生物制藥類企業需求穩步上升

寫字樓市場同第三產業的發展息息相關，北京寫字樓市場一直以高科技互聯網、金融和專業服務業為主導。2022年上半年，高科技業、金融業和專業服務業新租和搬遷成交分別占總成交面積的38.1%，31.1%和8.0%。最近兩年，生物制藥類企業的需求在穩步上升。北京作為中國的科創中心、國際交往中心、服務業擴大開放綜合試點城市和國家級自貿區，這些名片下出臺的相關政策都有利于上述行業的進一步發展。

頭部企業進駐有效帶動商圈發展

從各商圈來看，行業聚集效應在北京表現得非常明顯。金融類企業偏好金融街并有向CBD外溢的現象；IT、高科技互聯網企業更偏好中關村、上地以及望京酒仙橋區域；CBD區域對于外資企業、高端服務業企業具有很強的粘性。

商圈的形成由產業聚集、項目聚集、人才聚集等因素構成，政府在產業導入的過程中需要注意以上三個因素。我們發現，頭部企業的進駐可以有效帶動關聯企業及上下游企業的入駐，形成產業聚集。在有足夠可供面積的前提下，項目聚集作為載體可以吸引企業選址。人才政策可以吸引高端人才引入，一旦引入足夠多的人才，就可以在區域形成人才的內循環。

外資企業在租賃需求方面表現更為穩定

2008年以前，甲級寫字樓客戶基本由外資主導，最近幾年，在北京的外資企業對寫字樓需求呈萎縮局面。他們對租金更加敏感，在選址上對于區域的整體商務氛圍更加看重，更講契約精神。而內資企業在2009年之后開始大舉進入甲級寫字樓，大量新增需求造成了北京寫字樓10年租金堅挺的業主市場局面。但隨著整體經濟大環境的變化，外資企業在租賃需求方面表現更為穩定，內資企業的需求則隨著經濟環節的變化出現了比較大的波動。

高科技互聯網企業雖表現疲弱，但發展空間仍巨大
作為全國的科創中心和人工智能企業全球領先城市等特點及十四五規劃中對發展數字經濟的政策扶持，北京的高科技互聯網企業雖然目前由于處于調整周期，整體表現低迷，但整體發展空間巨大。中國的國際交往中心定位未來會讓北京更加國際化，金盞區域作為未來的第二個三里屯將會吸引大批使館及外資企業入駐。北京作為中國的金融監管中心及隨著北交所的設立，金融類企業需求將會持續穩定、堅挺。此外，作為服務業擴大對外開放的窗口城市，北京的專業服務業也會繼續成為寫字樓需求的主力行業。

來 源：戴德梁行

高力國際華北區董事總經理嚴區海說，數據顯示，北京甲級寫字樓市場的凈吸納量為-8.3萬平方米，這是繼2020年一季度后第一次出現負值。二季度市場無新增供應，受到市場租賃活動放緩、談判周期延長等因素影響，整體空置率小幅回升到16.4%，市場租金也小幅回調至338.6元每月每平米。

報告認為，疫情僅是左右市場走勢的因素之一，并非決定性因素。

從政策層面來看，疫情防控對于整體市場的影響是暫時性的，其影響更多是在市場參與者的活躍度和市場節奏變化。今年二季度的疫情防控已經是北京辦公樓租賃市場經歷的第三次疫情考驗，前兩次分別為2003年的非典時期和2020年新冠疫情暴發期。

從前兩次的市場表現來看，受到疫情防控影響的季度，市場需求都出現了大幅放緩的現象，但當疫情防控結束后，市場需求都會出現報復性反彈。比如：2003年非典時期，在二季度疫情防控結束后，三季度需求量環比增長超過3倍。因此，當剛性需求被外界因素短期壓制后，一旦外界壓制因素消失，需求會出現快速反彈。由此可見，企業辦公需求長期存在，疫情只能影響企業租賃的節奏變化，在疫情逐步穩定后，之前所壓抑的市場需求將快速釋放。

