一、區位優勢：地鐵口寫字樓，通達全城的“黃金十字”
頌德國際大廈坐落于福田區下梅林二街6號，緊鄰地鐵9號線“梅景站”和“下梅林站”，步行僅需5分鐘，是深圳少有的“地鐵口寫字樓”。其戰略位置連接福田CBD與南山科技園，周邊匯聚福田農批市場、廣中醫深圳醫院等資源，形成“商業+醫療+教育”的黃金三角。
交通數據亮點：
地鐵：300米內覆蓋地鐵9號線、2號線，15分鐘直達福田口岸、深圳灣口岸；
公交：7路、201路等10余條線路環繞，通勤靈活；
自駕：緊鄰北環大道、梅觀高速，快速輻射珠三角。
更值得一提的是，隨著梅林片區舊改提速，頌德國際所在的“福田北商務區”未來將崛起為第二個CBD，企業在此布局，無疑搶占城市發展紅利。
二、硬核配套：從“辦公空間”到“生活生態圈”
頌德國際大廈不僅提供高端辦公環境，更以“產城融合”理念打造全方位企業服務生態，滿足員工從工作到生活的全場景需求。
- 甲級寫字樓標準，空間靈活適配
建筑參數：總高99米，地上24層，地下2層，標準層面積1300㎡，層高4米；
可分割性：每層可自由劃分8個產權單位，面積124㎡至277㎡不等，適合初創企業到大型總部的多樣化需求；
設計亮點：無柱大堂、采光通透，每層配備獨立空中花園，營造“森林辦公”體驗。 - 智能化設施，效率與舒適并存
科技賦能：VRV中央空調、24小時安保系統、智能門禁與環境監測，打造高效節能的智慧辦公空間；
網絡保障：電信、聯通、移動多網并行，千兆光纖直連，滿足企業高速數據傳輸需求；
服務升級：5部三菱高速電梯（單梯服務面積僅4800㎡）、364個專屬停車位（車位比高達1:80），遠超行業標準。 - 商業配套，15分鐘生活圈
餐飲：滿天福大酒樓、重慶老火鍋等美食環繞，滿足員工日常用餐；
休閑：樓下即達上梅林文體公園，樓上配有健身房、咖啡廳、員工餐廳；
商務服務：維也納國際酒店、景明達酒店等高端住宿資源，助力企業接待與差旅。
三、產業生態：從“單一辦公”到“產業集群”
頌德國際大廈不僅是物理空間的提供者，更是產業生態的構建者。目前，已吸引互聯網金融、人工智能、文化創意等領域的頭部企業入駐，形成協同發展的“創新生態圈”。
- 金融科技創新中心
某知名互聯網金融平臺華南總部在此設立研發中心，依托周邊密集的金融資源與人才池，快速拓展業務版圖。 - 高科技企業孵化器
園區內多家AI、大數據企業通過政策扶持與資源共享，加速技術落地。例如，一家物聯網公司在此完成從實驗室到量產的跨越，獲得千萬級融資。 - 文化創意產業聚集地
設計工作室、影視制作公司等入駐，借力梅林片區的藝術氛圍與政府文創補貼，打造“設計+科技”跨界合作案例，推動城市文化IP輸出。
四、政策紅利：70年產權+政府扶持，企業安心發展的“定心丸”
作為深圳罕見的70年產權寫字樓，頌德國際大廈為企業提供長期穩定的經營保障。同時，福田區政府對入駐企業提供多重利好：
租金補貼：根據企業規模給予3-5年租金減免；
稅收優惠：高新技術企業可享受15%的企業所得稅稅率；
人才補貼：高管與技術骨干可申請住房、子女教育等專項支持。
此外，園區招商中心提供“管家式服務”，從選址、裝修到注冊登記全程協助，助力企業快速落地。
五、未來展望：梅林“新CBD”的領航者
隨著梅林片區規劃的推進，頌德國際大廈正站在城市升級的風口：
產業擴容：未來將引入更多科技研發、跨境電商等業態，打造“灣區創新中軸”；
生態升級：計劃增設共享會議室、路演大廳等公共空間，促進企業間資源對接；
國際化布局：與海外孵化器合作，搭建跨境技術交流平臺，助力企業“走出去”。
正如入駐企業負責人所言：“選擇頌德國際，不僅是選擇一個辦公場所，更是選擇了一個與城市共成長的未來。”
