1.建筑設計和外觀：超甲級商務樓宇的建筑設計具有獨特性和創新性。外觀要時尚、現代，并且符合可持續發展原則。它可能采用高科技建筑材料和技術，具有出色的空間規劃和人性化設計。

2.建筑質量和結構：超甲級商務樓宇具有卓越的建筑質量和結構強度。它們經過精心設計和施工，確保了安全性、穩定性和可靠性。建筑材料和構件必須符合高標準，并經過嚴格的質量控制。

3.功能性和靈活性：超甲級商務樓宇需要提供多功能的辦公空間。樓宇內部設計合理，能夠滿足不同租戶的需求。辦公室、會議室、休息區、餐飲區、健身設施等各種設施應當兼顧舒適性和實用性。同時，樓宇還需要具備靈活性，能夠根據租戶的要求進行空間的調整和改造。

4.設備和技術：超甲級商務樓宇配備先進的設備和技術，以滿足租戶的各種需求。這包括高速電梯、先進的通信和網絡基礎設施、智能樓宇管理系統等。樓宇還可以提供獨特的技術服務，如智能安全系統、智能能源管理等，以提高租戶的工作效率和舒適度。

5.環境可持續性：超甲級商務樓宇要注重環境可持續性。它們應該采用節能和環保的技術和設備，如太陽能發電系統、雨水收集系統、節能照明等。樓宇周圍的景觀設計也應當符合可持續發展原則，提供綠色空間和戶外休閑區域。

6.交通便利性：超甲級商務樓宇通常位于交通便利的地段，如市中心或商業中心區域。它們應該有良好的交通連接，包括便捷的公共交通、停車設施和自行車停車區域。此外，商務樓宇還可以提供接送服務，方便租戶和訪客的出行。

7.服務設施：超甲級商務樓宇應提供高質量的服務設施。這包括24小時安全保障、專業的物業管理團隊、高效的維修和維護服務、定制化的租戶支持等。樓宇還可以提供額外的便利設施，如餐廳、咖啡店、商店、銀行等，以滿足租戶的日常需求。

8.品牌價值和聲譽：超甲級商務樓宇通常由知名的開發商或運營商管理。它們在市場上享有良好的聲譽和高度的品牌價值。這些樓宇吸引了各種知名企業和國際機構入駐，提升了整個樓宇的形象和價值。

總而言之，超甲級商務樓宇是在多個方面都達到了高標準和高品質的商務樓。它們在設計、建筑質量、功能性、設備和技術、環境可持續性、交通便利性、服務設施等方面表現出色，并且具備良好的品牌聲譽。這些樓宇為租戶提供了舒適、高效、可持續發展的辦公環境，成為商業活動和創新發展的理想場所。

報告指出，第二季度上海甲級寫字樓市場新供123682平方米，環比下降9.4%。平均空置率環比增加0.1個百分點至14.2%，平均租金為每天每平方米人民幣8.61元。第二季度上海甲級寫字樓市場僅有兩個新項目竣工交付，由于受到疫情的影響，不少計劃入市的項目延期至下半年或者明年交付，預計未來兩年，每年都將會有超過150萬平方米的辦公項目交付。

第二季度上海甲級寫字樓的平均入駐率為85.8%。萊坊董事及上海和北京研究及咨詢部主管楊悅晨分析說：“從市場新租成交來看，金融、專業服務以及科技位居本季度市場需求前三位，這些都是受疫情影響相對有限的行業。外資金融機構例如銀行、資管以及對沖基金基于中國金融市場的長期表現，仍然積極布局在華業務，同時外資律師行以及專業咨詢企業業務量的提升也增加了上海核心位置優質寫字樓的租賃需求。”

報告稱，第二季度受到疫情封控的影響，上海甲級寫字樓的空置率有所回升，不過核心商務區南京西路及小陸家嘴的租賃市場表現出極強的需求韌性。

萊坊上海辦公樓服務部主管李章南(Jonathan Rideout)說：“在金融機構、外資律師行及咨詢機構等高租金支付能力行業的支持下，上海核心商務區甲級寫字樓的租金仍有0.3%的微漲。”

