1.選擇合適的地段

選擇合適的地段是降低租金的重要因素。通常來說，位于商業區、交通便利的地段租金較高。但如果選擇一些偏遠的地段，租金會相對較低。但是要考慮到公司員工的出行和工作效率，選擇一個離員工居住地較近的地段，也能降低員工的通勤成本和時間成本。

2.靈活租賃方式

租賃方式是影響租金的另一個重要因素。一般來說，長期租賃的租金相對更低，但是租期較長，靈活性不高。相反，短期租賃的租金相對更高，但是租期靈活，適合需要靈活調整辦公空間的企業。在選擇租賃方式時，要根據企業的實際情況和需求，選擇最適合的租賃方式。

3.共享資源和服務

聯合辦公室提供共享的資源和服務，如會議室、休息區、咖啡機等。通過共享這些資源和服務，可以降低企業的成本，提高效率。例如，通過預約會議室，可以避免企業自行購買會議室設備和場地，節省成本。此外，聯合辦公室還提供秘書服務、郵件接收、網絡技術支持等服務，可以進一步提高企業的效率。

4.優化辦公空間布局

優化辦公空間布局可以提高空間利用率，減少租賃成本。通過合理規劃辦公空間，將不同部門和職能分區，合理配置設備和家具，可以提高工作效率，同時也可以減少辦公空間浪費。例如，采用開放式辦公空間，可以減少隔間和過道的面積，增加實際工作區域，提高空間利用率。此外，選擇合適的家具和裝飾，也可以增加辦公空間的舒適度和美觀度，吸引更多客戶和員工。

5.加強團隊協作

加強團隊協作可以提高工作效率和減少工作錯誤，進一步提高企業的收益。通過加強溝通和合作，員工可以更好地理解公司的工作目標和需求，避免重復工作和浪費資源。同時，團隊合作還可以提高員工的士氣和滿意度，進一步提高工作效率和質量。

綜上所述，降低聯合辦公室租金需要綜合考慮多個因素，包括地段、租賃方式、共享資源和服務、辦公空間布局和團隊協作等。通過靈活運用這些因素，企業可以最大程度地降低租金成本，提高工作效率和收益。對于創業者和中小型企業來說，選擇合適的聯合辦公室并合理規劃辦公空間布局，加強團隊協作，都是非常重要的。

一、深圳辦公租金價格高企的原因

1.城市經濟發展迅速

深圳是中國經濟特區之一，經濟發展迅速，逐漸成為全球制造業中心和技術創新中心。隨著經濟的快速發展，越來越多的企業選擇進入深圳市場，導致辦公用房需求量激增，租金價格也相應攀升。

2.土地資源稀缺

深圳市的土地資源十分稀缺，而辦公用房的供應量又不能及時跟上市場需求的增長，導致辦公租金價格居高不下。

3.政策因素

政策對于租金的調控也是影響租金價格的因素之一。在深圳，政府出臺了多項政策，如限制外資企業購置房產，鼓勵企業租賃，從而導致租賃市場競爭加劇，租金價格進一步攀升。

二、應對深圳辦公租金價格高企的解決方案

1.調整辦公區域選擇

企業可以通過調整辦公區域的選擇來降低辦公租金的成本。可以選擇一些交通不便的地段，或者一些偏遠的地方。另外，也可以選擇共享辦公空間等形式，以降低辦公租金的成本。

2.調整辦公用房面積

企業可以適當調整辦公用房的面積，避免浪費。根據實際需求，調整合適的面積，既能滿足企業的需求，又能降低辦公租金的成本。

3.與房東協商降低租金

企業可以與房東協商降低租金。可以通過簽署長期租賃協議或者提供其他優惠條件來降低租金價格，從而減輕企業的經濟負擔。

4.擴大企業規模

企業可以通過擴大規模來降低辦公租金的成本。當企業規模擴大后，可以更容易地談判租金折扣或租用更大面積的辦公用房，從而實現降低租金價格的目的。

5.制定合理的預算

企業應該根據實際需求和經濟能力，制定合理的預算。在租賃辦公用房時，應該考慮到租金成本以及其他費用如物業管理費、水電費等。通過合理制定預算，可以降低企業的經濟負擔。

6.尋求政府扶持

企業可以尋求政府的扶持，如通過招商引資政策獲得租金補貼等方式來降低租金成本。同時，也可以尋求政府對于土地資源和辦公用房的投入，以增加供給并降低租金價格。

總之，深圳作為中國經濟特區之一，經濟發展迅速，但隨之而來的問題就是辦公租金價格高企。針對這一問題，企業可以通過調整辦公區域選擇、調整辦公用房面積、與房東協商降低租金、擴大企業規模、制定合理的預算以及尋求政府扶持等方式來降低租金成本。只有在租金成本控制得當的情況下，企業才能更好地發展和壯大。