從需求層面來看，頭部互聯網科技企業進入面積整合期，其影響將貫穿全年。

從數據層面來看，凈吸納量為負并不一定代表新增需求不足，也有可能是多種因素導致存量樓宇釋放大量面積所致。二季度凈吸納量更直接受此的影響，即市場存量項目短期集中釋放空置面積所致。

報告指出，一般而言，在市場成交足夠活躍時，這些空出的面積可能會被抵消，但二季度恰逢疫情防控，供需兩側對已租面積的影響此消彼長，供給側的影響就在一定程度上被放大了。因此，本季度的數據表現是疫情、市場和企業需求等不同因素共同作用的結果，企業的辦公需求長期存在，切勿忽略數據背后的成因，以免對后市發展帶來誤讀。

嚴區海表示，自五月底疫情結束后，我們已經看到市場活躍度在逐步提升，三季度市場全面恢復可期。

來 源：中國新聞網

據仲量聯行調研發現，北京辦公樓市場在短期內的租賃活動均已受到疫情影響。無論是否為朝陽區內的辦公樓宇，市場租賃行為均有所減緩，主要因為看房人數驟減以及在談客戶內部匯報流程受阻。然而，租賃活動受阻對于原本出租率高的樓宇造成的實質影響較小，部分樓宇在談的大客戶在今年一季度或者4月市場回暖趨勢明顯時，已實地多次看房，因此目前僅需線上溝通及文件交流。

在租金方面，盡管部分樓宇租戶開始提出減租訴求，但目前業主方普遍沒有減免租金的計劃。部分國企辦公項目延續2020年租金減免政策，符合要求的服務業中小微企業可減免3或6個月租金。

總體而言，業主方對租賃市場持謹慎中立、略微向好的整體預期。近四成受訪業主表示今年4月份市場復蘇勢頭明顯，看房量提升顯著，信心有所提振。同時，市場中持觀望態度的仍占絕對多數。近三成業主表示，如果當前嚴格的防疫政策長時間持續，他們將會進一步調低預期分值。

在企業端，朝陽區內甲級辦公樓共有700多家金融相關企業，總辦公面積近100萬平方米，金融從業人員受到較大范圍的波及影響。部分外資企業自2020年疫情以來持續居家辦公，擁有較靈活的應對措施，因此本輪疫情對此類企業影響較小。

目前，本來有搬遷或擴租需求的內資租戶受到當前租賃市場情況刺激，或將利用這段時間尋求抄底機會。

對于疫情之下企業的不動產布局，仲量聯行華北區研究部負責人米陽表示：“過去一段時間中，企業整合型辦公布局已成為北京辦公樓市場的趨勢。然而，整合型辦公布局加上個別分散的創新型小型空間的混合模式，可能更能夠靈活應對疫情防控常態化的環境。作為整合型辦公的補充，創新型小型空間可在關鍵時刻滿足企業核心功能正常辦公之需。”

來 源：中華工商時報

據第一太平戴維斯報告，2021年四季度，北京寫字樓市場延續了前三個季度的活躍態勢，季度內的成交量再創新高，空置率也隨之明顯下降，市場整體呈現向好發展態勢。四季度，北京甲級寫字樓市場迎來三座新項目入市，供應量約為20.7萬平方米；而本季度凈吸納量達到近兩年的新高，累計達40.5萬平方米，較去年同期增長3.4倍。受益于極佳的吸納態勢與活躍的租賃成交，四季度末全市甲級寫字樓空置率降至15%，環比、同比分別下降1.7%、0.8%。同期北京甲級寫字樓平均租金為每月每平方米人民幣341元，環比微降0.2%。

“2021年寫字樓市場強勢反彈、供應吸納雙雙創新高，整體表現交出令人滿意的答卷。”第一太平戴維斯華北區董事長麥安東表示。

“2021年第四季度，北京甲級辦公樓市場的單季及全年可租賃凈吸納量均創下過去十年最高紀錄，強勁的復蘇態勢顯著提振市場各方信心。”仲量聯行華北區董事總經理張瑩表示，“在過去一年復蘇勢頭持續增強的情況下，北京穩定向好的經濟基本面，極具韌性的優質資產，以及長期的增長前景，將會吸引投資者越發看好北京商業地產市場。”

