2025年夏天，煙臺市民郝先生因拒絕繳納“空調運行基礎費”被物業斷水斷電，引發全網熱議，他的遭遇并非個例：全國多地業主發現，即使關閉中央空調，物業仍按面積收取高昂“基礎費”，甚至與水電費捆綁強制繳納。這種“用不用都得交”的規則，究竟是合理收費還是變相斂財？
一、現象解讀：物業“基礎費”的三大爭議點
- 收費邏輯：服務未享，為何買單？
中央空調系統的維護成本常被物業列為收取基礎費的理由。但業主質疑：若設備未啟用，物業既未耗電也未提供制冷/制熱服務，為何仍需按面積繳費？以煙臺某小區為例，業主報停后仍需支付每平米9元的費用，全年累計上千元。 - 收費標準：模糊定價，缺乏透明
多數物業以“成本分攤”為由制定價格，但鮮少公開設備折舊、能耗核算等明細。例如，深圳某寫字樓中央空調基礎費高達20元/㎡·月，卻未提供能耗審計報告，引發業主集體投訴。 - 強制手段：捆綁收費，涉嫌違法
部分物業將基礎費與水電費捆綁，甚至以斷水斷電威脅繳費。法律明確規定，物業無權因欠費限制業主基本生活權益，此類行為涉嫌違反《民法典》第944條。
二、法律邊界：哪些“基礎費”合法？哪些是套路？
合法收費的3種情況
設備維護成本分攤：若中央空調系統需定期保養（如管道清洗、主機檢修），物業可收取合理維護費，但需公示費用明細。
公共能耗基礎分攤：如水泵、冷卻塔等設備待機能耗，經業主大會同意后可按比例收取。
合同明確約定：前期物業服務合同中已列明基礎費條款，且收費標準經物價部門備案。
違規操作的4類陷阱
- 無合同依據收費：物業擅自增設收費項目，如“空調待機費”“管道占用費”等。
- 捆綁水電強制繳納：以斷供民生服務脅迫繳費，違反《物業管理條例》第41條。
- 虛高定價牟利：未按實際成本核算，將廣告收益、商鋪租金等收入轉嫁為“基礎費”。
- 拒絕公開審計：業主要求核查費用支出時，物業以“商業機密”為由拒絕。
三、實戰維權：業主應對“霸王條款”的5大策略
- 精準取證：記錄物業失職證據
拍照/錄像：留存報停申請單、設備關閉狀態、物業催費通知等證據；
書面函件：通過EMS向物業發函，要求解釋收費依據并整改。 - 法律武器：活用“同時履行抗辯權”
根據《民法典》第525條，若物業未按合同提供服務（如設備維護不到位），業主可暫緩繳費直至物業整改。例如，武漢某小區業主因空調管道漏水未修，成功抗辯免繳3個月基礎費。 - 集體行動：推動業主大會決議
聯合簽名：超過20%業主聯名即可要求召開臨時業主大會；
重新議價：通過業主委員會與物業協商調整收費標準，或招標新物業。 - 行政投訴：多部門聯動施壓
物價局：舉報未明碼標價、超范圍收費；
住建局：投訴捆綁收費、服務不達標；
市場監管局：申請對物業收費行為立案調查。 - 司法救濟：起訴要求返還違規費用
若協商無果，可依據《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件的解釋》第5條，向法院主張物業違規收費，要求退還多繳款項。
四、行業趨勢：從“強制收費”到“服務競爭”
- 市場倒逼改革：物業費“價格戰”開啟
2024年以來，全國近百個小區下調物業費，部分企業甚至推出“0元物業費”模式，通過廣告、充電樁等增值服務盈利。 - 技術賦能透明化：區塊鏈審計興起
深圳、杭州試點物業費區塊鏈平臺，業主可實時查看能耗數據、費用流向，終結“糊涂賬”時代。 - 業主自治升級：專業代管公司入場
北京、上海出現第三方“物業監理”機構，代表業主監督服務質量和財務審計，收費模式從“固定費”轉向“按效付費”。
中央空調基礎費爭議，本質是物業與業主權責失衡的縮影。唯有通過法律維權、集體行動與技術革新，才能打破“收費即霸權”的困局。正如法律學者所言：“物業費不是‘保護費’，服務品質才是定價的終極籌碼。”
