房地產企業作為保交樓的責任主體，積極處置資產、多方籌措資金，努力完成保交樓任務。地方政府為了防范房地產企業風險外溢，切實承擔“保交樓、穩民生”的屬地責任，幫助企業做好保交樓工作。目前，在各方共同努力下，各地保交樓工作取得積極進展。

據悉，此次專項借款精準聚焦“保交樓、穩民生”，嚴格限定用于已售、逾期、難交付的住宅項目建設交付，實行封閉運行、專款專用。通過專項借款撬動、銀行貸款跟進，支持已售逾期難交付住宅項目建設交付。

在中央多部門出臺措施的同時，多地也召開專題會議，研判當地行業形勢，紓困企業，解決問題。

日前，石家莊市召開全市房地產市場平穩健康發展座談會。會議強調，要認真貫徹落實黨中央、國務院關于房地產工作的決策部署，堅持“房住不炒”定位，落實政府主體責任，認真分析石家莊房地產市場現狀，著力解決存在的突出問題，千方百計“保交樓、穩民生”，全力推動房地產行業健康平穩有序發展。

寧波市住建局房地產市場監管處日前會同房管中心召集6家新進寧波房企開展房地產政策交流座談會，及時了解掌握6家房企開發的7個項目投資計劃和開發進度，積極幫助企業解決面臨的實際問題，助力項目后續開工建設和銷售。

有關部門還強調，在做好“保交樓、穩民生”工作的同時，對逾期難交付背后存在的違法違規問題，依法依規嚴肅查處，對項目原有預售資金被挪用的，追究有關機構和人員責任。

有關部門表示，堅決貫徹落實黨中央、國務院決策部署，牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩妥實施房地產長效機制，抓緊完善相關制度和政策工具箱，探索新的發展模式，持續整頓規范房地產市場秩序，營造守法誠信、風清氣正的市場環境，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。

來 源：經濟參考報

克而瑞研究中心日前發布的數據顯示，7月份，中國100家典型房企的融資總量為522.88億元(人民幣，下同)，環比減少13.7%，同比減少62.9%。房企融資總量已連續4個月環比減少。

其中，境內債環比相對平穩。7月份，100家房企境內發債319.7億元，環比增加4.2%。境內發債主體仍然基本為央企國企，以及萬科、龍湖等部分經營情況良好的民營房企。

另據中指研究院監測，2022年7月房地產企業非銀融資總額為881.1億元，同比下降56.7%，環比下跌3.1%，延續了二季度相對平穩的走勢。海外債、信托大幅回落是融資總額下降的主要原因。

具體來看，房地產行業信用債融資同比下降5.6%，環比上升7.2%；海外債融資同比下降98.0%，環比下降74.5%；信托融資同比下降85.5%，環比下降30.4%；ABS融資同比下降51.8%，環比微降1.8%。

中指研究院指出，7月房企信用債同環比變動很小，已經連續三個月發行額環比小幅正向增長，境內債融資已經進入平穩時期，這一渠道基本不再受限。

7月份，多部委出臺政策，企業融資環境有所優化。如：國家發改委發布通知，鼓勵已上市的基礎設施REITs通過擴募等方式籌集資金購入優質資產。證監會等部門聯合發布《關于推動債券市場更好支持民營企業改革發展的通知》，提出要加大債券融資服務力度，推動更多符合條件的優質民營企業納入知名成熟發行人名單等。克而瑞研究中心預計，未來房企的融資環境仍將繼續優化，優質民營房企優勢將繼續擴大。

中指研究院企業事業部研究負責人劉水認為，未來行業非銀融資仍以境內公開市場融資為主，規模及結構不會出現明顯變化。目前，市場信心仍未修復，非銀融資主要依靠境內公開市場，而發行主體以國央企和少量優質民企為主。

來 源：中國新聞網

本次會議公布了2022年深圳市房地產開發企業綜合實力評價暨誠信企業名單和優秀房地產開發企業名單，并邀請業內權威專家與公眾分享最新熱點信息。憑借強勁的實力，勤誠達蟬聯“2022年深圳市房地產開發企業綜合實力十強”，同時獲得“2022年深圳市房地產開發企業社會責任企業”稱號。

2022年是勤誠達立業25周年，面對房地產市場的挑戰與變革，勤誠達始終以“百折不撓，逆勢而上”的堅持，推動著企業穩健運行、穩步發展。

目前，勤誠達已全面布局粵港澳大灣區的重要城市；未來，勤誠達將持續深耕房地產行業，并以“城市更新＋能源科技”為雙輪驅動，努力實現成為具有核心競爭力的，創造幸福生活，經營國際化的領軍企業，與時代共進，與城市共融！

勤誠達譽府，龍崗中心城證券山側，建面約230萬㎡學府大城，打造當代美學雅居，引領都市精英生活，建面約81－134㎡智慧美宅，火熱銷售中。

《2022年深圳市房地產開發企業社會責任報告》，以及2022年深圳市房地產開發企業綜合實力十強和二十強、深圳市房地產開發行業誠信企業、深圳市房地產開發行業品牌價值企業、深圳市房地產開發行業發展動力企業、深圳市房地產開發行業社會責任企業名單，正式發布。