來 源：中國新聞網

星河世紀大廈是個準甲級寫字樓，由星河物業管理，星河世紀大廈項目位于深圳CBD東門戶,集商業、公寓、寫字樓于一體的綜合建筑體，是星河地產2005鼎力鉅獻杰作之一。項目由三棟塔樓組成，占地約1.17萬平方米。A棟為準甲級寫字樓，樓高39層，建筑面積約4萬平方米，外立面采用簡潔的現代風格，形象高檔挺拔，必將成為社會精英的CBD商務領地。

星河世紀位于福田區深南大道與彩田路交界西南，集商業、公寓、寫字樓于一體的綜合建筑體，星河地產2005鼎力鉅獻杰作之一。星河世紀廣場由三棟塔樓組成，項目占地約1.17萬平方米。主力戶型：34-70平方米定制式服務公寓。

A棟為準甲級寫字樓，樓高39層，建筑面積約4萬平方米，外立面采用簡潔的現代風格，形象高檔挺拔，必將成為社會精英的CBD商務領地。B、C棟為“CBD公寓”，兩棟樓高皆為32層，單位面積為34-70平米，專為CBD客戶度身定做的定制式服務公寓。

星河世紀1-4層25000多平方米裙樓規劃為大型主題商場星河·第三空間。五樓為架空層園林，并設有私人會所，會所內各種配套完善，為CBD客戶提供一個休閑娛樂的場所。星河·世紀占據CBD優越的地理位置，坐擁地鐵站，享盡周邊成熟配套，升值前景無可限量。

報告指出，從2020年開始，武漢甲級寫字樓市場進入優質項目集中交付的高峰期，2020、2021、2022上半年，分別有9.7萬、32.5萬、25萬平方米的優質辦公空間進入市場。截至今年上半年，武漢優質甲級寫字樓存量為282.1萬平方米。

優質供應持續井噴使得短期內各商務區空置率顯著攀升、市場競爭白熱化。報告數據顯示，截至今年二季度，武漢核心商務區優質甲級寫字樓市場整體空置率37.5%，同比去年末升高約2.4個百分點。

短期內的供應井噴使大部分項目租金承壓下調，呈穩中略降，全市核心商務區甲級寫字樓整體租金較去年底下降約0.6%至102.6元每平方米每月。

但值得注意的是，從過去一年的空置率變化來看，市場對租金下調整體敏感度不高，大部分項目租金下調后仍呈現出空置率上升表現。對此，報告分析認為，一方面市場明顯對新交付項目的租金下調更為敏感，側面反映出新入市項目低價策略對老牌甲級寫字樓項目的資源收割。此外，外部經濟環境不確定性增加使得企業對成本控制更為嚴苛，一定程度增加了乙級樓在市場的競爭力，老牌甲級項目性價比有所降低。

從市場需求看，專業服務業、TMT(數字新媒體產業)和金融類企業引領上半年武漢甲級寫字樓市場租賃成交。除武漢光谷片區主要以新設為主要租賃驅動力外，其他核心商務區均以搬遷為核心成交驅動力。

據戴德梁行預計，2022下半年，武漢核心商務區甲級寫字樓市場還將迎來約60.1萬平方米優質辦公空間集中交付。預計短期內市場去化壓力會持續增加，租金承壓。

來 源：中新網

珠江新城和琶洲成為甲級寫字樓凈吸納量高區域

廣州寫字樓市場在受疫情影響的今年依然表現出其韌性。

盡管前三季度有新項目（琶洲環球夢大廈）入市，為市場帶來4萬多平方米的新增供應，但廣州寫字樓租金并未出現結構性影響。數據顯示，第三季度內廣州寫字樓租金環比僅微降0.2個百分點，穩定在178.6元/平方米·月的水平。

在廣州經濟持續復蘇和新增供應帶動下，前三季度，廣州甲級寫字樓的凈吸納量達到近五年同期的最高水平。數據顯示，2017-2020年期間，廣州甲級寫字樓年均凈吸納量和年均新增供應量分別約21.7萬平方米和18.7萬平方米，而在今年前三季度，對應的兩個數值已經是37.4萬平方米和32.7萬平方米。

專業服務、金融業、TMT（科技、媒體和電信）仍然是需求主力。其中專業服務業成交占比居首，較第二季度擴大5.5個百分點。以律所、保險為代表的行業租戶選擇搬遷至面積更大或品質更高的辦公空間，如盈科律師事務所租下廣州周大福金融中心近4000平方米辦公室。另一方面，盡管TMT在三季度的成交占比有所下降，但擴張的需求仍然更多地來自成長中的互聯網與科技類企業，例如快手租下廣電平云廣場5000平方米辦公室用于擴租。受此帶動，珠江新城和琶洲成為前三季度甲級寫字樓凈吸納量最高的兩個區域。

