寫字樓不容易租改成公寓？

福田區客戶退租，2018年公司搬家忙

早在去年，就頻頻傳出，深圳福田中心區寫字樓出現空置的案例，2018年下半年，深圳某金融中心一次性被退租十層，導致了長時間的空置，2018年上半年，深圳某金融中心的寫字樓租金在400-500元/平，下班年租金跌到270元/平，足足下降了30％。

即使是在我們周圍也有不少案例發生，去年你身邊有朋友的公司搬家了嗎？

2018年，小編身邊有多個朋友所在的公司從福田CBD搬到了南山科技園和后海附近。有一位從事金融業的朋友所在公司，從福田會展中心搬到了西麗附近辦公。

還有一位朋友所在一家小公司，大概有十幾人辦公，本來是在梅林某高級寫字樓租賃辦公，去年因為公司大多數人都在龍華居住，包括老板自己，后來老板直接把公司也搬到了龍華。

還有朋友家附近的寫字樓項目，因為目前寫字樓出租情況的不景氣，直接內部調整成公寓。

以福田中心區某新寫字樓為例，據相關工作人員介紹，當前的出租率僅有60%多一些，最近還有客戶退租的現象出現。

據淘房哥調查，熱門商圈如后海、科技園、國貿、車公廟、地王等，相對供需平衡，空置率一般，調查的部分樓盤放租大多在十來套左右：

· 羅湖國貿和地王區域，普遍樓盤放租在6-15套之間，部分次新寫字樓供貨較多，如中洲控股金融中心，目前放租52套。

· 后海租金水平價差較大，如華潤春筍已達380元/平月，中洲控股金融中心218元/平月，像賽西科技大廈才128元/平月。

· 科技園區域租金水平相對比較接近，整體在100元/平月。

· 羅湖地王區域平均在120元/平月。

龍華、龍崗寫字樓如雨后春筍

產業園區熱“搶”走寫字樓風頭

過去，深圳寫字樓長期“供不應求”，承租者的話語權其實并不多，而如今深圳各個區域都有寫字樓，租客們開始“用腳投票”，出現深圳中心區寫字樓退租的情況。

而這種公司搬遷，對于公司、上班族都有自己選擇的理由：

1、深圳寫字樓租賃，尤其是中心區高昂的租金，可能使得業績并不明朗的公司有所壓力，盈利減少；去年開始，金融行業進入調整期，普遍經營不善，造成換租、退租等現象，也是深圳中心區寫字樓出現退租情況的原因之一。

經濟大環境壓力下，促使不少公司對于自身的經營策略也產生調整，壓縮支出成本，也會促使這些公司，向低租金寫字樓區域流動。

2、深圳近幾年各個片區快速發展，各個片區都有自己的寫字樓、商業、居住圈，因此不再依賴福田中心區等區域的商務資源。

目前，龍華、龍崗等地擁有大量的將售在售寫字樓等辦公項目，有的比如龍華有華僑城創想大廈、龍光·玖鉆、融創智匯大廈、富馳時代PARK、銀星智界、粵商中心；龍崗更多，有深港國際中心、華策璽悅匯、亞鋼1號、金地龍城中央、樂薈科創中心、華僑城荷棠里、中糧祥云龍譽等20個以上項目。無疑對于目前的深圳商務格局有巨大的分流作用。

3、2018年9月，深圳出臺《深圳市工業區塊線管理辦法》，區塊線一級線內規劃工業用地應予以嚴格保護，原則上不得建設商品住宅和大型商業服務業設施。

這也促使工業用地轉化為產業用房，大量開發商轉做產業園，形成辦公產品。這些產業園寫字樓的租金價格，相對于傳統寫字樓更低，因此也成為一大分流對象。

深圳寫字樓空置率上升、租金下降！

寶安、前海近一半寫字樓空置？

說完現象，咱們再來看看數據，2019年4月，第一太平戴維斯發布的2019年第一季度深圳房地產市場研究報告透露：

· 全市寫字樓總存量為608萬平方米；其中甲級寫字樓市場空置率環比上升0.2個百分比，同比下降0.6個百分比，至18.2%。

· 第一季度內寫字樓平均租金環比下跌1.7%，同比下跌4.1%，至每平方米每月225.8元，且短期內全市平均租金呈現持續下降的趨勢。

而從深圳各區寫字樓分布來看，羅湖、福田市中心、車公廟的空置率都普遍較低；而南山區科技園、后海的空置率在20%以上；寶安、前海的空置率可以達到40%以上，特別是前海，空置率超過一半。

· 羅湖：存量629272平方米；平均租金：199元/月；空置率：8.9%

· 福田市中心：存量2788550平方米；平均租金：253元/月；空置率14.1%

· 車公廟存量：335900平方米；平均租金250元/月；空置率6.2%

· 科技園存量：792492平方米；平均租金181元/月；空置率20.1%

· 寶安：存量223925平方米；平均資金：188元/月；空置率44.6%

· 前海：存量227651平方米；平均租金189元/月；空置率58.8%

近幾年，深圳頻現寫字樓整體交易

雖然深圳寫字樓空置現象持續上升，但是近幾年時間，深圳房地產市場不斷出現的整售情況中，優質的寫字樓資源是最受青睞的：

· 近日，據中介爆料，招商中環3個整層被整售，成交總價在2.7億。

· 近日，深業泰富廣場開發商公布了深業泰富廣場全部大宗交易情況，包括已簽約5筆大宗交易，大宗交易總額達到51.8億元，其中包括3宗總額分別為15.5億、15.1億、11.3億的十億級交易。

· 2018年12月，深南大道地標甲級寫字樓華僑城OCT大廈，簽約整體轉讓給中國人壽，雙方并簽訂了一份運營對賭協議。

· 2018年8月，太子灣一期D棟，以13億的價格，出讓給廣州銀行。

· 2018年4月，招商前海灣綜合體，某基金公司以60億的價格收入囊中。

· 2018年4月，華聯城市全景花園的寫字樓+公寓，超7億元的價格，又某基金公司整體交易。

從2015年都2017年，深業中城、中洲大廈、海岸中心、深業商城等寫字樓，也都不斷出現過整售情況，特別被銀行業、保險業、投資基金公司所青睞。

第一太平戴維斯深圳公司透露，今年以來，到深圳考察寫字樓的投資機構比去年同期增加了近一倍，明顯增多。

2019年，將有109.9萬平甲級寫字樓交付

第一太平戴維斯數據透露，2019年將有109.9萬平方米的甲級寫字樓交付，主要集中于福田中心區和前海，這兩個區域的新增供應占總供應的28.8%和25.5%。

2019年-2023年之間，深圳寫字樓新增供應或將達到430萬平方米，其中位于前海片區的就有206.8萬平方米，占比達48.1%。