一、封閉的格局，缺乏靈活性和創新性。為適應未來工作方式的需求，深圳房地產業開始注重創新設計，通過改變空間布局和設計元素，打破傳統的辦公空間模式。
首先，創新設計注重打造開放型辦公空間。這種設計理念將傳統的隔間式辦公區域轉變為更加開放、靈活的工作環境。通過合理規劃工位、引入綠植和自然光，不僅提高員工的舒適感，還促進了團隊協作和信息流動。
其次，智能化辦公設施的應用成為創新設計的亮點。深圳的一些房地產項目通過引入智能化技術，提升了辦公空間的智能化水平。無論是智能照明系統、溫度調節系統還是智能會議室預訂系統，都使辦公環境更加智能、便捷，滿足了現代員工對高效工作環境的需求。
商業理念引領工作方式變革
除了創新設計，商業理念的改變也在深圳房地產市場中產生深遠影響。隨著企業對于員工工作方式的更多關注，商業地產開始注重服務化和社區化的理念，以滿足不同企業和員工的需求。
首先，共享辦公空間的興起成為商業理念轉變的亮點。深圳的一些房地產項目紛紛引入共享辦公空間，為小型企業和初創公司提供了更加靈活的辦公選擇。這種共享辦公模式不僅降低了企業的運營成本，還促進了跨行業的交流與合作。
其次，商業地產開始注重打造多元化的社區環境。深圳的一些建筑項目不再只是簡單的商業辦公樓，而是將商業、文化、休閑等元素融合，打造出具有社區感的綜合體。這樣的設計理念不僅提升了建筑的附加值，也為企業和員工提供了更加豐富的生活體驗。
在深圳房地產市場中，創新設計和商業理念的變革正在推動著未來工作方式的演進。通過開放型辦公空間和智能化設施的應用，員工在工作中能夠更加自由、舒適地發揮創造力。同時，共享辦公和多元化社區的理念也為企業提供了更多選擇，促進了產業融合和創新。
然而，要實現未來工作方式的全面變革，還需要深化對于員工需求的理解，進一步提升辦公環境的人性化設計。只有在滿足員工個性化需求的基礎上，才能夠實現真正意義上的工作方式變革。因此，深圳房地產市場在未來仍需不斷探索，不斷創新，以適應經濟和社會的發展變化。
總的來說，深圳房地產市場的創新設計和商業理念的改變為未來工作方式的變革提供了強大的動力。通過不斷引入先進的設計理念和商業模式，深圳房地產業將更好地服務于企業和員工，推動城市經濟的可持續發展。未來，我們可以期待在深圳的城市風景中，看到更多富有創意和人性化的辦公空間，見證工作方式的深刻變革。
]]>不過也有一些積極苗頭顯現。6月份深圳二手住宅成交套數同比降幅收窄10.45個百分點至12.97%，為連續第三個月同比降幅收窄。
廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受記者采訪時表示：“隨著各種政策的疊加效應顯現，下半年深圳二手房市場或將迎來局部修復?！?/p>
成交不足萬套 深圳二手房市場繼續“冰凍”
根據深圳房地產信息平臺數據，今年1月份至6月份深圳二手住宅成交套數分別為1557套、872套、1117套、1860套、2318套和2241套，共計成交9965套，同比下降約64.96%。
整體看，上半年二手住宅成交量甚至低于此前2020年6月份至8月份的單月成交量。按照上半年181天計算，上半年深圳二手住宅日均成交量僅為55套，分散到9個行政區和1個新區，每個轄區二手住宅日均成交不到6套。
“二手房市場成交較為低迷的主要原因在于市場情緒較差?！崩钣罴握J為，整個二手房市場的價格在下跌，購房者在“買漲不買跌”的心態下購房意愿減弱，疊加預期中的政策調整落空，導致購房者信心下降。
國家統計局數據顯示，今年前五個月，深圳二手房價格指數均處于同比下降的狀態。
參考價的出臺一定程度上影響了二手房成交。自從2021年2月深圳出臺二手房成交參考價以來，深圳二手住宅成交量便一路下滑，2021年下半年共成交12257套，較2021年上半年的28442套下滑近六成，與2020年下半年的51273套相比下滑近八成。