深圳頌德國際大廈，以“區位+配套+生態”的三維優勢，重新定義了現代企業辦公的標準。無論是初創團隊尋找靈感，還是行業巨頭拓展版圖，這里都能提供獨一無二的價值。
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一、黃金十字路口：大灣區企業總部必爭之地
博泰工勘大廈的選址堪稱教科書級操作。它位于南山區科技南八路與高新南四路交匯處，坐擁三大核心優勢：
“三地鐵+三主干道”的超級路網：距離地鐵9號線高新南站僅80米，1號線高新園站600米，13號線深大東站無縫銜接。駕車5分鐘可上沙河西路、深南大道等城市動脈，30分鐘直達深圳灣口岸、寶安機場。這種“軌道+高速”的立體交通，讓企業員工通勤效率提升40%，客戶拜訪時間成本降低60%。
“中國硅谷”的產業集群效應：大廈周邊3公里內聚集了騰訊、中興、TCL、邁瑞等超200家上市公司，形成電子信息、生物醫藥、金融科技三大千億級產業鏈。入駐企業可享受“下樓即合作”的生態紅利，僅2024年就有12家初創公司因產業鏈協同效應實現估值翻倍。
頂配生活圈層：樓下即是麥當勞、奈雪的茶、星巴克等網紅餐飲，步行5分鐘可達萬象天地、深圳灣萬象城等高端商業綜合體。員工午休時可到深圳灣公園騎行，下班后無縫切換健身、社交、商務宴請場景，真正實現“工作與生活的零時差切換”。
二、未來辦公實驗室：重新定義高效生產力
與傳統寫字樓不同，博泰工勘大廈以“智能科技+彈性空間”為核心，打造了一套“讓企業生長速度翻倍”的辦公解決方案：
智能管理黑科技：全樓部署AIoT物聯網系統，會議室可智能調節燈光、溫濕度，甚至根據參會人數自動推薦最佳座位布局。停車場采用車牌識別+無感支付，高峰期進出效率提升70%。
模塊化空間設計：從60㎡的初創工作室到1800㎡的整層總部，所有空間均支持自由劃分。某跨境電商企業曾通過彈性改造，僅用3個月將辦公區從200㎡擴容至800㎡，節省搬遷成本超百萬。
企業服務生態鏈：大廈內設800人國際會議廳、階梯教研室及VIP接待室，并引入法律咨詢、投融資對接等第三方服務。2024年數據顯示，入駐企業資源對接成功率比行業平均水平高38%。
三、綠色心臟：用生態數據說話的健康辦公
在碳中和成為全球議題的今天，博泰工勘大廈以國家綠色建筑三星認證的標準，打造了一座“會呼吸的寫字樓”：
節能黑科技：屋頂太陽能光伏板日均發電量達1200千瓦時，滿足整棟樓20%的照明需求；雨水回收系統每年節水超5000噸，相當于50個標準游泳池。
健康微環境：8米挑高大堂引入垂直綠化墻，PM2.5過濾效率達99%；戶內新風系統每2小時全樓換氣一次，CO?濃度始終低于600ppm（國際健康標準為1000ppm）。某生物科技公司員工調研顯示，入駐后員工病假率下降25%，專注度提升33%。
可持續運營：物業團隊通過AI算法優化空調能耗，夏季用電量比同類建筑低18%。這種“降本不減效”的模式，讓企業ESG評級平均提升1-2個等級。
四、流量密碼：如何用“圈層經濟學”引爆傳播
博泰工勘大廈深諳新媒體時代的傳播法則，通過三大策略持續制造話題：
場景化內容營銷：在抖音發起#在灣區C位辦公是種什么體驗#挑戰賽，展示員工在屋頂花園晨會、智能會議室遠程路演等場景，單條視頻最高播放量破800萬。
企業家IP孵化：聯合入駐企業CEO打造《灣區創業日記》專欄，真實記錄邁瑞醫療供應商從實驗室到量產的全過程，微博話題閱讀量超2億。
數據可視化傳播：發布《大灣區企業選址白皮書》，用熱力地圖展示周邊產業鏈分布，小紅書筆記收藏量達12萬次。
五、社會責任：與城市共生長的長期主義
開發商深業泰富集團將社會責任融入基因：
