如上半年，北京市甲級寫字樓空置率為11.5%，達8年以來最高值；上海優質寫字樓市場空置率同比升至18%，創下近10年新高；深圳甲級寫字樓的整體空置率亦升高至23.3%。

記者注意到，近幾年，各地方政府紛紛加快產業升級腳步，商服用地在土地出讓中始終占據較高比重，這也是主要城市寫字樓供應量迅速增加的主要原因。

同策咨詢研究院總監張宏偉向記者表示，在核心城市當中，商辦市場總量都是過剩的，這不是一天兩天形成的，并且也很正常。目前國內城市還處于持續開發過程中，相關的商務配建在城鎮化進程沒有完成的情況下，供應量還會持續增加。

多城寫字樓空置率高企

今年上半年，不少熱點城市的寫字樓率置率創下近年來新高。

高力國際數據顯示，受整體需求下降及即將入市的大量新增供應加劇市場競爭的影響，北京寫字樓整體空置率被半年環比推升0.9個百分點至11.5%，是8年以來的最高值。

2019年下半年，北京有7個新項目合計約61萬平方米寫字樓計劃入市，其中近75%的項目將位于CBD及周邊區域與麗澤金融商務區。高力國際預計，面臨下半年的供應高峰，北京甲級寫字樓市場的整體空置率仍將比2019年上半年上升3.6個百分點至15.1%。

世邦魏理仕CBRE 最新發布的數據則顯示，今年上半年，上海優質寫字樓市場空置率同比升至18%，創下近10年新高。

據高力國際數據，上半年深圳甲級寫字樓空置率達到了23%；截至今年6月底，深圳全市甲級寫字樓存量達到553萬平方米，環比和同比分別上漲8.3%和19.3%。

但同時，一二線城市新開工和土地供應數據也顯示，寫字樓長期供應均呈縮減趨勢。

中指控股數據顯示，今年1~5月，15個重點城市寫字樓新開工面積1210.80萬平方米，同比降幅16.57%。其中一線城市寫字樓新開工面積同比下降12.26%；二線城市新開工面積同比下降 18.63%；土地供應方面，今年1~6月15個重點城市商辦用地成交規劃建筑面積超2000萬平方米，同比下降28.09%。

同策咨詢研究院總監張宏偉表示，“在核心城市當中，商辦市場的總量都是過剩的，這不是一天兩天形成的，并且也很正常。目前國內城市還是處于持續開發過程中，相關的商務配建在城鎮化進程沒有完成的情況下，供應量還會持續增加。一線城市完全有能力消化這些供應，二線城市的消化能力可能偏弱，會導致出現一些寫字樓的空置問題。”

而下半年，多城的寫字樓空置率情況仍不容樂觀。

5月23日，由中國社會科學院城市發展與環境研究所和社會科學文獻出版社發布的《房地產藍皮書：中國房地產發展報告（2019）》（以下簡稱《藍皮書》）顯示，2019年，全國17個城市的寫字樓新增供應預計將突破1000萬平方米，同比增長超過60%。其中上海新增供應持續超百萬平方米，京津和成渝新增供應將大幅上升，廣州市場也將走出前3年持續供應不足的局面。

值得注意的是，經濟增長放緩所導致寫字樓需求下滑與持續充沛新增供應疊加。《藍皮書》預計，至2019年底，17個城市平均空置率將突破20%，其中15個城市空置率將同比上升。武漢、長沙、青島將迎來歷史空置率峰值。

世邦魏理仕中國區研究部主管謝晨向《每日經濟新聞》記者分析認為，近幾年各大城市尤其是一些中西部的二線城市在短期內集中了大量的新增供應，導致寫字樓市整體空置率出現上升。目前全國寫字樓平均空置率在20%左右。一些中西部城市、個別華北的城市空置率在30%甚至35%以上，一線城市空置率相對更健康一些。

寫字樓租金穩中微升

盡管各個城市致力于打造不同的產業集聚區，從而凸顯各自的城市定位和產業導向，但在寫字樓市場，各地的主導行業卻不盡相同。

第一太平戴維斯統計顯示，列為國家中心城市的北京、天津、上海、重慶、廣州、武漢、鄭州等，其甲級寫字樓市場的前三大需求行業仍然集中在金融、房地產和TMT行業。

雖然國內多數城市的寫字樓市場都面臨供應過剩問題，但市場表現仍令人滿意。中指控股《2019年上半年中國寫字樓租金指數研究報告》顯示，2019年二季度，全國重點城市主要商圈寫字樓租金整體水平穩中微升，平均租金為5.0元/平米?天，環比上漲0.01%。

從城市等級看，一線城市中，41.7%的商圈寫字樓租金環比上漲、58.3%環比下跌。二線城市中，75%商圈寫字樓租金環比上漲，22.7%環比下跌。

其中，一線城市寫字樓市場需求減少，租金有所下降；而部分重點二線城市由于人才落戶政策及產業優惠政策，城市吸引力大幅提升，寫字樓市場發展尤為迅速。

中信證券在2019年初的一份報告中提及，部分城市甲級寫字樓市場調整，核心原因可能是供給，而非需求。

該報告指出，上海短期供給沖擊較大，深圳中長期供給壓力較大，北京和廣州市場較為健康。2015年到2017年，京滬深甲級寫字樓市場明顯放量，3年新增供應規模相當于2012~2014年的2.4倍。預計2018~2020年，京滬深甲級寫字樓市場供給仍然十分可觀。

