三季度西安商業物業成交均價為45940元/平方米
“11·30新政”發布之前，西安的房地產市場主力銷售產品依然是住宅，除融創曲江印、萊安中心等這類以吸納高收入企業主為主要人群的高端公寓產品之外，尚未有更多高端產品面市。

美城股份數據顯示，三季度西安市商業共計成交3.49萬平方米，成交面積項目占比最大的前三區域是高新區、曲江新區和浐灞生態區。而熱點區域的成交項目主要是唐延路板塊的萬達西安One、浐灞北辰大道板塊的保利心語花園、以及曲江南三環板塊的金輝環球中心。

而成交價格方面，三季度西安商業物業成交均價為45940元/平方米，其中航天基地、浐灞生態區和曲江新區為成交價格前三區域，區域均價分別為100000元/平方米、62228元/平方米和43872元/平方米。

從美城股份公布的統計數據來看，三季度西安寫字樓市場銷售金額TOP10排名中，位于高新區的保利愛尚里以成交金額9792.1萬元位列榜首，萬達西安one和金輝環球廣場緊隨其后，成交金額分別為3300.61萬元和2936.64萬元。西安寫字樓市場TOP10入榜門檻金額為540.51萬元，環比下降82.48%；而TOP10項目實現銷售總金額為2.43億元，環比下降84.04%，成交總面積1.55萬平方米，環比下降80.6%。

銷售面積方面，銷冠保利愛尚里單盤銷售面積為0.89萬平方米，相較上季度銷冠旭輝榮華公園大道下降了61.32%，銷售額環比下降78.7%。

三季度西安寫字樓租賃市場逐步活躍，租金穩中有升
世邦魏理仕數據顯示，截至三季度，西安寫字樓空置率34.7%。隨著市場回暖、寫字樓供需出現明顯回升，空置率保持穩定。受新項目入市影響，甲級寫字樓空置率三季度上升1.9個百分點，乙級寫字樓供應充沛，近三年空置率在35%上下波動，三季度小幅下降。

三季度西安寫字樓市場回暖，錄得凈吸納量6.3萬平方米，處于全國第六位，但市場空置率仍然偏高，目前僅低于天津、長沙、武漢和佛山。

需求端，三季度需求集中于曲江、城北、高新一期。數據顯示，TMT、傳統金融及生物醫藥等行業占比42.1%，遙遙領先其他行業，成為西安優質寫字樓三季度需求前三大驅動力，其中在線教育持續擴張，且成交均以3000平方米以上大面積為主，而擴租和新設立是本季度優質寫字樓主要的成交類型，預計2021-2022年將迎來新的供應高峰。

租金方面，三季度，西安寫字樓平均租金報價87.6元/平方米。伴隨疫情逐步穩定，租賃市場逐步活躍，租金穩中有升，去除樣本影響，西安甲級寫字樓租金本季環比回正，韌性位居全國前列，平均甲級租金列全國第12位，長期仍有提升空間。

世邦魏理仕分析，受新冠疫情影響，2020年寫字樓市場整體需求放緩，在線教育類企業需求持續旺盛，金融業及商務服務業需求也出現回暖趨勢；租賃市場活躍度恢復，空置率將逐步企穩，但新項目入市將拉動空置率再次上升；市場供應充足，需求回升，租金將保持相對平穩。2020年前三季度西安大宗交易市場交易3.8億元，按大宗交易宗數統計，自用型買家繼續扮演西安投資市場主力。

商辦物業新增供應面積大幅上漲
美城股份數據顯示，11月份西安商業新增供應面積為15.06萬㎡，環比上升222.48%，同比下降31.08%；西安商業成交面積1.79萬㎡，環比上升35.61%，同比下降65.24%；11月份商業銷售均價34178元/㎡，環比下降15.77%，同比下降23.2%。

11月份西安寫字樓市場新增供應面積為29.38萬㎡，環比上升408.3%，同比下降1.04%；本月西安辦公成交1.09萬㎡，環比上升34.57%，同比下降85.19%；成交均價22507元/㎡，環比上升22.11%，同比上升9.14%。