2022年深圳市房地產開發企業綜合實力十強如下：

深圳地鐵置業集團有限公司
深圳市萬科發展有限公司
深圳市京基房地產股份有限公司
華潤置地（深圳）有限公司
深圳招商房地產有限公司
深圳市特區建設發展集團有限公司
深圳市勤誠達集團有限公司
鴻榮源（深圳）企業管理集團有限公司
深圳市綠景房地產開發有限公司
中糧地產集團深圳房地產開發有限公司

來 源： 深圳新聞網

8月末、9月初是上市房企密集發布半年報的時間段，恒大、萬科、融創、龍湖等頭部房企均對外公布了2021年上半年業績，綜合表現看，利潤率普遍承壓。在“三道紅線”“雙集中供地”“房貸集中度管理”等多項政策的監管下，曾經不差錢的房企，開始為缺錢而煩惱。

激進擴張埋下隱患

8月末，許久未在公眾前露面的泰禾集團董事長黃其森，出現在北京中國院子項目。這一天，位于通州的這個樓盤宣布開放新樣板間，泰禾想用一次熱鬧的亮相，向外界釋放其正努力走出危機的信號。“我們要改變過往對規模的追求，走小而美、小而精的發展戰略。”黃其森說道。

的確，泰禾的債務困境，主因之一就是對規模的過度追求。至今，警報仍未全面解除。泰禾新近發布的中期業績報顯示，截至2021年6月30日，已到期未歸還借款金額為447.08億元，尚未支付的利息為105.32億元。從財務數據看，泰禾仍全踩“三道紅線”，公司仍在全力推進債務重組事宜，積極解決債務問題。

同樣深陷困局的還有恒大集團，其8月31日公開的中期業績報顯示，今年上半年實現營業收入2226.9億元，同比下降16.5%；凈利潤105.0億元，同比下降28.87%。恒大表示，將繼續積極接觸潛在投資者，商討出售新能源汽車和物業的部分股份，也將采取包括調整項目開發時間表、嚴格控制成本、大力促進銷售及回款、爭取借款續貸和展期、出售股權和資產以及引入投資者等措施，來減輕所面臨的流動性問題。

2010年，萬科成為第一家年銷售額突破千億元的房企。此后，房企千億俱樂部不斷擴容，即便是疫情沖擊下的2020年，千億級房企仍有41家，其中碧桂園、恒大、萬科、融創、保利5家房企銷售額均超5000億元。但追逐經營規模的持續擴張策略，令眾多房企負重前行，高負債、高成本的隱患在宏觀經濟降速提質運行的大背景下日漸顯現。

“優等生”利潤率下滑

2021年對地產行業來說頗不平靜。面臨著一系列監管政策的落地，就連房企中的“優等生”，也開始感受到利潤率的壓力，在學習克制與反思。

中期業績報顯示，今年上半年萬科實現營業收入1671.1億元，同比增長14.19%；歸屬上市公司股東凈利潤110.47億元，同比降低11.68%。這也是萬科自2008年以來首次在中期業績中出現凈利潤下滑的情況。

萬科總裁祝九勝將凈利潤下滑歸結于三方面的原因：一是銷售規模增長有限；二是毛利率下降較快；三是轉型業務的效果還沒有真正體現出來。“2018年我們提出‘活下去’的口號，如今，‘活下去’依然很重要。”祝九勝說，行業長周期的增長邏輯肯定存在，但游戲規則正在發生變化，過度追求規模、速度為導向的線性思維恐怕難以為繼。萬科不會把規模和速度當成唯一的目標來看待，甚至，行穩致遠已被視為下半年經營策略的主基調，要嚴守“三道紅線”等各項監管政策的要求，實施穩健的融資策略。

龍湖的利潤率表現要優于萬科，但相比去年同期仍下滑了3.1個百分點。中期業績報顯示，今年上半年龍湖實現合同銷售額1426.3億元，同比增長28.4%；實現營業額606.2億元，同比增長18.5%；實現毛利167.8億元，毛利率為27.7%。“毛利率下降屬于行業趨勢。”龍湖首席財務官趙軼表示，在限價的大環境下，20%到25%的毛利率可能是未來整個地產行業的趨勢，這會讓行業更加穩健持續地發展。

下半年收并購或劇減

2017至2019年曾是地產行業的收并購高峰期，無論是融創631億元收購萬達資產包的“世紀并購”，還是世茂火速接下泰禾、福晟多個項目，都發生在這三年。但如今，這兩家房企都公開表示出對并購的謹慎態度。

“我們現在需要安全，如果還像過去一樣拿地會吞掉很多利潤，目前所有企業無論開什么價都沒有辦法并購。”這是融創中國董事長孫宏斌近日在2021年中期業績投資人會議上的表態。

孫宏斌在業內獲得了“并購王”的稱號，如今，他卻說，雖然政策沒有對房企負債總規模下降有明確要求，但有負債上限要求，并購勢必會導致企業負債總額上升。未來三年，融創的第一目標是降低融資成本，為此要降負債率和負債規模。

上半年實現了28.6%毛利率的世茂集團，總裁許世壇也在中期業績會上說，下半年將采取比較謹慎的“防守型”策略，多銷售、多回款，嚴控投資，不拿貴地，引進更多合作。

業內人士指出，通過各種金融手段降低房地產領域的杠桿是大趨勢，將對整個行業的融資和未來房價走勢產生根本性影響，房產龍頭或將告別規模之爭，轉向差異化、精細化的品牌競爭之路。