根據仲量聯行報告顯示，2021年第四季度，甲級辦公樓市場近十年最大的單筆成交將可租賃凈吸納量推高至2011年以來最高單季度水平。年末內資TMT行業擴張勢頭依舊強勁，此外源自內資租戶的需求在全市場持續活躍，占總成交量的 90% 以上。來自內資金融和專業服務業租戶的需求對租賃活動做出重大貢獻。活躍的市場需求使得整體市場空置率下降1.0百分點至11.7%，已恢復至2019年末疫情前的水平。

隨著甲級辦公樓的整體市場復蘇在 2022 年到達關鍵轉折點，預計當前市場將由對租戶方有利轉為更加。”仲量聯行北京商業地產部總監張斯亮表示,“我們將看到整體租金于年初觸底，并于接下來的幾個季度逐漸回升。 盡管2021 年全年凈吸納量達到空前水平，如此強勁的復蘇勢頭能否持續到 2022 年仍有待觀察。”

“未來三年寫字樓市場供應量將有所回落，空置率將長期處于10%+的水平”，第一太平戴維斯華北區研究部負責人助理董事李想認為，隨著疫情防控常態化，使得業主與租戶在綠色辦公、靈活共享辦公等方面有了更多積極主動的思考與嘗試。

數據顯示，2021年商業地產投資市場整體回暖，北京全年大宗成交總額超600億元。第四季度北京投資市場主力仍為辦公樓物業，數據中心持續受到關注。仲量聯行中國區投資及資本市場業務負責人龐樹東表示：“后疫情時代，北京商業地產投資市場活躍度和流動性都得到顯著提升。2021年底，仍有多個交易處于談判階段。北京強勁的基本面增強了資本信心，預計2022年將有更多優質物業進入市場，市場交易將更為活躍。”

來 源：新華網

北京寫字樓空置率緣何走高，這釋放了怎樣的經濟信號，是否意味著市場前景黯淡？筆者就此展開調研。

新商圈首當其沖
“您是打算換租嗎？今年北京所有寫字樓的價格，都比往年低，您今年要是換的話，會比之前便宜很多。”在北京麗澤商務區某寫字樓前，一位負責招商的工作人員告訴記者。

據這位工作人員介紹，目前這棟寫字樓的空置率大概在60%到70%，這差不多是整個麗澤商務區寫字樓空置率的平均水平。

作為新商圈，麗澤商務區寫字樓市場有其特殊性，但也在一定程度上折射了北京寫字樓市場的困境。

當前，北京寫字樓市場不論是租金還是出租率都處于低谷。戴德梁行發布的數據顯示，2020年四季度，北京寫字樓空置率環比增長0.4%，達到17%。而據高力國際發布的數據，2020年北京寫字樓空置率、租金同比降幅均處于近十年高點。

“我們認為，一個城市寫字樓空置率控制在10%是比較合理的水平，這既不會讓空置率太高，導致市場租金太低，同時企業想要搬遷、調整，也有可選擇的余地。”戴德梁行北區研究部主管魏東說，17%的空置率還是比較高的。

分區域看，北京寫字樓的空置率呈現明顯的結構性特征，主要表現在傳統核心商圈和新興商圈空置率走勢分化。

據戴德梁行統計，2020年四季度，北京CBD、燕莎、東二環、金融街、中關村這五大核心商圈平均空置率為10.8%，基本處于正常水平。其中，中關村、金融街的空置率只有3%，甚至還處于供應偏緊區間。

“這五大核心商圈商務環境都已經非常成熟，對于企業的黏性較高，是比較穩定的核心商圈。”魏東說，北京寫字樓的高空置率主要集中在亞奧、麗澤、通州商務區、亦莊等新興商圈。

戴德梁行數據顯示，當前北京新興商圈的寫字樓平均空置率約達30%。其中麗澤商圈2020年三季度空置率達80%，四季度雖有所下降，但也處于64%的高水平；通州商務區四季度空置率高達90%；亞奧的空置率也在22.5%的較高水平。