前三季度零售商業物業吸納量逼近去年全年吸納量

今年年中新冠疫情有所反復，廣州零售商業物業的供需仍保持平衡態勢，今年前三季度，該類物業凈吸納量以46.1萬平方米的規模，超過2017-2019年全年吸納量，逼近2020年全年吸納量，空置率降至4.6%。租金方面表現相對穩定，全市優質零售物業最優層平均租金環比微升0.2個百分點至724.3元/平方米·月，其中，體育中心商圈和白云商圈更為活躍，租金分別上漲2.7百分點和2.3個百分點。

不過，雖然過半的購物中心空置率在下降（如天河路商圈的多個商業體），但仍有近四成的購物中心空置率在走高，商業體的運營表現分化，這意味著市場風險依然存在，未來消費市場對商業載體的運營水平將有更高的要求。戴德梁行認為，用高品位文化藝術審美塑造標桿型、打卡式的消費場景，用多元化跨界復合業態升級立體式消費內容，用科技賦能品質提升讓消費形式更加便利無界，將有望讓廣州商業體獲得更大商機，并助力實現廣州的高品質消費目標。

來 源：羊城晚報

第三季度未錄得新增供應，空置率再創歷史新低

2021年第三季度，重慶甲級辦公樓市場未錄得新增供應，預計至年末僅有西南證券大樓迎來交付，下半年供應壓力減小。季內，甲級辦公樓市場錄得4.1萬平方米凈吸納量，表現高于市場預期。主要驅動因素包括兩個方面：其一，雖然在線教育行業出現系統性風險，但該行業頭部企業辦公面積的縮減乃至退租進程仍未完全結束；其二，在成渝地區雙城經濟圈戰略支撐下，政府及地方國資企業擴張需求旺盛，季內辦公需求釋放帶動大面積空置去化。整體而言，甲級辦公樓市場平均空置率環比繼續回落1.2個百分點至24.7%，再創歷史新低。

在線教育退租壓力令部分業主方下調經營預期，租金跌幅環比微漲

“雙減”政策影響下，在線教育企業集中退租，雖然季內多個項目的退租談判并未完全落地，部分子市場辦公樓凈吸納量已呈現負數。在此壓力下，部分業主方下調經營預期，第三季度甲級辦公樓平均租金環比下跌0.4%，至季末報84.2元/平方米/月。

錨定新經濟，戰略新興產業活力凸顯

2021年1-6月，重慶信息技術產業同比增速達19.0%，產業快速增長釋放的空間需求繼續成為辦公樓市場最大增量。第三季度，雖然在線教育活躍度降低，但以軟件開發、科技研發為代表的科技互聯網行業在新增成交占比中仍然達17.1%，行業長期發展動能充足。醫藥大健康行業需求穩步增長，貢獻季內6.2%的需求增量。目前，重慶生物醫藥產業形成了以兩江新區、高新區、重慶國際生物城為主體的產業布局，并提出十四五期間建設成國內重要的醫藥產業中心的目標。隨著近年來美國雅培克公司、智睿生物醫藥，Cytiva生命科學產業園等一批重大項目的相繼簽約和落地，重慶醫藥大健康行業將進入發展快車道，預計將逐步釋放在渝辦公需求。

仲量聯行重慶分公司總經理劉洋表示：“早在2015年，重慶便開始布局規劃戰略新興產業的發展。近年來，這一前瞻性的產業布局不僅構筑起了重慶經濟增長的基底，也成為了辦公樓市場最大的需求動力。因此，把握戰略新興產業本身的辦公特點將成為樓宇未來提升承載力的關鍵。”

來源：仲量聯行

統計報告指出，二季度延續了一季度的強勢行情，企業新租擴租意愿強烈，租賃市場持續放量。此外，雖然本季度新入市項目增加到31萬平方米，但強勁的需求導致空置率進一步降低到18.2%。同時受到新增供應影響，本季度市場平均租金為341.5元每月每平方米，環比降幅持續收窄。

子市場的表現方面，大部分釋放出積極的市場信號。其中，CBD本季度表現火熱，在大宗租賃成交的支撐下，市場出現快速去化，凈吸納量（剔除自用影響）超過9萬平方米，空置率進一步降至13%。