但世邦魏理仕華東區投資及資本市場主管何樹奇表示，“上海甲級寫字樓的回報率再次出現了反彈。我們認為以價格角度而言，上海寫字樓市場已經進入了周期性的投資窗口。”

北京寫字樓市場未來仍將承壓。世邦魏理仕日前發布的報告顯示，2019年第二季度，北京寫字樓市場暫無新增供應，空置率環比上升至8.4%、平均租金報價環比下降0.5%。但未來6個月有超過77萬平方米的新增供應入市，空置率將會進一步推升，租金也將承壓下行。

行業分布方面，金融行業仍是各個熱點城市寫字樓需求助力。根據主要城市甲級寫字樓市場金融租戶的占比數據——上海和深圳同為38%、北京37%、重慶35%、廣州為24%。

租金方面，世邦魏理仕在今年上半年追蹤的17個市場中，有12個市場的寫字樓租金有所下降。同時，業主增加了免租期等激勵措施，以吸引高品質的租戶。租戶擴張動能減弱令上半年寫字樓凈吸納量同比下降50%左右。

世邦魏理仕預計，在市場開放和財政政策支持下，2019年下半年的辦公需求將有所改善。

中原地產首席分析師張大偉認為，“當前辦公市場基本平穩，P2P這些企業現在大量倒閉，的確出現了一些空置，但按照市場規律，空置多了、租金下調，是有利于企業發展的。二三線城市供需失衡主要原因還是因為商業地產價格高，但并不一定租金上漲就是好事情。當然，租金上漲代表了企業需求旺盛。但供應量大了，降租金對于實體商貿企業反而是好事。”

來 源：每日經濟新聞

報告中分析稱：

2020年我國寫字樓租金降幅相對較小，但城市間分解較大，部分城市優質寫字樓空置率繼續走高，二線城市全體高于一線城市，未來仍需警覺寫字樓空置風險

因寫字樓的地區集合效應更為顯著，各城市間優質寫字樓租金存在較大差異。國企、央企總部多位于北京，得益于總部經濟效應，北京地區優質寫字樓租金與其它一線城市擺開較大距離。2020年9月末，北京優質寫字樓租金為416.10元/平方米/月，高出第二位的上海136.90元/平方米/月；同期末，深圳及廣州寫字樓租金別離為194.30元/平方米/月和163.80元/平方米/月，租金價格別離位列全國第三和第四位。

此外，獲益于長三角一體化布景下南京與杭州都市圈協調聯動的強化，南京和杭州優質寫字樓租金較高，2020年9月末別離為119.40元/平方米/月和116.70元/平方米/月，位居二線城市前列，其他二線城市每平方米月租金均不超越100元。同期末，受新冠疫情影響，全國首要城市寫字樓租金也普遍下降，但相較于零售物業租金而言，降幅較小。

寫字樓空置率方面，2017年以來，一線城市中，廣州近年來寫字樓新增供給增加較為平穩，有限供給下有利于去化，優質寫字樓空置率一向處于較低水平。深圳累計新增寫字樓供給面積一向位居一線城市之首，優質寫字樓供過于求特征凸顯，受此影響，近年來空置率大幅提高。其他一線城市優質寫字樓空置率全體呈增加趨勢，但顯著好于二線城市。2020年以來，受新冠疫情影響，部分職業尚未恢復到疫情前水平，要點城市寫字樓租賃需求依然疲軟，空置率較2019年末有所上升。

2020年9月末，北京、上海、廣州和深圳優質寫字樓空置率別離較2019年末上升3.9％、1.0％、2.4％和0.1％，至17.70％、20.40％、7.80％和20.10％。一線城市中，上海及深圳優質寫字樓空置率均已超越20％，寫字樓空置風險值得重視。

二線城市方面，2017年以來，南京和青島優質寫字樓的空置率增加較快，但全體來看，長三角區域的南京、杭州及寧波空置率仍處于較低水平，天津、武漢及重慶優質寫字樓空置率繼續高企。2020年9月末，二線要點城市中，南京寫字樓空置率仍最低為17.00％，最高為天津的44.70％。2017年以來，受新增寫字樓供給較大、區域經濟增加放緩等要素影響，天津優質寫字樓空置率繼續處于高位；此外，武漢、重慶優質寫字樓空置率近三年也均在30.00％以上。

全體來看，近年來我國要點城市優質寫字樓空置率呈上升趨勢，二線城市空置率全體高于一線城市。估計2021年，我國宏觀經濟的恢復仍面對許多應戰，寫字樓去量化需要時間，短期內寫字樓空置風險依然較高，部分城市寫字樓空置風險值得警覺。

內容來源：網絡

空置率、租金和凈吸納量，從這些寫字樓市場的關鍵指標看，房地產服務機構“五大行”的數據稍有差異，但指向趨同。

2020年四季度，北京寫字樓空置率超過15%，為十年來新高。在這樣的空置水平下，市場出現“以價換量”現象，平均租金下降為300多元/月/平方米，同比下降約1/10。同期，上海寫字樓空置率在20%左右，深圳寫字樓空置率則超過20%，都為多年來市場新高水平。