另外，隨著租金下降，深圳甲級寫字樓的售價亦同步下滑。2020年四季度，全市寫字樓平均售價為4.79萬元/平方米，同比跌9.1%。

對于深圳市寫字樓今年走向，第一太平戴維斯認為，2021年，深圳甲級寫字樓的空置率還會上升，租戶將在交易中占據優勢地位，全市租金將持續下降。

記者注意到，不僅僅是深圳，中國一線城市北京和上海的寫字樓的租金也在下滑，同時空置率在升高。

戴德梁行發布的數據顯示，北京全市及五大核心商圈去年第三季度寫字樓市場空置率分別上升至16.6%和11.2%，均創十年來歷史新高。高力國際的數據則顯示，第三季北京寫字樓市場的空置率為17.5%，按季上升約1%。

空置率上升的同時，寫字樓的租金正在下滑。三季度北京全市及五大核心商圈市場租金分別環比下降2.8%和2.9%，其中，租金水平位居全國之首的金融街商圈三季度租金環比下降2.8%。

另據央視財經去年12月21日消息，2020第三季度，上海市優質寫字樓空置率為20.4%，而前灘和大虹橋的空置率達到40%。

租金下滑空置率上升
在北京，國貿商圈一直都是創客們夢寐以求的辦公地點，類似說法只要上班地點在國貿，招人都能多招一些，可以說國貿是打工人的圣地。但從2020年開始，國貿商圈寫字樓的光環正逐漸退散。

一位國貿商圈寫字樓租賃中介在接受《中國產經新聞》記者采訪時表示，目前，國貿商圈寫字樓分為4檔，低端、乙級、甲級和5A級。低端寫字樓均價在3-5元/平/天，乙級寫字樓均價5-7元/平/天，10元/平/天是甲級寫字樓均價，5A級寫字樓價格控制在11-15元/平/天不等。相較于2019年，2020年國貿地區寫字樓均價保守下降率在10%。2019年14元/平/天的樓，現在可能12.5元/平/天就能租賃出去。

為了吸引租戶，記者了解到，北京部分業主已經下調了寫字樓的租金，并加大了優惠措施。以國貿財富中心為例，受訪者告訴記者，個人業主的樓去年成交價基本控制在10-12元/平/天，2020年有的業主8元/平/天就能出租，甚至2019年9-12元/平/天的房，今年小業主打出了5.5元/平/天的特價房，但從辦公環境來看，還是維護在原有水平。

在國貿商圈，受訪者說，前段時間就曾有小業主270多平米的房，按5.8元/平/天，不含稅點簽租。同時，受訪者告訴記者，特價房是可遇不可求的，要是有客戶鐘情于特價房，還是需要提前與他聯系溝通，再尋找房源。

“受疫情的影響，2020年，國內經濟出現下滑。當前，國貿地區的每棟寫字樓入住率都不太樂觀。”受訪者告訴記者，據他們第四季度總結，2020年甲級寫字樓市場空置率在18%-22%，也就是說，一棟10萬平米的寫字樓，如果空置率在20%，就有2萬平米未出租，按10元/平/天的均價，一天損失達20萬，一年在7200萬。

另外，記者采訪中了解到，國貿商圈甲級寫字樓的搬遷情況不算嚴重，更多的是以大換小來縮減開支，當然也有一些中小企業搬走離開。

中國城市房地產研究院院長謝逸楓在接受《中國產經新聞》記者采訪時表示，一線城市寫字樓空置率上升的原因主要在于：企業經營困難，很多都搬遷到租金較低的地區；其次，高租金加重了企業的運營成本；另外，一線城市寫字樓供應量過快過高，大量寫字樓出現，造成了供應過剩的局面；最后，新增企業需求量下降，導致一線城市空置率上升。

除一線城市外，記者注意到，三四線城市寫字樓出租率也有所下降，空置率超過20%的上升幅度。同時，商鋪的出租率也較低，有的呈現出負增長10%-20%的局面。謝逸楓告訴記者，這些都與2020年疫情、企業經營困難、新增企業減少、線上電商沖擊有關。

加大小微企業金融支持
其實，寫字樓空置率的過快上升，無疑折射出的還是租金上升過快，中小微企業經營困難，產業結構單一，人工成本上升，供大于求的現象。

上聯智庫首席經濟學家陸岷峰在接受《中國產經新聞》記者采訪時表示，小微企業在企業生態圈生長不易，現在又疊加新冠疫情的影響，可謂是雪上加霜。小微企業發展中的主要難點，還是沒有核心技術，優秀人才少，資本規模小，產品市場缺乏競爭力，其本身抗風險能力就較弱，從產品來講主要是勞動密集型的產品，主要依賴人來完成，因此，市場一旦有個風吹草動，受打擊影響最大的便是小微企業。在新冠疫情發生后，不少小微企業有限的資金無法承受支付的房租、銀行利息、工人工資等剛性支出，不得不退出市場。

相關數據表明，在中國中小微企業在商業地產租賃和銷售市場占比超過60%以上。全聯房地產商會副秘書長兼房訊網董事長劉凱日前在接受《中國產經新聞》記者采訪時呼吁，為了支持民營企業發展，解決民營企業的困難，進一步優化營商環境。劉凱則建議，構建商業辦公保障體系，助力實體經濟發展。首先穩定商業辦公市場，建議放開上海、北京等城市的商辦限購當中關于面積和資格的限制，讓一部分中小企業能夠通過自身的努力購買到辦公的場所；其次，加快商辦租賃市場保障體系的建設，建立覆蓋全員的多層次的商辦租賃市場，讓不同層次的小微企業、創業企業通過租賃市場租賃到自己滿意的經營和辦公場所；最后，建議由政府部門，包括金融機構和商會、協會、企業共同成立中小微企業辦公住所保障基金，用市場化的手段收購或者控股部分經營陷入困境的寫字樓產業園項目。經過更新、改造、包裝以后以最低租金標準投入市場，優先提供給符合一定條件的小微企業、創業企業作為經營住所和辦公住所。