來 源：北京日報

實際上，自去年下半年以來，包括“三道紅線”、銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度在內多個政策陸續出臺，與此同時，多地嚴查經營貸款違規入市，多項數據顯示，房企融資渠道持續收緊。業內人士表示，行業仍將維持嚴監管，金融長效機制的確立對房企的影響仍將持續，房企經營策略未來將發生變化，房地產行業也會迎來洗牌和變化。

試點滿周年多房企積極減負債

針對重點房地產企業資金監測和融資管理規則，中國人民銀行金融市場司司長鄒瀾日前表示，試點企業資產負債率、凈負債率、現金短債比三項核心經營財務指標明顯改善，負債規模穩步下降，經營融資行為更加審慎自律，整體經營趨于穩健。

“三道紅線”是指企業剔除預收款后的資產負債率大于70%、凈負債率大于100%、現金短債比小于1倍。按照踩線情況，房地產企業被分為“紅、橙、黃、綠”四檔，“紅檔”企業有息負債規模不能高于現有水平，“橙檔”企業有息負債年增速不得超過5%，“黃檔”企業不得超過10%，“綠檔”企業不得超過15%。

萬科為12家試點企業之一。2021年上半年萬科成功降檔，躋身“零踩線”房企行列。在日前舉行的萬科2021年中期業績推介會上，萬科總裁、首席執行官祝九勝表示，萬科把不突破紅線、長期處于綠檔、保持良好的評級和良好的流動性，都列為優先級事項，這是穩中求進的基本前提。

融創也是試點企業之一。目前，融創仍有一項指標踩線，融創中國董事會主席孫宏斌日前在2021年中期業績投資者電話會上表示，融創不僅僅要降負債率，還要降負債規模，進一步降低融資成本。據悉，未來3年，融創設定目標是將融資成本降至5%以內。

若把“三道紅線”的指標放到整個行業來看，貝殼研究院重點統計的A股與H股合計的85家房企中，32家房企“零踩線”，躋身綠檔，其中萬科、佳兆業、雅居樂新加入；31家房企一條踩線，位列黃檔；8家房企降負債情況仍未有較大改觀，三線均踩在紅檔之列。

不過，雖然大部分房企積極降檔，但受資金和市場影響，與去年下半年相比，2021年上半年降檔房企數量有所減少。根據由貝殼研究院整理的房企中期報告數據，不降反升的房企由去年底的1個增長至4個。其中，新湖中寶、上實發展均“由綠變黃”；京投發展“由橙變紅”，藍光發展直接“由黃變紅”。

房企融資環境持續趨緊

實際上，自去年下半年開始，包括“三道紅線”、銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度在內多個政策陸續出臺，與此同時，多地嚴查經營貸款違規入市，涉房金融監管趨嚴，房企融資渠道也持續收緊。

東方金誠房地產行業資深分析師謝瑞表示，債券發行方面，房企凈融資額大幅下降，融資利率有所抬升。2021年1至7月房地產企業發行信用債合計4550.31億元，同比增長6.16%，但凈融資額為-2436.98億元，債券發行利率為4.36%，同比增加0.10個百分點。信托資金方面，根據用益信托網數據，2021年1至7月用于房地產行業的信托規模合計4298億元，同比2020年減少23%，較2019年同期減少33%。房地產開發貸款方面，截至2021年6月末，房地產開發貸款余額12.3萬億元，同比增長2.8%，增速比上年末低3.3個百分點。“房企在信托、信用債、海外債、銀行端融資呈現‘全面受阻’的特點。”謝瑞說。

以銀行貸款為例，根據日前多銀行發布的中報，多銀行持續壓降房地產貸款占比。中信銀行相關負責人對《經濟參考報》記者表示，中信銀行一是“控增量”，制定未來幾年的房地產貸款信貸計劃，平穩控制房地產信貸節奏。上半年房地產貸款增速明顯低于該行貸款平均增速。二是“調結構”，客戶層面根據企業杠桿率和風險情況分類施策，重點支持剛需和改善型住宅項目，嚴控“三道紅線”超限的房企授信，嚴控擴張激進、償債壓力較重、授信集中度較高的房企集團的授信。

中國建設銀行首席風險官程遠國表示，建設銀行有序推進房地產貸款集中度管控工作，嚴格執行差別化住房信貸政策，支持百姓合理住房需求，個人住房貸款保持平穩增長，在貸款總額中的占比逐步下降。截至上半年末，個人住房貸款余額6.1萬億元，較年初增長4.7%。

隨著房地產市場調控全面深化和對涉房資金管控力度不斷加大，2021年以來，房地產市場明顯降溫。國家統計局數據顯示，7月，商品房銷售面積同比下降8.5%，增速較上月回落16.0個百分點，是年內首次轉負。二手房市場方面，易居房地產研究院數據顯示，8月，重點監測的13個城市二手住宅成交量約為5.7萬套，環比上月下跌17.9%，與去年同期相比跌幅達36.6%。

嚴監管持續房企加速調整

業內人士表示，行業仍將維持嚴監管，金融長效機制的確立對房企的影響仍將持續，房企經營策略未來將發生變化，房地產行業也會迎來洗牌和變化。

針對房企資金的穿透式監管仍在持續。記者從多位業內人士處獲悉，為了避免企業“炒地”、“囤地”，監管部門要求試點企業購地金額不得超年度銷售額40%，而這一比例限制不僅包括房企在公開市場拿地，還包括通過收并購方式獲得土地的支出。另外，試點房企的商票數據也已經納入監管視野。