從上述數據不難看出，11月份開始，西安市場商業和寫字樓產品的供應面積大漲，尤其是受“11·30新政”對于住宅市場的影響，商辦物業更是在市場活躍度飆高。

記者實地走訪了解到，目前市場上在售的商辦產品受到了置業人群的普遍關注。位于浐灞生態區浐河西路與歐亞大道交會處的源創國際，近來推出兩棟公寓產品，在售面積48-114平方米，皆是精裝修的LOFT，市場售價約20000元/平方米，拎包入住，得到了投資人群的追捧。玉祥門外的恒天智系近日也推出其一棟寫字樓和一棟公寓產品，公寓面積60-68平方米，參考均價19000元/平方米。華僑城在灃東新城開發的華僑城創想中心也是主打公寓產品，并將簽約五星級酒店，以旅游業為帶動，以酒店返租的形式吸引投資者的關注。

新產品的亮相，勢必加大整個市場的庫存。數據顯示，11月西安市寫字樓物業庫存面積461.92萬㎡，較上月上升28.29萬㎡，較去年同期增加了201.34萬㎡。但西安寫字樓物業成交持續低迷，庫存去化周期呈現持續上漲趨勢，已攀升至181個月左右。

來 源：華商報

西安三季度成績單亮眼 真金白銀優化營商環境
作為陜西省會城市及西部五省區域發展中心，西安的表現非常亮眼。2020年前三季度全市生產總值7075.31億元，按可比價格計算，同比增長4.5%。就這次的數據而言，西安龍頭作用顯著，在上半年重返GDP20強榜單，全年將有望突破萬億。

此外，從產業結構來看，第一產業增加值181.94億元，增長2.5%；第二產業增加值2333.49億元，增長6.3%；第三產業增加值4559.88億元，增長3.6%。二三產業表現強勁，潛力巨大，亮眼的數據背后意味著寫字樓需求有很大的發展空間。

整體而言，西安市全市經濟持續穩定恢復，呈現出四個“加快”的特點：經濟運行加快恢復、新興動能加快成長、民生保障加快推進、發展后勁加快增強。

近年來，為了更好的推動經濟發展、優化市場環境，西安市做出了不少努力。根據《西安市優化營商環境推進大項目建設三年行動方案（2020-2022）年》計劃，西安市提出了10個方面45項重點任務，將采取一百多項具體措施推動營商環境不斷優化。

與此同時，西安市高度重視硬科技創新人才、項目，給予其真金白銀的政策支持。不斷提升企業和群眾獲得感、滿意度，強化教育、醫療、人才、生態、交通、創業創新等方面的保障，做優公共服務、提升城市品質。

盡管各區在成熟度及政策上有細微不同之處，但整體來看，都在不斷向各企業拋出橄欖枝，這也造就了不同區域的不同特征。就目前表現而言，高新區產業起步較早、商業辦公氛圍相對成熟，市場體量相對較大。曲江作為后起之秀表現也同樣可圈可點。

在人才優勢的推動下，總部經濟利好政策不斷促進企業入駐，不少龍頭企業落子西安開設西北總部。近年來，京東和阿里巴巴分別在西安設立全球物流總部和絲路總部，前不久，萬科也曾宣布成立西安總部，相信此舉也是押注了未來西安的廣闊發展前景。

科技金融仍為主要驅動力 大面積辦公租賃需求增加
據高力國際數據，2020年第三季度，西安永威時代中心、西影大廈及天一國際等3個寫字樓項目入市，新增項目體量15.5萬平方米。租賃市場逐步活躍，甲級寫字樓市場在三季度保持穩定需求，乙級寫字樓市場需求也在本季度出現回升。

由于當季新增供應較大，致使全市空置率環比上升至24.9%。租金方面，全市平均賬面租金環比增長0.1%，錄得99.4元每平方米每月。同時，租賃成本仍是租戶的主要考慮因素，城北區域就以明顯的租金優勢吸納了更多的新增租賃面積。

寫字樓租賃需求方面，TMT行業以42.1%的比例位居首位，傳統金融和生物醫藥緊隨其后，共同組成了三季度西安寫字樓市場的主要驅動力。

其中，3000平方米以上的大面積寫字樓租賃需求增加。西安在線教育持續擴張，猿輔導、作業幫、掌門教育等在線教育機構分別在曲江、高新、城北有大面積成交，租賃面積均在3000平方米以上。傳統金融行業租賃需求集中在高新，工行研發中心、廣發銀行分別入駐人壽和國壽金融中心，租賃面積均在5000平方米以上。