眾所周知，在現實社會中，小微企業實際上承擔了眾多的諸如就業、創新、稅收等社會職能，保小微企業就是保社會穩定，保未來經濟增長的資本，特別是眾多的小微企業還承擔了眾多的社會責任。

因此，在小微企業困難時期，陸岷峰建議，政府部門及時出手，并且出重手支持小微企業的生存與發展。首先，是對小微企業進行分類管理，對于涉及到科技創新型、解決社會就業的小微企業必須給一定的財政資金的支持，通過減費降稅等形式，讓小微企業先活下來；其次，是加大對銀行信貸資金的引導與支持，堅決執行黨中央、國務院出臺的關于金融機構對小微企業貸款不收貸、緩收息等政策，確保政策落實到位不走樣。政府要通過財政貼息的形式，發揮財政資金杠桿作用，撬動更多的信貸資金流向實體經濟；另外，對市場競爭充分的小微企業，他建議用市場機制解決，對于沒有市場競爭力、未來必定退出市場的，政府應當積極引導其轉型升級，開辟新的發展領域，如當前可積極引導小微企業加大科技創新性的投入。此外，鼓勵民間資金流向小微企業，通過鼓勵企業和個人進行股權投資，讓民間資金成為正軌資金渠道的重要補充。鼓勵小微企業內源性投資，增強資本的規模和抗風險的能力。

與此同時，陸岷峰提出，小微企業發展過程中也要積極轉變思路。首先，是要緊緊抓住構建經濟發展新格局的機會，積極介入到國內經濟大循環中，尋找發展機會，當前消費、科技的需求市場十分巨大，小微企業應進行正確的發展定位；其次，小微企業要正確確定發展目標，要立足于小而美、小而優、小而精，在市場經濟不確定性較大的情況下，不貪大，保持穩定發展；第三，要切實強化企業的內部管理，完善公司治理結構，提升數字化經營程度，著力降低成本管理，增強企業的發展韌性與韌勁；第四，要死守信用底線，與金融機構保持一個良好的溝通關系，得到金融機構的理解與支持；此外，還要積極進行產品創新，加快市場研發，在特殊時間，更多的要借船出海，積極依靠核心企業，在產業鏈、供應鏈、價值鏈上找到自己位置，并鞏固自己的地位。

來 源：中國產經新聞網

貝殼研究院認為，2020年全國重點40城整體租金水平下降，租客議價空間上漲，房客源成交周期居高不下，租賃成交難度增加，租客掌握更強的主導權。重點40城租賃需求受疫情的沖擊影響不同，而呈現出不同程度的變化，而從整體來看，隨著租賃市場供需格局不斷優化，未來租客在房源上將有更多的選擇，擇房周期延長，品質房源將得到更多青睞，租賃市場逐步轉向承租人市場。

八成城市租金同比下降 上海同比漲幅居榜首
全國重點40城中，八成城市租金同比下降。根據貝殼研究院數據顯示， 2020年全國重點40城中，上海、廈門和福州市月租金同比小幅上漲，深圳、西安、蘭州、石家莊和蕪湖市月租金同比基本持平，其余32城租金均呈現不同程度的下降。

租金同比上漲及降幅最小的10個城市，同比降幅最大為1.8%，上海租金同比漲幅居榜首。從區域分布來看，長三角和東南沿海地區分布城市最多，長三角地區包括上海、無錫和杭州市，東南沿海地區為廈門、福州和深圳市，其余城市分別分布在西北、西部、中部和環渤海地區。

近九成城市套均租金同比下降 上海同比漲幅居榜首
全國重點40城中，近九成城市套均租金同比下降。2020年全國重點40城平均每月套均租金為2976.8元/套，同比下降10.5%，套均租金下降的城市占比87.5%。城市分級來看，一線城市套均租金同比降幅達到5.8%，二、三線城市同比降幅分別為4.7%和1.2%。重點40城租客月均支出減少，一線城市則更為明顯。

套均租金上漲及降幅最小的10個城市中，同比降幅最大為2.8%，上海套均租金漲幅居榜首。從區域分布來看，東南沿海和環渤海地區分布城市數量最多，東南沿海地區包括惠州、廈門和深圳市，環渤海地區包括石家莊、濟南和煙臺市，其余城市分別分布于長三角、西北、東北和西部地區。

七成城市議價空間上漲 哈爾濱市議價空間最高
全國重點40城中，七成城市議價空間上漲。2020年全國重點40城租客議價空間為5.2%，同比上漲了0.2個百分點，七成城市議價空間上漲。由于疫情的沖擊，3、4月租客的議價空間年內最高，達到5.6%，雖然新增掛牌房源均價下降，但租客仍掌握了更強的議價能力。一線城市租客議價空間基本持平，二、三線城市租客議價空間分別上漲了0.3、0.4個百分點，其中新一線城市租客議價空間上漲了0.4個百分點，高于二線城市均值。