李宇嘉認為，二手房成交參考價對購買力有一定沖擊，使首付提高貸款減少，再加上深圳部分二手房價格存在虛高成分以及限價新房分流了很大一部分需求，導致大家對二手房觀望情緒濃厚。
成交量連續三個月同比降幅收窄 下半年能否回暖？
盡管深圳二手房市場成交仍然較為低迷，但也有一些積極信號正在顯現?！蹲C券日報》記者根據深圳房地產信息平臺數據統計發現，6月份深圳二手住宅成交同比降幅為12.97%，降幅較5月份收窄10.45個百分點。
事實上，這已經是深圳二手住宅成交連續第三個月同比降幅收窄。在今年3月份，深圳二手住宅成交套數同比下降幅度達到83.55%，為2012年以來同比下降幅度最大的一個月份。此后4月份、5月份，深圳二手住宅成交套數同比降幅收窄至61.86%、23.42%。
從環比角度看，3月份至5月份深圳二手住宅成交量連續3個月正向增長，分別環比增長28.10%、66.52%和24.62%。
“隨著人們收入水平回升，深圳二手房市場可能會回暖。”中國豪宅研究院院長、城市運營專家朱曉紅在接受《證券日報》記者采訪時表示。
李宇嘉認為，下半年深圳二手房市場將比上半年要好一些，相對上半年較冷的狀態會有局部的修復，但不會出現反彈或是大幅度的回升。
政策的調整也有望“護航”深圳二手房市場，使其在平穩運行的基礎上更好地滿足正常住房需求。近日，深圳市住房和建設局發布關于印發《深圳市住房發展2022年度實施計劃》的通知（下稱《計劃》）?！队媱潯分赋?，繼續加強新建商品住房銷售價格指導，持續完善二手住房成交參考價格發布機制，適時更新、逐步細化二手住房成交參考價格體系。
《計劃》還指出，深圳市將加強一二手住房價格聯動調控，加大二手住房交易信息公開力度，引導房地產經紀機構合理發布掛牌價格、商業銀行合理發放二手住房貸款，促進市場理性透明交易，穩定市場預期。
易居研究院中心研究總監嚴躍進表示：“從某種程度上來看，整個房地產市場目前確實有回暖的跡象，隨著環境的寬松，深圳二手房市場存在企穩筑底的可能。”
來 源：證券日報
]]>
值得注意的是，深圳二手房價格漲幅0.9%，仍以較大差距領跑70城，北京、上海、廣州分別上漲0.4%、0.5%和0.6%。
根據國家統計局同日公布的數據，1～10月份，全國房地產開發投資116556億元，同比增長6.3%，增速提高0.7個百分點。其中住宅投資86298億元，增長7.0%。
揚州新房漲幅全國第一
國家統計局城市司高級統計師繩國慶表示，2020年10月份，各地堅決貫徹落實黨中央、國務院部署，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、一城一策，促進房地產市場平穩健康發展，70個大中城市房地產市場價格漲幅保持平穩回落態勢。
在“金九銀十”房企全面促銷去庫存的背景下，全國新建商品房價格升幅有限。北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.2%、0.3%、0.5%和0.2%。31個二線城市和35個三線城市新房價格分別環比微漲0.1%和0.2%，二三線線城市漲幅同環比均線回落。
值得關注的是，近幾個月來江蘇省多個城市新房價格漲幅輪流領跑，10月份揚州取代徐州成為房價環比漲幅最高城市。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴《每日經濟新聞》記者：“蘇北、蘇中的房價上漲勢頭略有抬頭。尤其是2020年和2021年的高鐵規劃中，蘇中和蘇北可以說占盡優勢，因此相關城市的房價都容易炒作，后續也需要積極進行管控?！?/p>
深圳二手房漲幅居前位仍全國第一
深圳二手房價格同環比漲幅仍然是全國第一。另據記者觀察，對比2015年同期，深圳二手房價格漲幅高達83.6%，遠超“房價網紅”城市合肥（66.5%）、無錫（58.6%）和廈門（47%），五年來二手房價格近乎翻倍。