據魏東介紹，上述新商圈形成年代較晚，很多寫字樓項目剛剛推出不久，消化庫存尚需要時間，再加上通州、亞奧等商圈對寫字樓運維品質要求較高，遴選入駐企業相對謹慎，所以庫存的去化速度較慢。

三重誘因推高空置率
記者調查了解到，北京寫字樓空置率高企是多方面原因導致的。首先是受經濟下行的基本面影響，寫字樓承租需求有所減少。

“事實上，北京寫字樓空置率走高早在2019年四季度就已開始，這與經濟走勢密切相關。”魏東說，經濟走弱了以后，反應到寫字樓空置率上，差不多要滯后三到四個季度。北京寫字樓市場是全國寫字樓市場的縮影。

國家統計局數據顯示，2018年三季度我國GDP季度增速從2018年二季度的同比增長6.9%跌至6.7%，此后GDP季度增速逐季走低，一路跌至2019年三季度的同比增長6.0%，2019年四季度維持6.0%的增速水平。

“經濟下行，影響企業景氣度和就業，寫字樓空置率肯定會提高。”中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組組長鄒琳華說。

其次是新冠肺炎疫情擾亂寫字樓市場短期成交節奏、擠出部分企業、行業需求。

2020年新冠肺炎疫情在春節前后暴發，當年一季度大部分企業經濟活動基本停滯，人員居家隔離。戴德梁行數據顯示，一季度北京寫字樓凈吸納量跌至負3.6萬平方米，也就是說整個城市空出3.6萬平方米的寫字樓面積，這在從前是沒有過的。

“2020年二、三季度，隨著國內疫情防控效果顯現，復工復產穩步推進，北京寫字樓凈吸納量分別恢復到3.5萬平方米、8.5萬平方米。”魏東介紹，到了2020年四季度，人們對經濟復蘇已經形成比較穩定的預期，前三個季度壓抑的需求集中爆發，當季北京寫字樓市場凈吸納量超過20萬平方米，同比增長56%。

以臨近北京西站的國投財富廣場項目為例，“今年六七月份，這里空的房子還比較多，8月份以后，每個月都有很多新入駐的客戶。”北京鑫祥恒通房地產經濟有限公司經紀人陶亞杰告訴記者。

但是從2020年全年來看，由于前三季度寫字樓需求減少，當年寫字樓市場的總體景氣情況還是不如2019年。

具體到承租企業層面，疫情對外資企業的承租需求影響較大。據魏東介紹，外資企業成本控制更嚴格，對成本也更敏感，同時外資企業要考慮全球疫情的影響，即便中國的情況比較好，他們在全球整體盈利情況較差，也會對中國分支企業的成本從嚴控制。

記者從多位業內人士處了解到，目前北京寫字樓承租需求比較多的主要是國內高科技類企業，另外還有一部分大型企業有購房需求，以備自用或投資。

記者綜合戴德梁行、高力國際等機構的統計數據，保守估計，2019年、2020年兩年，北京寫字樓新增供給超過150萬平方米。

而據高力國際華北區董事總經理嚴區海介紹，在2018年之前，過去10年，北京寫字樓的平均新增供給量約在50萬平方米左右。戴德梁行數據顯示，2018年之前，北京寫字樓的年平均新增供給量約為60萬平方米，同樣遠低于近兩年的年均新增供應量。

在需求減少的背景下，供給大幅增加，北京寫字樓空置率走高在所難免。

寫字樓市場仍有增長潛力
展望后期，從2021年來看，戴德梁行預計，北京寫字樓新增供應將高達150萬平方米。

魏東認為，大量的新增供應，加上全球疫情尚未完全好轉，2021年北京寫字樓空置率或繼續走高，租金水平仍將面臨下行壓力。但2020年前三季度積累的需求，在2020年四季度可能消化不完，2021年一二季度還會有些需求釋放，這可能對寫字樓成交形成一定支撐。