議價空間最高的10個城市，議價空間均超6%，哈爾濱市居榜首。從區域分布來看，中部地區分布城市最多，包括太原、鄭州和蕪湖市等，其次為東北、西北和環渤海地區，均分布有兩個城市，最后僅一個城市分布于東南沿海地區。

徐州房源成交周期最高 北京租客選房時間最長
從全國重點40城的數據看，房客源成交周期居高不下。2020年全國重點40城房源成交周期為48.9天，同比延長11.7天，漲幅30.8%。客源成交周期為9.5天，同比延長4.4天，漲幅84.5%。房客源成交周期全年維持高位水平，客源成交周期漲幅超過80%，租客成交更為困難。究其原因，一方面由于疫情導致租賃需求減弱，租客有更多的房源選擇，另一方面租客在房屋的品質以及房屋區位、配套等方面考慮更為慎重，租客決策周期更長。

房源成交周期最高的10個城市，房源成交周期均超50天，徐州市居榜首。從區域分布來看，東南沿海地區分布城市最多，包括惠州、佛山、中山和東莞市等，其次為中部和環渤海地區，其余城市則分別分布在長三角和東北地區。

租客選房時間最長的10個城市，客源成交周期均超8天，北京市租客居榜首。從區域分布來看，環渤海地區城市數量最多，包括北京、青島、天津和廊坊市，其次為東南沿海地區，其余城市則分別位于東北、西部、長三角和中部地區。

八成城市租金收益率下降 哈爾濱市租金收益率居首
全國重點40城中，八成城市租金收益率下降。自2018年11月，重點40城租金收益率整體呈現下滑趨勢。2020年全國重點40城平均租金收益率為1.9%，同比下降了0.1個百分點。福州、貴陽、濟南、廊坊、青島、石家莊、天津和長沙等八個城市租金收益率上漲外，其余32個城市租金收益率均呈現不同程度的下降。

租金收益率最高的10個城市，租金收益率超2%，哈爾濱市居榜首。從區域分布來看，東北地區城市數量最多，包括哈爾濱、長春、大連和沈陽市，其次為西部和中部地區，分別分布有兩個城市，其余城市則分別位于西北和東南沿海地區。

注：重點40城的選取標準是以各城市2019年的租賃GMV為主導因素，綜合考慮貝殼平臺的樣本量、區域的分布情況。重點40城覆蓋了全國東北、西北、西部、中部、東南沿海、環渤海及長三角地區等七大區域。其中，一線城市：北京、上海、廣州、深圳；二線城市：南京、天津、杭州、青島、成都、大連、蘇州、濟南、合肥、武漢、長沙、煙臺、廈門、東莞、沈陽、重慶、鄭州、石家莊、無錫、西安、南通、徐州、福州、長春、寧波、佛山、哈爾濱、南昌；三線城市：廊坊、惠州、蘭州、中山、貴陽、呼和浩特、蕪湖、太原。

來 源：經濟日報-中國經濟網

10月百城二手住宅市場價格環比上升0.07%
報告顯示，據諸葛找房數據研究中心監測數據，2020年10月，100個重點城市二手住宅市場均價為15345元/平方米，環比上漲0.07%，漲幅擴大0.02個百分點；同比上漲1.85%，漲幅擴大0.06個百分點。報告指出，隨著疫情的影響逐步褪去，市場活躍度逐步提升，3月份開始價格環比漲幅持續擴大，自6月份以來環比漲幅呈現回落跡象，本月漲幅穩中有升，隨著7月份以來各地紛紛出臺收緊調控政策，二手住宅市場進入平穩運行周期。

根據諸葛找房發布的報告，10月份二手住宅市場均價上漲城市47個，較上月減少7個，平均漲幅0.47%，漲幅收窄0.29個百分點；下跌城市51個，較上月增加6個，平均跌幅為0.51%，跌幅收窄0.25個百分點；持平城市2個，較上月增加1個。10月上漲城市數量減少，下跌城市數量超過上漲城市數量，進入“銀十”，更多城市加入以價換量的行列。

分區域來看，報告顯示，10月份有5個區域市場均價環比下滑，3個區域市場均價環比上漲。其中，長三角經濟圈環比漲幅居首，為0.38%；珠三角經濟圈以0.36%的環比漲幅位居第二；中部城市以0.01%的漲幅位居第三。西北城市環比下跌0.36%，位居跌幅第一，其次為環渤海經濟圈，環比下跌0.31%。

20城房租均價連續7月下滑
諸葛找房發布的報告數據顯示，2020年10月，從20城全國大中城市來看，月租金掛牌均價為42.65元/平方米，環比下降1.3%，同比下降2.48%，環比降幅較上月擴大1.25個百分點，其中，北京、成都、三亞租金跌幅位居前三。全國大中城市租金均價連續7月下滑。

報告分析指出，9月份以來租賃市場進入傳統的行業淡季，疊加疫情的影響尚未完全消散，租賃市場整體低溫運行。10月份多數城市進入淡季且租金穩定下滑，租賃市場活躍度較低，預計11月在傳統淡季之下，租金或將持續下滑態勢。