究其原因，高力國際董事總經理鄧懿君分析指出，一方面區域內超甲級寫字樓現有租戶穩定性較高，空置率保持低位；另一方面，一些受疫情影響較大的甲級寫字樓在近兩個季度維持以價換量的租賃策略，較高的性價比優勢使得CBD區域競爭力進一步提升，吸引了其他區域企業搬遷至此。

此外，麗澤、東城商務區和亞奧市場也達到了5萬平方米左右的去化量。麗澤市場在頭部科技和金融企業入駐的帶動下，承接了大量成熟市場的外溢需求。該市場在今年上半年已經實現接近20萬平方米的去化，區域空置率在一年左右的時間從87%快速降至60%左右。

東城商務區和亞奧市場的快速去化則是得益于區域內新項目高效鎖定主力租戶實現的。金融街市場目前是本季度唯一出現企業外溢的市場，但外溢規模有限，整體空置率依然保持低位，金融街市場進入階段性調整時期。

對于未來的市場走勢，高力國際華北區研究部董事陸明分析稱，在基本宏觀經濟政策保持穩定的前提下，預計去年四季度19.4%的空置率將成為階段性高點，超預期的需求暴增將導致市場去化壓力減小，預計年底空置率有望出現同比實質性回落。

陸明指出，目前，市場處于三期疊加的狀態已經出現改變，宏觀經濟增速已回歸正常增速，疫情陰霾也已消散，寫字樓需求呈爆發式增長，因此市場正在從三期疊加的態勢向以新經濟驅動為主的去化周期邁進。

根據高力國際數據顯示，以互聯網科技為首的新經濟行業目前占據了市場5000平方米以上大宗成交近五成，預計未來這一趨勢或將延續。此外，在未來的兩三年內，北京市場新增項目將大幅減少，整體市場都將處于穩定去化階段。

“由此可以預見，在十四五期間，北京樓宇經濟將進入以新經濟行業為主要需求動力，以綠色環保和智能科技為發展核心，服務于高新技術企業和高端服務企業的高質量發展階段。”陸明表示。

來 源：中國經營報

整體來看，2021年上半年北京寫字樓整體供應加速，共有六個新項目竣工進入北京甲級寫字樓市場，合計帶來了近47萬平方米的高品質可租賃面積，已接近去年全年總量，2020年全市甲級項目新增供應總量為51萬平方。

展望2021年下半年，Cresa世樺嘉潤總裁王剛先生分析，北京寫字樓市場或將在2021年下半年進入一個短暫的調整期，盡管需求持續回暖的大趨勢不會改變，但上半年的增長態勢或將有所放緩。

租賃需求集中在互聯網科技和金融頭部企業

在需求端，Cresa世樺嘉潤董事總經理李芳月女士表示，受益于對疫情卓有成效的防控以及諸多在2020年被抑制的租賃需求在2021年上半年的集中釋放，北京甲級寫字樓市場的凈吸納量在上半年共錄得約41.4萬平方米，已超過2020年全年數值的兩倍。全市乙級寫字樓市場的凈吸納量共計約23.7萬平方米，與2020年不足1萬平方米的凈吸納量相比，同樣提升顯著。

在需求來源方面，Cresa世樺嘉潤的數據顯示，2021年上半年，科技與金融行業依然是北京寫字樓市場需求的最主要驅動力，二者合計貢獻了北京寫字樓市場新租及擴租總面積的70%。此外，多起市場矚目的大面積租賃成交的達成，令制造業以約11%的占比超越專業服務業，躋身全市需求來源三甲。

各商圈呈現冷暖不均態勢

就成交商圈而言，得益于頭部互聯網與制造業企業租戶的成交，上地/北清路商圈在2021年上半年多次出現超過一萬平方米的大面積成交，其新增租賃面積在全市總成交面積中的占比高達29%，在各商圈中居于首位。眾多可供選擇的高品質可租賃面積，以及不斷下調的租金水平，令頭部互聯網企業與大型金融機構在2021年上半年加速在CBD商圈的布局。CBD商圈的新租及擴租成交面積在上半年同樣亮眼，其在全市成交總量中超過23%的占比，在全市各商圈中位居第二。望京/酒仙橋商圈以及越加受到租戶青睞的麗澤商圈的成交面積占比分居第三、第四位。