對此嚴躍進指出，“實際上深圳潛在的購房需求依然是比較大的。此前幾個月的調控對房價有所抑制，但深圳房價漲易跌難，炒作風險仍然需要防范?！?/p>
此外，一線城市中北京、上海、廣州二手房環比分別上漲0.4%、0.5%、0.6%，均超過31個二線城市和35個三線城市漲幅均值。但揚州、徐州、?？?、銀川、烏魯木齊等個別二三線城市漲幅超越上海廣州，仍需進一步觀察。
商品房銷售面積同比回正
1～10月份，全國商品房銷售面積同比持平，達133294萬平方米，而1～9月份為下降1.8%。其中住宅銷售面積增長0.8%，1～9月份為下降1.0%。
全國房地產開發投資額同比增速為6.3%，已連續五個月同比為正。但1～10月份房企土地購置面積同比下降3.3%，降幅繼續擴大；土地成交價款11386億元，增長14.8%，增速提高1.0個百分點。
同策研究院宋紅衛指出，“從投資數據看，房地產投資仍然是增速最快的行業，10月份增速達到6.3%（較9月份提高0.7），比固定資產投資高出4.5個百分點（較9月份下降0.3）。房地產投資主要由拿地投資和建安投資（施工情況）兩大部分組成，二者分別貢獻37%和62%。10月份以后房企拿地速度開始放緩，土地購置面積增速-3.3%，較9月份下滑0.4個百分點，土地購置費增速也放緩；施工進度也在放緩，10月份商品房施工面積增速3%，較9月份下滑0.1個百分點，其中住宅施工面積增速較9月份下降0.2個百分點。土地投資和施工投資的“雙下滑”決定了未來兩個月投資數據增速趨緩?！?/p>
宋紅衛同時指出，住宅新開工明顯放緩，10月份增速為-3.3%，與住宅銷售增速呈現“喇叭狀”擴大趨勢。隨著住宅銷售增速的持續上漲及新開工增速的下降，勢必導致二者缺口越來越大，也就是再次進入去庫存階段。10月份商品住宅的待售面積規模為22268萬平方米，較9月份下降0.7個百分點，庫存數據已經在下降。根據庫存與房價二者的關系，可以預判明年房價上漲的壓力進一步增加，尤其是一二線城市。
而易居研究院研究員王若辰也認為，隨著經濟的逐步恢復，貨幣政策的擴張也已經進入尾聲，同時城市市場調控政策、金融層面調控政策也已經基本落實到位，10月份或是70城房地產市場的轉折點，短期應該更多注意房價下行的風險。
來源：每日經濟新聞
]]>
這些都是新形勢的表現，但是，對于深圳房地產來講，萬變不離其宗，還要看供需關系，這個解決不了，什么背景、什么嚴控都無濟于事。當然，面對形勢變化，深圳房地產業還是要有所應對。下面我就下一步深圳房地產業可能的動向提出八點研判，供大家參考。
01、在可見的未來，深圳住房將繼續保持供需失衡的狀態
我這個判斷談不上什么消極，就是一個客觀描述。深圳住房的供需失衡是老問題了，住宅用地僅占建設用地的20%左右，這無論如何都是一個嚴重問題，比不了北上廣的35%—40%，更比不了歐美的50%+。盼了很久的擴容，不就是想增加一點土地，強化一下供應，連這個小小的要求都實現不了，遑論什么供需平衡。出來一個都市圈概念說，深圳可以在都市圈框架內協調土地利用。有這么好的事？你協調一下莞惠去，看人家愿不愿意。昨天東莞爆了，臨深9個鎮都喊著要“融入”深圳，可是，你那土地使用權讓深圳“融”嗎？恐怕沒那么容易吧，還是消停消停，稍安勿躁。
既然供需失衡一時半會兒解決不了，那深圳樓市就隨時有中小型的市場波動和價格上揚現象，那個715新政估計很快就會出現邊際效應遞減的情況，8月一二手房市場的數據并沒有出現想象中的爆冷，反而還保持著適度的溫熱，就是明證。
房產作為民眾投資的首選，其定位恐怕暫時仍然不可替代，直到8月，樓市中間的投資者占比仍然在30%以上。當然，形勢的確在變化，深圳樓市內部的分化現象也很明顯，有遭搶購的，也有賣不動的。這意味著，投資房產的區域和時點選擇越來越重要了，這需要給大家提個醒。
02、城市更新的政策條件將趨向寬松以有效增加住宅用地供應
