出租率和空置率是衡量商業地產運營效率的核心指標，如同人體的“血壓值”反映健康狀態，
出租率：指已出租空間占總可出租面積的比例，公式為 出租率=（已出租數量/總可出租數量）×100%。例如某商場有200個商鋪，180個已簽約，則出租率為90%。

空置率：與出租率互為補充，公式為 空置率=1-出租率，反映閑置資源的比例。

這兩個指標不僅影響租金收益，更是市場供需關系、消費活力乃至城市經濟潛力的風向標。例如2024年全國重點27城購物中心平均空置率達9.06%，而青島、西安等二線城市通過政策刺激和消費活動，空置率壓至5%以下，成為商業復蘇的標桿。

一、計算場景：從理論到實戰的多元維度
基礎計算模型

靜態計算法：適用于短期盤點，直接以當前數據計算。例如某寫字樓共有50層，45層已出租，則空置率=10%。

動態周期法：引入時間變量，計算周期內資源利用率。例如酒店行業常用 年出租率=（總出租天數/365天）×100%，若某公寓全年出租300天，則年出租率為82.19%。
細分場景的差異化計算

商圈分層：市級商圈與區域商圈的空置率表現差異顯著。2023年數據顯示，區域商圈空置率同比下降26.2%，而市級商圈因租金高企、調改集中，空置率反升18.2%。

業態權重：零售、餐飲、體驗類業態的出租率需分類統計。例如2023年廣州購物中心餐飲業態租賃需求占比超40%，茶飲品牌擴張速度遠超其他品類。
資管視角的進階指標

有效租金（NER）：剔除優惠折扣后的實際收益，公式為 有效租金=合同總租金/（租賃面積×租期）。

加權平均剩余租期（WALE）：評估租約穩定性，權重可按面積或租金計算。例如某商場租約剩余年限為3年、5年的商鋪占比分別為60%和40%，則WALE=3×0.6+5×0.4=3.8年。

二、數據背后的商業密碼：案例解析
案例1：深圳深業上城的“逆襲公式”
2024年，深業上城通過 “首店經濟+場景創新” 組合拳，空置率大幅下降。其核心策略包括：
品牌調改：引入80個新品牌，其中30家為首店，如寵物社區supaw hub、運動潮牌salomon，精準吸引年輕客群；

活動賦能：舉辦國際消費周、明星見面會等300余場活動，日均客流突破12.6萬人次。

結果：年銷售額達60億元，空置率降至行業標桿水平，驗證了 “內容驅動流量，流量轉化收益” 的底層邏輯。

案例2：重慶park108的“年輕力革命”
這座曾因地勢問題被詬病的商場，通過 “場景重構+業態煥新” 實現空置率三連降：
硬件升級：改造出入口及外立面，打造“立體感”視覺空間；

業態迭代：引入二次元、本土潮牌等新消費品牌，如harmay話梅重慶首店SKU擴容至30萬件，單店銷售躋身全國前三。

成效：空置率從20%以上壓至5%以下，成為區域社交新地標。

三、影響指標的四大核心變量
經濟與消費信心

居民可支配收入增長直接拉動消費需求。例如2023年上海社零總額增長12.6%，推動購物中心空置率下降48.39%。
供需關系

過量供應會導致空置率攀升。2024年杭州因新增供應高企，存量項目競爭加劇，空置率上升41.5%。
運營策略

靈活租賃政策（如租金分段、免租期）可加速去化。北京王府井喜悅通過“新國潮”定位，開業即實現高出租率。
政策導向

地方政府促消費活動顯著提振商業活力。青島通過“億惠青島消費年”拉動存量項目出租率上升，新項目招商率達97%。

出租率與空置率不僅是冰冷的數字，更是商業生態的體溫計。從青島的消費刺激到深圳的港人經濟，從重慶的場景革命到寧波的年輕化突圍，每一次數據波動背后都是策略與市場的博弈。掌握計算邏輯，洞察商業本質，方能在存量時代找到增量密碼。