產學研深度融合：每年投入500萬元設立“工勘創新基金”，支持深圳大學、南方科技大學等高校的科技成果轉化，已有3個項目進入IPO階段。
社區共生計劃：開放大廈會議室舉辦公益法律講座、少兒編程夏令營，累計惠及周邊居民超萬人次。
行業標桿打造：其“智能建造+綠色運營”模式被寫入《深圳市超高層建筑技術規》，成為行業新標準。
博泰工勘大廈的成功絕非偶然。它用“區位×科技×生態”的乘數效應，構建了一個自生長的商業生態系統。在這里，企業不僅獲得物理空間，更接入了一個包含資本、人才、技術的超級網絡。當越來越多的企業開始用“數據化選址”代替“經驗式決策”，這座大廈正以灣區樣本的姿態，書寫著中國產業升級的新篇章。
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深圳市甲級寫字樓的定義如下：
1.地理位置：位于深圳市主城區的繁華商業街道或城市交通網絡節點附近。
2.房屋質量：辦公樓整體裝修豪華，結構安全穩定；
3.配套服務:停車場、商業娛樂設施、安全監控系統、消防設備等完善的機電系統設施和統一的物業管理服務體系；
4.深度解讀:甲級寫字樓的租賃和購買價格遠高于其他級別的寫字樓，但也是客戶最喜歡的寫字樓類型之一，因為它提供完善的服務和設施。同時，政府對甲級寫字樓的管理也比較嚴格，在相關稅收和認證方面有更多的優惠政策，有助于企業更有效地運營。
其它與甲級寫字樓有關的問題：
1.怎樣評定辦公樓的等級？
答：一般根據房屋質量、配套設施、地理位置等方面進行綜合評估，具體還需參照有關地方政府出臺的標準。
2.什么樣的企業適合進入甲級寫字樓？
回答：大型跨國公司、金融投資機構、因特網技術企業等高端企業更適合進入甲級寫字樓。
3.選擇甲級寫字樓要注意哪些方面？
答：除辦公樓本身的質量設施、地理位置等因素外，還應考慮價格、租賃期限、物業費用等因素。
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一、標準層高要求
深圳甲級寫字樓的標準層高一般為3.6米至4米之間。這個高度可以滿足大部分辦公需求，使得辦公室具有較好的空間感，并且可以容納一般的辦公設備和家具。此外，標準層高還有助于提供充足的自然采光和通風條件，創造一個舒適的辦公環境。
二、部分寫字樓的高層空間要求
有些甲級寫字樓在設計中還會設置一定數量的高層空間，通常高層空間的層高要求會更高，一般在4.5米至5.5米之間。這種高層空間通常用于會議室、培訓室、展示區等特殊用途，其較高的層高可以容納更多的人員和提供更好的展示效果。此外，高層空間也可以為企業提供更加獨特的辦公空間選擇，體現企業的個性化需求。
三、可變層高要求
一些甲級寫字樓還會設計可變層高的空間，以滿足不同企業的需求。可變層高是指辦公空間可以根據企業的需要進行調整，一般可以實現從標準層高到高層空間的轉變。這種設計可以靈活滿足不同企業的辦公需求，提供個性化的空間解決方案。
四、影響層高要求的因素
在深圳，甲級寫字樓對層高的要求還受到一些因素的影響，包括建筑規劃、地塊面積、建筑限高規定等。一般來說，寫字樓所在地的規劃和限高規定會對層高設定一定的要求，以確保建筑的整體形象和城市的景觀效果。此外，地塊面積也會對寫字樓的層高產生一定影響，較大的地塊通常能夠容納更高的樓層。
總體而言，深圳甲級寫字樓對層高有一定的要求，標準層高一般為3.6米至4米，高層空間的層高要求會更高，一般在4.5米至5.5米之間。可變層高的設計也可以滿足不同企業的需求。這些要求能夠提供舒適的辦公環境、滿足企業的個性化需求，并符合建筑規劃和限高規定。當選擇甲級寫字樓時，了解和考慮層高要求是企業選擇合適辦公空間的重要因素之一。