深圳不擴容，就沒有更多的新地，要蓋更多的房子怎么辦？只有盯上城市更新。
深圳的舊村、舊商業區、舊住宅區、舊工業區有幾百平方公里，無論是拆遷，還是整改，總之，這是一個巨大的土地空間，是可以挖掘潛力的，但長期以來由于種種原因，城市更新的效率很低。未來深挖更新土地效益，急需在政策上做出重大突破，近期的雙95政策就是很好的范例。
近期深圳房地產市場上的一個突出關注點是寫字樓嚴重過剩問題，平均空置率已經到了大約30%的高度，恐怕當年批出更新土地用于商業綜合體開發的政府部門和開發商沒有想到吧。現在銷售或出租寫字樓成了一件極其艱苦的事，早知如此，何必當初。顯然，眼下工商用地供應已經明確收緊了。
一邊是工商物業過剩，另一邊是住宅嚴重短缺，這是什么邏輯？GDP邏輯，財政收益邏輯。你想想看，如此缺地的城市，一有地就蓋住宅，政府只能收一次賣地的錢，再收一次買樓的稅，后來就什么也收不到了，這個買賣感覺不好啊。哪些物業可以長期有收益呢？當然是工商類物業。這就是政府更關注工商類物業開發而忽視住宅物業的根本原因。
當然，上面提出的“房住不炒”，針對的也是這些年被惡炒的住宅，所以住宅被“標簽化”了，可以堂而皇之地被欺負?？墒?，你深圳和其他城市不一樣啊，人家北上廣常住人口90%都有紅本私宅了，深圳剛剛到30%，你和人家比個啥？整天盯著需求，限來限去，能解決居住問題嗎？不可能嘛。
現在，政府總算明白了。還是要加大供應，這是關鍵。怎么辦？未來加快從更新中釋放住宅用地就好，這一點是可以明確預見的，特別是政府承諾的保障房，量很大，沒有土地，就成了空話，政府擔當不起的。
03、深化二手存量房產業鏈以應對成熟型樓市的來臨
深圳以70%的交易量成為國內二手存量房占總成交比例最高的國內城市，但在市場交易、產業鏈延伸、產能運作、利稅增長等方面仍不成熟。917關于二手房監管的文件表明，政府將加大力度催熟二手房市場，讓龐大的二手存量房成為城市經濟新的增長點和利稅新淵源。
存量房對于深圳的現實經濟意義在于，即便那些龐大數量的非紅本房，只要這些房源客觀存在，就可以按照存量房的實際情況，實施恰當的產業鏈延伸，同時產生相應的利潤和稅費貢獻，這是城市經營的重要內容。如果考慮到未來房地產稅的開征，存量房的意義就更大了，還是要未雨綢繆。
04、借鑒新加坡模式推進二次房改有效強化保障房供給
2018年，深圳推出二次房改方案，強調學習新加坡模式，設定了60%的住房為保障性質。這個政策大方向是正確的，但實施具有相當大的困難，關鍵仍然是土地約束，目前每年都難以全面完成目標。
顯然，解決深圳的住房保障，仍然需要土地政策和機會的配合。剛剛聽到消息，香港準備租借珠海的海島，在未來30年內填海70平方公里，建設大量公共住房。看來深港都面臨著嚴峻的保障性住房供應的問題。國家發改委已經批了，深圳地鐵14號線延伸到惠陽，將來還會向大亞灣、東莞臨深各鎮延伸，很大程度上就是要解決深圳土地緊缺問題，引導深圳人外溢到莞惠居住。但這些舉措仍然不能替代深圳自己開發住房特別是保障房的責任，政府還是要通盤考慮，拿出萬全之策，以有效落實二次房改有關保障房建設和分配的承諾。
05、以高端產業為核心、地產為基礎的產業地產將大行其道
深圳多年來土地匱乏倒逼出產業升級和土地財政替代模式，這實在是一件大好事。目前在一二線城市中，深圳是土地財政占比最低的城市，大約每年的土地收益占一般預算收入的10%多一點，更多的一般財政預算收入來源于產業升級后的稅收。
現在的開發商都明白，眼下想要拿地太難了，特別是定向出讓，你沒有足以證明符合政府產業政策的高端產業做引領，根本不要幻想拿到土地。那種輕松拿地蓋房賣房拿錢走人的時代一去不復返了。
當然，一個好的地產商也很有底氣，那些很牛的產業商畢竟不懂房地產，他們也要依賴地產商做好基礎，做好平臺，做好產業空間。很多升級版的產業以地產為依托，建設科技研發及智慧型產業平臺，這就為深圳的產業地產發展模式及前景提供了成功的經驗。