2020年10月，一線城市月平均租金為90.93元/平方米，環比下跌1.75%，同比下跌1.21%；重點二線城市月平均租金為34.13元/平方米，環比下跌1.07%，同比下跌3.08%。各等級城市租金水平均呈現下滑態勢，行業淡季之下市場活躍度顯著下降。

根據報告，諸葛找房數據研究中心監測，從漲跌城市數量來看，全國大中租賃城市中，租金均價上漲城市3個，與上月相比減少6個城市，平均漲幅為1.11%，漲幅收窄0.03個百分點；下跌城市數17個，與上月相比增加7個，平均跌幅1.54%，跌幅擴大0.66個百分點。

報告指出，從環比上漲城市來看，本月租金環比上漲的TOP3城市為武漢、泉州、鄭州。從環比跌幅TOP5城市來看，10月份租金跌幅前5城市分別是北京、成都、三亞、大連、天津。

來 源： 中新經緯客戶端

"我剛在寶安中心區的西城雅筑組了一套70平方米的三房，月租6900元，房東說這里的房價之前一漲再漲，已經漲到每平方米12萬元以上，即使按這個價格計算，800多萬元的房子一年的租金不到85000元，這不是要收近100年才能收回成本？”小胡（化名）在深圳南山一家科技公司上班，這是他最近的租房經歷。

房屋租賃市場也是深圳房地產市場的另一個重要板塊，除了租客面對高房租的抱怨，業主也要面對持續走低的租金回報率。根據深圳中原研究中心監測顯示，10月深圳全市住宅租金為每平方米每月69.5元，環比下降1.64%，租金回報率繼續下滑至1.20%。此外，今年以來深圳住宅的租金回報率呈現持續下跌的態勢。

珊瑚數據利用市場數據計算，盤點了全深圳238個地鐵二手房的出租回報率。經統計，即便靠近地鐵站點周邊，深圳地鐵二手房的租金回報率也僅在1%至2%左右徘徊。租金回報率較高的片區幾乎都在羅湖區，但都沒有達到3%。Q房網數據研究中心的數據顯示，從租金變化趨勢來看，2020年深圳租賃市場受疫情影響較為明顯，租金在第二季度出現反彈后，隨著租賃活躍季過去租金再度下行，并回到了2018年同期水平。

“投資房產，房東并非只是想獲得租金回報，而是房價上漲的溢價部分，可快速實現財富增值。但正因為房價上漲幅度超出絕大部分人的預期，又反過來壓制了租金的上漲，加之今年受到疫情的沖擊，租賃市場表現遠遠不及買賣交易市場。”有投資客對記者表示。

記者在深圳羅湖、福田和南山多個小區調查時也發現，多數小區今年空置待出租的房源明顯增多。許多業主也反映，今年的房子沒去年好出租，甚至愿意在租金上做出讓步。在福田中心區的一個大型小區，有租客和房產中介向記者，小區一套大戶型復式單位原本開價17000元，但最終降到月租12000元才有人問津。

租賃市場降溫，長租公寓行業也受到考驗，暴雷事件時常發生，深圳市場也不例外。這時，一些深圳城中村的長租公寓日子也不好過。在深圳福田區沙嘴村，一位二房東告訴記者，自己在這里包下近300套房源改做長租公寓，但至今仍有近40套房源空置，之前還推出了一些優惠以吸引租客。也有當地村民告訴記者，自己也將城中村房源改為長租公寓，改裝成本大概每套在5萬元左右。如果是二房東承包后出租，壓力可想而知。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，疫情期間長租公寓市場出現了很多問題。類似風險提示下，實際上有助于讓房東理性看待市場，不要因為租金收入高，就盲目把房屋交付長租公寓進行托管，也有助于租客理性看待租賃市場，防范各類交易風險的出現。

易居房地產研究院日前發布的《50城住宅租金收益率研究》報告顯示，2020年三季度50個典型城市租金收益率為2.3%，環比下降2%，同比下降1%，創多年以來最低值。其中，廈門、深圳和三亞的租金收益率墊底。對于深圳租賃市場，美聯物業全國研究中心總監何倩茹表示，租金回報率的變化與租金成正比，與售價成反比。到目前為止，深圳二手住宅的價格在今年以來出現持續上升的態勢，因此租金回報率出現下滑的情況，預計租金在四季度仍有小幅下滑的壓力，原因是每年四季度至農歷春節之前，深圳會出現換房及退租潮，租金均有小幅下滑的慣性，這個季節性因素在今年也會對租賃市場產生影響。

來 源：證券時報網

從數據上看，二季度北京寫字樓出租市場的空置率出現了2019年以來高位，達到15.5%，上海空置率攀升至20%，深圳驟增至21%，這些一線城市的寫字樓出租市場空置率均達到了十多年來的最高水平；預測明年上海的寫字樓出租市場空置率將飆升至30%，深圳在2022年將會有近三分之一的甲級寫字樓出租項目空置。目前為止，在整體寫字樓出租市場空置率不斷走高的同時，各地的寫字樓供應量卻仍不斷增加，預計兩年之內，深圳的寫字樓總量與19年年低相比將增加60%，上海寫字樓出租市場的空置率將會攀升到44%。