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一、建筑質量：
甲級寫字樓通常采用高標準的建筑技術和材料，建筑結構堅固可靠，具有良好的抗震性能。外墻裝修精美，大廳和公共區域采用高檔材料和設計，給人一種高端大氣的感覺。甲級寫字樓的建筑質量更高，更能夠滿足租戶的需求。
乙級寫字樓的建筑質量相對較低，可能是舊樓改造或者建造時間較早的建筑物。建筑結構可能不夠堅固，設備和裝修也相對簡單。乙級寫字樓在建筑質量方面可能存在一些隱患，需要租戶自行評估是否符合自身需求。
二、設施設備：
甲級寫字樓在設施設備方面通常更加先進和完善。它們配備了高速電梯系統、中央空調系統、先進的通訊設備、智能化管理系統等。大多數甲級寫字樓還會配備配套餐廳、會議室、健身房、停車場等公共設施，以滿足租戶的各種需求。
乙級寫字樓的設施設備可能相對簡單，可能只具備基本的電梯、空調等設備，缺乏先進的管理系統和高級配套設施。這也意味著租戶在乙級寫字樓中可能需要自行投入更多資源來滿足辦公需求。
三、服務水平：
甲級寫字樓通常有專業的物業管理團隊，提供全天候的安全保衛、保潔、維護等服務。物業管理團隊負責解決日常運營問題，及時處理租戶的投訴和需求。此外，甲級寫字樓還會定期組織一些商務活動和社交活動，為租戶提供更多的交流和合作機會。
乙級寫字樓的服務水平可能相對較低，物業管理團隊可能不夠專業，服務質量和響應速度可能不如甲級寫字樓。租戶可能需要自行解決日常運營問題，或者與其他租戶共同承擔維護責任。
四、管理維護：
甲級寫字樓的管理維護通常由專業的物業管理公司承擔，定期進行設備維護保養、裝修更新、安全檢查等工作。甲級寫字樓會注重整體的環境衛生和綠化，保持良好的辦公環境。此外，甲級寫字樓還會定期進行設施升級和提升，以適應市場的需求。
乙級寫字樓的管理維護可能相對簡單，可能由業主自行負責或委托給第三方服務提供商。管理和維護水平可能不如甲級寫字樓，需要租戶自行考慮和解決一些問題。
總的來說，深圳的甲級和乙級寫字樓在建筑質量、設施設備、服務水平以及管理維護等方面存在明顯的差異。甲級寫字樓的品質更高，配套設施更齊全，服務更優質，因此通常租金較高。而乙級寫字樓則相對簡單，租金較低，適合一些對辦公條件要求相對較低的租戶。租戶在選擇寫字樓時應根據自身需求和預算，權衡甲級和乙級寫字樓的優缺點，做出合理的選擇。
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寫字樓供應集中入市持續施壓租金 吸納量大增擠入歷史前三
新冠疫情影響下國內經濟增速放緩，寫字樓市場也因此受到影響，四個一線城市均出現租金下滑的情況，其中深圳更以12.8%的租金年度降幅首當其沖。與此相對的是，2020年四座一線城市總吸納量較2019年上漲44.1%，北京、上海以及深圳寫字樓市場全年均錄得30萬以上的高吸納量，在宏觀經濟發展受阻的2020年仍能迎來如此大量的需求釋放，反映出一線城市甲級寫字樓需求的韌性。
以深圳市場而言，租金的持續下調無疑也是刺激市場需求釋放的因素之一。自2019年1季度開始，深圳全市租金已連續8個季度回落，自2018年末高點累計下降23.55%，當前全市租金與2014年2季度相當，為每月每平方米211.49元。盡管2020租金同比降幅達到12.8%，但在近80萬平米的新增供應刺激下，市場租賃活動甚是活躍，全年41.8萬平方米的吸納量已是2019年吸納量的4倍有余。當前寫字樓市場出租壓力大已成共識，新供應多以較低價格吸引客戶， 各區政府也對引入優質企業提供獎勵……更低的租賃成本刺激了企業換租擴租的需求。得益于 “前海歸巢”計劃對企業直接提供租金補貼，吸引不少企業入駐，作為新興商務板塊的前海甲級寫字樓因此得以較快去化，全年甲級寫字樓吸納量達到20.8萬平方米。此外，更長的預租及免租期，為業主及企業提供更多的選擇機會，進一步刺激租賃需求釋放，市場給出的積極反饋顯示出深圳寫字樓市場的活躍需求。