2020年，北京、上海和深圳等主要城市的高空置率，主要都來自大量新增供應，有機構稱之為“天量供應”，部分寫字樓面積推遲到2021年入市。但在2021年，這些城市的預計新增供應面積更多，均超過100萬平方米，將繼續推高空置率，拉低租金。

北京市場方面，高力國際判斷，2021年全市甲級寫字樓將迎來供應高峰期，預計全年新增供應將達到157萬平方米。戴德梁行也表示，未來三年，北京寫字樓市場將繼續迎來約316.9萬平方米的新增供應，其中預計2021年理論新增供應將高達150萬平方米。

世邦魏理仕指出，2021年的上海市場，受項目延期入市的影響，計劃入市項目近140萬平方米。而深圳的寫字樓市場，將有超過100萬平方米的新增供應入市，主要分布在福田CBD和高新科技園。

雖然空置率走高帶來租金繼續下行，但各市場凈吸納量的拐點，已經在2020年三四季度出現，新興的主要需求來自互聯網科技和醫療健康行業。2021年，科技和金融行業將貢獻大部分寫字樓租賃成交面積。

隨著2021年各市場空置率觸及高點，租金預計繼續下調，“以價換量“將成為未來兩年租賃市場的主要方向。隨后3至4年，將進入去化周期，租金要在2022年后開始回升。

雖然走高的空置率和下降的租金水平已是共識，但多位機構從業者表示，這并不一定是壞消息，將使得2021年成為企業辦公選擇的機會窗口，更具性價比的租金和更多的選擇，使得實體企業可以及時調整辦公租賃成本和位置，也能刺激整個行業的流動活力。

戴德梁行北中國區研究部主管魏東解釋，北京寫字樓此前一直是業主市場，租戶沒有太大議價空間，近兩年從原來的業主市場轉變到租戶市場，業主心態轉變，帶來了價格窗口期，租戶可以多爭取租金折扣，或免租期。

世邦魏理仕華北區顧問及交易服務辦公樓租戶部負責人張冀蘇也表示，要刺激寫字樓市場，尤其是租賃市場的流動性，需要健康合理的空置率和租金區間，這會刺激寫字樓租戶擴租或升級。目前北京市場整體空置率17.9%，預測接下來的峰值會達到21%左右，而行業認知的空置合理區間，在15%至20%。

高力國際華東區辦公樓服務執行董事吳群指出，這會使得市場需求向頭部優質高性價比物業聚集。

各城市寫字樓市場上一次數據類似的階段，是2008年金融危機時期。

高力國際數據顯示，2007到2009年，也是北京寫字樓供應高峰期，當時空置率最高達到24%，是由于2007和2008年近90萬平方米的供應量。

不過，高力國際華北區董事總經理嚴區海指出，2008年和目前階段不可同日而語，因為當時的北京市場存量只有3、4百萬平方米，現在的市場存量超過1千萬平方米。

而且，2008年的“四萬億”刺激，使得整體市場資金極為充裕，凈吸納量在2010年和2011年出現爆發式增長，使得北京市場空置率從24%下降到10%以下，不到兩年的時間租金翻倍，這在目前北京的市場環境下，很難實現。

來 源：經濟觀察報

據報道，報告顯示，CBD寫字樓空置率從9.2%升至11.1%，為2015年1月以來的最高水平；非CBD寫字樓空置率增加較多，從10.4%增至13.4%，為1995年以來的最高水平。

對此，房產委員會首席執行官莫里森(Ken Morrison)表示，雖然疫情降低了民眾對辦公空間的需求，但寫字樓空置率的增加，主要與新寫字樓進入市場有關。

莫里森稱，悉尼和墨爾本最大的CBD寫字樓市場，在疫情引發的經濟衰退開始之前，表現良好。雖然空置率是近年來最高，但民眾對商業地產的興趣依然濃厚。

報道稱，莫里森指出：“盡管有人說，為了應對疫情，人們逃離了CBD，但非CBD市場的空置率也顯著增加，這表明所有工作場所普遍存在的衛生限制，以及疫情造成的經濟衰退，是強烈的主導影響，而不是人們對CBD辦公室的反感。”企業和政府在支持民眾重返辦公場所方面，可以發揮關鍵作用。

來 源：中國新聞網

CBRE世邦魏理仕數據顯示，由于新增供應持續保持高位且需求受到疫情沖擊，2020年，武漢市寫字樓空置率同比上漲4.5個百分點，攀升至42.3%。全市寫字樓平均賬面租金同比下降4.5%，錄得每月每平方米90.5元。

而年底需求的突然爆發，為武漢寫字樓市場增添了一點亮色。仲量聯行年度報告認為，從季度數據看，武漢四季度租金跌幅獲得邊際改善。以甲級市場為例，二三季度的租金環比跌幅在3.5%-4.0%，但四季度的環比跌幅僅為0.3%，租金水平有逐步企穩的跡象，這主要緣于年末需求的大幅反彈，通過對比近三年的數據，發現單季0.3%的跌幅基本回歸武漢寫字樓市場的正常水平。為此，仲量聯行認為，武漢辦公樓市場有望走出低谷。