在租金方面，Cresa世樺嘉潤副總裁徐榮卿先生指出，全市甲、乙級寫字樓市場平均租金的下調盡管仍在延續，但需求的持續回暖已令降幅不斷收窄。北京甲級寫字樓市場的平均租金半年環比下降1.9%，至人民幣354.0元每平方米每月。乙級寫字樓市場的平均租金錄得人民幣210.7元每平方米每月，半年環比下滑2.8%。

在全市甲級寫字樓市場各商圈中，由于一些租金常年處于高位的項目出現租金松動，亮馬河商圈以2.2%的平均租金半年環比降幅，在各商圈中居首。亞奧與CBD等商圈的諸多業主為加速去化，同樣繼續下調項目租金。值得關注的是，受益于良好的出租情況，麗澤、望京/酒仙橋與中關村商圈的平均租金均在今年第二季度實現回調，北京甲級寫字樓市場時隔5個季度再次出現商圈的租金上漲。

來 源：36氪

戴德梁行香港董事總經理蕭亮輝表示，棄租企業以消費品行業、金融及銀行業為主，分別占34%及23%，其次為專業服務及房地產行業，占21%。今年第一季度出現退租的寫字樓總面積為72.4萬平方英呎，包括VF Regional、星展銀行及IPG盟博(IPG Mediabrands)等。

同時，寫字樓行業在疫情期間，由于部分跨國公司減少在香港的辦公室租用面積，導致今年第一季度整體寫字樓空間的待租率升至 14% ，創下自 2004 年第二季度以來的新高。相比 2019 年第一季度的租金高位，香港平均寫字樓租金在今年首季度亦下跌了24.4% ，其中核心商業區中環區的租金則銳減了29.1% 。

復蘇之路漫漫
自今年2月底香港新冠疫苗接種計劃開始啟動，商業地產的寫字樓行業市場氣氛也有所好轉。戴德梁行執行董事、香港寫字樓部主管韓其峰認為，目前大部分租客仍然保持謹慎態度，尋找更優惠的租務條件及更具成本效益的寫字樓選址。

他坦言：“預計租金下行過程將持續未來幾個季度，從而進一步推高空置率，直到2022年底。不過，我們很高興看到只有極少數企業退出香港市場，大部分企業只是由于疫情而采取了更嚴格的削減成本措施。”

今年首季度香港寫字樓市場的凈吸納量創下了負90萬平方英呎的歷史新高。在待租面積增加、寫字樓需求減弱的情況下，整體寫字樓租金下跌已是毫無懸念。

從市場供應端來看，目前香港在建中有9個位于三個非核心區的新寫字樓項目合共提供420萬平方英呎，將于2022年相繼落成，這意味著香港的寫字樓租金市場復蘇之路仍十分漫長。

蕭亮輝向21世紀經濟報道記者透露，目前一些大型的保險公司亦趁市場低迷期進行寫字樓整合搬遷，“在目前市況下，他們才有機會可以一次簽約數個樓層或者獲得大廈的命名權等。”

以宏利香港為例，4月初宣布已簽約承租觀塘國際貿易中心4層寫字樓樓面、總面積約14.5萬平方尺，交易規模創下自2019年7月以來最大宗的甲級寫字樓租務成交。宏利香港過去10年間，一直擴大九龍東的營運規模，早在2009年已進駐位于觀塘偉業街的宏利金融中心，并于2013年購入海濱道83號的宏利大樓，其后于2020年將代理人辦公室擴展至海濱匯。

甲級寫字樓空置率攀升
作為全球金融中心的香港，寫字樓行業摩天大樓鱗次櫛比的中環租金一度 “貴”絕全球。香港甲級辦公樓市場的空置率曾在過去20年持續下跌，整體甲級寫字樓的空置率已由1999年初的11.9%下跌至2018年8月底的4.2%。當時，香港四大主要商業區寫字樓的空置率均低于2%，其中中環辦公樓空置率則跌至1.5%，這使得香港連續數年成為全球商廈最貴的城市。

然而，自2018年起，香港甲級寫字樓市場持續受壓，空置率節節攀升。香港差餉物業估價署3月底公布的數據顯示，截至去年底，香港甲級寫字樓的空置面積達到約1028萬平方呎，相當于5幢國際金融中心二期的面積。