盡管突如其來的疫情沖擊、全球經濟的疲軟表現以及深圳甲級寫字樓寫字樓全年76.2萬平方米的高供應量，對空置率指標形成空前壓力，但在高吸納的支撐下，年末空置率25.1%僅較上年末上升3.04個百分點。結合各個片區的吸納表現，市場需求由東向西、由傳統板塊向新興板塊、由舊物業向新物業轉移的趨勢明顯，預計這一趨勢伴隨著包括前海在內的新興板塊的持續供應還將延續。
租金方面，戴德梁行數據顯示，今年，北上廣深四座一線城市甲級寫字樓均出現租金下滑的情況，其中深圳以12.8%的年度租金降幅排在首位，租金降至2014年的水平。
張曉端表示，新物業的業主會把租金調得比較低，提前鎖定優質客戶。今年對企業換租來說，是一個比較好的時機。
張曉端表示，2021年深圳有望投入使用的甲級寫字樓計劃供應量約達179萬平方米，但考慮到項目延期因素，預計實際供應將在100萬平方米以內。高供應量將為企業帶來更多的選擇，競爭壓力下租金優勢仍會是是吸引企業的重要因素之一。例如在新項目集中的前海，隨著京東、OPPO等行業巨頭的入駐不斷提升其商務氛圍，對企業的吸引力也將隨之增加，結合低租金的優勢，預計明年寫字樓租賃仍將保持活躍。注冊制的金融利好、疫情受控、經濟增速回升的背景下，預計2021年各行業發展環境或優于今年，對辦公物業市場的需求支撐也有望進一步增強，全年租金降幅料將收窄。
深圳大宗交易深圳下半年恢復迅速 價格盤整促進成交的活躍
戴德梁行數據顯示，截至2020年12月25日，全國大宗交易規模達1,942億元，較2019年下降32%，累計成交181宗；上海仍穩坐全國大宗成交第一，總成交額達670億元，占全國總成交額的35%；深圳則排名第三，總成交額278億元，累計完成25宗。戴德梁行華南區資本市場部主管及董事陳俊儒表示下半年的成交占全年成交額的73%，顯示疫情后的交易活躍度恢復迅速；雖然相較2019年缺少如華僑城大廈、華潤前海大廈那樣的超大型成交，導致成交總額下降明顯，全年總成交額仍相當接近300億元的平均規模。
陳俊儒總結今年的大宗交易市場是“價格盤整、成交活躍、生意盎然”，雖然觀察到資產價格普遍有回調的現象，但也相當程度給予刺激并促進了成交的活躍，在疫情短暫的影響后立刻恢復了勃勃生機。在寫字樓集中供應及租金承壓的大環境下，寫字樓大宗交易自用買家占據主導地位，背景涵蓋金融保險、實業及科技類企業；相較之下，機構投資人對租賃風險會有較多的顧慮，成交以存在財務困境或以散售目的的項目為主。同時，深圳傳統的工業物業成交宗數及占比明顯回升，在2019年的沉寂后重回交易舞臺，特別是疫情催生的數字經濟，宅經濟等新的經濟形態，數據中心和倉儲物流都受到資本的高度關注；其中，在深圳及惠州均錄得數據中心的成交；亦在東莞沙田錄得一宗冷鏈倉儲項目成交，顯示投資者對于大灣區乃至于大深圳都市圈物流倉儲以及數據中心的機會持續看好。
展望來年大宗市場走勢，陳俊儒形容成立四十周年的深圳經濟特區是“集萬千寵愛于一身”，是一座以“科技”、“創新”、“年輕”著稱的大灣區都市，迅速的成為近年來投資者最關注的目標市場之一；政府今年所提出“支持盤活利用存量工業地”，以及取消小地塊更新限制等政策，有助于盤活存量資產，賦予工改類項目更多想象空間；同時，隨著資產價格回調，投資者可以重新審視布局深圳的投資機會；寫字樓的投資者則可重點關注深圳核心區域帶有穩定現金流、有改造提升空間、小體量的優質辦公項目。活躍的自用買家則將繼續尋找合適標的，成交量有望持續上升。