年末集中入市 競爭更加激烈
由于上半年受疫情沖擊，武漢2020年的優質甲級項目全部集中在第四季度入市，這些項目分別是，位于建設大道商務區的香格里拉中心和武漢環貿中心A座，以及位于解放大道商務區的恒隆廣場和K11 ATELIER。這些優質項目的入市，一方面提升了片區的樓宇品質，另一方面也加劇了市場競爭。

仲量聯行年度報告顯示，截至2020年12月末，武漢市甲級和乙級項目共計636.8萬平方米，其中甲級辦公樓體量為249.4萬平方米，同比上升15.0%；乙級辦公樓體量為387.4萬平方米，同比增長8.0%。

而受疫情影響，武漢市寫字樓市場全年的凈吸納量表現孱弱。2020年全市凈吸納量僅為15.5萬平方米，為2011年以來的最低點。其中甲級凈吸納量為10.0萬平方米，同比減少32.9%；乙級凈吸納量為5.5萬平方米，同比下降75.8%。

一方面供應不斷增加，一方面市場凈吸納量大幅下降，武漢寫字樓市場結構進一步失衡并惡化，全市空置率進一步攀升逼近40%，其中甲級辦公樓空置率同比上升5.0個百分點至35.7%，乙級辦公樓空置率同比上升3.1個百分點至41.7%。

總需求疲弱，增加了業主的去化壓力，為了爭奪有限的客戶，價格戰愈演愈烈。截至2020年12月末，全市辦公樓凈有效租金為80元每平方米每月，同比回落7.0%。其中甲級辦公樓凈有效租金為98元每平方米每月，同比下跌7.5%。乙級辦公樓凈有效租金為68元每平方米每月，同比下跌6.4%。

四季度需求大幅反彈 有望走出低谷
下半年，隨著武漢疫情防控的成功與經濟的回暖，也催生了辦公樓市場需求的恢復。以甲級市場為例，前三季度其凈吸納量僅為負1,669平方米，但第四季度的凈吸納量高達10.2萬平方米。第四季度的凈吸納量中，新入市項目凈吸納量占比60%，存量項目占40%。而這40%存量項目的凈吸納量不僅明顯強于前三季度，而且較為接近歷史單季平均水平，為此，仲量聯行認為，武漢辦公樓市場有望走出低谷。

從成交案例數量看，2020年，武漢一季度“封城”，導致一季度甲級辦公樓租賃成交數量接近于零。“解封”之后，成交數量開始恢復，四季度成交數量更是占全年的50%左右，市場活躍度顯著上升。

分行業看，在線教育行業成為2020年需求最旺盛的行業之一，其甲級市場的成交面積占比高達22%。疫情的沖擊不改人們對教育的熱情，資本的推動更刺激了在線教育的大幅擴張。此外，金融業、非教育服務業、房地產及建筑、科技新媒體等行業都有活躍表現。金融業中的保險公司不斷擴張代理人，繼續催生大面積成交；專業服務業中的律師事務所較為突出，這包括受注冊制背景下企業上市需求上升以及疫情沖擊之下的經濟類訴訟增多等影響。

仲量聯行武漢、南京、杭州分公司總經理辛毅表示：“2020年武漢辦公樓市場第四季度需求的快速復蘇，展現出其極大韌性。”

辛毅認為，雖然武漢寫字樓全年租金顯著下跌，但年末租金隨著需求復蘇而企穩。從季度數據看，租金跌幅邊際改善。以甲級市場為例，二三季度的租金環比跌幅在3.5%-4.0%，但四季度的環比跌幅僅為0.3%。此外，通過對比近三年的數據，發現單季0.3%的跌幅基本回歸武漢市場的正常水平。

受疫情影響，原本預計2020年的供應高峰推遲至2021和2022年，供應量會在疊加中集中爆發。雖然武漢疫情已經化解，需求在復蘇中企穩，但依然跟不上新增供應的腳步，市場仍將供大于求。展望后市，仲量聯行預計，武漢寫字樓市場租金持續承壓，易跌難漲。待2021和2022年的新增供應高峰之后，供需關系將有望緩解，不斷攀升的空置率也有望逐漸企穩。

來 源：中國房地產網

另外，隨著租金下降，深圳甲級寫字樓的售價亦同步下滑。2020年四季度，全市寫字樓平均售價為4.79萬元/平方米，同比跌9.1%。

對于深圳市寫字樓今年走向，第一太平戴維斯認為，2021年，深圳甲級寫字樓的空置率還會上升，租戶將在交易中占據優勢地位，全市租金將持續下降。

記者注意到，不僅僅是深圳，中國一線城市北京和上海的寫字樓的租金也在下滑，同時空置率在升高。

戴德梁行發布的數據顯示，北京全市及五大核心商圈去年第三季度寫字樓市場空置率分別上升至16.6%和11.2%，均創十年來歷史新高。高力國際的數據則顯示，第三季北京寫字樓市場的空置率為17.5%，按季上升約1%。

空置率上升的同時，寫字樓的租金正在下滑。三季度北京全市及五大核心商圈市場租金分別環比下降2.8%和2.9%，其中，租金水平位居全國之首的金融街商圈三季度租金環比下降2.8%。

另據央視財經去年12月21日消息，2020第三季度，上海市優質寫字樓空置率為20.4%，而前灘和大虹橋的空置率達到40%。

租金下滑空置率上升
在北京，國貿商圈一直都是創客們夢寐以求的辦公地點，類似說法只要上班地點在國貿，招人都能多招一些，可以說國貿是打工人的圣地。但從2020年開始，國貿商圈寫字樓的光環正逐漸退散。