在我國土地建設指標有著嚴格的控制，并且住宅用地的的申請價格往往要高于商業用地，但相比商業用地收入的可持續性，住宅用地更顯得是一錘子的買賣，所以很多地方政府會限制住宅用地的供應，來維持它較高的價格。并且寫字樓出租項目作為企業運營的場所，會帶動當地的經濟發展，帶來源源不斷的GDP以及就業崗位，所以在政績的驅動下，地方政府更傾向于規劃更多商業用地。并且很多人認為，寫字樓越多，越高就說明當地的發展水平越好。

但是對于開發商而言，他們更傾向于住宅用地的來錢快，但是商業用地更容易拿到，所以有些開發商為了讓手中的商業用地發揮最大利益，會在其中建造一些公寓出來，并且價格相對便宜，這也就是為什么近幾年很多人聽了開發商的忽悠就買了公寓。

隨著這種模式的不斷擴大，很多城市的商業區邊上都有相應的住宅，而且現在大部分都是空的。其實不難理解，萬事萬物只要有消費的因子，就基本符合供需關系，供大于求，價格就下跌，供不應求，價格就上漲，周而復始。

盡管有所滯后，當年新冠肺炎疫情和經濟形勢發展的雙重影響正在逐步傳導至寫字樓市場，各類入駐企業也因行業性質和企業規模不同而發生分化。當前廣州寫字樓空置率已有所上升，寫字樓租金出現下調，且下調行為或將在下半年持續。但與其他城市相比，廣州寫字樓市場仍保持著較強的韌性。

空置率提升1.5個百分點
戴德梁行日前發布的一份報告指出，截至二季度末，廣州寫字樓市場空置率為6.7%，環比上升1.5個百分點，租金水平為每月184.5元/平方米，環比下降約2.7%。

廣州甲級寫字樓未來新增供應
報告認為，廣州寫字樓市場新項目的入駐率有待提高，加之疫情對甲級寫字樓租賃活動的影響開始逐步顯現，這些都成為空置率有所提升的重要原因。

在成交一端，上半年廣州寫字樓市場凈吸納量為1.97萬平方米，僅為去年同期的三成。租賃成交主要以“短平快”的小面積成交為主，其中小于800平方米的成交宗數占據一半左右。

廣州甲級寫字樓歷年新增供應、凈吸納量和空置率
與此同時，不同行業屬性企業在今年以來對寫字樓的需求也出現分化。戴德梁行研究院副院長張曉端認為，今年一季度信息傳輸、軟件及信息技術服務業、金融業增加值同比分別增長12.5%及8.4%，受益于此，金融機構及TMT企業成寫字樓吸納主力，上半年租賃成交面積占比分別高達32.2%及20.9%。與此相反，抗風險能力較弱、前期快速擴張且以初創公司為主要租戶的商務空間品牌開始出現退租撤場現象，行業洗牌現象加劇。

需要注意的是，前文提到的星環國際商業中心是上半年為數不多的入市新寫字樓，因而助推其所在的越秀商圈租賃需求的釋放，不過越秀商圈仍有高達19.2%的空置率水平。而珠江新城則成為唯一空置率下降的商務區，上半年該區域下調租金以價換量，最終二季度租金為每月200.9元/平方米，空置率為5.6%。

廣州市場頗具韌性
盡管空置率、租金和成交表現都不夠理想，但在疫情發生后一線城市寫字樓市場普遍承壓的狀態下，戴德梁行報告認為，廣州寫字樓市場仍表現出較強的韌性。

例如在寫字樓租金水平普遍下調的情況下，廣州是所有一線城市中降幅最低的。數據顯示，二季度廣州寫字樓租金與去年同期相比降幅約為4.8%，而同期北京和上海分別下調7.6%和6.3%，深圳則下降約13.6%，另外廣州是唯一一個空置率在10%以下的一線城市，北京二季度寫字樓空置率為16.2%，上海和深圳都在20%以上。

張曉端指出，廣州市場出現這種韌性的原因，一方面是因為新增供應量非常少，再加上部分項目因疫情推遲入市時間，從而對市場承壓有所緩解。不過她也表示，相比北上深三地，廣州寫字樓市場仍然面臨租金水平較低、市場活躍度不足等問題。

“提高活躍度可能需要新增辦公供應入市來帶動。”張曉端認為未來廣州寫字樓市場新增供應中一定會有一些高品質項目涌現，“這些高品質項目不一定會把廣州寫字樓租金水平拉上去，但在其所在的區域肯定會起到提升作用。”

租金下調或持續至年底
7月7日，位于廣州海珠區的唯品會總部大廈正式竣工驗收交付，這也是廣州人工智能與數字經濟試驗區琶洲核心片區的首個交付使用的項目。對于琶洲而言，寫字樓市場的密集供應才剛剛開啟。