06、從深汕合作區模式看到擴權式擴容帶來的土地權益機會
如果說，深圳從周邊莞惠土地上直接擴容沒那么容易，可以仔細看一下深汕特別合作區開發模式，深汕合作區看上去是一次擴權，土地權屬還是汕尾的，只是把運營管理權交給深圳，這就是所謂的“擴權”。但是，我認為，深汕實質上是以特定的擴權實現了擴容，現在深圳把深汕區作為深圳的第11區看待，從戶籍到電話號碼，到郵政編碼，到GDP統計，到財稅收入，統統計入深圳總盤子，這種形式的擴權和擴容又有多大區別？
深汕區的實踐表明，這可能是未來深圳解決土地困局的可行、可操作的現實舉措，也許比直接要求擴容更具策略性和現實性?，F在，在深圳都市圈框架內，深河特別合作區在醞釀，東莞、惠州臨深片區也都在制定“融入”深圳的方案，希望能突破深圳擴容問題上的僵局。當然，關鍵的問題是：能否真正賦予深圳直接調配利用周邊特定土地的決策權。
07、以策略之心用足用好深圳都市圈戰略
我們知道，這兩年來，已經有粵港澳大灣區及先行示范區的雙區戰略隆重推出，這些戰略對深圳都非常重要，但就土地開發利用的視角看，近期推出的深圳都市圈戰略對于深圳現實地解決“融地”問題顯得更加現實。
都市圈框架可能是深圳獲得周邊土地調配決策權的基礎鋪墊。畢竟是“深圳都市圈”，深圳作為都市圈的核心城市，對其他圈內城市的經濟輻射和引領作用大家還是有目共睹的，是充分認可的。既然這樣，那深圳要求和圈內城市分享一定的土地調配權就是一種公平交易行為。
從另外的視角看，深圳多年發展中形成了東西部不平衡發展的格局，東弱西強。而都市圈的空間中心恰恰在深圳東部，這將大大有助于平衡東西部的發展。
08、由大灣區及城市群視角繼續向西突破，縱深挖掘西岸地帶
上半年廣州南沙核心片區突然受到深圳客的熱烈追捧，這表明，深圳傳統的“臨深”片區概念正在被顛覆。深中通道即將于2023年建成，提前通車，這是深刻改變深圳與珠江口西岸地區關系的重磅舉措，從此中山化身臨深城市，深圳人的居住選擇多了一個新方向新目標。
建議大家從現在開始，認真關注西岸地帶，這可能是又一輪房地產投資發展的重大補缺機會，包括西岸的佛山、中山、珠海等城市。珠海不僅有未來的深珠通道可以通達，還有一個澳門因素，現在關于橫琴島整體交付澳門管理的傳言很引人注目，此舉若坐實，則對珠海乃至珠江口西岸都市圈都具有重大意義，可以密切觀察，尋求其中的投資發展機遇。文/宋丁 中國（深圳）綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任
來 源：綜合開發研究院
]]>
剛剛過去的3月，據深圳中原數據，二手房賣掉8008套，環比增長3.8倍，同比增長76%；新房賣掉3152套，環比增長279.8%；成交面積32.4萬平方米，環比上升279.9%。
深圳樓市，真的已經搶回了失去的兩個月？
8000余套二手房背后：存量成交，非樓市真實現狀
深圳中原數據顯示，3月二手房月成交量達8008套，已過樓市冷熱分界線。
深圳中原董事總經理鄭叔倫認為，3月二手房這一過戶量比去年大多數單月都多，顯然在目前環境下不是樓市真實情況。雖然近期疫情趨穩，但客戶外出依然較為謹慎，成交較去年還是有差距。因為春節假期及疫情影響，去年12月及今年1月交易延遲到3月過戶占多數，導致數據被放大，實際上3月的交易當月過戶占少數。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，3月復工后，年前成交房屋的產權登記需求得到集中釋放，上月末交易中心人流量已有所減少。記者近日實探走訪深圳部分區域發現，熱點區域樓盤項目和中介門店雖已復工，但訪客量并未恢復至年前水平。因為沒有客戶看房，不少中介人員都只能在店內網上辦公。
某大型機構中介人員楊琛告訴記者，由于目前仍在防疫時期，很多小區不能帶看。如果客戶確有看房需求，他們只能著便裝以業主或訪客身份帶看。