克而瑞研究中心研究員房玲表示，商業匯票本是基于真實、合法的商業交易活動。但部分高杠桿、高周轉運營的房企轉向依賴供應鏈融資，以達到延長賬齡、變相融資的目的。“房企商票納入監管，有利于房企商票透明化，遏制房地產商票后續可能出現的違約風險。”房玲表示。

嚴監管之下，房企增速明顯受到限制。據記者不完全統計，Wind數據顯示，A股上市的119家房企2021年上半年營業總收入12516.69億元，較去年同期的9560.67億元，增長30.9%。但從歸屬母公司股東的凈利潤來看，2021年上半年的655.04億元，較去年同期的800.02億元，下滑幅度達18.12%。

謝瑞表示，預計未來一段時期，行業仍將維持嚴監管，金融長效機制的確立對房企的影響仍將持續，融資收緊下房企擴張速度及盈利規模將進一步被壓縮。在當前房地產行業融資環境趨嚴，房企融資渠道收緊的情況下，房企經營策略發生了改變，總體來說就是“開源節流”、“降速提質”。例如，部分房企通過打折促銷方式加速回款；部分房企將減少拿地支出并降低銷售目標，控制規模。根據近50家上市房企披露數據來看，2021年平均銷售目標從2020年的14.40%，下降至11.85%。

祝九勝說，整個行業的游戲規則正在發生變化，過度追求規模、速度為導向的線性思維也需要相應地調整。“特別是規模超過5000億元以后，經營安全的重要性變得更為突出。”他說。

孫宏斌表示，企業暴露的問題并非政策帶來的，而是長期運營問題積累所產生的。在政策影響下，房地產行業會迎來洗牌和變化，優秀企業的優勢逐漸顯現，這將是一個長期持續性的過程。

來 源：經濟參考報

實時計分及評級

該辦法明確，房地產企業首次在佛山市范圍內從事房地產開發、經營、管理、服務活動前，應當通過信用信息系統向企業所在地房地產行政主管部門提交申請，建立信用信息檔案。房地產企業從業人員信息由房地產企業負責填報，企業所在地房地產行政主管部門應當督促企業完善從業人員信息。

房地產企業信用信息檔案由基本信息、項目信息、良好信用信息、不良信用信息、信用等級等信息構成。從業人員信用信息檔案由從業人員基本信息、良好信用信息、不良信用信息、信用等級等信息構成。

根據計分規則，房地產企業及從業人員首次建立信用信息檔案時初始信用分值為100分。信用分值=年度初始信用分值+年度良好信用信息加分-年度不良信用信息減分。

房地產企業及從業人員信用評價實行信用計分實時計入、信用等級實時評級。每年年初，系統將根據房地產企業及從業人員上一年度加分申請、扣分事項、行業自律評分以及業主滿意度測評情況等形成年度評定結果并向社會公布。

房地產企業及從業人員信用信息依據本辦法規定公示后，市房地產行政主管部門將向其他有關部門、公民個人共享信用信息檔案，并作為政府采購、招標投標、獲得融資、行政審批、市場準入、資質審核等事項的參考依據。

實行差異化監管

各級房地產行政主管部門根據房地產企業信用等級對房地產企業實行差異化監管，比如對A級信用企業，建議有關單位給予政策扶持等；對E級信用企業，在日常監督管理中列為必檢對象，根據實際情況在行政檢查中增加抽查頻次等。

與此同時，各級房地產行政主管部門根據從業人員信用等級對從業人員也實行差異化管理，比如對A級信用人員，將列入行業紅名單，在各類評優評先表彰活動時給予優先推薦或適當加分；對E級信用人員，將暫停參與各類評優評先表彰活動資格，在辦理相關事項時予以重點審查等。

來 源：廣州日報

值得注意的是，房企降檔雖行之有效，但從另一方面來看，市場調控收緊，購房者購房資金遭嚴查，融資渠道緊縮，還債壓力并未降低，房企資金承壓力只增未減。

從嚴監管防范灰犀牛
2020年下半年，房地產金融政策持續收緊，并從供需兩端全面壓降房地產信貸規模，供應端銀行業金融機構實行房地產貸款集中度管理的兩條紅線，需求端房企融資則設置“三條紅線”，倒逼房地產行業去杠桿。

究其原因，是涉房金融風險在不斷加大。

2020年8月，《求是》雜志刊發文章《堅定不移打好防范化解金融風險攻堅戰》提出，房地產泡沫是威脅金融安全的最大“灰犀牛”。文章表示，近年來，各地區各部門根據“房住不炒”和“一城一策”精神，優化金融資源配置，嚴防資金違規流入房地產市場。房地產金融化泡沫化勢頭得到遏制。

中國人民銀行黨委書記、中國銀保監會主席郭樹清曾多次就房地產金融風險問題公開表態。2020年11月底，中郭樹清在《輔導讀本》發表文章《完善現代金融監管體系》指出，房地產與金融業深度關聯，要堅決抑制房地產泡沫。我國房地產相關貸款占銀行業貸款的39%，還有大量債券、股本、信托等資金進入房地產行業。可以說，房地產是現階段我國金融風險方面最大的“灰犀牛”。今年3月2日，國新辦新聞發布會上， 郭樹清再次指出，房地產領域的核心問題還是泡沫比較大，金融化泡沫化傾向比較強，是金融體系最大灰犀牛。很多人買房不是為了居住，而是為了投資投機，這是很危險的。