廣州寫字樓市場各租賃面積段成交總數占比
根據戴德梁行提供的統計信息，下半年廣州甲級寫字樓市場將迎來約37.9萬平方米的新增供應，除萬科中心、平安財富中心等少數項目外，其余的阿里巴巴華南運營中心、環球夢大廈、TCL、復星國際中心等寫字樓均集中在琶洲區域。
從中長期來看，廣州未來三年新增供應預計達176.4萬平方米，與深圳逾470萬、北京近290萬、上海約645萬平方米的體量相比，壓力較小。張曉端指出，廣州甲級寫字樓市場即將迎來新增供應小高峰，為產業及經濟發展提供更充裕的空間。新增供應將刺激市場“去化”，進而影響租金走向，合理的新供應及空置率有利于維持城市經濟活力。

不過，優質寫字樓紛紛入市會讓市場賣方競爭加劇。戴德梁行報告認為，年內空置率或將持續攀升。隨著租戶議價能力的提高，寫字樓業主方下調租金的態勢或將延續至年底。

對此張曉端認為，盡管從招商的角度來說，新增供應一定會對廣州各區域寫字樓市場造成整體壓力，但因為各區域對標產業背景不同，會有各自的特質和優勢，吸引企業也會不一樣。

來 源：南方Plus

租金水平是城市經濟的重要晴雨表。雖然即將進入傳統的租房市場旺季，但租金也反而下滑，表明一二線城市就業及收入狀況或不及預期。這其中，既有疫情的直接影響，也有經濟結構被動調整的因素。

中國社科院財經戰略研究院鄒琳華認為，租房市場狀況是商品房市場的重要基本面，一二線城市住房租金水平如果繼續下滑，將帶動下半年住房銷售市場轉冷。

一線城市中，深圳、北京租金下跌最快，上海相對平緩。其中深圳環比下降3.15%，北京環比下降1.41%。

二線城市中，除廈門環比上漲1.84%外，其它各城市均有一定幅度的下降。降速較快的有武漢、南通、沈陽、蘇州、東莞，租金環比上月分別下降6%、4.12%、2.33%、2.27%、2.25%。

從北京四大核心城區緯房租金指數看，除西城外，其它各區租金下跌均較快。而在下跌較快的三個區中，海淀又要相對慢于朝陽和東城。其中西城環比下跌0.01%，海淀環比下跌0.92%，朝陽環比下跌1.56%，東城環比下跌1.99%。

由于西城與海淀為傳統的優質學區，如果剔除掉入學擇校等租房需求，租金也將較快下跌。

來源：住房大數據

商場空置上升品牌門店倒在春夏
今年還開店嗎？多家商場的招商人員主動發來了微信。

被詢問的李夏（化名），是一個餐飲品牌的拓展經理，負責品牌入駐商場的拿鋪溝通。疫情前后，他明顯感到了商場們對品牌招商態度的轉變。

態度的變化，來自商場空置率的上升。根據贏商大數據系統監測，北京39個購物中心的9671家店鋪，自2019年10月至2020年5月關店總量為1570家，總關店率為16%，其中城市核心商圈購物中心的關店率為11%，略高于近年同期數據，但遠遠低于城市次核心商圈及區域型商圈。

而現實中更直觀的表現是各家商場里關閉的店鋪和待開業的圍擋。從三月的觀望，到四月的調整，再到五月的撐不下去，不少品牌門店倒在了今年春夏，同時，新的玩家躍躍欲試，想要搶占窗口期。

話語權
商場鋪位，李夏有了更多選擇，而且是以更優惠的價格和更寬松的合同條件。

去年9月，李夏和大悅城、合生匯、龍湖天街討論拿鋪條件時，明顯感覺到，這些知名購物中心的高要求體現在方方面面，不僅租金很難議價，品牌調性是否與商場相符，是否會與場內已有店鋪形成競爭等都是考慮因素。

雖然經過多次溝通，其品牌仍未能在年前入駐，畢竟，李夏看上的都是熱門商場，疫情前一鋪難求。就算品牌在各方面符合要求，且能接受租金價格，也很可能需要排隊等待。“我們要想進的話，在年前都要排隊到明年了。”一位餐飲行業從業者稱，“因為商場的店鋪有限，而想進的品牌太多。”

疫情之后，隨著部分品牌的關店調整，仍有開店計劃的品牌發現自己的排序在迅速提前，這時，話語權也發生了變化。

招商人員給李夏發來信息：今年整體租金預算比去年要低。這意味著，每平方米日租金能便宜幾塊錢，同時商場放寬了對品牌規模的要求，租期也能簽約更久，“租期以前2年、3年，今年能多簽一年”。

這是頭部商場的情況，一般的商場，優惠更多，李夏透露，北京崇文門商圈的部分商場，“以前每平方米日租金都十二三塊錢，現在可以談到七八塊錢。”

至于話語權轉變的原因，他認為是“（商場）招不上來（品牌），現在正常開店的少，尤其幾百平方米的少”。

機會
你知道現在最關鍵是啥變化嗎？一位商場直租群的群主自問自答，機會啊，關鍵是現在機會更多了，租金倒不是最重要的。

他在400多人的直租群內，每天發布各大商場的鋪位信息，如果有心儀的鋪位，群內的品牌可以找他幫忙和商場溝通，相應的，不同鋪位對應著不同的進場費，通過他的渠道，北京知名購物中心的進場費需10萬元-30萬元不等。