從中長期來看，此次疫情可能會永久性擠出部分寫字樓需求。

鄒琳華說，疫情讓大家發現居家辦公也是很好的選擇，這對部分寫字樓需求的影響是不可逆的。因為多數行業都有一定居家辦公條件，就算有些行業沒有整體居家辦公條件，但在這些行業的企業內部，一些部門也是可以居家辦公的。

據戴德梁行測算，在疫情前，大中華區居家辦公比例為0.6%，美國、歐洲在5%左右；疫情后，大中華區居家辦公比例上升到1.2%，美國、歐洲則上升到10%。未來10年，大中華區居家辦公比例可能上升到2.9%，北美可能上升到15.8%、歐洲可能上升到17.4%。

“在大中華區尤其是我國，由于文化、企業訴求不同于西方國家，許多公司還是希望員工集中辦公，以滿足團隊培養、培訓、客戶面對面溝通的需求等。”魏東說，雖然疫情從某種程度上會給寫字樓需求帶來影響，但是不會有太大影響。

從國內一線城市橫向對比來看，北京市場仍具有比較優勢。據戴德梁行測算，未來三年，北京新增供應是310萬平方米、上海是410萬平方米、深圳是440多萬平方米，北京寫字樓的新增供應遠低于上海、深圳。且2018年之前，北京每年新增供應水平，也遠低于上海年均近100萬平方米的新增供應體量。從月租金看，北京目前是337元/平方米，上海是246元/平方米，深圳是211元/平方米。

從全球市場看，北京寫字樓市場仍有增長潛力。魏東認為，北京要對標東京、紐約、倫敦這些城市。北京寫字樓當前的存量仍只是這些城市的三分之一左右。盡管新增供應量大會給未來銷售、出租帶來壓力，但是從長遠看，庫存是可以慢慢消化的。

來 源：經濟參考報

報告顯示，至2020年四季度末，北京甲級寫字樓平均租金為每月每平方米人民幣349.2元，平均租金指數環比、同比分別下降1.1%、3.5%。全年北京甲級寫字樓市場的供應量約為64.9萬平方米，但凈吸納量僅為17.74萬平方米，因此也導致空置率被推高至15.8%的高位，環比、同比分別上漲0.7個百分點、3.1個百分點。

2020年，全市服務式公寓市場共計有547套新增單元，同時疊加疫情對需求的影響，導致全年整體入住率出現下滑，直至四季度市場初步回暖，入住率環比增長2.8個百分點至77.5%；全市服務式公寓平均租金為人民幣每平方米每月250.6元，租金指數環比、同比分別下降0.5%、5.1%。

在大宗交易市場方面，大宗投資市場投資周期較長，并受宏觀經濟及微觀市場等多重因素影響，因此在2020年的整體表現遜于2019年。全年北京投資市場累積成交金額達人民幣525.8億元，較去年同期下降33%。除寫字樓、購物中心等傳統資產外，數據中心等非傳統投資成為新的熱點，這與戰略性發展新型基礎設施建設、高端制造業和數字經濟等政策導向息息相關。

第一太平戴維斯表示，2021年，北京寫字樓市場將迎來超過百萬平方米的供應大潮，可以預計，未來很長時間全市寫字樓的運營仍將面臨極大的去化壓力。可以預見，推動城市更新、挖掘存量潛力將成為2021年的熱門話題，2021年如何從存量資產中把控新的發展機遇，將成為市場從業者需要深思的重要議題。

來 源：新華網

市場低迷與疫情不無關系。北京寫字樓市場租賃活動在今年一季度由于疫情影響幾乎停滯，二季度開始交易熱度逐漸上升。但和往年相比，全年整體需求依然維持在較為低迷的水平。全年代表性甲級寫字樓凈吸納量僅18.8萬平方，盡管在四季度出現交易高峰，但和去年全年相比，凈吸納量依然降低16%。