CRIC研究員楊科偉表示，近年來，房地產金融屬性不斷強化，資產泡沫風險不斷積累，防范房地產金融風險已是迫在眉睫。截至2020年三季度，房地產貸款余額多達48.8萬億元，占各項貸款余額比重已達到28.8%，房地產相關貸款（含以房地產作為抵押、擔保）占比更是接近40%。

楊科偉介紹，一方面，個人住房貸款余額快速增長，致使居民杠桿率持續攀升，居民債務風險不斷加碼，并有向金融系統傳導的趨勢。截至2020年三季度，全國居民杠桿率已逼近60%，深圳、廈門、杭州等核心一二線城市居民杠桿率更是超過80%。與此同時，全國居民債務收入比持續提升至55%，居民償債能力明顯減弱。另一方面，房企持續高杠桿、高負債、高周轉運營，房企債務風險日漸高企。梳理105家典型房企歷年“三條紅線”觸線情況，不難發現，2017年-2020年上半年，“三條紅線”觸線房企數量逐年增加，紅檔、橙檔房企數量占比仍接近4成。

易居企業集團CEO丁祖昱表示，“三條紅線”之后，房企的資金壓力驟升。2020年，房企信用債違約數量就達到222只，約是2019年的4倍，重點房企債券違約涉及金額接近170億元，面臨巨大的挑戰。

融資調控從渠道轉向總量控制
2020年8月，住建部、央行聯合召開房地產企業座談會，對12家試點房企有息負債規模設置了“三條紅線”，包括剔除預收款后的資產負債率大于70%；凈負債率大于100%；現金短債比小于1倍。

依據“三條紅線”觸線情況，12家試點房企將劃分為紅、橙、黃、綠四檔，分檔設定有息負債的增速閾值。倘若“三條紅線”全部命中，有息負債規模則以2019年6月為上限，不得增加。踩中兩條、一條以及一條未中，有息負債規模年增速分別設限為5%、10%和15%。

2020年12月底，央行、銀保監會共同發布房地產貸款集中度管理的兩條紅線，銀行業金融機構將劃分為中資大型銀行、中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農合機構、縣域農合機構和村鎮銀行五檔，房地產貸款占比上限分別為40%、27.5%、22.5%、17.5%和12.5%，個人住房貸款占比上限則分別為32.5%、20%、17.5%、12.5%和7.5%。

在嚴監管下，房企發債壓力加大。貝殼研究院發布監測數據顯示，2月房企發債規模大幅減少至480億元，環比減少69.8%，同比減少28.6%。2021年1-2月，房企境內外債券融資累計約2072億元，同比下降10.2%，降幅較2021年首月的3.5%持續擴大。

貝殼研究院高級分析師潘浩表示，自2020年8月，房地產行業“三條紅線”出臺之后，2020年9月至12月已連續四個月發債規模不及到期債務規模，雖然這一趨勢被2021年首月發債高峰終止，但2021年房企償債規模將不斷走高，房企全年償債壓力仍將不斷增大。

除發債外，原房企重要資金來源的信托也被不斷壓減。根據中國信托業協會此前發布的《2020年4季度末信托公司主要業務數據》顯示，融資類信托壓縮接近1萬億元。2020年4季度末，房地產資金信托余額為2.28萬億元，同比2019年4季度末2.70萬億元下降15.75%，環比3季度末2.38萬億元下降4.19%。2020年4季度末，房地產信托占比為13.97%，低于2019年4季度末15.07%。

居民去杠桿加速房企資金壓力再增
房企資金來源的另一重要渠道，也在嚴控。同策研究院研究員王恒表示，“三條紅線”和貸款集中度管理明顯影響了房企融資結構，房企對銷售回款的倚重程度明顯加深。根據國家統計局數據顯示，1至2月，房地產開發企業到位資金30560億元，同比增長51.2%，與2019年相比，年均復合增長率為11.69%，在資金來源當中，定金及預收款和個人按揭貸款增幅分別為96.3%和63.7%，遠超過整體增速。同時，房企資金來源結構方面，定金及預收款占比從30.07%上升到36.00%，而國內貸款從20.31%下降到17.02%。

在此背景下，對個人購房資金大幅收緊也將進一步加深至房企資金壓力。近月來，金融層面對涉房貸款開啟全面“圍堵”態勢，監管層對銀行經營貸進行史上最嚴的大面積排查，從源頭上避免房抵貸資金變相流入樓市。

2月末，浙江發文要求浙江各金融機構對2020年以來發放的房地產開發貸款、個人住房貸款、消費類和經營類貸款以及“凍資”等業務進行全面自查，并于15日前向當地人民銀行、銀保監部門報送自查和整改報告。

據悉，浙江監管機構將把各金融機構房地產信貸政策執行情況作為宏觀審慎評估、金融機構綜合評價、監管評級的重要內容，對房地產貸款增速過快、占比過高的金融機構強化政策約束。同時，嚴格執行審貸標準，強化借款人資格審查。禁止開展任何形式的“轉按揭”“加按揭”業務。

