在寫字樓租賃的過程中，我們經常會聽到一個詞 —— 得房率，但對于很多初次接觸寫字樓租賃的人來說，可能并不太清楚得房率到底是什么意思，今天，我們就來詳細解讀一下寫字樓出租中的得房率。

一、得房率的定義

得房率是指可供租戶使用的套內建筑面積與寫字樓銷售面積之比。簡單來說，就是租戶實際能夠使用的面積占總建筑面積的比例。
例如，一套寫字樓的銷售面積為 1000 平方米，經過測量，租戶實際能夠使用的套內建筑面積為 800 平方米，那么這套寫字樓的得房率就是 800÷1000 = 80%。

二、得房率的計算方法

得房率的計算公式為：得房率 = 套內建筑面積 ÷ 銷售面積 ×100%。
其中，套內建筑面積包括套內使用面積、套內墻體面積和陽臺建筑面積。銷售面積則是指寫字樓的建筑面積，包括套內建筑面積和公攤面積。
公攤面積是指為整棟樓服務的公共建筑面積，如電梯間、樓梯間、走廊、門廳等。這些面積需要由整棟樓的租戶共同分攤。

三、得房率的重要性

影響實際使用面積
得房率直接關系到租戶實際能夠使用的面積大小。得房率越高，租戶實際使用的面積就越大，對于需要較大辦公空間的企業來說，這一點尤為重要。
例如，兩家公司分別租賃了兩套面積相同的寫字樓，但得房率不同。A 公司租賃的寫字樓得房率為 70%，B 公司租賃的寫字樓得房率為 80%。如果兩套寫字樓的銷售面積都是 1000 平方米，那么 A 公司實際能夠使用的面積為 700 平方米，B 公司實際能夠使用的面積為 800 平方米，相差了 100 平方米。
影響租金成本
一般來說，寫字樓的租金是按照銷售面積計算的。得房率越低，意味著租戶需要支付的租金相對來說就越高，但實際使用的面積卻越小。
假設某寫字樓的租金為每平方米每月 100 元。A 公司租賃的寫字樓得房率為 70%，銷售面積為 1000 平方米，那么 A 公司每月需要支付的租金為 100×1000 = 100000 元。但實際上 A 公司能夠使用的面積只有 700 平方米，相當于每平方米實際使用面積的租金為 100000÷700≈142.86 元。而如果 B 公司租賃的寫字樓得房率為 80%，同樣銷售面積為 1000 平方米，每月租金也是 100000 元，但 B 公司實際能夠使用的面積為 800 平方米，每平方米實際使用面積的租金為 100000÷800 = 125 元。可以看出，得房率低的 A 公司實際支付的租金成本相對較高。
影響辦公舒適度
得房率不僅僅關系到面積大小，還會影響辦公舒適度。如果得房率過低，公共區域可能會顯得過于擁擠，電梯等待時間也會變長，影響員工的工作效率和心情。
例如，一些老舊的寫字樓得房率較低，電梯數量少且容量小，上下班高峰期員工需要長時間等待電梯，這不僅浪費時間，還會給員工帶來很大的困擾。而得房率較高的寫字樓，公共區域相對寬敞，電梯數量和容量也比較合理，能夠提供更好的辦公環境。

四、影響得房率的因素

建筑結構
不同的建筑結構會影響得房率。一般來說，框架結構的寫字樓得房率相對較高，因為這種結構的墻體較少，可以靈活劃分空間，減少不必要的墻體占用面積。而剪力墻結構的寫字樓得房率相對較低，因為剪力墻不能隨意拆除，會限制空間的劃分。
例如，一棟框架結構的寫字樓和一棟剪力墻結構的寫字樓，銷售面積相同，但框架結構的寫字樓由于墻體較少，套內建筑面積相對較大，得房率就會更高。
公攤面積大小
公攤面積是影響得房率的重要因素。公攤面積越大，得房率就越低。
公攤面積的大小取決于多個因素，如電梯數量、樓梯間面積、走廊寬度等。一般來說，高檔寫字樓的公攤面積會相對較大，因為這些寫字樓通常配備了更多的電梯、更寬敞的走廊和大堂等公共設施，以提供更好的辦公環境和服務。
例如，一棟高檔寫字樓和一棟普通寫字樓，銷售面積相同，但高檔寫字樓配備了多部高速電梯、寬敞的大堂和走廊，公攤面積較大，得房率就會相對較低。而普通寫字樓的公共設施相對簡單，公攤面積較小，得房率就會相對較高。
樓層高度
樓層高度也會對得房率產生一定的影響。一般來說，樓層越高，得房率可能會越低。
這是因為高層建筑需要更多的結構支撐和設備空間，如電梯井、通風井、管道井等，這些都會占用一定的建筑面積，從而降低得房率。
例如，一棟 30 層的寫字樓和一棟 10 層的寫字樓，銷售面積相同，但 30 層的寫字樓由于樓層較高，需要更多的設備空間，公攤面積相對較大，得房率就會相對較低。而 10 層的寫字樓公攤面積較小，得房率就會相對較高。

五、如何提高得房率

合理規劃空間
在租賃寫字樓時，可以根據企業的實際需求，合理規劃辦公空間，避免不必要的浪費。例如，可以采用開放式辦公布局，減少獨立辦公室的數量，增加公共區域的使用效率。
同時，可以選擇一些靈活的辦公家具，如可折疊桌椅、移動屏風等，以便根據不同的工作需求隨時調整空間布局。
選擇合適的寫字樓
在選擇寫字樓時，可以多比較不同樓盤的得房率，選擇得房率較高的寫字樓。同時，也要考慮寫字樓的地理位置、交通便利程度、配套設施等因素，綜合權衡后做出選擇。
此外，還可以關注一些新開發的寫字樓項目，這些項目通常會采用更加先進的建筑設計和技術，得房率可能會相對較高。
與業主協商
在簽訂租賃合同之前，可以與業主協商，爭取一些優惠條件，如降低租金、增加免租期等。同時，也可以要求業主對公共區域進行合理的規劃和管理，減少公攤面積，提高得房率。

得房率是寫字樓出租中一個非常重要的指標，它直接關系到租戶實際能夠使用的面積大小、租金成本和辦公舒適度。在租賃寫字樓時，租戶應該充分了解得房率的含義和計算方法，綜合考慮各種因素，選擇得房率較高、適合自己企業需求的寫字樓。同時，也可以通過合理規劃空間、選擇合適的寫字樓和與業主協商等方式，提高得房率，降低租金成本，提升辦公效率和舒適度。