以位于中環皇后大道中99號中環中心為例，相關人士向21世紀經濟報道記者透露，該大廈一個建筑面積約2781平方英呎單位，年初曾以每平方英呎45元放租，目前業主已大幅劈價至38港元，降幅達15.6%。該單位的業主於2019年3月以1.015億港元購入，若以意向價租出，回報僅為1.2%。

世邦魏理仕的數據顯示，今年第一季度香港甲級寫字樓租金環比下跌3.3%，同比則大跌17.2%，較高峰水平回落23.6%，整體甲級寫字樓市場于今年第一季度錄得28.9萬平方呎負吸納量，是連續第六季出現負數，整體空置率則環比微升0.4%至10.3%。其中，中環區的租金跌幅有所放緩，同期按季下跌3.2%，跌幅較前季的6%收窄。然而，受疫情”封關“影響，尖沙咀區的租金則錄得最大跌幅，按季下跌5.5%。

商鋪市場已過最壞時刻
與此同時，隨著香港本地零售市場的復蘇，商鋪租金有望觸底反彈。香港特區政府3月底公布的數據顯示，2月零售業總銷貨價值的臨時估計為295億港元，同比大漲30%，今年前兩個月合計零售業總銷貨價值的臨時估計同比上升2.7%，結束連續8個季度錄得負增長的情況。

戴德梁行執行董事、香港商鋪部主管林應威表示，今年第一季度商鋪市況開始有所改善，更多業主更愿意接受短租，“大家都希望等待通關后市場情況更明朗后再進行下一步的部署”。

他指出，第一季度四大核心區鋪位租金跌幅約為3.3%至4.1%，而同比累積跌幅則達到23.3%至35%，其中以銅鑼灣的跌幅最為慘烈。他預計，今年全年銅鑼灣及中環的租金跌幅達5%至10%，而尖沙咀及旺角跌幅則在5%以內。

“雖然疫情延長帶來挑戰，但在過去6個美食市集勢力興起，并吸引了相當多的關注。隨著疫苗接種的展開，加上大型購物中心業主和零售商的促銷策略，令商鋪市場氣氛有所改善。展望未來，我們預計零售租金將在今年往后時間將保持平穩，之后將略有增長。餐飲業的租金，將有帶頭回升的趨勢，”他表示。

此外，在疫情期間網上購物已成為香港本地消費一種新趨勢，今年1月和2月分別錄得同比激增 91.3% 和 56.5%長。今年前兩個月，香港網上零售額已達41.7 億港元。

美聯工商鋪資料研究部綜合土地注冊處資料顯示，今年首季工商鋪整體注冊量共錄得1666宗，已經連續四個季度上升，同比急增逾1.7倍，其中商鋪成交435宗，涉及金額69.8億港元，同比飆升202%。美聯工商鋪行政總裁黃漢成向記者表示，近期市場不斷錄得逾億元的大手買賣個案，加上稍后將陸續有工商鋪新盤推出應市，市場氣氛明顯升溫，預期稍后工商鋪交投將會穩步上揚。

來 源：21世紀經濟報道

在零售物業方面,后疫情時代本地消費市場釋放巨大潛力,多數商圈空置率普遍下降印證租賃需求復蘇,據戴德梁行的統計數據顯示,一季度零售物業市場全市空置率環比下降0.6個百分點至5.5%。其中餐飲、新能源汽車品牌擴店意愿尤為強烈。

國貨或將成為商業擴張的新亮點
在后疫情時代,本地消費市場釋放出巨大潛力。尤其是在地過年的倡議下,春節期間零售餐飲消費較為旺盛,租戶開店熱情有所提高,據戴德梁行的數據顯示,一季度廣州商業市場空置率環比下降0.6個百分點至5.5%。

第1太平戴維斯方面的數據顯示,除珠江新城外,大部分子市場空置率均有所下降,降幅介于0.5至3.1個百分點之間。珠江新城空置率則因部分項目進行改造調整而上升。

租金方面,零售商業租金環比上升0.9%,同比下降2.7%至710.8元每月每平方米。其中天河路子市場標桿項目租金保持穩定增長,但部分子市場中有項目業主則愿提供適當租金優惠,以吸引優質品牌進駐,并盡快補足因疫情沖擊而產生的租戶流失空缺。