未來，在傳統金融、在線教育等行業需求持續擴大的基礎上，寫字樓市場需求將有較大的發展空間。同時，在硬科技之都背景及5G新基建等強勁推動下，將為西安寫字樓租賃市場提供一波新動能。

高新區熱度獨占鰲頭 城北區域緊隨其后
據58同城、安居客數據顯示，高新區寫字樓搜索熱度獨占鰲頭，城北緊隨其后。作為產業起步較早的區域，高新區商業辦公氛圍相對成熟，配套設施較完善，吸引了一大批企業入駐。良好的經濟基礎、完善的政策支持使得高新區更具投資力和吸引力，也為該區域內寫字樓需求提供了強有力的支撐。

而城北也因其較低的價格優勢搶占了一波資源，吸引了大量租戶。除此之外，雁塔、曲江也因其濃厚的文化氛圍躍居熱門板塊之一。

從西安第三季度寫字樓租賃面積搜索熱度來看，用戶對200㎡以下的房源關注度最高，占比達58%，其次為200-500㎡的中等面積寫字樓房源，關注度占比31%。相比第二季度，整體寫字樓搜索熱度呈現微漲趨勢。

近年來，西安市政府不斷推動科技產業發展，積極促進產業融合，科技行業租賃需求持續活躍，特別是線上教育企業呈現擴租態勢，未來大面積租賃需求有望增加。

隨著城市更新和升級浪潮的襲來，在新時代西部大開發、全運會等發展機遇的疊加下，西安還將進一步發揮硬科技戰略優勢，持續推進第四季度經濟發展，西安市寫字樓市場也將進一步回暖。

來 源：58商鋪寫字樓

面對市場需求減弱，小業主租金報價普遍下調，一季度全市優質寫字樓租金報價環比下降1.1%，錄得每月每平方米87.6元。

從需求方面來看，科技新媒體、房地產和商務服務是一季度寫字樓市場的主要驅動力。其中，在線教育在疫情期間持續活躍，租賃需求在科技新媒體中占比超過60%，且以新設立為主，租賃位置集中在市中心和高新區。

而在供應端口，報告指出，2020年第一季度，西安寫字樓市場錄得2個項目共11萬平方米的新增供應。而在未來六個月，西安市場預計將有20萬平方米的新增供應入市，核心商務區與新興區域的供應總量占比接近7:3。

疫情短期內對寫字樓租賃市場造成沖擊，導致供應和需求有所放緩，租金談判空間增加，但中長期來看市場將逐步恢復平穩發展。

世邦魏理仕西安顧問及交易服務辦公樓部主管孫奇表示：“在疫情背景下，2020年第一季度西安優質寫字樓從成交量和價格上都有不同程度的縮減和下調，一季度的成交更多來自于存量及春節前的收尾客戶。部分新增需求受疫情影響有所延后,預計將在第二和第三季度重啟。在線教育和高科技企業在去年成為需求最為旺盛的行業，預計今年還會有擴租或新租需求。”

投資市場方面，一季度西安以3.8億元錄得1筆大宗交易，為國內企業購置整幢寫字樓及配套商業自用。

寫字樓市場歷來是投資交易的重點，2015-2019年西安大宗交易中，辦公相關物業成交金額占比45%。西安作為國家中心城市，近年來不斷吸引企業總部進駐和擴張，由此激發的購置自用樓宇需求是寫字樓大宗交易持續活躍的主要推動力之一。

CBRE西安投資及資本市場主管郝亞文指出：“依附于西安的人才優勢，西安寫字樓市場短期內仍以自用和定制客戶需求為主，部分投資者受疫情影響，選擇暫時性觀望，一定程度上影響了決策速度，市場的復蘇反彈仍需一段時間。”

此外，西安零售物業市場一季度無新增供應入市，全市零售物業總體量保持在589萬平方米。由于疫情及核心商圈部分百貨商場整改影響，一季末，西安零售物業市場錄得凈吸納量-6.2萬平方米，為近五年最低。一季度全市空置率環比上升1.0個百分點至4.1%。購物中心首層平均租金報279.5元/平方米·月，環比下降0.1%。

報告進一步指出，隨著存量項目中品牌更迭加快，預測空置率將在二季度繼續小幅上升，租金亦將出現小幅波動。但伴隨市場環境逐步穩定，下半年將有優質新項目入市，需求逐步回升，空置率及租金將回歸平穩。

來源：藍鯨財經