在深圳這個繁華的商業都市，獨棟寫字樓的出售交易頻繁發生，然而這一過程并非一帆風順，存在著諸多常見問題需要買賣雙方謹慎應對。

首先，產權問題是獨棟寫字樓出售中最為關鍵的一點。確保產權清晰、無糾紛是交易的基礎。在購買前，買家需要仔細核實產權歸屬，查看相關的產權證明文件，了解是否存在抵押、查封或其他限制產權轉讓的情況。如果產權存在瑕疵，可能會導致交易無法順利進行，甚至給買家帶來巨大的經濟損失。

其次，價格評估也是一個常見的難題。獨棟寫字樓的價格受到眾多因素的影響，如地理位置、建筑面積、樓齡、周邊配套設施、市場供需關系等。準確評估其價值對于買賣雙方達成合理的交易價格至關重要。賣家可能會過高估計寫字樓的價值，而買家則可能試圖壓低價格。因此，引入專業的評估機構或者參考市場上類似物業的成交價格是非常必要的。

再者，寫字樓的使用狀況和維護情況不容忽視。一些老舊的獨棟寫字樓可能存在設施老化、結構損壞等問題，這不僅會影響其使用功能，還可能增加后續的維修和改造成本。買家在購買前需要進行全面的實地考察和專業的房屋檢測，以了解其真實狀況，并在價格談判中考慮這些因素。

稅務問題也是出售過程中的一個重要環節。涉及到的稅種包括土地增值稅、契稅、印花稅等。買賣雙方需要清楚各自應承擔的稅務責任，避免因稅務問題導致交易受阻或產生不必要的經濟負擔。同時，不同地區的稅收政策可能存在差異，需要及時了解并遵循當地的規定。

融資和貸款方面也可能出現問題。對于買家而言，如果需要通過貸款來購買獨棟寫字樓，可能會面臨貸款額度、利率、還款期限等方面的限制。銀行對于寫字樓的評估和貸款審批標準較為嚴格，買家需要提前做好充分的準備，確保自身具備良好的信用記錄和還款能力。

另外，法律合規性也是必須關注的要點。出售交易需要符合相關的法律法規，包括建筑規范、環保要求、消防標準等。如果寫字樓在這些方面存在不合規的情況，可能會導致整改要求，影響交易進度甚至導致交易失敗。

還有一個容易被忽視的問題是物業管理。優質的物業管理能夠提升寫字樓的價值和吸引力，而不良的物業管理則可能帶來諸多麻煩。買家需要了解寫字樓的物業管理公司的服務質量、收費標準以及未來可能的變化。

在交易過程中，合同條款的制定和履行也是至關重要的。合同應明確雙方的權利和義務、交易的細節、違約責任等內容。任何模糊不清或存在爭議的條款都可能在交易后期引發糾紛。

綜上所述，深圳獨棟寫字樓出售過程中存在著一系列常見問題，涉及產權、價格評估、使用狀況、稅務、融資、法律合規、物業管理和合同等多個方面。買賣雙方在交易前應充分了解這些問題，做好詳盡的調查和準備工作，尋求專業人士的幫助，以確保交易的順利進行，實現雙方的利益最大化。