3月16日，廣東首次公布“經營貸”進展，截至公布日，人民銀行廣州分行和廣東銀保監局轄內（不含深圳）銀行機構已完成個人經營性貸款自查的銀行網點共4501個，排查個人經營性貸款5678億元、個人消費貸款2165億元，發現涉嫌違規流入房地產市場的問題貸款金額2.77億元、920戶。深圳方面，深圳銀保監局透露，已提前收回21筆、5180萬元涉嫌違規貸款。上海方面也表示，目前上海地區135家商業銀行已經完成個人住房信貸管理專項自查工作。

值得一提的是，除一線等熱點城市外，成都、西安等熱門城市也相繼被監管部門督導。日前住建部相關負責人帶隊到成都、西安調研督導，要求管控資金風險，建立“人、房、地、錢”聯動機制，從源頭上穩定預期。要針對房地產市場存在的突出問題，及時采取措施，精準、精細調控，嚴肅查處房地產中介、助貸機構的違法違規行為，堅決遏制投機炒房。

一方面是企業融資難度加大，另一方面是市場調控程度不斷加深，后市回款預期并不明朗。在此背景下，對迎來還債潮的眾房企來說，資金鏈充裕將是今年的重要課題。

據貝殼研究院數據顯示，2021年2月境內外債券融資到期債務規模約768億元，環比下降46.9%，同比增加183.4%。融資新規后，新增發債規模不及到期債務規模已成為新常態。今年3月為上半年償債高峰，償債規模預計將達1479億元，房企償債壓力倍增。

丁祖昱也表示，2021年，房企將面臨歷史上最高的債券到期潮。據不完全統計，95家房企2021年到期債券7223.81億元，同比增長22.45%，其中境內到期債券同比增長5.77%到4188.89億元，境外到期債券同比增長56.52%到3034.92億元。

來 源：經濟參考報

值得注意的是，房企降檔雖行之有效，但從另一方面來看，市場調控收緊，購房者購房資金遭嚴查，融資渠道緊縮，還債壓力并未降低，房企資金承壓力只增未減。

從嚴監管防范灰犀牛
2020年下半年，房地產金融政策持續收緊，并從供需兩端全面壓降房地產信貸規模，供應端銀行業金融機構實行房地產貸款集中度管理的兩條紅線，需求端房企融資則設置“三條紅線”，倒逼房地產行業去杠桿。

究其原因，是涉房金融風險在不斷加大。

2020年8月，《求是》雜志刊發文章《堅定不移打好防范化解金融風險攻堅戰》提出，房地產泡沫是威脅金融安全的最大“灰犀牛”。文章表示，近年來，各地區各部門根據“房住不炒”和“一城一策”精神，優化金融資源配置，嚴防資金違規流入房地產市場。房地產金融化泡沫化勢頭得到遏制。

中國人民銀行黨委書記、中國銀保監會主席郭樹清曾多次就房地產金融風險問題公開表態。2020年11月底，中郭樹清在《輔導讀本》發表文章《完善現代金融監管體系》指出，房地產與金融業深度關聯，要堅決抑制房地產泡沫。我國房地產相關貸款占銀行業貸款的39%，還有大量債券、股本、信托等資金進入房地產行業。可以說，房地產是現階段我國金融風險方面最大的“灰犀牛”。今年3月2日，國新辦新聞發布會上， 郭樹清再次指出，房地產領域的核心問題還是泡沫比較大，金融化泡沫化傾向比較強，是金融體系最大灰犀牛。很多人買房不是為了居住，而是為了投資投機，這是很危險的。

CRIC研究員楊科偉表示，近年來，房地產金融屬性不斷強化，資產泡沫風險不斷積累，防范房地產金融風險已是迫在眉睫。截至2020年三季度，房地產貸款余額多達48.8萬億元，占各項貸款余額比重已達到28.8%，房地產相關貸款（含以房地產作為抵押、擔保）占比更是接近40%。

楊科偉介紹，一方面，個人住房貸款余額快速增長，致使居民杠桿率持續攀升，居民債務風險不斷加碼，并有向金融系統傳導的趨勢。截至2020年三季度，全國居民杠桿率已逼近60%，深圳、廈門、杭州等核心一二線城市居民杠桿率更是超過80%。與此同時，全國居民債務收入比持續提升至55%，居民償債能力明顯減弱。

另一方面，房企持續高杠桿、高負債、高周轉運營，房企債務風險日漸高企。梳理105家典型房企歷年“三條紅線”觸線情況，不難發現，2017年-2020年上半年，“三條紅線”觸線房企數量逐年增加，紅檔、橙檔房企數量占比仍接近4成。

易居企業集團CEO丁祖昱表示，“三條紅線”之后，房企的資金壓力驟升。2020年，房企信用債違約數量就達到222只，約是2019年的4倍，重點房企債券違約涉及金額接近170億元，面臨巨大的挑戰。

融資調控從渠道轉向總量控制
2020年8月，住建部、央行聯合召開房地產企業座談會，對12家試點房企有息負債規模設置了“三條紅線”，包括剔除預收款后的資產負債率大于70%；凈負債率大于100%；現金短債比小于1倍。

依據“三條紅線”觸線情況，12家試點房企將劃分為紅、橙、黃、綠四檔，分檔設定有息負債的增速閾值。倘若“三條紅線”全部命中，有息負債規模則以2019年6月為上限，不得增加。踩中兩條、一條以及一條未中，有息負債規模年增速分別設限為5%、10%和15%。