來 源：鳳凰網房產
]]>仲量聯行最近發布的報告顯示，今年深圳全市甲級寫字樓租金水平同比下降8.6%，至每平方米每月194元，但下半年的租金降幅緩于上半年。仲量聯行深圳商業地產部總監李文杰表示：“疫情影響下深圳寫字樓市場需求在一季度轉涼，凈吸納量回落明顯，市場租金也錄得較大幅度下跌，但隨著深圳主要經濟指標不斷改善，寫字樓市場活躍度自二季度起復蘇勢頭強勁，并于四季度加速恢復增長。”
在深圳寫字樓市場，來自新經濟頭部企業的大面積擴租及搬遷需求不減。與此同時，大型金融機構在租賃市場上的表現也相對搶眼。資本市場的活躍刺激了證券公司、基金公司等金融機構的業務增長，今年A股IPO融資規模因科創板、創業板注冊制的實施而創近年來新高，同時，公募基金管理規模和私募基金管理規模在今年均保持平穩增長，這些都為證券、基金等機構的新設立和擴租提供了動力。
報告還顯示，深圳寫字樓市場今年共錄得約93萬平方米新增供應，其中近七成供應來自南山區，該數據低于此前市場的普遍預期。在辦公樓需求持續恢復和四季度供應壓力暫時緩解的背景下，深圳甲級寫字樓在四季度空置率從三季度的高點回落2.2個百分點，至年末錄得25.6%，同比上漲僅0.5個百分點。
仲量聯行華南區研究部總監曾麗預測，在存量需求回升的基礎上，2021年來自新經濟頭部企業和大型金融機構的新設立、擴租、升級等新增需求將進一步助力租賃活躍度的提升。與此同時，明年即將落成的項目中有不少金融類企業的總部，因此在需求增長以及可觀的總部自用面積支撐下， 2021年凈吸納量有望恢復至2019年水平。
盡管受到疫情沖擊，但深圳寫字樓大宗交易頻現。從投資區域分析，深圳大宗投資成交主要集中在羅湖以及南山，其中辦公樓的成交主要在羅湖筍崗、南山科技園、南山招商蛇口片區。仲量聯行深圳投資部總監曾紀欣表示：“今年的疫情緩慢了投資人的投資決策以及考察, 但并沒有影響投資粵港澳大灣區和深圳市場的決心，投資人下半年加快在深圳尋找優質項目。”
來 源：證券時報
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三季度，深圳市寫字樓空置率環比上升1.6個百分點至29.7%，第一太平戴維斯預計未來深圳市寫字樓的空置率將突破30%。對此業內人士表示，過量供應是空置率上升的主要原因，政策導向仍利好深圳寫字樓市場的長線投資。
吸納量環比大幅回落45.3%
第一太平戴維斯數據顯示，三季度深圳寫字樓吸納量環比回落45.3%至9.3萬平方米。對于吸納量環比回落較大的原因，第一太平戴維斯華南區研究部主管謝靖宇表示，這是第二季度被疫情抑制的需求集中釋放導致的結果。
三季度深圳市寫字樓大宗交易較少。“在談的項目較多，但是交易雙方存在價格分歧，預計受年底業績的影響，賣方會降價促成交易達成。”第一太平戴維斯中國南區董事長林木雄表示。
對比2020年上半年的季均吸納量9.2萬平方米，第一太平戴維斯得出結論，三季度甲級寫字樓需求穩步復蘇。
報告顯示，TMT和金融類企業仍然是租賃需求的主力，此外，專業服務類企業的市場活躍度上升，季內有數宗上千平方米的租賃成交誕生。
三季度深圳甲級寫字樓租金繼續下探。第一太平戴維斯數據顯示，三季度深圳市甲級寫字樓平均租金為192.4元/平方米/月，環比下降0.2%，同比下降7.0%。“和去年比起來，降價幅度在10-20元/平/月。”從事寫字樓業務7年的張鵬（化名）對《華夏時報》記者說。