這是一個已經快滿員的微信群，“直租2”的群名說明這是群主的第二個陣地，也從側面說明了商場鋪位的火熱程度，為了拿鋪，品牌們不僅需要滿足條件、排隊等待，甚至還得付出真金白銀。

需要說明的是，這種中介渠道更多被急需開店的行業新手采用，疫情之后，這筆入場費也有所下降，部分熱門購物中心小店鋪位的入場費差不多打了5折。“現在大餐飲如果面積合適，不找我你也能進。”該群主坦言。

綜合龍湖長楹天街東西區情況看，樓層越高，未營業店鋪數量越多，金鼎軒、無敵家、南疆北疆、老爺鍋等餐飲店鋪仍未營業。從圍擋來看，行運打邊爐、南京大牌檔等大型連鎖餐飲正在裝修。

對此，龍湖表示，長楹會繼續在滿足消費者需求基礎上，進行品牌升級，優化全場餐飲結構。

此外，朝陽大悅城、合生匯等購物中心亦有部分店鋪圍上了圍擋。

這一情況是北京商場的縮影，疊加了購物中心品牌自然汰換和疫情影響雙重因素，對仍有開店計劃的品牌來說，意味著機會變多了。

多位商業地產從業者告訴經濟觀察網，北京的頂尖商場，過去非常看重入駐品牌的品質與調性，如果不符合其要求，給出再高的租金也無法入駐，但疫情之后，這些業主也放松了要求，只要規模還可以的品牌，都有了坐下來談談的機會。

一位零售品牌的運營負責人表示，自己接觸過的商場，租金并未出現明顯變化，但優質的鋪位確實更多了。“拿鋪這件事，很看運氣和緣分，有選擇有時候比降租金更重要。”她說。

北京目前的頭部商場，還遠沒有到降租金的程度，熱的場子永遠有人想進，一位商業地產研究員說：“現在的空置變化確實給了品牌機會，就看能否把握住這次洗牌。”

汰換與洗牌
雖然有了更多選擇，前述零售品牌運營負責人仍不能確定入駐哪家商場，因為她發現，商場的人流在恢復，但消費能力還沒有完全回來。

一家開在北京東部著名購物中心里的小食店，月流水恢復不到年前的一半，其老板表示，自家還算能喘口氣強撐下去的，其所在的商場里沒有徹底恢復到以前100%的（餐飲），特別是大型餐飲，很多都沒有開門，而商場也給出了相應的扶持，比如付租周期從季付改為了月付。

這位老板感慨，之前大部分顧客不太在意價格，單價30塊錢左右的小食，可以買個兩三份、三四份。疫情以后，那幫比較有消費能力的中產家庭不見了。同時，原來熱衷于排隊的年輕顧客，“到店后非常謹慎，會看所有的產品，然后買最便宜的。或者一直問有沒有折扣，沒有優惠肯定不買”。

顧客的消費能力和心態，決定了店鋪們的經營動力。

據戴德梁行數據，2020年第一季度零售空置率9%，同比有所下降。CBRE世邦魏理仕的數據顯示，空置率環比上升0.8個百分點至7.3%，購物中心首層平均租金報每天每平方米37.5元，環比下降0.5%。

由于采樣不同，各大機構的統計數據有所差異。

對空置率同比下降的數據，戴德梁行北區商業地產部主管孟掉解釋，目前的關店潮還沒有在一季度數據中真正顯現，下降是跟去年同期相比。她表示，盡管一季度空置率有所下降，二季度的空置率將會升高。這番升高，更多是品牌理智思考后的結果。

孟掉表示，今年三四月份是購物中心最為艱難的階段，即使是核心商圈的購物中心，除了餐飲品牌，首層的時尚零售、生活方式類業態也都存在撤場的現象。

在所有業態中，餐飲受到的影響最為明顯。

仲量聯行分析，服飾等品類的零售商充分利用在線推廣渠道緩沖市場影響，相比之下，餐飲和體驗類業態面臨更大壓力。一月至二月，北京市社會消費品零售總額同比下跌18%，其中餐飲業態首當其沖，同期銷售額同比大幅下降40%。

出于商業考量，為增強抗風險能力，商場或對新店招租的業態有所選擇。

疫情之后，商場首要關注的還是品牌品質，孟掉說，北京核心商圈的購物中心，租金長期都保持在較高的水平，行業飛速發展的過程中，租金很難下降，因此一二三層出現了很多高租金租戶。

正常情況下，商場很可能為了收益選擇一些運營實力一般，但付租能力強的租戶，疫情之下的關店潮，也波及到了這些高租金租戶，高租金租戶走入關店潮，對商場而言是一個調整品牌組合，替換更多優質品牌的機會。

對實體商業的長期發展而言，這很可能是利大于弊的轉機，孟掉說。“今年是洗牌年。”上訴小食店老板也表達了相同的觀點，從2017年開始，消費者對餐飲和新零食品類熱情很高，所以整個行業很熱鬧，“熱鬧是挺熱鬧的，但疫情這一下重擊，很多店鋪就不能承受了，可能整個餐飲實體就不會像以前一窩蜂去投資、去創業、去做網紅店。”他說，“但是誰也說不好，洗完之后會更好還是會更壞。”

來源：經濟觀察報