在入駐品牌上,盲盒潮玩熱度不減,延續擴張態勢,如Top Toy在天河城和正佳廣場開出兩家分店。民以食為天,餐飲業態也發力拓展,特色正餐品牌新增了海底撈和胖哥倆肉蟹煲等新店；與此同時,甜點飲料類企業快速擴張,如來自香港的The Coffee Academics在K11開出廣州首店；受投資界喜愛的咖啡品牌M stand分別在K11和天環廣場開設了店鋪。

廣州作為“新國貨之城”,紡織服裝、美妝日化、箱包皮具、珠寶首飾、食品飲料等都市消費產業基礎雄厚,有得天獨厚的國貨土壤,誕生了完美日記、卡姿蘭、例外等知名品牌。張曉端介紹,近年來新國貨風潮熱度不減,今年更是迎來爆發契機。年輕群體對盲盒潮玩和國貨新潮流青睞有加,如完美日記、Top Toy和Bosie等國貨美妝、盲盒及設計師品牌,陸續獲得融資,預計將是未來商業擴張的新亮。

預判:非核心商圈購物中心將承受較大的租金和招商壓力
展望2021年,戴德梁行方面預判,廣州共有七個項目入市,將帶來73.3萬平方米優質零售空間,為2015年以來的供應高峰。其中有61.2萬平方米位于非核心商圈,將提升板塊內的商業氛圍。

租金方面,全市整體租金有望小幅回升,預計位于核心商圈且運營良好的購物中心租金持續小幅增長；而非核心商圈購物中心將承受較大的租金和招商壓力。

甲級寫字樓首季供應及吸納量超去年全年
據戴德梁行統計數據顯示,2021年一季度廣州環貿中心、寺右萬科中心及銘豐廣場三座甲級寫字樓投入使用,為廣州寫字樓市場帶來共計28.7萬平方米新增供應,單季度供應量超過去年全年。大量的新增供應刺激市場需求,錄得本季凈吸納量19.6萬平方米,為去年全年吸納量的兩倍之多。全市整體空置率環比上升1.2個百分點至9.3%,租金環比下降1.0%至每月每平方米178.6元。

第1太平戴維斯的數據同樣顯示,第1季度廣州寫字樓租賃市場活躍度大幅提高,新興租賃需求持續增長。除天河北外,各子市場空置率皆呈下降趨勢。其中天河北的廣州環貿中心受較大體量新項目入市影響空置率有所上升。戴德梁行研究院副院長、華南區研究部董事張曉端介紹,從需求端看,本季度仍然以內資企業需求為主,外資企業需求有所恢復。TMT(27%)、金融類(20%)和專業服務類(14%)行業是本季度甲級寫字樓租賃三大需求主力。

按區域來看,珠江新城的租賃交易仍以TMT和金融業企業為主,如金蝶軟件在廣州周大福金融中心租下3,000平方米辦公面積；廣州期貨交易所選址新交付的寺右萬科中心,進一步鞏固了珠江新城的金融地位；多個大面積租賃交易推高珠江新城凈吸納量超5萬平方米,但在新供應的影響下空置率環比上升0.8個百分點至7.8%,租金則下降0.6%。

琶洲商務區在總部經濟集聚效應的帶動下,持續吸引企業進駐,如名創優品在銘豐廣場租下27,000平方米辦公面積。高品質的物業吸引眾多TMT企業匯聚,琶洲甲級寫字樓保持較低的空置水平,本季度琶洲空置率微升0.8個百分點至11.7%,租金則在新項目的影響下環比下探1.3%至每月每平方米143.9元。

第1太平戴維斯方面的數據則顯示,源自金融、零售及貿易行業租賃需求保持活躍,除季內錄得多宗交易外,市場有相當規模租賃需求亟待釋放,租賃問詢、考察及交易洽談尤為活躍。

預判:廣州甲級寫字樓下半年將迎來集中供應
戴德梁行方面的統計數據預測,年內廣州甲級寫字樓預計還將有超90萬平方米新增供應入市,其中近8成來自新興商務區琶洲。寫字樓市場下半年將迎來集中供應,短期內全市寫字樓空置率料將上升,預計業主將提供更多優惠政策以便留存和吸引新客戶,租金水平因此承壓。然而隨著廣州金融和TMT行業的發展,多家頭部企業相繼落戶廣州,將有望帶動甲級寫字樓需求上升。

第1太平戴維斯方面認為,隨著第二季度將有新增供應入市,全市空置率預計僅小幅波動,全市租金水平預計仍將適度下調。

來 源：南方都市報