一位國貿商圈寫字樓租賃中介在接受《中國產經新聞》記者采訪時表示，目前，國貿商圈寫字樓分為4檔，低端、乙級、甲級和5A級。低端寫字樓均價在3-5元/平/天，乙級寫字樓均價5-7元/平/天，10元/平/天是甲級寫字樓均價，5A級寫字樓價格控制在11-15元/平/天不等。相較于2019年，2020年國貿地區寫字樓均價保守下降率在10%。2019年14元/平/天的樓，現在可能12.5元/平/天就能租賃出去。

為了吸引租戶，記者了解到，北京部分業主已經下調了寫字樓的租金，并加大了優惠措施。以國貿財富中心為例，受訪者告訴記者，個人業主的樓去年成交價基本控制在10-12元/平/天，2020年有的業主8元/平/天就能出租，甚至2019年9-12元/平/天的房，今年小業主打出了5.5元/平/天的特價房，但從辦公環境來看，還是維護在原有水平。

在國貿商圈，受訪者說，前段時間就曾有小業主270多平米的房，按5.8元/平/天，不含稅點簽租。同時，受訪者告訴記者，特價房是可遇不可求的，要是有客戶鐘情于特價房，還是需要提前與他聯系溝通，再尋找房源。

“受疫情的影響，2020年，國內經濟出現下滑。當前，國貿地區的每棟寫字樓入住率都不太樂觀。”受訪者告訴記者，據他們第四季度總結，2020年甲級寫字樓市場空置率在18%-22%，也就是說，一棟10萬平米的寫字樓，如果空置率在20%，就有2萬平米未出租，按10元/平/天的均價，一天損失達20萬，一年在7200萬。

另外，記者采訪中了解到，國貿商圈甲級寫字樓的搬遷情況不算嚴重，更多的是以大換小來縮減開支，當然也有一些中小企業搬走離開。

中國城市房地產研究院院長謝逸楓在接受《中國產經新聞》記者采訪時表示，一線城市寫字樓空置率上升的原因主要在于：企業經營困難，很多都搬遷到租金較低的地區；其次，高租金加重了企業的運營成本；另外，一線城市寫字樓供應量過快過高，大量寫字樓出現，造成了供應過剩的局面；最后，新增企業需求量下降，導致一線城市空置率上升。

除一線城市外，記者注意到，三四線城市寫字樓出租率也有所下降，空置率超過20%的上升幅度。同時，商鋪的出租率也較低，有的呈現出負增長10%-20%的局面。謝逸楓告訴記者，這些都與2020年疫情、企業經營困難、新增企業減少、線上電商沖擊有關。

加大小微企業金融支持
其實，寫字樓空置率的過快上升，無疑折射出的還是租金上升過快，中小微企業經營困難，產業結構單一，人工成本上升，供大于求的現象。

上聯智庫首席經濟學家陸岷峰在接受《中國產經新聞》記者采訪時表示，小微企業在企業生態圈生長不易，現在又疊加新冠疫情的影響，可謂是雪上加霜。小微企業發展中的主要難點，還是沒有核心技術，優秀人才少，資本規模小，產品市場缺乏競爭力，其本身抗風險能力就較弱，從產品來講主要是勞動密集型的產品，主要依賴人來完成，因此，市場一旦有個風吹草動，受打擊影響最大的便是小微企業。在新冠疫情發生后，不少小微企業有限的資金無法承受支付的房租、銀行利息、工人工資等剛性支出，不得不退出市場。

相關數據表明，在中國中小微企業在商業地產租賃和銷售市場占比超過60%以上。全聯房地產商會副秘書長兼房訊網董事長劉凱日前在接受《中國產經新聞》記者采訪時呼吁，為了支持民營企業發展，解決民營企業的困難，進一步優化營商環境。劉凱則建議，構建商業辦公保障體系，助力實體經濟發展。首先穩定商業辦公市場，建議放開上海、北京等城市的商辦限購當中關于面積和資格的限制，讓一部分中小企業能夠通過自身的努力購買到辦公的場所；其次，加快商辦租賃市場保障體系的建設，建立覆蓋全員的多層次的商辦租賃市場，讓不同層次的小微企業、創業企業通過租賃市場租賃到自己滿意的經營和辦公場所；最后，建議由政府部門，包括金融機構和商會、協會、企業共同成立中小微企業辦公住所保障基金，用市場化的手段收購或者控股部分經營陷入困境的寫字樓產業園項目。經過更新、改造、包裝以后以最低租金標準投入市場，優先提供給符合一定條件的小微企業、創業企業作為經營住所和辦公住所。

眾所周知，在現實社會中，小微企業實際上承擔了眾多的諸如就業、創新、稅收等社會職能，保小微企業就是保社會穩定，保未來經濟增長的資本，特別是眾多的小微企業還承擔了眾多的社會責任。