2020年12月底，央行、銀保監會共同發布房地產貸款集中度管理的兩條紅線，銀行業金融機構將劃分為中資大型銀行、中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農合機構、縣域農合機構和村鎮銀行五檔，房地產貸款占比上限分別為40%、27.5%、22.5%、17.5%和12.5%，個人住房貸款占比上限則分別為32.5%、20%、17.5%、12.5%和7.5%。

在嚴監管下，房企發債壓力加大。貝殼研究院發布監測數據顯示，2月房企發債規模大幅減少至480億元，環比減少69.8%，同比減少28.6%。2021年1-2月，房企境內外債券融資累計約2072億元，同比下降10.2%，降幅較2021年首月的3.5%持續擴大。

貝殼研究院高級分析師潘浩表示，自2020年8月，房地產行業“三條紅線”出臺之后，2020年9月至12月已連續四個月發債規模不及到期債務規模，雖然這一趨勢被2021年首月發債高峰終止，但2021年房企償債規模將不斷走高，房企全年償債壓力仍將不斷增大。

除發債外，原房企重要資金來源的信托也被不斷壓減。根據中國信托業協會此前發布的《2020年4季度末信托公司主要業務數據》顯示，融資類信托壓縮接近1萬億元。2020年4季度末，房地產資金信托余額為2.28萬億元，同比2019年4季度末2.70萬億元下降15.75%，環比3季度末2.38萬億元下降4.19%。2020年4季度末，房地產信托占比為13.97%，低于2019年4季度末15.07%。

居民去杠桿加速房企資金壓力再增
房企資金來源的另一重要渠道，也在嚴控。同策研究院研究員王恒表示，“三條紅線”和貸款集中度管理明顯影響了房企融資結構，房企對銷售回款的倚重程度明顯加深。根據國家統計局數據顯示，1至2月，房地產開發企業到位資金30560億元，同比增長51.2%，與2019年相比，年均復合增長率為11.69%，在資金來源當中，定金及預收款和個人按揭貸款增幅分別為96.3%和63.7%，遠超過整體增速。同時，房企資金來源結構方面，定金及預收款占比從30.07%上升到36.00%，而國內貸款從20.31%下降到17.02%。

在此背景下，對個人購房資金大幅收緊也將進一步加深至房企資金壓力。近月來，金融層面對涉房貸款開啟全面“圍堵”態勢，監管層對銀行經營貸進行史上最嚴的大面積排查，從源頭上避免房抵貸資金變相流入樓市。

2月末，浙江發文要求浙江各金融機構對2020年以來發放的房地產開發貸款、個人住房貸款、消費類和經營類貸款以及“凍資”等業務進行全面自查，并于15日前向當地人民銀行、銀保監部門報送自查和整改報告。

據悉，浙江監管機構將把各金融機構房地產信貸政策執行情況作為宏觀審慎評估、金融機構綜合評價、監管評級的重要內容，對房地產貸款增速過快、占比過高的金融機構強化政策約束。同時，嚴格執行審貸標準，強化借款人資格審查。禁止開展任何形式的“轉按揭”“加按揭”業務。

3月16日，廣東首次公布“經營貸”進展，截至公布日，人民銀行廣州分行和廣東銀保監局轄內（不含深圳）銀行機構已完成個人經營性貸款自查的銀行網點共4501個，排查個人經營性貸款5678億元、個人消費貸款2165億元，發現涉嫌違規流入房地產市場的問題貸款金額2.77億元、920戶。深圳方面，深圳銀保監局透露，已提前收回21筆、5180萬元涉嫌違規貸款。上海方面也表示，目前上海地區135家商業銀行已經完成個人住房信貸管理專項自查工作。

值得一提的是，除一線等熱點城市外，成都、西安等熱門城市也相繼被監管部門督導。日前住建部相關負責人帶隊到成都、西安調研督導，要求管控資金風險，建立“人、房、地、錢”聯動機制，從源頭上穩定預期。要針對房地產市場存在的突出問題，及時采取措施，精準、精細調控，嚴肅查處房地產中介、助貸機構的違法違規行為，堅決遏制投機炒房。

一方面是企業融資難度加大，另一方面是市場調控程度不斷加深，后市回款預期并不明朗。在此背景下，對迎來還債潮的眾房企來說，資金鏈充裕將是今年的重要課題。

據貝殼研究院數據顯示，2021年2月境內外債券融資到期債務規模約768億元，環比下降46.9%，同比增加183.4%。融資新規后，新增發債規模不及到期債務規模已成為新常態。今年3月為上半年償債高峰，償債規模預計將達1479億元，房企償債壓力倍增。

丁祖昱也表示，2021年，房企將面臨歷史上最高的債券到期潮。據不完全統計，95家房企2021年到期債券7223.81億元，同比增長22.45%，其中境內到期債券同比增長5.77%到4188.89億元，境外到期債券同比增長56.52%到3034.92億元。

來 源：經濟參考報

3月16日，恒大物業發布上市后首份年報稱，2020年實現營業收入105.09億元(人民幣，下同)，同比增長43.31%；凈利潤26.47億元，同比大增184.32%。

恒大物業業績大幅增長，得益于規模的高速增長。截至2020年底，該公司在管面積達3億平方米，同比增長26.05%；業務范圍擴展至中國290個城市，覆蓋220.7萬戶業主。