盡管深圳市甲級寫字樓市場需求復蘇，但是空置率依舊攀升，位居四個一線城市首位。第一太平戴維斯數據顯示，三季度深圳平均空置率環比上升1.6個百分點至29.7%。對此，第一太平戴維斯華南區研究部主管謝靖宇強調，過量供應是空置率上升的主因。三季度深圳市共計四個寫字樓項目竣工入市，新增面積約31.5萬平方米。其中，羅湖區、寶安區季內無新增供應，空置率則環比回落。
值得注意的是，三季度67.3%的新增面積在南山區前海片區，南山區現有存量首次超過福田區。盡管在存量上稍有趕超，但在租金價格方面，福田區仍然位居各區首位。第一太平戴維斯數據顯示，三季度福田區甲級寫字樓租金均價為216.7元/平方米/月，租金指數環比上升1.1%，南山區則為180.7元/平方米/月，環比下降1.0%。
“南山區整體價格比福田低，從最貴的超甲級寫字樓來看，福田區的價格在500元/平方米/月左右，但是南山區在300元/平方米/月左右。”張鵬對記者說：“比如南山區高新園北片區，現在還沒通地鐵，所以租金價格也會便宜一些，”
未來深圳空置率將突破30%
對于接下來的市場趨勢，第一太平戴維斯數據顯示，四季度，深圳約有39.1萬平方米的新增甲級寫字樓入市，2020年全年，預計共有126萬平方米的新增面積交付，未來深圳空置率將突破30%，達歷史新高。
未來深圳寫字樓市場將繼續以租戶方為主導。“經營實力強，租賃需求面積大，承租能力較高的優質租戶具有更大的談判空間。”謝靖宇對《華夏時報》記者說：“第三季度，客戶的問詢量增加，買賣雙方對于價格的期待差距在縮小，預計四季度，甚至未來一年，深圳寫字樓投資市場活躍程度會提高。”
政策導向利好深圳寫字樓市場的長線投資。林木雄表示，10月11日印發的《深圳建設中國特色社會主義先行示范區綜合改革試點實施方案（2020-2025年）》強調了土地、勞動力、資本、技術、數據五個要素的市場化配置體制機制，這表明深圳擁有深化改革的利好。
政策設計著眼于產業長期發展，當前市場仍將承壓。戴德梁行相關研究表示，深圳經濟的韌性、優質的營商環境為產業發展創造了良好的條件，也為甲級寫字樓長遠的需求增長奠定了基礎。不過當前全球尚未擺脫疫情的影響，企業的決策仍然趨于保守，深圳寫字樓市場處于供應高峰，市場的壓力不可小覷，短期內主要市場指標承壓態勢較難顯著改善。
“疫情后期，新冠疫苗已經開始臨床試驗，租寫字樓的人也逐漸變多。但是對我們來說也并非那么簡單，因為現在行業競爭大，許多中介職業道德低，擾亂行業規則。”對于即將到來的行業復蘇，張鵬對記者說。
來 源：華夏時報
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其中，科技與金融仍占市場需求主導，加上日前中國政府發布關于深圳的改革試點實施方案（2020-2025年），將深圳定位為“模范城市”，預計這將進一步帶動來自于金融和創科行業對寫字樓的需求。
報告顯示，深圳2020年三季度新增甲級寫字樓供應超過30萬平方米。此外，大量新項目集中入市，推動全市租金進一步環比下行2.9%至203元/平方米/月。
相比上個季度，三季度的大面積租賃成交逐漸回歸市場，產生超過6萬平米的凈吸納。而其中專業服務客戶表現突出，占成交面積的35%，律所則成為專業服務需求主要來源，加之一直是市場需求主導的科技與金融，使得整個市場需求更加健康堅實。報告指出，快速發展的金融行業將促使高品質甲級辦公需求更加旺盛。
來 源： 深圳特區報
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需求源自TMT和金融
7月14日，第一太平戴維斯《大灣區甲級寫字樓指數》顯示，二季度，深圳寫字樓凈吸納量環比大幅回升11.7倍，至17.1萬平方米，上半年合計凈吸納量已超過去年同期水平。