因此，在小微企業困難時期，陸岷峰建議，政府部門及時出手，并且出重手支持小微企業的生存與發展。首先，是對小微企業進行分類管理，對于涉及到科技創新型、解決社會就業的小微企業必須給一定的財政資金的支持，通過減費降稅等形式，讓小微企業先活下來；其次，是加大對銀行信貸資金的引導與支持，堅決執行黨中央、國務院出臺的關于金融機構對小微企業貸款不收貸、緩收息等政策，確保政策落實到位不走樣。政府要通過財政貼息的形式，發揮財政資金杠桿作用，撬動更多的信貸資金流向實體經濟；另外，對市場競爭充分的小微企業，他建議用市場機制解決，對于沒有市場競爭力、未來必定退出市場的，政府應當積極引導其轉型升級，開辟新的發展領域，如當前可積極引導小微企業加大科技創新性的投入。此外，鼓勵民間資金流向小微企業，通過鼓勵企業和個人進行股權投資，讓民間資金成為正軌資金渠道的重要補充。鼓勵小微企業內源性投資，增強資本的規模和抗風險的能力。

與此同時，陸岷峰提出，小微企業發展過程中也要積極轉變思路。首先，是要緊緊抓住構建經濟發展新格局的機會，積極介入到國內經濟大循環中，尋找發展機會，當前消費、科技的需求市場十分巨大，小微企業應進行正確的發展定位；其次，小微企業要正確確定發展目標，要立足于小而美、小而優、小而精，在市場經濟不確定性較大的情況下，不貪大，保持穩定發展；第三，要切實強化企業的內部管理，完善公司治理結構，提升數字化經營程度，著力降低成本管理，增強企業的發展韌性與韌勁；第四，要死守信用底線，與金融機構保持一個良好的溝通關系，得到金融機構的理解與支持；此外，還要積極進行產品創新，加快市場研發，在特殊時間，更多的要借船出海，積極依靠核心企業，在產業鏈、供應鏈、價值鏈上找到自己位置，并鞏固自己的地位。

來 源：中國產經新聞網

從2020年的一季度到四季度，北京寫字樓市場“承壓”的字眼一直出現在各大行的報告里。

空置率、租金和凈吸納量，是衡量寫字樓市場的關鍵指標，由于樣本選擇不同，各家機構數據稍有差異，但五大行報告中的共性趨勢明顯。

從空置率來看，北京寫字樓四季度的空置率，持續走高超過15%，為十年來新高。

五大行中，最高的為高力國際數據，顯示空置水平至19.4%；最低的為仲量聯行數據，顯示2020年底，全市空置率達15.4%。

多家機構告訴經濟觀察網，市場出現“以價換量”現象，由于空置率處于歷史高位，為盡快提高出租率，部分業主繼續通過降低租金的方式爭取租戶。具體到租金表現，北京寫字樓平均租金下降為三百多元/月/平方米。

仲量聯行指出，截至2020年底，租金創下連續八個季度下跌的紀錄，為342元/月/平方米的租金，同比下跌7.9%；戴德梁行數據顯示，第四季度，北京全市租金為337.2元/月/平方米，同比下降11.8%。

凈吸納量方面，四季度吸納量開始回暖。

世邦魏理仕數據顯示，第四季度全市凈吸納量達14.2萬平方米，比過去十年的季度均值高出近一倍；下半年的累計凈吸納量較2019年同期有近50%的增長。第一太平戴維斯數據顯示，全年北京甲級寫字樓市場的供應量約為64.9萬平方米，但凈吸納量僅為17.7萬平方米。

即使四季度的吸納量開始回暖，但面對全年的大量供應，空置率仍被不斷推高。相比2020年，2021年的供應量會更高，有機構稱之為天量供應。

高力國際判斷，2021年全市甲級寫字樓將迎來供應高峰期，預計全年新增供應將達到157萬平方米。戴德梁行也表示，未來三年，北京寫字樓市場將繼續迎來約316.9萬平方米的新增供應，其中預計2021年新增供應將高達150萬平方米。

天量供應，并非從2020年開始。從2018年以來，北京寫字樓市場迎來高供應量周期。高力國際和仲量聯行均表示，相比2015年，市場空置水平上漲超過10個百分點。

對2021年的預測，高力國際表示，市場空置率將觸及高點，隨后將進入3至4年的去化周期，租金預計繼續下調。2022年，隨著市場新增供應量減少，租金將逐步企穩。

仲量聯行的看法是，2021年的需求將回暖，但隨著大體量面積的入市，空置率仍將上升，租金可能于2022年觸底。其預測，2021年，租金將達到327元/月/平方米，空置率達17.8%。

租金下行和空置率高企的背面，是活躍的大宗交易。2020年，外資投資北京寫字樓的大宗交易比例持續上升。

2020年9月，高力國際2020投資者問卷調查結果顯示，36%的被調查投資者選擇北京，作為最具吸引力的投資地點，該比例同比增長12%。高力國際表示，北京的甲級寫字樓市場，從2022年起新增供應將減少，加上需求持續回暖，供應量開始去化，2021年是收購或出售的機會窗口。

2020年，全年大宗成交總額達到470億元，顯著低于2019年800億元的峰值，但仍高于2018年的投資總額。

仲量聯行認為，2020年外資大宗成交占到全年總成交額約35%，這在多年來由內資主導的北京投資市場中極為少見，且顯著高于2019年的30%和2018年的22%，可見外資投資者在京活躍度持續逐年提高。