除恒大外，近期發布2020年年報的世茂服務、融創服務、新城悅服務等擁有大型開發商背景的物業管理公司大都出現在管面積大幅增長，利潤高速或穩健增長的情形。

以世茂服務為例，2020年，世茂服務在管面積約為1.46億平方米，同比增長114.4%。2020年，世茂服務實現收入約50.26億元，同比增長約101.9%；凈利潤為8.97億元，同比增長約72.1%，三年期間復合增長率122.7%。

截至2020年底，融創服務在管建筑面積達到1.35億平方米，同比增長155.1%。同期，新城悅服務在管建筑面積約為1.01億平方米，合約建筑面積約為2.03億平方米，同比增長分別為68.6%和33%。

加速收并購是物業企業擴張的重要方式。在16日舉辦的業績發布會上，恒大物業管理層透露，今年僅兩個月時間便完成外拓及并購新增在管面積約1.1億平方米，截至2月28日公司總在管面積達4.13億平方米，合約面積6.79億平方米，已完成全年6億平方米在管面積目標的68.8%。未來三年，公司力爭在管面積復合增長率將不低于50%。今年以來，恒大物業加速擴張，立下年內要新增拓展在管面積超3.6億平方米，凈利潤超39億元的“軍令狀”。

世茂服務總裁、執行董事葉明杰也在此前的業績會上表示，未來三年世茂服務將繼續實現五倍增長。世茂服務2020年收購9家公司，包括北京冠城酒店物業、浙大新宇、福晟生活服務等多元業態物管公司，通過收并購新增合約面積約7100萬平米，占比總新增合約面積約71%。

近年來，房地產開發企業扎堆進軍物業領域。特別是在2020年出臺的重點房企融資管理新規(業內稱“三道紅線”)下，房企迫切降負債。而拆分物業上市后，房企可增加賬面資金，改善負債指標。碧桂園、保利、中海、招商蛇口、恒大、世茂、融創等大型房企先后完成物業分拆上市。

業內認為，物業發展空間廣闊是房企紛紛選擇這一“賽道”的重要原因。根據中指研究院此前發布的一份報告預測，2024年全國物業管理面積將達到311億平方米，市場增速迅猛、資源充足。

依托房地產開發企業的項目儲備，物業公司也能得到快速的發展。此番恒大物業管理層表示，大股東恒大集團后備資源充足，住宅、商寫、舊改等儲備總面積2億-3億平方米。2020年恒大集團銷售面積為8085.6萬平方米，每年有大量優質項目持續穩健交付，為物業企業的擴張發展提供基礎。

中指研究院物業事業部副總經理牛曉娟在接受中新社記者采訪時表示，物業行業一直以來只是房地產開發商的一部分業務，但是近幾年來物業管理部門紛紛獨立出來分拆上市。這證明整體地產業看好物業這一賽道。資本市場的表現也印證了這一點：港股整體的市盈率較低，但是物業上市企業的平均市盈率卻相對較高，物業的市盈率經常數倍于傳統地產公司。而且，牛曉娟表示，房地產行業目前達成一個普遍共識，那就是房地產的下一個階段就是提供以物業為代表的社區服務，這也解釋了開發企業對物業公司的重視。

來 源： 中國新聞網

眾所周知，房地產業是國民經濟的一個重要行業，對促進經濟發展、滿足人民群眾對美好生活的向往發揮著重要作用。由于存在較大剛需，加之其不需要太多高新技術的支持，且“來錢快”，導致社會資金此前大量涌入，投資投機性需求上漲，帶來了房價快速上漲和與價值的背離，加劇了民眾的購房負擔，增加了房地產領域的泡沫風險和金融風險，也使得一些地方加大了對土地財政的依賴。資金相對雄厚的央企，跨主業進入房地產領域，無疑會在一定程度上加劇這種狀況。正是在這樣的情形下，國務院國資委提出并持續推進“清退令”。

自2016年9月底京津兩地啟動本輪樓市調控以來，盡管期間曾有局部的試探乃至反復，但就全國而言，此輪調控的大方向始終未變，“房住不炒”定位得到了充分貫徹實施，也終結了各地特別是一線城市房價暴漲的局面。

日前召開的中央經濟工作會議把“解決好大城市住房突出問題”列為2021年要抓好的重點任務之一，并就“房住不炒”及促進房地產市場平穩健康發展提出明確要求。這是歷次中央經濟工作會議及近年來有關重要會議中，對住房和房地產問題要求十分詳盡的一次。有關央企此時完成歷時10年的“退出”，也在時間點上契合了中央經濟工作會議的部署要求，有利于房地產市場有序規范發展。

國有企業是我國國民經濟的重要支撐力量，央企在國有企業中發揮著龍頭作用。非房地產主業的央企退出房地產領域，顯然有利于其進一步把資金和研發力量投向關系國家發展的關鍵高新技術領域，著力解決制約國家發展和安全的重大難題，補齊短板、鍛造長板，更好地解決那些“卡脖子”問題。

經批準依然留在房地產領域的少數央企，則應充分發揮好穩定器的作用，按照中央經濟工作會議部署及有關調控要求，認真貫徹“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，合理推進商品房建設和租賃住房建設，更好地滿足民眾的剛需和改善性需求，為促進行業平穩健康發展作出努力和貢獻。

來 源：經濟日報