值得一提的是，上半年全市多數企業和學校實行居家辦公和居家上課政策，在線辦公和教育類公司因此受益，也刺激了手游和短視頻娛樂類科技公司業務的增長。因此以互聯網公司為代表的信息技術行業在2020年擴張迅速，新租面積主要集中在望京、中關村和上地。傳統金融、專業服務和地產行業的頭部企業依然保持穩定的擴租頻率，大多向CBD商圈搬遷或擴張。麗澤金融商務區以優質的樓宇硬件和相對較低的租金價格吸引了一部分更加注重性價比的寫字樓租戶，租戶以傳統金融類和信息技術類居多；該商圈去化速度較往年明顯加快，單宗交易以較大面積為主，更是在今年下半年錄得兩宗整租交易。

從甲級寫字樓的租賃行業結構看，傳統金融、信息技術和專業服務依然占據甲級寫字樓市場新租面積排名的前三位。

2018至2020年，北京甲級寫字樓市場平均每年迎來100萬平方左右的新增供應。預計2021年全市市場依然會迎來110萬平方左右的新建甲級寫字樓項目，大多集中于CBD，麗澤金融商務區和位于通州區的運河核心區商圈。“大體量的新增供應集中入市會加劇市場競爭，導致空置率繼續上升，租金水平持續承壓。”貝殼研究院研究人士分析。

根據貝殼研究院監測，2020年末，代表性甲級寫字樓每月平均凈有效租金為336元每平方（不含物業費），比3季度末下跌2.6%，比去年同期下跌7.9%。代表性乙級寫字樓每月平均凈有效租金為167元每平方（不含物業費），比3季度末下降2.9%，比去年同期下降4.0%。甲級寫字樓租金同比降幅超過乙級寫字樓租金同比降幅近一倍。

北京代表性甲級寫字樓市場空置率自2019年一季度開始就持續上升，2020年四季度末達到18.5%的高位。據分析，除了疫情沖擊帶來的暫時性影響，甲級寫字樓市場的新增供應持續放量是其空置率高企的主要原因。

目前，北京寫字樓市場已超過5000個樓宇，總建筑面積超過9000萬平方。2019年和2020年共入市大約200萬平方的甲級寫字樓項目，預計2021年依然會迎來110萬平方左右的新增供應。“面對充足的市場供應和當前較為疲軟的市場需求，加速去化成為了房東的首要任務。”研究人士稱，面對持續的市場新增供應，房東除了相應下調租金之外，要加強與目標租戶的有效對接；行業要加快擁抱數字化，通過技術平臺，打破信息壁壘，提升供需匹配效率。

來 源：北京日報客戶端

12月25日，由全聯房地產商會、房訊網聯合主辦的中國寫字樓產業園發展論壇第十七屆年會在京舉辦，全聯房地產商會副秘書長兼房訊網董事長劉凱表示，呼吁構建商業辦公保障體系，助力實體經濟發展。一是穩定商業辦公市場，建議放開北京上海等城市商辦限購中關于面積和資格的限制；二是加快商辦租賃市場保障體系建設，建立覆蓋多元化的、多層次的商辦租賃市場；三是建議成立中小微企業辦公住所保障基金。

劉凱認為，商業地產行業的新商業、新辦公、新園區、新居住四大趨勢有望創造更廣闊發展空間。必須及時捕捉行業發展的最新動態，順應行業發展大趨勢，繼續推動國內商業地產進一步高質量發展。

商業地產作為樓宇經濟、產業經濟鏈條上的重要一環，應該積極主動融入新格局，將行業發展、企業發展融入國家戰略。

全聯房地產商會秘書長趙正挺表示，商業地產應該把握住消費與科技兩大新引擎，推動商業地產高質量發展。以團體標準為契機，推動行業供給側的改革；注重市場需求側的管理，尤其服務好中小微企業的選址需求；利用好綠色科技賦能，通過科技化手段構建品質樓宇智慧辦公，推動智慧化、生態化、綠色化、健康化樓宇的構建，助力商業地產駛入高質量發展快車道。

清華大學房地產研究所所長劉洪玉表示，2020年房地產行業再次取得超預期發展，開發投資規模、銷售額等指標再創歷史新高，頭部房企銷售業績普遍超越去年，房地產市場集中度進一步提高。