仲量聯行華北區投資部資深董事王剛表示：“北京市場強勁的基本面、更多可售資產和更大的議價空間等眾多利好因素的持續作用，也將推動北京商業地產市場繼續受到國內外投資人的青睞，投資熱度有望在2021年轉化為更多成交。”

來 源：經濟觀察報

一二線城市寫字樓市場總體供大于求，樓盤增量難消化。據統計，2015年至2017年是樓盤項目開發與交付的高峰期。受經濟環境影響，各地寫字樓新租入駐企業減少，又由于業主持續減租，原有租戶升級或擴建辦公室的需求大于搬遷需求，致使市場對新增供應樓盤消化緩慢。

疫情影響下，一些中小企業辦公需求萎縮明顯。同時，靈活辦公、遠程辦公、居家辦公成為趨勢，再次降低了企業對辦公面積的需求。寫字樓人氣不再，辦公區虛位已久。一些地方因盲目追求高度與噱頭患上的“摩天大樓依賴癥”，需要政策供給方、開發商和城市規劃方共同“醫治”。

應努力調整思路，減供同時激活存量。目前，已有城市在供給側縮減商服用地供應量，也有地區鼓勵盤活商務用房存量，將其改造成展覽館、圖書館等公共服務設施；或將商業用地調整為居住用地，允許開發商把自建商業綜合體、寫字樓等改為自建長租公寓，并享有專項資金補貼。

應著力理性規劃，“天際線”也可以“接地氣”。要打破思維定式，寫字樓招商可由企業分散招商轉向由政府層面統籌的集中招商。開發商不應將目光只聚焦在“破紀錄”或“高大上”的項目上，而應考慮適當降低價格，為小微企業設計一些“接地氣”的辦公資源。

應發力數字轉型，主動對接新產業帶來的新機遇。一些新興產業的辦公租賃需求逐漸增多，如在線教育、直播電商等。因此，加快城市產業結構調整，構建智慧城市新格局，沒落的寫字樓才有機會被重新點燃活力。

來 源：半月談

“2020年下半年以來，我們一線城市的寫字樓空置率基本上是在20%上下運行，創下10年來的新高。上海跟深圳甚至超過了25%的空置率。全國的寫字樓空置率接近30%，商業用房高達35%左右。”近日，全聯房地產商會副秘書長兼房訊網董事長劉凱在中國寫字樓產業園發展論壇第十七屆年會上呼吁，構建商業辦公保障體系，助力實體經濟發展。

從長遠來看，房地產作為中國經濟發展的壓艙石與穩定器，“房住不炒”仍是行業發展的主基調。在中央“十四五”規劃建議中指出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，租購并舉、因城施策，促進房地產市場平穩健康發展。

寫字樓空置率創新高
年初暴發的新冠疫情，是房地產市場最大的“黑天鵝”事件。新冠疫情對整個社會經濟，包括房地產，尤其是商業地產這塊都是前所未有的嚴峻考驗。

“我們一邊忙著抗疫，一邊還要促進復工，所以在今年加速了整個商業地產行業的洗牌，也倒逼商業地產的轉型和升級。當前，商業辦公行業面臨的挑戰主要集中在連續多年的持續供應的高峰，推動空置率走高和租金水平的下調。”劉凱表示，根據他們的統計，中小微企業在商業地產租賃和銷售市場占比超過60%以上，也是商業地產，包括寫字樓、產業園主要的力量。

不過，相比去年前11個月的數據，大企業今年的銷售業績有了新的增長，但有專家表示，總的銷售規模僅限于“適當的增長”，這就意味著有些中小型企業的萎縮。

“我們有將近3萬個房地產企業，其中，前100名企業的銷售額占到市場總份額的四分之三，如果按照現在的規則繼續發展的話，集中度逐漸提高的趨勢依然在加劇過程當中。”清華大學房地產研究所所長、教授劉洪玉表示，中國指數研究院的報告數據顯示，規模越小的企業，它的增長速度逐漸呈負增長的趨勢。然而，從另外一個土地市場的角度來看，企業拿地的熱情非常高，排名靠前的房地產企業為了保持它的市場地位，為了有連續增長的空間則大規模的購置土地，所以，土地市場今年跟往年比也沒有太多遜色，甚至政府土地出讓收入還有增長，企業買地花的錢相比去年也有顯著的增加。

值得一提的是，我國城鎮化已經走過了發展最快的階段，如今，增速有所放緩。同時，房地產作為中國經濟發展的壓艙石與穩定器，“房住不炒”仍是行業發展的主基調。在中央“十四五”規劃建議中指出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，租購并舉、因城施策，促進房地產市場平穩健康發展。

如此一來，供需不平衡的問題在2020年被進一步放大，空置率得以繼續走高并創新高。比如，北京甲級寫字樓市場的新增供應和需求比長期都維持在2倍以內，但供需不平衡的問題從2019年開始凸顯，在疫情肆虐的2020年，新增供需比更是上漲到接近5倍。由此可見北京市場的供需不平衡問題已經非常嚴重。

高力國際華北區董事總經理嚴區海表示，“2020年北京寫字樓空置率高達19.4%，符合高力國際在今年一季度向市場發布的對于年底空置率超過18%的預測，明年的空置率會繼續增加，我們的判斷應該是在25%左右。”