記者了解到，美聯物業線下門店已于2月24日復工，目前90%員工已到崗。美聯物業華僑城南A區總監謝劍偉表示。2月成交的都是年前看好房子的客戶，幾乎沒有新客源，現在受疫情影響大家外出看房有所限，樓市成交有很明顯下降。
美聯物業全國研究中心總監何倩茹分析認為，網簽具有滯后性，絕大部分還是反映春節前的成交量，基本上不能反映3月的成交情況，而且3月中上旬基本無法進行看房活動，大量成交無從說起。
對于近期部分二手房業主漲價行為，李宇嘉認為，部分消息為自媒體虛假報道，此外不理智業主聽信傳言，認為大規模放水刺激樓市已回升，故提高了放盤價，但不是主流。
新房推售兩極分化：A面秒光，B面16%低去化
新房方面，記者梳理發現，3月深圳共有6個新增預售項目，有7個樓盤入市。深圳中原數據顯示，3月深圳新房住宅成交3152套，環比上升279.8%。值得注意的是，3月深圳新房市場成交明顯冷熱不均。
其中，3月初南山蛇口的豪宅公寓一亮相便被鋪地蓋地宣傳為“豪宅搶到秒光”、“深圳購買力強悍”。
實際上，與本月其他新盤不同，太子灣云璽大廈于去年12月已取得預售，共225套。據合富研究院，3月7日云璽開盤，推出104套230～390平方米公寓產品，啟動中原、美聯、Q房、鏈家等，渠道點數3%。開盤99折疊加98折，月底簽約99折，總折扣可達97折，首付可分期4.5成，先付2成，其余在今年4月底之前付清即可。
此外，沙井萬科星城3月3日獲批預售。合富研究院數據顯示，本次開盤僅推出小戶型房源288套，3月7日啟動認籌，去化率100%。
李宇嘉分析稱，云璽作為公寓產品當日清盤，中介前期做了大量蓄客工作，也與其價格和地段有關系，年前豪宅稅調整后市場的高預期在此次開盤中也有所體現。
合富輝煌（中國）深圳公司總經理李舉明認為，深圳的“秒光盤”與“日光盤”屬于炒作過當。所謂的秒光盤主要有幾個特征，一是推貨量很少，即使是取得較多貨源的預售證，主推的產品量也不多；二是部份樓盤的銷售政策有積極變化，如價格有少許松動、公寓帶租約、學區利好等；三是二三級聯動集中帶看，因為3月份三級市場的帶客不能進入社區，二手成交量不足，所以集中力量轉戰新房市場，這為3月部分樓盤走量提供了支持。
與豪宅公寓日光的光鮮A面不同，光明區一次性推售大量住宅16%的去化率，是深圳購買力的B面。據合富大數據，光明區樂福花園3月20日取得預售，其中住宅共1036套，商業101套。3月21日啟動認籌，認籌金2000元，累計認籌480批，開盤當日去化約170套，去化率僅16%，成交均價4.7萬元/平方米。
鄭叔倫認為，現在疫情影響下樓盤推出量少，部分樓盤售樓處甚至都沒開放，購房者的選擇也少了很多。少部分樓盤推出少量房源，啟動聯動，并給出一定優惠折扣，加上樓盤本身性價比較好，所以足夠去消化。同時，部分樓盤開盤效果不佳，說明市場有效購買力還沒有完全恢復，銷售情況依然分化，價格、區位等都是衡量銷售情況的重要因素。
另據不完全統計，4月深圳將有7個樓盤入市。
市場熱度能否持續？
目前深圳已進入全面復工狀態，市場熱度逐步恢復，中介帶看量也有所提升，市場是否有望恢復至年前高頻成交狀態？
鄭叔倫認為，目前市場仍在復蘇中，去年多重利好讓深圳市場被廣泛看好，待疫情基本解除后，相信累計需求會逐步釋放，市場成交也會快速回升至去年水平。但各區之間分化也會持續，不同樓盤之間表現差距依然會非常明顯。
何倩茹則有不同觀點，她認為目前判斷為時尚早，因為每年3月都會有小陽春。從實際情況看，深圳市場恢復得不錯，實際成交可以達到去年7～8成，但是否能成為樓市全面復蘇的起點，還需觀察。
“存量房市場一向是深圳的主戰場。”李舉明表示，從人口與供應的角度來看，存量房市場還是會保持一定的活躍度。
南山區西麗片區某資深中介王穎對市場也十分樂觀，其告訴記者，目前帶看量較復工初期略有增加。3月連同賣掉自己投資的小產權房，他已成交2套。
來源：每日經濟新聞
]]>