劉洪玉認為，新格局下房地產市場發展的宏觀環境、經濟環境、社會環境、國際環境、技術環境、政策環境均發生變化，在住房改善性需求廣泛、商業地產的資產管理和運營管理服務活動得到重視以及地產科技方興未艾等多重作用下，未來房地產行業高質量創新發展空間巨大，房地產企業面臨數字化、智能化轉型，科技成為行業價值增長的關鍵動力。

京投發展股份有限公總裁高一軒表示，未來人在情感、社交和可持續發展上的追求會導致房地產商業模式發生改變，房地產行業應堅持“空間正義”即人本主義的空間觀念，基于對社群和社區的運營，通過構建多元化的場景，滿足人的深層次需求，打造出以人的幸福感為核心的理想生活樣式。

中交房地產集團副總經理周濟認為，中國房地產行業應建立自身主流的價值觀，即精益思想，構建能夠走向未來科學發展的中國房地產企業的文化、戰略、品牌、供應鏈、產品與服務的規范標準與創新體系，并構建集品牌體系、供應鏈體系、產品體系三位一體特色房地產業務核心競爭力。

高力國際華北區董事總經理嚴區海表示，“十三五”期間，北京寫字樓經歷了從市場平穩期向高供應期過渡的階段， 2021年北京寫字樓市場將迎來供應高峰，單年新增供應量或接近157萬平方米，市場存量租戶的競爭將變得更加激烈。“十四五”時期，隨著2021年供應高峰的結束，在服務業擴大開放和自貿試驗區的兩區建設的大背景下，改革開放和創新引領推動需求回升，北京進入高質量發展階段，寫字樓市場將進入3到5年的去化周期。

來 源：經濟日報

11月19日，CBRE世邦魏理仕副董事、華北區研究部主管孫祖天在談及北京寫字樓市場時表示，“相較于第一季度，第三季度在新增供應上已有所回升，但受疫情、經濟走勢等影響，年度凈吸納量同比降低了130%，高昂的租賃金額，或可使一批企業轉而向外圍區域遷移，在這些新租需求中，面積段在1000-1999㎡的戶型，成為熱門選項。”

而在北京的外圍區域市場中，受新首鋼工業園高技術人才儲備外溢，中關村雙產業園集聚等發展大事件影響，京西商辦市場或將呈現異軍突起的態勢。AI財經社了解到，位于門頭溝區域的遠洋·長安國際中心，與新首鋼隔河相望，該項目樣板間已經開放，是住宅的配套寫字樓，同時配有7萬㎡的天街MALL，建面1103㎡整層出售。

隨著北京十二五發展規劃，將首鋼定位為“新首鋼高端產業綜合服務區”，也促進了首鋼所在門頭溝區域辦公集群的興起。據悉，得益于新首鋼2000億升級規劃利好，該項目核心5公里半徑內，規劃了SI/R1雙軌道交通。孫祖天預測，未來企業逐鹿的新焦點，將主要集中在京西區域。

來 源：AI財經社

第一太平戴維斯華北區研究部負責人李想在會上表示，后疫情時代，北京寫字樓市場有了明顯復蘇，但與此同時，市場由上行周期過渡到下行周期的態勢顯現。為應對市場下行趨勢，寫字樓項目應該提升自身軟硬實力，挽留舊有租戶、拓展新興租戶。

李想介紹，2020年三季度，全市寫字樓市場仍較為疲軟，前三季度吸納量僅為9.2萬平方米，較去年同期下降47%。本季度全市平均空置率為15%，環比、同比分別上升1.4及5.9個百分點。

第三季度，全市平均租金連續七個季度環比下滑，降至人民幣每平方米每月354.8元，平均租金指數環比、同比分別下降1.3%、3.5%。大部分業主方繼續通過下調租金或給予更多優惠的手段來吸引客戶、加速去化，絕大部分商務區出現不同程度的租金下滑。

“疫情影響下，租戶更高度關注健康、綠色、高品質樓宇以及高水平物業管理服務的需求。”李想表示，從市場需求端的變化來看，融合了科技與綠色的商辦建筑更加受到租戶的青睞。

來 源：人民網-房產頻道