呼吁構建商業辦公保障體系
顯然，2020年房地產行業再次取得超預期發展，開發投資規模、銷售額等指標再創歷史新高，頭部房企銷售業績普遍超越去年，房地產市場集中度進一步提高。在這樣的大環境下，中央又提出要“逐步形成以國內大循環為主體、國內國際雙循環相互促進的新發展格局”，同時，“十四五”規劃建議提出我國經濟社會發展將以推動高質量發展為主題。

商業地產作為樓宇經濟、產業經濟鏈條上的重要一環，既面臨著挑戰，又充滿了機遇。

“新發展格局下，商業地產市場面臨著下行的壓力，但需求已呈現回暖趨勢。長期來看，商業地產仍有巨大的發展前景。隨著中國經濟恢復發展和產業結構調整持續推進，新商業、新辦公、新園區、新居住的需求仍將持續增長，市場依舊擁有著巨大的發展空間和投資價值。”全聯房地產商會秘書長趙正挺認為，新格局下房地產市場發展的宏觀環境、經濟環境、社會環境、國際環境、技術環境、政策環境均發生變化，在住房改善性需求廣泛、商業地產的資產管理和運營管理服務活動得到重視以及地產科技方興未艾等多重作用下，未來房地產行業高質量創新發展空間巨大，房地產企業面臨數字化、智能化轉型，科技成為行業價值增長的關鍵動力。

而針對中小微企業在商業地產租賃和銷售市場占比超過60%以上的情況，為了支持民營企業發展，解決民營企業的困難，進一步優化營商環境，劉凱則建議，呼吁構建商業辦公保障體系，助力實體經濟發展。首先穩定商業辦公市場，建議放開上海、北京等城市的商辦限購當中關于面積和資格的限制，讓一部分中小企業能夠通過自身的努力購買到辦公的場所。其次，加快商辦租賃市場保障體系的建設，建立覆蓋全員的多層次的商辦租賃市場，讓不同層次的小微企業、創業企業通過租賃市場租賃到自己滿意的經營和辦公場所。最后，建議由政府部門，包括金融機構和商會、協會、企業共同成立中小微企業辦公住所保障基金，用市場化的手段收購或者控股部分經營陷入困境的寫字樓產業園項目。經過更新、改造、包裝以后以最低租金標準投入市場，優先提供給符合一定條件的小微企業、創業企業作為經營住所和辦公住所。

據記者了解，此次疫情當中，確實有一些資金鏈斷裂或者現金流無法保證的中小微租戶，他們沒有辦法在抗風險過程中度過這一劫，但是，其中不乏有一些中小企業通過數字化、科技化智慧辦公和遠程辦公的方式解決了自身資產方面的問題，幫助他們在成本上得到了一些節約和控制。

來 源：華夏時報

在這樣的背景下，供需不平衡問題又被進一步放大，空置率創近十年新高。在2020年四季度，新入市項目體量低于預期的50萬平方米，僅有約35萬平方米入市。至此，2020年全市場新增供應項目約60萬平方米，遠低于預期水平。嚴區海對第一財經表示，北京甲級寫字樓市場的新增供應和需求比長期都維持在2倍以內，但供需不平衡的問題從2019年開始凸顯，在疫情肆虐的2020年，新增供需比更是上漲到接近5倍。由此可見北京市場的供需不平衡問題已經非常嚴重。

而供需不平衡的背后，租金問題下調幅度明顯。2020年北京市場迎來近十年的租金同比最大降幅。嚴區海表示，在原本就是供需嚴重不平衡的市場環境下，又疊加了疫情影響，整體租金同比降幅是近十年里較大的一年，從2019年底383元每月每平米降低到351元每月每平米，降幅達到8.4%。市場租金從2018年的高點已經連續三年回調，調整幅度合計接近13%。

高力國際調研報告顯示，根據三季度租戶問卷調查發現，在疫情期間，租戶出現了從甲級向乙級寫字樓搬遷的情況。同樣的，在甲級寫字樓業主向企業提供更有競爭力的租賃條件的時候，也出現了企業回流到甲級樓宇的現象。在可預見的未來一年內，嚴區海認為這種現象不會出現根本性改變，存量租戶的競爭將會愈演愈烈。

而更為嚴峻的是2021年北京寫字樓市場還將迎來天量供應。高力國際統計數據顯示，預計明年將有接近160萬平方米的新項目入市，而2019年只有超過90萬平方米，其中有近百萬平米的項目可能會在明年上半年入市。

嚴區海表示，若所有項目如期入市，巨大的新增供應量將給市場帶來前所未有的沖擊，將直接考驗市場對新增需求的消化能力。隨著本輪供應高峰的結束，明年租金預計依然處于下降通道，但降幅應該會小于今年，在四季度將開始進入探底階段。

對此，全聯房地產商會副秘書長兼房訊網董事長劉凱表示，疫情防控常態化之下，不斷高企的空置率、持續下降的租金以及連續增加的新增供應，給寫字樓行業的發展帶來巨大的考驗。

根據全聯房地產商會寫字樓分會（CORC）聯合部分會員單位統計，2020年一線城市寫字樓空置率全部在20%以上運行，均創十年新高；上海和深圳甚至超過了25%以上。全國寫字樓平均空置率超過30%，商業營業用房空置率高達35%。下半年以來，從銷售成交和租賃需求兩個市場要素均表現回暖趨勢，但市場仍整體承壓。

來 源：第一財經