該報告指出，二季度隨著經濟活動復蘇，受此前停工停產影響而滯后的需求開始集中釋放，科技園、前海子市場需求表現均傳遞出積極的信號。需求主要源自于TMT及金融類企業，TMT行業預計繼續是需求增長的主要貢獻者，尤其是行業中的龍頭企業；金融業由于迎來新的大灣區利好政策，有望逐漸衍生新的租賃需求。
二季度空置率28.1%
盡管二季度需求顯著回升，上半年深圳寫字樓市場租金指數（反映寫字樓租金的變化趨勢）及價格指數（反映寫字樓銷售價格和投資市場的變化趨勢）呈下跌趨勢。第一太平戴維斯報告顯示，以價換量成去化手段首選，租金指數半年環比下跌4.7%，至141.5；深圳因業主對價格修正表現出較高的靈活度和洽談意愿，價格指數半年度環比下降8.5%至190.8，降幅為大灣區內最高。
新冠疫情是租金下行的催化劑，供過于求才是租金下行主因。第一太平戴維斯分析：“甲級寫字樓過量供應現狀在深圳、佛山、東莞、珠海均有所體現，因近年內外部經濟不確定性持續，需求增長動力有限，導致這些城市供過于求的市場特征突出，租金增長因此備受掣肘。該情況對租金走向的影響較疫情所致更為顯著及深遠。”
甲級寫字樓項目入市步伐回速，增量市場繼續擴張。第一太平戴維斯數據顯示，二季度深圳市新增供應量共計約43萬平方米，全市市場總存量環比上升5.8%，至781.2萬平方米。報告分析：盡管部分項目工程進度因疫情而有所延誤，但深圳總體市場復工效率甚高，年內仍將迎來供應高峰，預計有約83.4萬平方米的新增項目于下半年陸續交付入市，供過于求的現象料將延續。
“深圳新出的寫字樓都是在非核心區，核心區已經沒有地塊來新增。深圳南山區供應較多，其現有存量已可與福田比肩，兩者共占市場總存量的85%。” 第一太平戴維斯華南區研究部主管謝靖宇對記者說。他表示，過量供應成為市場最大隱憂，二季度深圳全市平均空置率環比上升1.9個百分點，至28.1%，在一線城市中最高。
未來投資熱度不減
深圳中原寫字樓部范進佳則表示：“短期來看，因市場調整及供應量的增加，全市寫字樓空置率提升，租金下滑。但是與其他一線城市相比，深圳甲級寫字樓的存量仍處于低位，需通過新供應來進行補充（其他一線城市甲級寫字樓的存量大概1200-1500萬平米）。2024 年后甲級寫字樓基本處于低供應或無供應的狀態，未來市場租金價格將會趨于穩步上升的趨勢，空置率也將會逐步降低。”
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也認為，深圳的問題不大，市場供應過剩是短期的，宏觀經濟刺激，深圳市場后續會有較好的表現。
說到過量供應對投資的影響，范進佳對記者表示：“近期過量的寫字樓供應，使業主會通過提升其管理及運營能力來增加招租的競爭力，長遠看對樓宇穩定租金是個利好。也可以說這幾年是吸貨的好時機，近幾年集中供應，令整個市場租金調整明顯，能為政府招商引資提供有利的條件。”
“深圳即將迎來經濟特區建立40周年，加之大灣區建設的推進，深圳的城市發展預計或獲得更充沛的政策支持，將繼續支撐投資市場熱度不減。”謝靖宇對記者說。為改善供過于求的情況，政府政策支持將起主導作用，除政策支持產業發展及引進新增企業外，吸納和挽留人才，優化配套設施及營造優良的營商環境都值得額外關注。
范進佳表示：“近幾年供應過大，政府也看到這個問題，今年年初政府已經出具文件同意商辦物業可以改成公寓或酒店進行出租，第一緩解商辦市場供應過大的壓力問題，第二也緩解住宅租金漲幅過快的現象”。
來 源：華夏時報
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